5.1.1 Strategi, organisering og kompetanse
Funn Kommunen Fylkeskommunen Statlig virksomhet
Eiendomsstrategi Nei Nei Ja
Digitaliseringsstrategi Nei Nei Ja
Handlingsplaner for eiendomsutviklingen
Nei Nei Nei
Budsjetter for digital utvikling og satsning
Nei Nei Ja
Endret organisering på grunn av digitalisering
Ja Ja Ja
107
Tabell 2 – Sammendrag del 1 av hovedfunn etter dybdeintervjuer
Jeg har undersøkt tre ulike virksomheter, og sett på rammeverket de har for å kunne drive med eiendomsutvikling. Det er påfallende å se at kun den ene virksomheten har noen form for strategier.
Mye kan løses uten å ha en klar strategi, da dette kun er et dokument. Allikevel vil en strategi sette fokus på områder som virksomheten må ha kontroll over. I følge Leikvam & Olsson (2014) vil
konsekvensene av å ikke ha strategi, være at man ikke klarer å låse kostnader og sikre inntekter. Det kan få betydning for fremdriften og de mål man setter, og man styrer egentlig uten å vite hvor man vil. Det vil ikke bare påvirke virksomheten, men også kunne påvirke hvordan det går i prosjekter. Nå har ikke denne studien vært et dypdykk i betydningen av manglende strategi. Det vil ofte ta lang tid før man ser følgende av dette.
Proptech og digitaliseringstrenden innenfor BAE-næringen er fortsatt ganske nytt. Dette gjør at de offentlige virksomhetene ikke har rukket å komme i en særposisjon som eneste virksomhet som ikke har egen digitaliseringsstrategi, eller at de har blitt hengende etter i utviklingen. Samtidig så satser store eiendomsutviklere på dette (Saltnes, 2019), og det vil være kostbart for de offentlige
virksomheter å tenke at dette ikke angår dem.
Det var forskjellig hvordan innspill til digitalisering håndteres. Det er kun statlige virksomheten som har satt det i system. Noen forslag krever stor omstillingsgrad, og innebærer endring på
revolusjonære nivå. Andre forslag er det mer snakk om automatisering, og kun endring på
evolusjonært nivå, ifølge Christensen et Al. (1999). Gevinstpotensialet er jo også forskjellig, så her handler det om å gjøre en skikkelig vurdering av alle innkomne forslag. Den statlige virksomheten er jo et godt eksempel på dette. Her defineres det tidlige hva som er gevinsten ved å ta i bruk et digitalt hjelpemiddel. I tillegg defineres det hvem som er gevinsteier.
108 Studien har vist at digitalisering også kan tas i bruk i offentlige virksomheter. Det er også positivt å se at virksomhetene opplever at digitalisering effektiviser måten de organiserer seg på som offentlig virksomhet. Allikevel viser studien at mange offentlige virksomheter ikke alltid klarer å prioritere satsning på digital utvikling i sine økonomibudsjetter. Alle intervjuobjektene er veldig klar over så koster det penger å ta i bruk digitale hjelpemidler. Selv det å outsource en digital tjeneste, vil koste penger. Digital utvikling bør legges på kostnadssenteret, da det er andre funksjoner i virksomheten som skal sørge for inntekter. (Christensen et Al., 1999). Man kan nok håndtere få ressurser på en smart måte, men på sikt bør virksomheten sette av egne midler til digital satsning. Spesielt bør det satses på god bestillerkompetanse.
Alle virksomhetene har utfordringer med attraktiviteten som arbeidergiver for personer med digital kompetanse, hovedsakelig på grunn av offentlig lønnstak. Statlige virksomheten trakk frem at de hadde jobbet med å heve kompetansen blant ledere, mens fylkeskommunen trakk frem at de har jobbet med å heve kompetansen blant driftspersonell. Dette er to forskjellige ender av skalaen, det vil si fylkeskommunen tar tak i det operasjonelle nivået av organisasjonen, mens den statlige virksomheten tar tak i det strategiske nivået. Det er verdt å merke seg at det kun er den statlige virksomheten som har laget kompetanseplaner for sine medarbeidere.
