O solo urbano é um elemento não-reproduzível e é passível de ser monopolizado pelo seu proprietário. Como a renovação do ciclo do capital imobiliário depende da superação do obstáculo da propriedade, suas ações são determinadas pelo controle econômico exercido sobre a mudança de uso do solo operada muitas vezes com respaldo nas ações do Estado. É imprescindível contextualizar a cidade a partir do processo de acumulação capitalista e da intervenção do Estado sobre a formação e sobre o papel do setor imobiliário urbano. Estes, juntamente à análise de submercados imobiliários constituem uma categoria de análise sobre a diversidade
das situações contidas na cidade, bem como do circuito imobiliário urbano (mercado fundiário, financeiro, etc.).
A estruturação do setor imobiliário pós-década de 1960, desenvolve-se mediante a) organização do setor financeiro marcando a entrada da economia na fase monopolista, b) alijamento de capitais nacionais pela modernização que se impunha via desnacionalização e programas de estabilização, reformas fiscais, etc., c) crescente mercantilização da vida urbana e, d) agravamento da concentração da renda e aumento da demanda efetiva por bens duráveis, inclusive de habitação. A elevação do nível de desemprego e a queda da renda, que são marcas da crise decorrente da reorganização capitalista pós década de 1960, mobilizam o setor imobiliário enquanto gerador de renda e emprego na construção civil intencionando diminuir os efeitos desta crise. Neste contexto, a produção habitacional caracteriza- se, primeiramente, como reserva de valor na medida em que a edificação viabiliza ganhos fundiários urbanos e, posteriormente, nas operações de valorização financeira através da atividade de incorporação (SMOLKA, 1987b, pp. 44-5).
A distribuição de propriedade fundiária no Brasil, concentrada e desigual, e a fragilidade dos mercados financeiros passam a estabelecer a terra/solo como reserva de valor. Consequentemente, o volume de terras negociadas passa a ser menor instaurando escassez (mesmo que artificial e socialmente criada), com a ressalva de que a lógica da incorporação/edificação enquanto sinônimos de ganhos fundiários urbanos altera-se com a queda da inflação.
Neste cenário, a “renda fundiária urbana absoluta” é obtida a partir da condição necessária e não reproduzível que a terra/solo adquire, contrariamente a outros itens que são produzidos como mercadorias industriais, inclusive para a reprodução da força de trabalho, pois o processo de formação de preço para a terra/solo urbano distingue-se de outros processos nos quais o trabalho entra como elemento constitutivo fundamental devido sua condição mesma de não reproduzível. Já a “renda fundiária urbana diferencial’ decorre de quando o preço do terreno comporta qualificações, atributos ou características normalmente não-repetitivos e espacialmente localizados, por exemplo, naturais (clima, fertilidade, por exemplo); criadas ou produzidas; terras drenadas, urbanizadas; acessibilidade em relação a outros itens do ambiente construído etc. E a “renda fundiária urbana de monopólio” ocorre quando o preço do terreno urbano é determinado pelo poder do proprietário
em administrar sua escassez, por sua vez determinada como função de estoque de terras associado à necessidade ou uso, bem como pela disposição e capacidade de seu usuário em remunerar seu proprietário (SMOLKA, 1987a).
No ciclo existente para obtenção da renda fundiária urbana, o proprietário e/ou vendedor procura obter no presente uma renda fundiária que acredita surgir no futuro com alterações na estrutura intra-urbana mediante externalidades internalizáveis. Desta forma, pode-se compreender o ganho fundiário a partir de uma renda fundiária virtual ao considerar as projeções sobre o ambiente construído futuro. Isso conduz à assertiva de que a propriedade do solo urbano não pode ser vista apenas como reserva de valor, pois é um ativo e reflete, na lógica do mercado de capitais imobiliários, as alterações (reais ou previstas) no ambiente construído na escala da média e longa duração. O proprietário e/ou vendedor, que também pode ser o incorporador em busca da renda diferencial, obtém uma valorização real se o preço da terra na hora da venda for superior à renda prevista e apropriada pelo antigo proprietário na “renda fundiária urbana absoluta”.
Na obtenção da “renda fundiária urbana diferencial”, estas vantagens locacionais são percebidas a partir da renda diferencial I: renda de situação, mais- valia obtida pela exploração do progresso do desenvolvimento social e pelo exercício do preço de monopólio e, a partir da renda diferencial II: renda de equipamento, mediante implementação do capital fixo incorporado ao solo urbano em edifícios, ferrovias, rodovias, etc. A condição de proprietário da terra/solo é sinônimo de apropriação tanto das rendas fundiárias produzidas quanto daquelas que surgirão no futuro com as alterações do ambiente construído. Neste contexto, o ganho fundiário do incorporador (buscando diminuir a renda absoluta), será maior paralelamente à ineficiência de previsões dos proprietários (portador da renda absoluta) sobre os usos futuros visando impedir a previsão da renda diferencial.
Algumas áreas apresentam elementos físicos e localização distintas, com unidades imobiliárias adquirindo valores também distintos a partir de um uso complexo articulado espacialmente a outros valores de usos simples, como por exemplo, infraestrutura urbana, equipamentos coletivos, meios de transportes, etc. No entanto, para o capital imobiliário, a reprodução de determinada localização privilegiada no espaço urbano é onerosa, ainda mais para um capitalista isolado, instaurando determinada escassez (BOTELHO, 2005, p. 66). Assim, determinadas
parcelas do solo urbano adquirem o caráter de não-reproduzíveis e exclusivas, com potenciais consumidores dispostos a pagar um preço em função, por exemplo, do status de sua localização e do acesso privilegiado às centralidades urbanas, configurando assim, “renda fundiária urbana de monopólio”.
