Eiendomsutvikling kan være verdiskapning i økonomisk eller samfunnsmessig forstand (Leikvam &
Olsson, 2014). Når det gjelder offentlige virksomheter er eiendomsutviklingen ment å skape de fasiliteter som trengs for å levere de tjenester som offentlige er forutsatt å produsere, i form av skole, barnehager, sykehjem osv. Eiendomsutviklingen er dermed med å skape verdier som er nødvendige for å kunne leve i vårt samfunn. Det skjer dermed en verdiskapning i samfunnsmessig forstand når eiendom utvikles og transformeres fra et arealformål til et annet. Det er en forutsetning at det skapes verdier for at det skal kalles eiendomsutvikling (Leikvam & Olsson, 2014).
Eiendomsutvikling er ikke tilfelle dersom det er reduserte verdier etter at prosessen er gjennomført.
Det kan heller ikke kalles for eiendomsutvikling dersom en eiendom transformeres på grunn av krig.
På samme måte vil heller ikke økt volum være en forutsetning for at det skal kalles
eiendomsutvikling. Ved ombyggingsprosjekter er det heller ikke alltid tilfelle at man kan kalle det for eiendomsutvikling. Det samme kan sies om tilfeller der eiendom får et endret arealformål (Leikvam
& Olsson, 2014). Det er vanlig å sette effektmål for eiendomsprosjekter. For verdiskapningen er effektmålet viktigere enn prosjektmålet (Hansen, 2019). Dette er sterkt knyttet til verdiskapningen, da grad av måloppnåelse innenfor effekt måles i hvilken grad bygget eller anlegget bidrar til å støtte opp under det som skal foregå i bygget. Dersom bygget ikke bidrar til en økt produktivitet, bedre skoler, eller andre offentlige tjenenester, har det liten betydning at man oppnår prosjektmålene i form av kostnad, tid, og ressurser, eller at bygget ser estisk bra ut.
Senter for eiendomsfag (2018) definerer eiendomsbasert verdiskapning i to hovedkategorier 1. Langsiktig verdiskapning, der resultater oppnås ved en kombinasjon av lønnsom
utviklings-/utleiemodell samt effektiv og rasjonell eiendomsforvaltning, der målsettingen er å oppnå så stor differanse som mulig mellom utleieinntekter på den ene siden og forvaltnings, drifts-, vedlikeholds- og finanskostnader på den andre siden.
2. Kortsiktig (opportunistisk) verdiskapning, der resultater oppnås ved en kombinasjon av lønnsom utviklings-/utleiemodell med påfølgende salg av prosjektet, der målsettingen er å oppnå størst mulig differanse mellom prosjektets reelle kostnader og faktiske markedsverdi.
24 For en offentlig virksomhet vil det nok alltid være den langsiktige verdiskapningen som er
interessant. De offentlige virksomhetene bygger for å eie, og gjerne til eget bruk, og da vil forskjellen mellom intern husleie og driftskostnader være veldig interessant.
Når en eiendomsutvikler skal gjøre en verdivurdering på en tomt eller et bygg er vurderingen sammensatt av to momenter. Det ene arealformålet på eiendommen, og det andre momentet er hvilken grad eiendommen er egnet til det gitte formål (Øyasæter & Ness, 2018). Egnethet må nok ses i sammenheng med tilstand på bygget. I boken «How buildings learn», beskriver nemlig Stewart Brown det ferdige bygget, ikke som slutten på noe, men snarere starten på et livsløp med endringer og tilpasninger, og ofte som en ny bruk av byggene.
Geir Hansen (2019) beskriver i boken sin den innovasjon som skjer i eiendomsutviklingen som «et samfunn i kontinuerlig forandring og utvikling, når det gjelder både teknologi, nye produkter og virksomheter, og nye måter å organisere aktiviteter og prosesser på. En viktig erkjennelse er at et bygg aldri kan sies å være ferdig, men snarere under konstant utvikling og endring. Det samsvarer ikke med det tradisjonelle perspektivet i byggeprosessen, der en ser bygningen som et statisk resultat, og hvor målet for byggeprosessen tradisjonelt har vært bygningen slik den står på overleveringsdagen.»
