O Código Civil de 1869 traz em seu artigo 2.503 o rol dos direitos
reais em numerus clausus e, desde a sua versão inicial, não havia previsão
neste artigo sobre o direito de superfície, entendendo Vélez Sársfield, como
condutor da codificação, que o instituto poderia causar grandes discussões
e embaraços.
165 Sobre os dispositivos do Código de Quebec, Lydia Esther Calegari de Grosso traz redações
não exatas a que encontramos em nossas fontes (El derecho real de superfície forestal. Buenos Aires: Lexis Nexis Argentina, 2006, p. 19).
A exclusão do direito de superfície, contudo deu-se também de
forma expressa na redação do artigo 2.614
166que afastou terminantemente
a possibilidade de constituição deste direito.
Entretanto, em 11 de dezembro de 2001 foi promulgada, na
Argentina, a Lei n. 25.509 que em seu artigo 12 deu nova redação ao artigo
2.614, retirando a exclusão ao direito de superfície e em seu artigo 13
acresceu ao 2.503 do Código Civil o inciso 8º, passando a constar naquele
rol taxativo dos direitos reais a previsão “la superficie forestal”.
167166 “Art. 2.614 - Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos
enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendam a mayor término que el de cinco años, cualquiera que sea el fin de la imposición, ni hacer en ellos vinculación alguna.”
167 “FORESTACION - Ley 25.509 - Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor
de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura. Sancionada: Noviembre 14 de 2001. Promulgada de Hecho: Diciembre 11 de 2001. El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley: ARTICULO 1º - Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados, y a lo establecido en la presente ley. ARTICULO 2º - El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía. ARTICULO 3º - El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido. ARTICULO 4º - El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbación. ARTICULO 5º - El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pública y tradición de posesión. Deberá ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción dominial antecedente. ARTICULO 6º - El derecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por cincuenta años. En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los efectos de esta ley. ARTICULO 7º - El derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres años. ARTICULO 8º - El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres años. ARTICULO 9º - La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones. ARTICULO 10 - En el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por consolidación, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarán con sus mismos alcances y efectos. ARTICULO 11 - Producida la extinción del derecho real de superficie forestal, el propietario del inmueble afectado, extiende su dominio a las plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento. ARTICULO 12 - Modifícase el artículo 2614 del Código Civil, el que quedará redactado de la siguiente manera: Artículo 2614: Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni
Sobre o direito argentino, ainda é pertinente apresentar que está em
tramitação projeto de Código Civil (1998) que prevê a inserção no corpo do
Codex do instituto do direito de superfície nos artigos 2.018 a 2.028.
168-169rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna. ARTICULO 13 - Agrégase al artículo 2503 del Código Civil como inciso 8º "La Superficie Forestal". ARTICULO 14 - La presente ley es complementaria del Código Civil. ARTICULO 15 - Comuníquese al Poder Ejecutivo” (Disponível
em: <http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/70000-74999/70786/norma.htm>. Acesso em 6 ago. 2007). Há provável influência da legislação uruguaia (Ley Forestal 15.695/84), que através de seus artigos 15-21, tratam de instituto nominado de derecho de superficie, mas que possui características de outros institutos, em especial o usufruto, aplicando-se, inclusive, seus regramentos (artigo 16). No tema, confira-se: Lydia Esther Calegari de Grosso (El derecho real
de superfície forestal. Buenos Aires: Lexis Nexis Argentina, 2006, p. 28-29 e p. 256).
