Lateral/transverse vibrations

instabilidades relacionadas a fatores energéticos (racionamento em 2001), crise na economia Argentina, lenta recuperação da economia norteamericana, maior volatilidade da taxa de câmbio, etc. Vários setores produtivos da economia sentiram esses efeitos, e a construção civil não apresentou melhor desempenho com queda em 2002 de 2,5% em relação a 2001 (IBGE, PAIC, 2002). Em 2002 é possível ainda observar o crescimento das empresas de construção civil não pesada sobre a base geral de dados; em relação as 100 maiores empresas no Brasil, a construção pesada respondia por R$ 8,6 bilhões em valores das construções executadas sendo que destes, 75% era exclusivamente do setor público (pontes, estradas, viadutos, usinas, etc.). No intervalo 1996 a 2002 uma gradual perda de importância em valores de obras das grandes empresas (mais de 500 empregados) foi se destacando, enquanto empresas menores e de porte diversificado foram conquistando fatias do mercado.

Em 1996, era de 7,6% a participação de empresas entre 40 e 99 empregados, passando em 2002 para 11,9% (IBGE, PAIC, 2002, p.30). A saída do setor público como principal cliente, na década de 1990, foi responsável pela necessidade de reestruturação das empresas, não mais baseadas nas grandes obras mas focalizando o parque residencial, comercial ou de serviços que se desenvolvia. Em termos de receita líquida, a região sudeste concentrou 64,46% do total, seguida pelo Nordeste com 13,35%, Sul com 11,14%, Centro Oeste com 7,67% e Norte com 3,39%.

No ano de 2003, a construção civil no Brasil, em reestruturação, perde um pouco de valor em receita liquida (de R$ 81 bilhões para R$ 79 bilhões), puxada para baixo pela região Sudeste que cai em participação relativa da receita liquida (de 64,46% para 62,87%, isto é, diminuição de R$ 2,7 bilhões em um ano), enquanto se percebe um gradual aumento nos valores de obras e serviços no Nordeste (14,08% do total) e da região Norte (3,73%) e Sul (12,12%). Percebe-se ainda mais a retração do setor público na contratação de obras e serviços (17,7% nominal em relação a 2002), assim como a participação relativa dos gastos públicos com atividade da construção civil no PIB brasileiro, de 16,1% em 2002 para 12,3% em 2003 (IBGE, PAIC, 2003, p.25).

O mais importante, nesse contexto, é a modificação do perfil da construção civil no Brasil que passa a responder cada vez mais por obras de edificações e menos por infraestrutura pesada. Em 2003 as edificações passaram a responder por 42,9% do total do valor de obras e serviços, contra 38,8% em 2002, o que representou aumento (nominal) de R$ 1.856.291.000,00. Apenas considerando edificações residenciais a variação foi positiva em 5,7%, perdendo apenas edificações comerciais (shoppings, lojas, supermercados, etc.) (IBGE, PAIC, 2003, p.28).

Figura 04 _{– Brasil: Construção Civil (receita líquida)}23 (2002 a 2007)

Fonte: Pesquisa Anual da Indústria da Construção Civil (IBGE) Nota: elaborado pelo autor a partir dos dados do SIDRA.

A partir de 2004, o setor da construção civil no Brasil inicia um crescimento virtuoso, passando de R$ 95,2 bilhões para R$ 122,7 bilhões em receita líquida em 2007. Houve recuperação do setor público na contratação de obras e serviços, de 40,1% a 43,4%. No setor de edificações, a melhora nos indicadores relacionou-se com

23 _{Receita liquida: variável derivada, obtida pela diferença entre a Receita Bruta e deduções. Receita}

Bruta: Variável derivada, obtida pela soma das seguintes receitas brutas: obras e/ou serviços da construção executados; receita de incorporação de imóveis construídos por terceiros, serviços técnicos de escritório, de campo e de laboratório; venda de materiais de construção e de demolição; revenda de imóveis; locação de mão-de-obra e outras atividades (IBGE)

0 20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000 120.000.000 140.000.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007

o aumento de crédito para o setor imobiliário, assim como a criação da Lei sobre o regime especial tributário de afetação.