I økonomisk forstand kan vi si at verdiskapning ikke bare er knyttet til varens funksjonalitet, som innebærer varens innhold, men også infrastruktur som gjør økonomisk transaksjon mulig, og i hvilken kontekst transaksjon gjennomføres, det vil si måten leverandør presenter varen på (Christensen et Al., 1999). Videre skriver Christensen at verdiskapning innenfor teknologi og informasjonsteknologi (IT) handler om å investere i IT som er formålstjenlig og behovstilpasset, utnyttelse av teknologien er bevist, målrettet og styrt på en tilfredsstillende måte. Det er også anvende IT på en hensiktsmessig og fornuftig måte av kompetente brukere, eller sørge for at eksisterende forhold muliggjør effektiv og verdiskapende utnyttelse av IT. Verdiskapning handler også om å påse at arbeidsfordelingen mellom ressurser som jobber med IT og «vanlig» arbeidskraft er optimal. Infrastrukturen og konteksten som omtales av Christensen kan nok i overført betydning oppfattes som virksomhetens struktur, i form av organisering, kompetanse og strategi. Dette gjenspeiles nemlig videre i at det kreves kompetanse for å skape verdi, det kreves målrettet styring i form av strategi og det kreves tilpasning i form av organisering.
Det er derfor viktig å ha god infrastruktur for å kunne skape verdier. Teknologi legger til rette for åpenhet og transparens i uformelle og interne prosesser og planer. Dette er premissgiver for
25 verdiskapninger og kostnader i utbyggingsområder (Øyasæter &Ness, 2018). All forretning står og faller på tilgang til informasjon (Christensen et Al., 1999), og en eiendomsutviklingsprosess kan ses på som en informasjonsprosess. Prosessen består i å samle, bearbeide, og framstille informasjon.
Teknologi gir mulighet til effektivt å kommunisere kompleks informasjon (Temeljotov, Bjoerberg, Boge & Larsen, 2015). Både formatet, og innholdet i informasjonen endres og utvikles igjennom de ulike fasene i et eiendomsutviklingsprosjekt. I starten er informasjonen forholdsvis begrenset, med få involverte personer. Innholdet er gjerne konkrete ideer, skisser og forslag. Dette går igjennom en programmeringsfase, hvor informasjon blir bearbeidet og konkretisert i form av at det settes mål, rammer og krav til funksjoner. Formatet er gjerne en kravspesifikasjon, eller et byggeprogram, avhengig av type prosjekt og konkretiseringsbehov. Prosjekteringsgruppen «oversetter»
informasjonen til å bli tegninger, beskrivelser, skjemaer, digitale modeller, som benyttes i neste ledd, som er entreprenører og leverandører. Når bygget er reist, vil neste ledd i kjeden være de som står for bruk, drift og vedlikehold. Informasjon de får vil gjerne bestå av opplysninger om materialene, produktene og systemene bygget består av, samt hvordan de skal brukes, rengjøres, vedlikeholdes og utskiftes. Siste ledd i informasjonsprosessen er når bygget er «gått ut på dato» og må rives.
Informasjon man da trenger er material- og produktopplysninger, slik at man kan sikre best mulig gjenbruk, samt forsvarlig avfallshåndtering (Hansen, 2019). Hvis man trekker frem miljøaspektet og smart gjenbruksløsninger, så kan vi nok si at digitalisering bare vil bli viktigere og viktigere. Store deler av grunnlaget for verdiskapningen ligger derfor i tidlig fase, noe som blant annet har ført til at det er blitt en internasjonal trend å styrke integrert rådgivning i tidlig fase (Temeljotov et al., 2015).
Teknologi bør absolutt være et sentralt tema i tidligfase planleggingen.
Hvordan informasjon samles og systematiseres er avgjørende. Heldigvis har det skjedd store fremskritt på bruk av databaser, og en revolusjon i skybasert datalagring (Hansen, 2019). Både fremskaffelsen og behandlingen av informasjon er avgjørende for å få et godt beslutningsgrunnlag for utbyggeren, og er viktig slik at produksjonsgrunnlaget blir riktig for prosjekterende og
entreprenør. Det at det er mange ulike aktører som bidrar med ulik informasjon i de ulike fasene og delprosessene, gjør at risikoen for tap av viktig informasjon er stor. Det kan også være så mye informasjon at man ikke «ser skogen for bare trær.»
26