NMP/PVDF

Esta tese foi construída a partir de análises teóricas e pesquisas empíricas, buscando-se relacionar as duas dimensões durante todo o processo de trabalho, a fim de se verificar as hipóteses levantadas. Para tanto, foram realizadas as seguintes análises:

Análise bibliográfica sobre o problema habitacional no Brasil, com a proposição de três pontos de inflexão da intervenção do Estado na questão habitacional. O primeiro ponto, a Era Vargas, quando formou-se a ideologia da casa própria, e, em sua defesa, as tentativas de torná-la acessível para o trabalhador de baixa renda assumiram papel fundamental no discurso do governo federal; o segundo ponto, a criação do Banco Nacional da Habitação (BNH) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), quando, no governo militar, reforçou-se a necessidade de se promover a aquisição da casa própria pelas classes de baixa renda; e enfim, o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida, no ano de 2009, no final do governo de Luís Inácio Lula da Silva, considerado o terceiro ponto de inflexão da política habitacional;

Análise bibliográfica sobre a relação da propriedade fundiária, produção e localização da moradia e estruturação sócio-espacial;

Análise da trajetória de atuação das empresas do setor da incorporação e construção, à luz das transformações dos cenários políticos e econômicos, tendo como base referencial o fechamento do BNH e os posteriores desdobramentos da política pública habitacional no nível federal. Essa análise se iniciou, portanto, no ano de 1986, e buscou compreender como as empresas expandiram sua produção, ampliaram geograficamente sua área de atuação e consolidaram o vínculo com o Estado;

Análise dos princípios, diretrizes e regulamentação do Programa Minha Casa Minha Vida, além dos interesses e articulações que motivaram e influenciaram a sua elaboração e implementação. Identificação das empresas que produzem no âmbito do programa, dos públicos-alvo, das formas e mecanismos de financiamentos e subsídios, das características dos empreendimentos habitacionais produzidos e da sua localização no espaço da RMBH. Buscou-se compreender como se operacionalizam os processos de

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produção e as estratégias de atuação das empresas na região metropolitana, relacionando-as ao real atendimento à demanda por moradia, pela população pobre. Para os levantamentos empíricos foram realizadas:

Entrevistas com agentes privados (incorporadores, construtores, corretores, proprietários fundiários, etc) atuantes ou envolvidos de alguma forma com a produção habitacional na Região Metropolitana de Belo Horizonte;

Pesquisa documental da legislação que instituiu e regulamentou o PMCMV;

Pesquisa bibliográfica e documental sobre dois outros programas públicos habitacionais que precederam e constituíram-se na estrutura básica para o desenho do PMCMV: o Carta de Crédito (Individual e Associativo) e o Programa de Arrendamento Residencial (PAR); Pesquisa em jornais e revistas sobre a dinâmica imobiliária, tanto para o entendimento das tendências deste mercado frente às variações da demanda por unidades habitacionais, quanto para a compreensão da transformação do espaço metropolitano engendrada pelos agentes “por trás” dos capitais imobiliários.

Visitas às prefeituras de municípios nos quais foram implementados empreendimentos habitacionais direcionados à população da faixa de renda mais baixa atendidos pelo PMCMV. As prefeituras municipais visitadas foram: Betim, Contagem, Ribeirão das Neves, Matozinhos e Vespasiano.

Visitas físicas a pontos de venda de empresas atuantes na produção habitacional para o levantamento de dados sobre os empreendimentos habitacionais lançados ou em construção no âmbito do PMCMV, sobretudo em relação às estratégias de venda dos imóveis, tais como valores, formas de financiamentos, prazos de construção e localização. Foram realizadas também visitas aos sites das empresas com o intuito de se complementar o cadastro de empreendimentos.

Visitas físicas a empreendimentos habitacionais em construção e/ ou construídos, para o levantamento de dados sobre os moradores, sobre a inserção do empreendimento no lugar e as condições de infra-estrutura básica e serviços urbanos no entorno;

Visitas virtuais, através do software Google Earth, a empreendimentos habitacionais em construção e/ou construídos, com o intuito de se obter as coordenadas geográficas para o seu posterior mapeamento – os dados foram sistematizados e georeferenciados com a utilização de softwares ArcGis e MapInfo.

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1.3E

As discussões propostas a partir das pesquisas teóricas e empíricas, serão desenvolvidas ao longo dos demais quatro capítulos (além desta introdução) que compõem este trabalho, iniciando-se com uma discussão de caráter mais geral acerca da questão habitacional no Brasil e sua relação com a estrutura urbana. Segue-se uma análise mais abrangente em relação à dinâmica das empresas incorporadoras e construtoras na produção habitacional em alguns cenários econômicos, que caminha para a análise de dados referentes à sua atuação no PMCMV e os impactos na RMBH. Por fim, as conclusões sistematizam algumas considerações acerca dos resultados encontrados.

Nesse contexto, o segundo capítulo propõe algumas reflexões sobre a importância da habitação, a transformação do seu valor de uso em uma mercadoria, no modo de produção capitalista, e a decorrente relevância da sua localização no contexto urbano. Discute-se o acesso à habitação, que tem na terra urbana um dos fatores fundamentais para a sua viabilização e como essa relação acaba por revelar a excludente dinâmica da produção habitacional, assim como o processo de segregação na ocupação do território urbano. Discute-se também a questão habitacional no Brasil a partir de duas inflexões que marcaram a história da política: a marginalização da produção rentista da habitação na Era Vargas13 com a difusão da ideologia da casa própria e a criação do BNH, na ascensão do governo militar. Nestes contextos, procura-se evidenciar a ambigüidade na atuação do Estado, na medida em que, ao prover a moradia para a população pobre, garantia condições favoráveis à acumulação capitalista, ao mesmo tempo em que se agravava a segregação e fragmentação social no território.

