OPPFØLGING

Com base no Quadro 5, destaca-se o seguinte:

1. Legado arquitetônico e técnico que a empresa deixa, construindo um empreendimento associado a um evento único e com importantes diferenciais (1ª Vila dos Atletas da América Latina, 1º Bairro Leed da América, Latina, Maior lançamento imobiliário da história do Rio de Janeiro, etc.) poderiam reforçar posição da marca da empresa;

2. Possibilidades de obter ganhos financeiros com empreendimento em função de envolvimento no processo de construção, mudanças (aumento) no potencial construtivo da região do empreendimento e em função do benefício indireto na valorização do imóvel trazido pela implantação acelerada de infraestrutura (transporte, água, luz, esgoto, telefonia, etc.) que antes da Olimpíada era bastante precária na região;

3. Pelo fato de provocar uma mudança/transformação estrutural na cidade, a realização de um megaprojeto destes traz a possibilidade de deixar um legado para a cidade, que pode servir de plataforma eleitoral;

4. O Município teria acesso à linhas de financiamento e aportes de recurso do governo federal que normalmente não ocorreriam em tal volume ou em prazos tão curtos;

5. Há um interesse do COI que tecnologicamente e arquitetonicamente o evento tenha visibilidade positiva. Esta visibilidade positiva, auxilia o COI a promover a realização de outras Olimpíadas, reforçando a mensagem de que sediar uma Olimpíada é um “bom negócio”, e que promove um legado positivo para a cidade, algo que contrasta com alguns dos resultados observados em Olimpíadas passadas, onde houve abandono e/ou sucateamento do legado, com prejuízos para a cidade-sede.

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6. A realização bem-sucedida dos jogos aumenta a arrecadação do COI (direitos de transmissão, venda de produtos e ingressos, royalties por uso de imagem, etc.)

7. Em função de ocorrerem quatro eleições durante o prazo total do projeto, este tipo de iniciativa, quando bem-sucedido, pode servir como plataforma eleitoral (no Brasil foram duas eleições federais e estaduais, em 2010 e 2014 e duas eleições municipais, em 2012 e 2016).

Uma vez estabelecidos os principais grupos que influenciaram esta análise, identificou-se quais os principais ativos que a Carvalho Hosken utilizou para definir sua classificação como stakeholder. Esta avaliação foi feita com base nas entrevistas e pesquisa documental e permitiu classificar a Carvalho Hosken à época da candidatura do Rio de Janeiro como cidade-sede (2009). Se utilizou as dimensões preconizados por Mitchell, Agle e Wood (1997) para análise de relevância (considerando Legitimidade, Poder e Urgência), mas esta visão é complementada quando se consideram também as dimensões propostas por Raud (2007) (Histórica, Social e Política) que auxiliam a entender o percurso e o contexto de algumas situações. Trazemos também a visão dos entrevistados na forma de trechos da entrevista e comentários.

 Legitimidade (2009)

o Histórica: A Carvalho Hosken era proprietária do terreno onde a Vila dos Atletas seria construída e fazia parte, de forma majoritária, do consórcio que foi contratado via PPP para realizar o projeto. Também havia um alinhamento do projeto com um planejamento de desenvolvimento urbano da região (Plano de Lucio Costa), e a Carvalho Hosken tem boa reputação em função de obras realizadas na região, como os condomínios/bairros residenciais Rio2, Península e Cidade Jardim:

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o Social: A época da eleição da cidade-sede (2009), o Brasil e o Rio de Janeiro atravessavam um bom momento econômico, a pesquisa do COI indicava uma aprovação popular da ordem de 85% para que o megaprojeto Rio2016 fosse realizado e o governo municipal entendia que o local ofertado pela Carvalho Hosken era interessante para a realização do evento, uma vez que 60% das competições poderiam ocorrer no entorno do local. A boa reputação em função de empreendimentos entregues, também tinha um peso social para Carvalho Hosken e o Rio de Janeiro e a Região da Barra da Tijuca poderiam se beneficiar das melhorias previstas na proposta de candidatura;

o Política: Pelo fato do governo municipal ter contratado a construção da Vila dos Atletas via PPP, houve uma redução na demanda por dinheiro público, uma vez que não havia comprometimento direto dos cofres públicos e também no orçamento do megaprojeto Rio2016. Apesar disso, ainda havia a previsão de suporte de todas as esferas governamentais (Federal, Estadual e Municipal) para a realização da Olimpíada.

O seguinte depoimento exemplifica a análise:

(...) 2008 e 2009 eram anos de pujança e [as esferas governamentais] tiveram vantagens [políticas] competitivas com as PPPs (ENT_07).