Ainda em 2004, a construção de residências representou acréscimo de 20% no seu valor nominal, ficando em segundo lugar, perdendo apenas para obras de infraestrutura, representando entre 2003 e 2004 em torno de 19% do total de valor da construção civil.

Outra medida de impacto positivo neste mercado, promulgada em março de 2004, reduziu de 100 para 50 meses o prazo para que as instituições financeiras vinculadas ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, continuem computando os créditos do Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS, para cumprir o percentual mínimo de 65,0% dos recursos captados em depósitos de poupança, que devem ser destinados a operações de financiamento imobiliário, ou seja, os bancos são obrigados, a cada mês, a reduzir em 2,0% o valor do crédito no FCVS, computado para fins de cumprimento da legislação, e, conseqüentemente, elevar o percentual emprestado (IBGE, PAIC, 2004, p.31).

O aumento da oferta de crédito no setor imobiliário em 2004 resultou no financiamento de quase 62 mil unidades e R$ 3,5 bilhões de financiamentos, com valor médio de R$ 56,6 mil por unidade. Esse cenário favorável à construção residencial representou R$ 18,3 bilhões em valor de obras e serviços contra R$ 2,7 bilhões do setor comercial (shoppings, lojas e supermecados).

Em termos regionais, entre 1996 e 2005 as empresas da região sudeste perderam importância em relação as demais regiões do Brasil, passando de 65,7% para 55,2% na quantidade de valor de construções assim como no pessoal ocupado (de 62,3% a 53,6%). Na Região Nordeste o destaque de maior crescimento no período de 1996 a 2005 ocorreu nos estados do Maranhão e Rio Grande do Norte que em termos de construção executada passaram a responder por 2,4% do total realizado no Brasil, em 2005 (IBGE, PAIC, 2005, p.27). Entretanto em 2005, o setor de construção de imóveis residenciais não sustentou o crescimento de 2004, recuando 3,8%. Mas se observarmos o valor do crédito concedido (R$ 4,9 bilhões) e o número de moradias financiadas (64.977) veremos que o setor continuou bastante aquecido, inclusive com valor médio nominal da unidade em torno de R$ 76 mil (IBGE, PAIC, 2005, p.30).

Em 2006 o valor das obras e serviços executados pela construção civil cresceu 18% a mais do que 2005, estimulado também pela abertura de ações na Bolsa de Valores de São Paulo pois as empresas que lançaram suas ações captaram (apenas em 2006) R$ 3,5 bilhões ou 3,5% do total em valor de obras e serviços. Ainda em 2006, a construção de shopping centers, supermercados e lojas apresentou uma variação de 20,2% em relação a 2005, ultrapassando o segmento residencial (variação de 9,4% e valor em obras e/ou serviços de R$ 19 bilhões). Destaque ainda para o Nordeste, que ampliou ainda mais sua participação nacional com 14,7% do valor total das construções (IBGE, PAIC, 2006, p.29).

Por fim, o ano de 2007 apresentou a maior receita liquida do período, na ordem de R$ 128 bilhões, sendo que destes R$ 51,3 bilhões do setor público (equivalente a 40,1% do total), e em termos de construções executadas houve crescimento de 16,9% em relação a 2006. a expansão do setor da construção está em linha com o crescimento do Produto Interno Bruto (5,7%), com o desempenho da atividade da construção no PIB (5,0%) e com a formação bruta de capital fixo, que avançou 13,5% (IBGE, PAIC, 2007, p.24). O valor das obras e serviços no setor residencial variou 6,3%, em relação a 2006, com R$ 20,5 bilhões. O valor dos financiamentos em 2007 foi 92% maior do que no ano anterior, alcançando a liberação de R$ 17,6 bilhões em crédito do SFH, para 193.547 unidades, sendo 51% de novas unidades (ou quase 99 mil unidades), recorde no período histórico de 1996 a 2007 (IBGE, PAIC, 2007, p.31), além do aumento no valor médio do financiamento, em torno de R$ 91 mil.