168 “PROYECTO DE CÓDIGO CIVIL ARGENTINO DE 1998 - TÍTULO VI. Del derecho de
superficie. CAPÍTULO I. Disposiciones generales. ARTÍCULO 2018 - Definición. La superficie es el derecho real de construir o forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción o forestación ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado que no exceda de cincuenta (50) años. Puede convenirse la renovación del plazo en forma expresa por un lapso que no exceda de cincuenta (50) años contados desde su celebración. ARTÍCULO 2019 - Legitimación. Pueden constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal. ARTÍCULO 2020 - Derechos del propietario y prohibiciones. El propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar los derechos del superficiario. Si lo hace, el superficiario puede exigir el cese de la turbación. ARTÍCULO 2021 - Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La renuncia por el superficiario del derecho de construir o de forestar, su desuso, o el abandono de la propiedad superficiaria, no lo liberan de sus obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario. ARTÍCULO 2022 - Extinción por consolidación. El derecho de superficie se extingue en todos los casos por su consolidación total con la propiedad. Los gravámenes constituidos por el propietario o el superficiario continúan con los alcances propios de cada gravamen. ARTÍCULO 2023 - Efectos de la extinción. En todos los casos, producida la extinción del derecho de superficie, el titular del emplazamiento extiende su derecho sobre las construcciones o forestaciones efectuadas que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida del enriquecimiento. CAPÍTULO II. Disposiciones particulares. ARTÍCULO 2024 - Normas aplicables al derecho de construir o forestar. El derecho de superficie se rige por las normas del derecho de construir o forestar si no se ejerce sobre una construcción o forestación concluida. ARTÍCULO 2025 - Emplazamiento y proyección. La construcción puede emplazarse en el suelo, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. El derecho de superficie puede comprender una extensión del inmueble afectado mayor que la necesaria para la construcción, pero que sea útil para su aprovechamiento. ARTÍCULO 2026 - Facultades. Adquisición y extinción. El derecho de construir o de forestar otorga el uso, goce y disposición jurídica,sólo se origina por adquisición derivada y se extingue por renuncia, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria y por el no uso durante diez (10) años. El derecho de construir o de forestar puede ser hipotecado. ARTÍCULO 2027 - Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una propiedad superficiaria que consiste en una construcción o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria a la que se le aplican las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles, en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título. ARTÍCULO 2028 - Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, salvo pacto en contrario, por la destrucción de lo construido o forestado, si el superficiario construye o foresta nuevamente en el plazo de diez (10) años, o en el menor que se determine” (Disponível em: <http://www.usal.es/~derepriv/refccarg/proyecto/libro5.htm>. Acesso
em: 6 ago. 2007).
169 Luis O. Andorno destaca que na regulamentação do Projeto “se ha seguido los lineamientos
básicos Del Proyecto de Unificación Legislativa Civil y Comercial de 1987 (hoy ley vetada) (artículo 2614) y los del Proyecto de la denominada Comisión Federal de la Cámara de
Na regulamentação vigente, Lei 25.509, o direito de superfície
somente pode ser instituído sobre imóveis rurais.
Segundo sua expressão literal (artigo 2º) seria um direito real sobre
‘coisa própria temporária’. Além de poder desenvolver a plantação, é
possível adquirir-se a propriedade sobre o que no terreno já se encontra
implantado, podendo inclusive gravá-lo com um direito real de garantia.
Ao proprietário do imóvel fica vedada a instituição de qualquer outro
direito real seja de uso seja de garantia (artigo 4º).
Como prevê o artigo 5º pode ser o direito de superfície florestal
adquirido por meio de contrato, oneroso ou gratuito, por meio de escritura
pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O direito de superfície florestal está submetido a prazo máximo de
cinqüenta anos como prevê o artigo 6º.
Dentre as hipóteses de extinção do direito são elencadas pelo artigo
8º a renúncia expressa, o advento do prazo ou a realização de uma
condição resolutória pactuada, por confusão ou pelo não uso pelo prazo de
três anos. A destruição da plantação não é uma causa de extinção visto
que o artigo 7º permite ao superficiário que o replante, também no prazo de
três anos.
Quando da extinção do direito o superficiário estenderá seu domínio
sobre as plantações que subsistam devendo indenizar ao superficiário,
exceto se houver acordo em sentido contrário.
Diputados de la Nación, aprobado por este cuerpo en su sesión del 3 de noviembre de 1993 (artículos 3153 a 3158)” (El derecho de supeficie en el proyecto de Código Civil de 1998. In:
Brebbia, Roberto H., Dir. Estudios sobre el Proyecto de Código Unificado de 1998. Buenos Aires: Zavalia, 2001, p. 225.
Por fim o artigo 14 declara sua complementaridade ao Código Civil.
No Projeto a definição do direito real de superfície é semelhante à
da Lei n. 25.509, acrescentando-se a possibilidade de constituição da
superfície também para a construção ou sobre construção já realizada
(artigo 2.028). Mantém-se também o aspecto da temporalidade, fixado no
mesmo prazo, cinqüenta anos, podendo haver renovação, desde que
superado tal prazo.
O artigo 2.023 do Projeto conserva a previsão constante do artigo
11 da Lei n. 25.509.