O terceiro capítulo apresenta, especialmente a partir da década de 1990, uma análise da relação entre as estratégias de atuação, diversificação e expansão das empresas incorporadoras e construtoras da habitação e os cenários político e macroeconômico nos quais se inserem. O capítulo foi dividido em três partes: a primeira parte refere-se ao período entre os anos de 1986 e 1996, durante os governos de José Sarney (1985-1990), Fernando Collor (1990-1992), Itamar Franco (1992-1994) e os

13 Era Vargas foi o período da história do Brasil, entre os anos de 1930 e 1945, quando Getúlio Vargas governou o país de forma contínua e autoritária.

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primeiros anos do Governo Fernando Henrique Cardoso (1994-2003). Foi um período marcado por violenta instabilidade política e econômica no nível nacional, no qual as empresas construtoras buscavam novas oportunidades de negócios. A segunda parte refere-se à continuação do Governo Fernando Henrique Cardoso, no qual as empresas buscavam por diversificação dos negócios imobiliários, em um ambiente de estabilização e controle inflacionário. A terceira parte do capítulo refere-se ao período do Governo Luis Inácio Lula da Silva (2003-2010) em diante, em que as empresas, diante de um cenário macroeconômico favorável e grande mobilidade de recursos públicos para o financiamento habitacional, passaram a buscar expansão geográfica e de negócios. Nesse sentido, o capítulo busca resgatar o conjunto de medidas regulatórias e financeiras que acabaram por favorecer a atuação das empresas privadas na produção habitacional e contextualizar a tendência de crescimento, na medida em que várias dessas empresas passaram a desempenhar múltiplos papéis: proprietárias de terrenos, incorporadoras e construtoras, vendedoras, financiadoras e/ou articuladoras de financiamentos dos clientes junto aos agentes financeiros competentes. Ao mesmo tempo, busca-se compreender o direcionamento da produção para a população de média-baixa e baixa renda, ou segmento popular, além de analisar alguns resultados advindos da captação de recursos no mercado financeiro, através da abertura de capitais de grandes empresas do setor.

O quarto capítulo apresenta breves considerações acerca da crise internacional que eclodiu no ano de 2008, buscando relacionar a política habitacional do final do Governo Lula aos possíveis impactos da crise no Brasil. Assim, analisa a formação, as diretrizes e os princípios que embasaram o PMCMV, lançado no ano de 2009 pela Casa Civil, entendendo o programa público como a terceira inflexão na política habitacional brasileira, apesar de sua frágil articulação com a própria política urbana nacional em processo de construção. Busca-se lançar luz sobre as semelhanças e diferenças do PMCMV em relação a um programa anterior e que lhe serviu de base, o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e ainda identificar limites e potencialidades à realização do programa, ao rever a forte aliança entre o Estado e as empresas privadas, tanto para a manutenção da engrenagem econômica e da expansão do capital privado, quanto para a provisão da habitação para os pobres. O PMCMV é também analisado a partir de sua

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recorrente comparação com o BNH, cujas críticas indicam a persistência de velhos problemas.

O quinto capítulo busca compreender alguns resultados preliminares do PMCMV a partir da sua inserção na RMBH, tendo-se como referência a atuação das empresas privadas no atendimento às três faixas de renda propostas no âmbito do programa. Nessa perspectiva, busca-se apreender empiricamente como se operam os vínculos entre a busca por lucratividade pelas empresas e a política do Estado, tanto no provimento habitacional à população pobre quanto nos investimentos na produção de equipamentos urbanos e na transformação do espaço metropolitano. Para tanto, são apresentadas algumas estratégias das empresas, assim como uma série de resultados de pesquisas realizadas nos pontos de venda das mercadorias - habitações.

Por fim, a conclusão procura apontar para algumas sínteses acerca das questões suscitadas nesta tese, relacionando-as às discussões apresentadas nos capítulos anteriores. O Programa Minha Casa Minha Vida teve como objetivo central sustentar, reforçar e impulsionar o crescimento e a expressiva expansão do mercado imobiliário especialmente nos anos 2000, a partir do aumento da renda real dos trabalhadores e de uma série de ações regulatórias e financeiras que favoreceram o aumento da demanda reprimida por habitação. Ao que parecem, as empresas incorporadoras e construtoras garantem a lucratividade almejada, a partir de estratégias de atuação no âmbito do programa que tiram proveito da possibilidade de se trabalhar exclusivamente com a população das faixas de rendas médias (3 a 10 salários mínimos). Estas faixas, embora definidas e financiadas com recursos públicos, seguem as regras de financiamento do próprio mercado imobiliário. Permanece, assim, a inadequação ao atendimento da necessidade da população da mais baixa renda (até 3 salários mínimos) por moradia e acirram-se as desigualdades socioespaciais. Observa-se ainda que o não atendimento deste segmento da população, apesar do alto aporte de recursos da União para subsidiar esta demanda, relaciona-se diretamente tanto à dependência da população metropolitana em relação ao centro principal quanto à escassez da terra urbanizada neste centro, impactando sobremaneira o valor da habitação.

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2.

HABITAÇÃO

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