LLEI D’URBANISME DE LES ILLES BALEARS

El 29 de desembre de 2017 s’aprova la recent i vigent Llei d’Urbanisme de les Illes Balears. Aquesta Llei serà una de les bases d’aquest treball, juntament amb el PTIM i el PGOU.

Com podem veure a l’índex del treball, hi ha títols d’aquesta llei que es tractaran més endavant juntament amb el PTIM i el PGOU, com el de la Disciplina Urbanística, Planejament i Gestió urbanística i el Règim urbanístic del sòl. Tenim un esquema exhaustius a l’annex 3 del treball del contingut de la mateixa. Podem resumir que la llei te 205 articles organitzats amb un títol preliminar i vuit títols, setze disposicions addicionals, quinze disposicions transitòries, una disposició derogatòria i una de final.

A traves d’esquemes i resums intentarem fer síntesi dels conceptes generals de caràcter tècnic d’aquesta llei a fi de poder entendre-la amb més facilitat i de manera global.

Primerament i en relació al títol del nostre treball veurem quina és la definició de l’activitat urbanística a la LUIB, al seu article 2:

L’activitat urbanística és una funció pública que dissenya el model territorial local i determina les facultats i els deures del dret de propietat del sòl d’acord amb la seva destinació. Comprèn l’ordenació, la transformació, la conservació i el control de l’ús del sòl, del subsòl i del vol; la urbanització i l’edificació tenint en compte les conseqüències per a l’entorn; i la regulació de l’ús, la conservació i la rehabilitació de les obres, els edificis i les instal·lacions.

Les potestats que exercita l’activitat urbanística de cada ajuntament són:

 La formulació i l’aprovació dels instruments d’ordenació urbanística.

 La intervenció de l’exercici de les facultats dominicals relatives a l’ús del sòl.

 La determinació de la forma de gestió de l’activitat administrativa d’execució.

 L’execució, la direcció, la inspecció i el control del planejament.

 La intervenció en el mercat de sòl.

 El control de l’ús del sòl i de l’edificació, la protecció de la legalitat urbanística i la sanció de les infraccions..

De les quals, com hem dit les que veurem amb més profunditat són: els instruments de planejament, la gestió i execució del mateix i la disciplina urbanística.

A continuació veurem els aspectes més rellevants de la llei i les novetats que introdueix respecte de la LOUS:

34

La LUIB incorpora tant el règim urbanístic del sòl rústic, com els aspectes de planejament i gestió relatius a aquesta classe de sòl.

A la LOUS no es feia cap referència al regim urbanístic d’aquest sòl i per tant no s’aconseguia tenir una llei que englobés tot el sòl del territori que intenta regular una llei d’urbanisme.

Actuacions i aprofitament urbanístic segons la LUIB

Un dels aspectes més importants per al nostre treball és l’article 23 que defineix les actuacions urbanístiques:

ACTUACIONS URBANÍSTIQUES.

Actuacions edificatòries. Nova edificació, rehabilitació i substitució.

Actuacions de transformació urbanística (en sòl urbà o urbanitzable):

Nova urbanització. Desenvolupament d’un sector de Sòl Urbanitzable establert al pla general.

Renovació urbana. Desenvolupament d’una unitat d’actuació de sòl urbà establert per el pla general.

Actuació de dotació. Mitjançant una unitat d’actuació establerta al pla general, és la que habilita a l’ajuntament a apropiar-se de parcel·les lucratives de sòl urbà en proporció a l’increment d’aprofitament urbanístic que aquest àmbit a sofert amb el pla general respecte de l’anterior, ja sigui amb un increment d’edificabilitat, canvi d’ús, etc.

Reforma interior. La que mitjançant un pla especial o pla de reforma interior, modifica, renova o reurbanitza un determinat àmbit delimitat per el pla general a sòl urbà.

La LUIB, també ens defineix el concepte més important de l’activitat urbanística, l’aprofitament urbanístic (AU), que es mesura en unitats d’aprofitament (ua):

 Representa el contingut juridicourbanístic atribuït pel planejament a un sòl concret.