 Poder (2009):

o Histórico: A Carvalho Hosken já possuía uma relação com o prefeito Eduardo Paes, desde que este foi subprefeito da Barra no início de sua carreira política entre 1993 e 1996. Pelo volume de empreendimentos que desenvolveu na região, a Carvalho Hosken é tida como empresa responsável pela "invenção" da Barra da Tijuca. Além disso, apresentava boa condição financeira, tendo aportado inicialmente R$850M em recursos próprios para iniciar o projeto, além de garantias suficientes para obter empréstimo de R$2,5 bilhões junto à Caixa Econômica Federal.

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o Social: A Carvalho Hosken conseguiu negociar a mudança de gabarito da região do empreendimento, que resultou em aumento de 50% do potencial construtivo da área total de propriedade. Se beneficiou do reassentamento da "Vila autódromo", comunidade carente que ficava próxima ao empreendimento e foi removida, em função das obras de infraestrutura que precisavam ser realizadas;

o Político: a) Apresentação ao COI de garantia "pessoal" do Sr. Carlos Carvalho (sócio fundador da Carvalho Hosken), que a Vila dos Atletas seria realizada; b) A PPP dava mais autonomia para definir como a obra seria conduzida e abriu espaço para que a empresa obtivesse um financiamento federal de R$2,5 bilhões; c) foram negociadas algumas concessões tributárias (ex.: Os 31 prédios que compõe a Vila dos Atletas foram "habitados" durante a Olimpíada, mas 28 deles não tem habite-se, portanto, ainda não pagam IPTU).

Os seguintes depoimentos ilustram a análise realizada:

Duplicação da [Av.] Abelardo Bueno e da Transolímpica, que seriam alargadas pela remoção [reassentamento] da Vila Autódromo (ENT_05).

A primeira liberação do financiamento foi de um bi [R$1bilhão]; nunca a Caixa [CEF] havia feito uma liberação dessa monta (ENT_02).

 Urgência (2009)

o Histórica: a) A Vila dos Atletas era um equipamento crítico para o megaprojeto Rio2016; b) para que o empreendimento fosse viabilizado, era necessário implantar uma infraestrutura há muito planejada, e que normalmente levaria muitos anos para ser implantada. Esta aceleração foi benéfica para a Carvalho Hosken, pois aumentava a viabilidade do produto a ser ofertado.

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o Social: a) Era importante aproveitar o bom momento econômico do Brasil e do Rio de Janeiro em 2009; b) A imagem do país e da empresa poderiam ser comprometidas se obra não fosse entregue nos prazos.

o Política: A Vila dos Atletas dependia de priorização e sincronismo com outros projetos para que esta etapa do megaprojeto Rio2016 fosse concluída com sucesso, e várias mudanças legislativas precisavam ser aprovadas rapidamente para iniciar as obras e também liberar os financiamentos necessários;

No Quadro 6 - Análise de relevância e classe de stakeholder da Carvalho Hosken em 2009 apresenta-se uma visão resumida desta análise.

Quadro 6 - Análise de relevância e classe de stakeholder da Carvalho Hosken em 2009

Fonte: Autor

Legitimidade Poder Urgência

Historico

- Contrato via PPP; - Proprietária dos terrenos; - Alinhamento do projeto com planejamento de desenvolvimento urbano da região (Plano de Lucio Costa);

- Reputação.

- Relação histórica com o prefeito ; - Relação com a região ("invenção" da Barra da Tijuca);

- Boa condição financeira da empresa (aporte de R$850M); - Capacidade de apresentar garantias suficientes para obter empréstimo de R$2,5B.

- Empreendimento crítico para a Rio2016;

- Dependia de infraestrutura há muito planejada.

Social

- O local era de interesse para a realização do evento (60% das competições seriam no entorno); - Reputação;

- Rio de Janeiro e a Região da Barra da Tiuca poderiam se beneficiar das melhorias propostas;

- Aprovação popular para realização da Rio2016 (~85%) (em 2009).

- Aumento de 50% do potencial construtivo da área;

- Reassentamento da "Vila autódromo", comunidade que ficava próxima ao empreendimento e foi removida.

- Aproveitamento do momento econômico do Brasil e do Rio de Janeiro em 2009;

- Imagem do país e da empresa.

Político

- PPP não comprometia orçamento e cofres públicos;

- Suporte de esferas

governamentais (Federal, Estadual e Municipal);

- PPP diminuia/diluia risco para o Governo Municipal.