Esta lógica de obtenção da renda fundiária urbana pode ser interpretada a partir de uma tríade. No momento I ocorre a alteração no preço52 do solo urbano entre aquele referente à sua aquisição original e o preço pelo qual este é negociado ao novo usuário, isto é, ao incorporador. No momento II, ocorre a valorização53 realizada pelo incorporador ao alterar os atributos do solo em questão, isto é, ao reequipá-lo. E no momento III, ocorrem as variações no preço54 referentes a modificações na estrutura espacial do ambiente construído onde se insere este solo urbano, captada na forma do momento I em período distante no futuro (SMOLKA, 1987a, p. 48).
Nesta tríade o capital imobiliário visa impedir o momento I de maneira atomizada, isto é, fragmentando/reduzindo a renda absoluta e obrigando o proprietário a vender seu lote mediante aparato institucional (regulação jurídica e legislação de uso e ocupação do solo/zoneamento), com o objetivo de obter ganhos fundiários futuros. Posteriormente, no momento II, altera-se o uso e apropria-se das consequentes rendas fundiárias mediante externalidades (características que compõem a renda diferencial) que podem ser internalizadas, isto é, “privatizáveis” pelo capital imobiliário ao propor o momento III que seria vender a ideia da renda de monopólio.
Em outras palavras, primeiramente, o capital imobiliário compreende que “o preço determina o uso” (momento I – renda absoluta), para posteriormente, ao realizar o momento II (renda diferencial), vender a ideia ao comprador de que é “o uso que determina o preço” concretizando, desta forma, o momento III (renda de monopólio). Para tanto, “mina” o momento I, confecciona ao usufruir muitas vezes da ação do Estado o momento II e ao concretizar o momento III, oferece a concretização do momento I ao novo proprietário.
52 Aqui existem apenas “rendas” da terra bruta. Terra, solo neste momento é fator de produção, isto é,
matéria prima.
53 Aqui existe um processo de “valorização” da terra. Ela se torna mercadoria, pois há trabalho
humano envolvido em sua transformação/fabricação.
Vale ressaltar ainda que a lógica das rendas nos momentos I, II e III exige novos empreendimentos a cada empreendimento finalizado. Os movimentos do capital incorporador “modificam suas próprias condições de reprodução na medida da necessidade e irreversibilidade de contínuas mudanças na forma de ocupação (incorporação) do solo urbano, que é imposta pelas consequentes atualizações do preço dos terrenos adjacentes ou próximos a cada empreendimento” (SMOLKA, 1987a, pp. 51-8). Neste sentido “a perda ou ganho de importância relativa às áreas consolidadas depende das mudanças que estão ocorrendo nas outras áreas da cidade e as variações na renda fundiária expressam, nesse caso, alterações nas relações inter-áreas”, o que significa afirmar que a característica da área de atuação dos capitais imobiliários determina as possibilidades de sua própria valorização a partir de uma diferenciação na espacialidade urbana (CAMPOS, 1989, p. 53).
De certa forma, o capital imobiliário, mais precisamente o capital incorporador, um dos agentes que atuam no processo de estruturação urbana a partir da constituição da renda fundiária urbana, antecipa o “planejamento social urbano” e deve ser responsabilizado pelo ordenamento e ocupação urbana ao assumir certa hegemonia sobre a estruturação espacial. Além de anteciparem-se ao planejamento social urbano, ao impor-se à matriz de estruturação urbana, produz “certa divisão funcional do espaço, adequando o uso do solo aos diferentes segmentos sociais” e, consequentemente, “reflete menos uma delegação de poderes do que a subordinação do planejamento urbano aos imperativos da valorização capitalista”. Consequentemente, é possível afirmar que “a importância do capital incorporador varia na razão inversa da existência de controle do uso do solo e rendas fundiárias urbanas, daí seu caráter histórico e institucional específico” (SMOLKA, 1987a, p. 76). Apesar de associar-se a parcela relativamente pequena do total da produção de habitações, o capital incorporador descrito acima assume considerável e decisiva importância sobre o restante do mercado imobiliário urbano,
na medida que afeta de modo significativo o padrão de uso do solo urbano, visando, ainda, a intervenção do Estado na alocação espacial de meios de consumo coletivos e na dosagem de recursos financeiros disponíveis para os diferentes segmentos da sociedade, além de contribuir fortemente para a segmentação do processo do mercado de trabalho na construção civil e condicionar o progresso técnico neste setor” (SMOLKA, 1987a, p. 77).
Portanto, após compreender a lógica de produção e estruturação do espaço urbano e as ações dos agentes imobiliários, pode-se afirmar que as transformações sociais não ocorrem igualmente em diferentes lugares. A presença e o aumento relativo de pobres, desempregados, etc., variam espacial e concomitantemente às próprias relações sociais que regulam os efeitos da acumulação capitalista, condicionando o processo de planejamento urbano e a configuração socioespacial.
No Projeto Nova Luz, constata-se a lógica da renda da terra urbana, presente no processo de direcionar investimentos públicos potencializando os ganhos privados, ao declarar a área como de “utilidade pública” e conceder à iniciativa privada liberdade para desapropriar terrenos e imóveis ainda desvalorizados. Desta forma, busca-se comprar barato e vender caro, isto é, “minar” o momento I (renda absoluta) e através de privilégios concedidos pelo poder público municipal (valorização através das externalidades internalizáveis) garantir a renda diferencial. Neste processo, substituir a população moradora da área faz parte da obtenção da renda diferencial.
3.4. Renda fundiária diferencial urbana e concessão urbanística no Nova