5.1.2 Teknologi i oppgaver og prosesser
Funn Kommunen Fylkeskommunen Statlig virksomhet
Digitalt system for
109 hjelpemiddel ved
mulighetsstudie Benytter digitalisering i kontrakter og
forhandlinger,
Nei Nei Nei
Digitalisering i regulering Nei Nei Nei
Full BIM i alle prosjekter Delvis Delvis Ja
Benytter digital byggeplass
Nei Nei Ja
Benytter digital tvilling Nei Nei Ja
Tabell 3 – Sammendrag del 2 av hovedfunn etter dybdeintervjuer
I arbeidet med denne oppgaven et så langt avdekket at det ikke finnes egne digitale systemer for idéfasen eller fasen for tomtesøk i Norge. Dette innebærer at mange virksomhetsprosesser er manuelle. Fylkeskommunen har allikevel gjort et grep i denne sammenhengen. De benytter anskaffelsesverktøyet sitt til å annonsere et behov for tomt. Det er allikevel langt herifra til en heldigitalisert prosess. Om det utvikles et system som prospektverktøy ville den statlige virksomheten vært interessert i å ta det i bruk.
Alle aktører tror digitalisering vil ha mye å si for videreutvikling av et prosjekt. En høy grad av digitalisering av en bygning vil gjøre overgangen inn i ny prosjektfase mer sømløs. Allikevel er det bare den statlige virksomheten som bruker tid på utarbeidelse av Slim-BIM-modeller. Det er også kun den statlige virksomheten som ser nytten av digitalisering i forbindelse med salg av en eiendom eller et bygg.
Når man kommer til mulighetsstudie og konsept gjennomføres det mange analyser. Alle bruker metodetriangulering, og bruker mange ulike analyser hver for seg. Nå finnes det mange digitale systemer som utfører mange analyser, og viser mange ulike konsepter ved hjelp av kunstig intelligens. Intervjuobjektene har ulik oppfattelse av hvilken funksjon digitale hjelpemidler som Spacemaker og andre digitale løsninger som bruker kunstig intelligens kan ha, og hvilke gevinster det vil kunne gi i eiendomsutvikling i offentlig sektor. Det er allikevel felles enighet om at det per dags dato ikke egner seg for offentlige eiendomsutviklere. Selv om det finnes mange digitale systemer som gjør forskjellige analyser, har studien ikke klart å finne et system som heldigitaliserer hele fasen for konsept og mulighetsstudie.
110 Ingen av undersøkelsesenhetene har benyttet noen digitale systemer i forhandlinger og
avtaleinngåelse. Dette kan nok også skyldes at det også her mangler systemer for disser prosessene.
Det er kun den statlige virksomheten som vurderer å digitalisere denne fasen, og jobbet mot prosjektet Opptrinn (Doga, 2019)
Studien har vist det finnes et potensiale i digitalisering av reguleringsplan (Regjeringen, 2018b).
Dessverre ble ikke dette stilt som et spesifikt spørsmål i intervjuene. Allikevel vil man sikkert kunne si at ingen har tatt det i bruk, med tanke på at det ikke fortsatt er i utvikling og ikke tatt i bruk av BAE-bransjen. Heller ingen av intervjuobjektene trakk det frem som noe de jobbet med.
Når vi kommer til byggeprosjekter og bygde bygninger ligger den statlige virksomheten lagt foran i bruk av BIM. Den kommunale og den fylkeskommunale virksomheten har kun 2 og 4 bygg i hvor alle fagområder har benyttet BIM. Videre er det kun den statlige virksomheten som har satt krav om digital byggeplass. Dette leder oss videre inn på digital tvilling, til bruk i forvaltningen (Cobuilder, 2018) Her er også kun den statlige virksomheten som har tatt dette delvis i bruk. Intervjuobjektet fra fylkeskommunen kjente ikke til konseptet.
Oppsummert var den statlige virksomheten lagt fremme på mange områder. I studiet virket de som en virksomhet med høy digital modenhet. Den kommunale og fylkeskommunale virksomheten virker mer som «hedgers», og har litt passiv innstilling til den utvikling som skjer.