- Apresentação para o COI de garantia "pessoal" para realização da obra;

- Obtenção de financiamento federal;

- PPP dava mais autonomia conduzir a obra;

- Concessões tributárias (IPTU).

- Priorização e sincronismo com outros projetos;

- Mudanças legislativas para iniciar as obras e liberar financiamentos;

Dimensões de Mitchell, Agle e Wood (1997)

D ime n sõ es d e R au d ( 2 0 0 7 ) Negativo Neutro Positivo

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Através desta análise, observa-se que na fase de planejamento (2009), a classificação da Carvalho Hosken era de um stakeholder de Alta relevância (Definitivo) que dispunha de Poder (P), Legitimidade (L) e Urgência (U).

Esta análise também permite demonstrar que a Carvalho Hosken possuía um importante diferencial no momento do planejamento, considerando seus recursos, como por exemplo: contrato da PPP, terrenos e capacidade financeira, e também dos ativos intangíveis, como poder, reputação, influência e confiança de outros stakeholders. Observa-se que a combinação destes quando analisados sob as dimensões histórica, social e política, permite entender também o percurso que consolidou as relações e redes que a Carvalho Hosken estabeleceu ao longo de sua história, e que a posicionaram de forma a ter relevância e influência, o que ajuda a entender o seu envolvimento e justificar o seu papel no megaprojeto Rio2016. Além disso, ao estabelecer a estrutura do consórcio com a Odebrecht, a Carvalho Hosken trouxe um outro nome de peso e influência, que consolidou o Consórcio como um stakeholder de alta relevância.

Já quando se analisa a fase de execução do projeto, se nota que houve uma mudança de classificação da Carvalho Hosken na medida que o megaprojeto foi evoluindo. Configurou-se uma situação onde, em 2013, houve uma perda de poder significativa por parte da Carvalho Hosken no processo, a Odebrecht começou a ter exposição negativa por envolvimento em acusações de corrupção, e apesar de manter presentes questões como legitimidade e urgência, esta combinação da fatores alterou a condição de alta relevância e classificação stakeholder definitivo para uma configuração de média relevância, como um stakeholder dependente (Quadro 7).

 Legitimidade (2013)

o Histórica: Apesar da vigência do contrato da PPP, havia divergências entre o Consórcio e o COI no que se referia aos processos de devolução da Vila dos Atletas após as Olimpíadas (ex. Responsabilidades e atribuições que o COI deveria assumir com relação ao retrofit dos imóveis, de forma a devolver estes no estado que foram entregues e também em quais condições o empreendimento seria devolvido);

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o Social: Em 2013, em função do início da crise econômica e política no Brasil, já se percebia uma forte redução na aprovação popular para a realização das Olimpíadas;

o Política: A queda na aprovação popular da Olimpíada e a crise política minavam o suporte político ao megaprojeto.

 Poder (2013)

o Histórico: Apesar de manter sua influência e capacidade financeira, a posição negocial da Carvalho Hosken frente ao COI ficou enfraquecida, uma vez que o lançamento comercial do empreendimento poderia configurar um aceite de condições contratuais ainda em negociação. Este enfraquecimento teve impacto direto para os atrasos na data do lançamento;

o Social: Envolvimento da Odebrecht em acusações de corrupção e na operação lava-a-jato arranhavam a imagem do consórcio e do empreendimento, restringindo também a capacidade de captação de investidores estrangeiros, por potenciais riscos de compliance; Houve, com menor repercussão mas ainda assim com viés negativo, acusações de abuso de relações trabalhistas e uso de mão-de-obra escrava. Estas acusações foram rebatidas e endereçadas pelo consórcio, sem maiores consequências.

o Político: Crise econômica e política desviaram o foco e a prioridade do megaprojeto nos níveis federal e estadual, com atrasos e falhas na liberação de verbas e também em algumas das entregas de equipamentos que estas duas esferas eram responsáveis (ex. Parque de Deodoro), e que também demandaram maior ação por parte da esfera municipal.

 Urgência (2013):

o Histórica: Com as obras em andamento e um cronograma de entregas com várias dependências e atividades de caminho crítico, era necessário ter os termos e condições contratuais definidos o mais cedo possível para poder efetuar o lançamento comercial do empreendimento;

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 Social: Início da crise econômica e política no Brasil que poderia impactar o mercado imobiliário e já causava um arrefecimento dos preços de imóveis no Rio de Janeiro;

 Política: Crise política e aproximação das eleições presidenciais poderiam alterar interlocutores políticos, trazendo novos riscos para o megaprojeto.