 Determina el contingut econòmic del dret de propietat.

35

L’aprofitament urbanístic objectiu d’una parcel·la o d’un àmbit espacial d’ordenació concret es determina mitjançant la suma dels productes de les edificabilitats (m2 de sostre) corresponents a cadascun dels usos detallats dels que siguin susceptibles multiplicada pels coeficients de ponderació (ua/m2 de sostre) respectius.

L’aprofitament urbanístic públic és el derivat del deure de participació de la comunitat en les plusvàlues generades pel planejament. Es determina aplicant el percentatge de cessió de sòl lucratiu a l’aprofitament objectiu d’una parcel·la concreta, o del mitjà per al cas d’una actuació de nova urbanització o de renovació urbana.

Per a cada àmbit (sector) de les actuacions de nova urbanització en el sòl urbanitzable i de les actuacions de renovació urbana en el sòl urbà, se n’ha de determinar l’aprofitament mitjà (ua/m2 de sòl), que és el quocient de dividir l’aprofitament objectiu d’aquest àmbit calculat en els termes anteriors, per la superfície total de l’actuació urbanística (m2 de sòl), descomptades, si escau, les superfícies corresponents als sòls dotacionals públics preexistents que mantinguin aquesta qualificació pel nou planejament.

Els coeficients de ponderació relativa entre usos (ua/m2 de sostre) es determinen per referència a l’ús característic, que és el que tingui major edificabilitat atribuïda en l’actuació urbanística i al qual se li assigna el valor de la unitat (1 ua/m2 de sostre). Als usos restants detallats prevists en l’actuació, se’ls assignen valors de comparació amb la unitat, determinats en proporció als diferents valors de repercussió de sòl (€/m2 de sostre) corresponents a cadascun d’aquests usos, d’acord amb els resultats d’un rigorós estudi de mercat acreditat per un perit taxador expert i de competència reconeguda o per una societat de taxació homologada oficialment.

Com ja hem indicat, els capítols de planejament, gestió i disciplina urbanística seran estudiats més profundament més endavant.

Com a novetat, cal dir que el pla general ara constarà de dues parts:

El pla general (determinacions estructurals

El pla d’ordenació detallada (determinacions d’ordenació detallada)

Aquesta distinció és conseqüència de l’intent de agilitzar els tràmits de modificació i revisió del planejament.

36

A l’apartat de disciplina urbanística, la llei s’organitza en cinc grans blocs:

La inspecció urbanística Les infraccions urbanístiques

Les sancions que corresponen a les infraccions urbanístiques Les llicències incompatibles amb l’ordenació urbanística Els procediments en matèria de disciplina urbanística.

Es deixa clar que només hi ha dos procediments davant d’una infracció urbanística: el sancionador i el de restabliment; i que, per tant, el restabliment tant de la legalitat com el de la realitat física alterada formen part d’un únic procediment. En contraposició amb el sistema poc clar de la llei precedent, s’estableix una sanció concreta per a cada infracció.

Il·lustració 2: Esquema normatiu Urbanístic a Palma. Elaboració pròpia.

El reglament vigent és el ROUS amb el que no contradigui a la LUIB. Com ja hem dit, això és aplicable a Mallorca, ja que a les altres Illes, com que no tenen desenvolupada ni la LUIB ni l’antiga LOUS, usen amb caràcter supletori els reglaments de planejament i Gestió Urbanística de 1978.

SIS TEM A NORM A TIU APLICABLE EN MA TERIA URB AN ÍSTICA

NORMATIVA ESTATAL: TRLSRU 2015

RD 1093/1997, sobre l'inscripció al registre de la propietat d'actes

de naturalessa urbanística.

PLA TERRITORIAL INSULAR DE

MALLORCA

39

2. PLA TERRITORIAL INSULAR DE MALLORCA

Il·lustració 3: Ordenació Territorial a Mallorca. Jaume Munar DUOT.