O artigo 2.025 do projeto estabelece a possibilidade de uma área
não utilizada para a construção venha a ser também objeto do direito de
superfície desde que seja útil ao seu aproveitamento. Este artigo prevê
ainda a possibilidade de ser utilizado o subsolo.
Note-se que há regramento diverso no artigo 2.024 com o artigo
2.027, fazendo o legislador uma divisão entre facetas diversas do direito de
superfície. Em suma, para o direito de implantar, aplicam-se as regras do
direito de construir ou de plantar, conforme a concessão (artigo 2.024),
enquanto no que se refere ao implante já feito, o legislador remete a
problemática “as normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles”
(artigo 2.027).
3.13. Bolívia
Na Bolívia o direito de superfície é regido pelo Código Civil de 1976
(artigos 201 a 209).
170170 “CAPITULO V - DE LA PROPIEDAD DEL SOBRESUELO Y DE LA PROPIEDAD SEPARADA
DEL SUBSUELO. SECCION I - DEL DERECHO A CONSTRUIR. Art. 201 - (CONSTITUCION). I. El propietario de un terreno puede conceder a una persona el derecho a construir sobre el suelo, adquiriendo así el concesionario, la propiedad de la construcción. El acto de concesión puede hacerse en testamento o en contrato oneroso o gratuito celebrado en forma escrita. II.El derecho a construir es un derecho real inmobiliario Art. 202 - (PLAZO PARA LA CONSTRUCCION; EXTINCION DEL DERECHO). Si el título no ha fijado un plazo para realizar la construcción, el concesionario debe levantarla en el término de cinco años desde la fecha en que se abrió la sucesión o se hizo el contrato. Vencido el término, se extingue el derecho a construir sin obligación ninguna para el concedente quien recupera la plenitud de su derecho propietario. SECCION II - DE LA SUPERFICIE. Art. 203 - (CONSTITUCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE). I. El derecho de propiedad del sobresuelo puede constituirse: 1) Por efecto del derecho a construir. 2) Por legado o transferencia de una construcción ya hecha que constituirá una propiedad separada del suelo y subsuelo. 3) Por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno. II. Los contratos respectivos para constituir el derecho de superficie deberán necesariamente celebrarse por eserito. Art. 204 - (DURACION DEL DERECHO DE SUPERFICIE). I. El derecho de superficie es temporal y no puede durar más de treinta años. II. Cuando el derecho de superficie es accesorio a un contrato de arrendamiento de un terreno, sólo dura por el plazo de dicho arrendamiento. Art. 205 - (OBJETO Y EXTENSION DEL DERECHO DE SUPERFICIE). I. Pueden ser objeto del derecho de superficie sólo las construcciones en su integridad y que representen un todo independiente. II. El derecho de superficie se extiende a todo el subsuelo en que se apoya y sustenta la construcción. Se extiende también a otras partes del suelo que impliquen una ventaja para el uso y goce de la construcción, a menos que el título constitutivo disponga otra cosa. III. En caso de enajenación del suelo o de la superficie, el superficiario o el propietario del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de condiciones frente a terceros interesados. Art. 206 - (CONTENIDO DEL DERECHO DE SUPERFICIE). I. El contenido del derecho de superficie puede ampliarse o reducirse mediante contrato escrito especialmente celebrado para el efecto. En caso de reducción deberán necesariamente concurrir al acto y dar su asentimiento las personas que tengan un derecho cualquiera sobre el derecho de superficie. II. En caso de demolición o ruina, el superficiario puede reconstruir lo edificado. (Art. 204, 519 Código Civil). Art. 207 - (EXTINCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE). I. El derecho de superficie se extingue: 1) Por los modos ordinarios de extinción de la propiedad compatibles con la naturaleza del derecho de superficie. 2) Por vencerse el término, caso en el cual el propietario del suelo deviene propietario de la construcción pagando previamente el valor de ella apreciado al hacerse el pago, salvo pacto o disposición contraria II. Si el superficiario tiene derecho a una indemnización por hipotecas y anticresis que tenga la propiedad del sobreprecio que pasan al valor o precio de la indemnización, con el mismo rango de preferencia que los derechos gravantes. Art. 208 - (REGLAS DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA APLICABLES). Son aplicables al derecho de superficie las normas de la propiedad inmobiliaria en todo lo compatible con su naturaleza. a menos que la ley disponga otra cosa. SECCION III - De la propiedad separada del subsuelo. Art. 209 - (NORMAS DEL DERECHO DE SUPERFICIE APLICABLES). I.El propietario de un terreno puede ceder a cualquier persona la propiedad del subsuelo para hacer construcciones. (Art. 111 del Código Civil). II. Las normas del derecho de superficie serán aplicadas al derecho de propiedad en todo cuanto no se oponga a su naturaleza.” (Disponível em: <http://www.biblioteca.jus.gov.ar/codigos-engeneral.html>. Acesso
Há neste país regulamentação separada do direito de construir e da
propriedade superficiária. Sobre o direito de construir, estabelece o artigo
201 que o proprietário de um terreno pode, por meio de contrato (oneroso
ou gratuito) ou por testamento, conceder a outrem o direito de construir
hipótese na qual será este proprietário do implantado. Este direito é
qualificado como um direito real imobiliário, nos termos do artigo 201, II.