Quadro 7 - Análise de relevância e classe de stakeholder da Carvalho Hosken em 2013

Fonte: Autor

Uma ano após o término da Rio2016, analisando a situação atual do caso, se observa que a Carvalho Hosken ainda não conseguiu recuperar sua posição de poder como stakeholder e que há um aumento na urgência de solução de novas questões importantes, como por exemplo problemas com o legado olímpico que podem ter repercussão negativa de imagem (ex. Velódromo, que sofreu dois incêndios em 2017) e os custos de manutenção do empreendimento “vazio”. Desta forma, se faz a seguinte análise:

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 Legitimidade (2017)

o Histórica: O empreendimento foi totalmente entregue em 2015 e a percepção que foi passada para o público é que as experiências dos atletas que viveram no local durante os 16 dias das Olimpíadas foram muito positivas: infraestrutura acessória (transportes, água, luz, esgoto, telefonia, etc.) disponível, instalada e funcionando; o Social: As olimpíadas se traduziram numa experiência positiva,

porém há dúvidas com relação ao destino do legado

o Política: o envolvimento da Odebrecht nas investigações da Operação Lava-a-Jato ainda prejudica a capacidade de negociação e retardam decisões da esfera governamental com relação ao empreendimento.

Os seguintes depoimentos colaboram com a análise:

Após a instalação efetiva dos Atletas, essa foi a primeira grande olimpíada mobile, a primeira olimpíada plugada full time na internet e as imagens das instalações rodaram o mundo inteiro, aí já no viés de encantamento geral [dos atletas] (ENT_05).

A licitação para administração do Parque Olímpico foi deserta (sem proponentes) (ENT_07).

 Poder (2017):

o Histórico: O empreendimento foi devolvido com muito atraso e fora das condições inicialmente contratadas. As negociações para ressarcimento dos custos que o consórcio incorreu e ainda irá incorrer para fazer os ajustes continuam em curso.

o Social: O envolvimento da Odebrecht na Lava-a-Jato também impacta na capacidade de negociação e andamento dos processos:

o Político: a) Apesar de pior que a relação com o governo anterior, ainda há boa relação da Carvalho Hosken com o Governo

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Municipal; b) Falta de continuidade, em função da não eleição do candidato/sucessor do Prefeito Eduardo Paes ao governo municipal fez com que grande parte do legado olímpico fosse colocado em segundo plano, ficando fora do planejamento estratégico do município;

Alguns depoimentos que suportam a análise efetuada:

[A questão da Odebrecht na Lava-a-jato] atrapalhou e vem atrapalhando até hoje as negociações com a CEF. Como é que um funcionário da CEF de médio escalão vai dar um parecer onde ele isenta a Odebrecht de algumas responsabilidades, sendo ela a protagonista desse escândalo? (ENT_02).

O parque Olímpico não está classificado como estratégico no planejamento [estratégico de 2017] da Prefeitura (ENT_05).

O atual prefeito não vai colocar ‘azeitona na empada’ do prefeito anterior (ENT_03).

 Urgência (2017):

o Histórica: a) Custo de manutenção do empreendimento vazio/parado é alto (aproximadamente R$230 mil/mês somente para manter as instalações funcionais); b) há uma possibilidade de início da cobrança de tributos (IPTU, taxa de incêndio, etc.) sobre o empreendimento como um todo e esta é uma questão que está em negociação até o momento da conclusão deste estudo;

o Social: a) A crise política e econômica ainda instalada no país, podem adiar decisão de compra de imóvel por parte do consumidor; b) A falta de manutenção do legado e o baixo volume de unidades vendidas pode causar alguns problemas de imagem, especialmente pela potencial associação com "Vila do Pan" (Vila de atletas construída para os Jogos Pan-americanos de 2007 no Rio de Janeiro, que apresenta diversos problemas, inclusive estruturais, até hoje);

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o Política: a) O fato do legado olímpico estar fora do planejamento estratégico/prioridade da atual administração municipal representa problemas, porque a percepção de abandono, bastante veiculada na imprensa (ex.: dois incêndios no Velódromo) pode comprometer a visão dos consumidores sobre a região do imóvel; b) O fato do Governo municipal estar precisando fazer caixa pode causar o início da cobrança de tributos (especialmente IPTU) para os imóveis. Esta é uma questão que preocupa pelo grande volume de unidades construídas e está sendo negociada com o governo municipal como pode-se observar nesta fala:

Em condições normais, nós jamais construiríamos 3604 unidades” (ENT_02).

71 Quadro 8 - Análise de relevância e classe de stakeholder da Carvalho Hosken em 2017

Fonte: Autor

Entender a classificação (e a mudança desta ao longo do megaprojeto) a Carvalho Hosken como stakeholder é fundamental para que se possa analisar os fatos do caso sob a perspectiva de uma situação que se iniciou com uma configuração e sofreu alterações fundamentais que tiveram impactos nos resultados observados.

Legitimidade Poder Urgência

Historico

- Empreendimento 100% entregue e com experiências positivas dos Atletas;

- Infraestrutura acessória

disponível, instalada e funcionando;

- Empreendimento foi devolvido fora dos termos e condições negociados originaramente;

- Custo de manutenção do empreendimento vazio/parado é alto (R$230 mil/mês);

- Possibilidade de início da cobrança de tributos IPTU, etc. Sobre todo o empreendimento;

Social

- Olimpíadas se traduziram numa experiência positiva, porém há duvidas com relação ao legado;

- Envolvimento da Odebrecht em acusações de corrupção e na operação lava-a-jato,

restringe/limita capacidade de negociação com órgãos do governo;

- Crise política e econômica ainda instaladas no país podem adiar decisão de compra de imóvel; - Potencial associação com "Vila do Pan" pelo fato de não haver moradores;

Político

- Questão da Odebrecht/Lava-a-jato ainda reduz suporte político para desenvolver o empreendimento.

- Falta de continuidade (sucessão) do governo municipal em relação à administração anterior fez com que legado olímpico fosse colocado em segundo plano, ficando fora do planejamento estratégico do município.

- Apesar de ser pior que a anterior, ainda há boa relação com Governo Municipal;

- Governo municipal precisando fazer caixa pode iniciar cobrança de tributos;

- Legado Olímpico fora do planejamento

estratégico/prioridade e apresentando problemas pode comprometer percepção de consumidores sobre a região do imóvel;

Dimensões de Mitchell, Agle e Wood (1997)

D ime n sõ es d e R au d ( 2 0 0 7 ) Negativo Neutro Positivo

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Com base no exposto, observa-se uma leve mudança de classificação entre 2013 e 2017 (Figura 13), mas ainda mantendo a posição de stakeholder

dependente, em função da significativa perda de poder quando compara-se a

situação atual e a situação em 2009.

Figura 13 - Alteração da classe de stakeholder –Carvalho Hosken (2009, 2013 e 2017)

73

Uma vez estabelecido o papel da Carvalho Hosken e a posição desta como stakeholder, organizou-se os objetivos de pesquisa dentro das fases definidas no escopo deste estudo conforme a Figura 14Figura 14.

Figura 14 - Objetivos de pesquisa x Escopo deste estudo

Fonte: Autor

1. Riscos inicialmente envolvidos no megaprojeto e ativos intangíveis que a Carvalho Hosken dispunha para mitigar ou atenuar estes riscos.

2. O percurso que levou a Carvalho Hosken a assumir o risco de construir a Vila dos Atletas.

3. Principais problemas enfrentados e como se deu a execução do projeto.

4. Um ano após a Rio2016, quais desafios e potencialidades que a Carvalho Hosken tem no empreendimento. Desafios Atuais / Futuros* Problemas Resultados Iniciais Execução Planejamento OP OP OP OP 1 2 3 4

74

4 . 3 Análise da estratégia

Para este estudo, em função da observações e análises conduzidas, identificou-se que a empresa apresentou três dos cinco Ps (Plano, Padrão e Posição) de Mintzberg (1987):

 Estratégia como Plano – Observado através das estruturas (consórcio, relacionamentos políticos, diretrizes e ativos intangíveis que foram organizados e utilizados para definir estratégia da empresa;

 Estratégia como Padrão – Com base no comportamento consistente de lançamentos de imóveis sempre com qualidade superior ao anterior (no caso, outros “bairros residenciais” como o Rio 2, Península e Cidade- Jardim), questão que também apresenta alinhamento com os já citados aspectos da dinâmica do mercado imobiliário preconizado por Abramo e Faria (2016);

 Estratégia como Perspectiva – baseado numa política de manutenção dos valores dos imóveis a despeito de pressões internas. Esta é uma prática que, conforme mencionado pelos entrevistados ENT_01, ENT02, ENT_04 e ENT_08, a Carvalho Hosken sempre aplicou em seus empreendimentos.

4 . 4 Análise do planejamento estratégico

Utilizando o modelo das cinco questões de Porter para análise de estratégia se identifica que a estratégia da Carvalho Hosken tem respostas consistentes. É importante observar que esta análise compreende a fase inicial do projeto, ou seja, a etapa de planejamento. No que tange este instante do

In document FylkesROS Nordland 2015 Risiko- og sårbarhetsanalyse for Nordland (sider 128-135)