Impõe-se prazo para que o superficiário realize a construção, sendo
este prazo, caso não tenha sido acordado pelas partes, de cinco anos. Ao
termo do tempo estabelecido, extingue-se o direito de construir, sem que
haja qualquer obrigação para o concedente, que recupera a plenitude de
seu direito de propriedade (artigo 202).
Por sua vez, a propriedade superficiária, ou o direito de superfície,
está relacionado tanto a ter como própria a coisa edificada em terreno
alheio, quanto adquiri-lo por legado ou transferência de uma construção já
existente. O direito de superfície é também considerado um direito real.
O prazo máximo para o direito de superfície é de trinta anos.
É possível que o direito se estenda sobre outras partes do solo que
impliquem vantagem ao uso e gozo da construção, exceto se o título
constitutivo dispuser de modo contrário.
A destruição não é arrolada como causa de extinção do direito de
superfície, sendo permitida a reconstrução.
Ao fim do prazo estipulado o proprietário do solo recupera seu
domínio pleno, devendo pagar ao superficiário uma indenização.
3.14 Peru
No Código Civil Peruano de 14 de novembro de 1984 o direito de
superfície é tratado nos artigos 1.030 a 1.034.
171Destaca a doutrina que a tendência é se considerar existentes dois
direitos de propriedade diferentes
172. Esse entendimento seria corroborado
pelo disposto no artigo 955 do mesmo Código que admite a existência de
um proprietário para o solo e outros para o subsolo e para o sobresolo.
173Fixa-se como prazo máximo para o direito de superfície noventa e
nove anos. Ao final deste prazo, o proprietário do solo adquire a
propriedade da construção, devendo indenizar seu valor ao superficiário,
salvo se houver acordo em sentido contrário (artigo 1.030).
Pode ser constituído por ato entre vivos ou por testamento, sendo
transmissível, salvo vedação expressa (artigo 1031). Tal como previsto no
direito boliviano é possível que o direito de superfície recaia sobre parte do
terreno não necessária à construção, desde que esta parte ofereça
vantagem ao aproveitamento da construção (artigo 1.032).
171 “TITULO V – Superficie. Artículo 1030.- Superficie: Noción y plazo. Puede constituirse el
derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de noventinueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto. Artículo 1031 - Constitución o transmisibilidad. El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento. Este derecho es trasmisible, salvo prohibición expresa. Artículo 1032 - Extensión del derecho de superficie. El derecho de superficie puede extenderse al aprovechamiento de una parte del suelo, no necesaria para la construcción, si dicha parte ofrece ventaja para su mejor utilización. Artículo 1033 – Pervivencia. El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido. Artículo 1034 - Extinción del derecho de superficie. La extinción del derecho de superficie importa la terminación de los derechos concedidos por el superficiario en favor de tercero” (Disponível em: <http://www.cajpe.org.pe/rij/bases/legisla/peru/codciv.htm>.
Acesso em: 06 ago. 2007).
172 Conforme Ricardo J. Panaño, Cláudio M. Kipper, Gregório A. Dillon e Jorge R. Causse,
(Derechos reales. 2. ed. Buenos Aires: Astrea, 2004, v. 2, p. 275).
173 “Artículo 955 - Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo El subsuelo o el sobresuelo pueden
pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.(*) (*) Rectificado