A PAIC/IBGE levantou também informações, entre 2002 e 2007, dos tipos de obras realizadas pelas empresas do setor, organizados conforme a Classificação Nacional de Atividades Econômicas - CNAE. São informações detalhadas, capazes de revelar, por exemplo, os vários tipos de edificações: construções residencial, industrial, comercial (shoppings, supermercados, galerias, lojas, etc.), outros tipos não residenciais (escolas, hospitais, garagens, hotéis, etc.), e, ainda, as instalações desportivas, a montagem de edificações pré-frabricadas e as partes de edificações (telhados, caixas-_{d água, et . .}

Tabela 03 - Brasil: valor das obras e serviços na construção civil entre 2002 e 2007 (abs.)

Tipo de obra e/ou serviços da construção 2002 (Mil reais) 2003 (Mil reais) 2004 (Mil reais) 2005 (Mil reais) 2006 (Mil reais) 2007 (Mil reais) 1.EDIFICAÇÕES (Total) 26.453.383,00 27.963.778,00 33.868.717,00 36.085.608,00 38.899.777,00 47.162.463,00 1.1Residenciais 14.079.844,00 15.003.887,00 17.828.606,00 16.864.539,00 17.907.820,00 21.635.088,00 1.2.Indústriais 4.003.940,00 4.336.975,00 5.223.558,00 5.882.073,00 6.970.326,00 6.683.682,00 1.3. Comerciais 2.082.427,00 2.437.606,00 3.009.685,00 4.995.524,00 3.351.088,00 7.537.090,00 1.4. Outras não- residenciais 6.287.172,00 6.185.310,00 7.806.867,00 8.343.471,00 10.670.544,00 11.306.604,00 2. ACABAMENTO 3.358.369,00 3.704.264,00 2.860.315,00 3.347.803,00 3.711.872,00 2.233.533,00 3. INFRAESTRUTURA (Total) 30.060.874,00 25.947.429,00 37.939.416,00 38.310.775,00 44.304.219,00 55.271.384,00 4. INSTALAÇÕES, REPARAÇÃO E MANUT. (total) 7.306.443,00 8.163.751,00 9.121.185,00 9.479.885,00 10.405.911,00 9.055.853,00 5. ALUGUEL DE EQUIPAMENTOS (total) 1.044.965,00 598.146,00 810.119,00 1.332.593,00 1.695.787,00 1.429.260,00 6. ADMINISTRAÇÃO DE OBRAS (total) 1.572.696,00 1.669.737,00 2.609.055,00 2.900.313,00 2.159.149,00 1.407.634,00 7. TRABALHOS PRÉVIOS (total) 6.113.236,00 5.373.809,00 6.680.687,00 7.618.549,00 8.781.450,00 7.984.319,00 8. OUTROS (total) 1.006.240,00 402.908,00 160.187,00 931.938,00 665.625,00 3502817,00 Total Geral 76.916.206 73.823.822 94.049.681 100.007.464 110.623.790 128.047.263 Fonte: PAIC (2002 a 2007), IBGE.

Tabela 04 - Brasil: valor das obras e serviços na construção civil entre 2002 e 2007 (%) Tipo de obra e/ou serviços da construção 2002 (%) 2003 (%) 2004 (%) 2005 (%) 2006 (%) 2007 (%) 1.EDIFICAÇÕES (Total) 34,39 37,88 36,01 36,08 35,16 36,83 1.1Residenciais 53,23 53,65 52,64 46,73 46,04 45,87 1.2.Indústriais 15,14 15,51 15,42 16,30 17,92 14,17 1.3. Comerciais 7,87 8,72 8,89 13,84 8,61 15,98 1.4. Outras não- residenciais 23,77 22,12 23,05 23,12 27,43 23,97 2. ACABAMENTO 12,70 13,25 8,45 9,28 9,54 4,74 3. INFRAESTRUTURA (Total) 39,08 35,15 40,34 38,31 40,05 43,16 4. INSTALAÇÕES, REPARAÇÃO E MANUT. (total) 9,50 11,06 9,70 9,48 9,41 7,07 5. ALUGUEL DE EQUIPAMENTOS (total) 1,36 0,81 0,86 1,33 1,53 1,12 6. ADMINISTRAÇÃO DE OBRAS (total) 2,04 2,26 2,77 2,90 1,95 1,10 7. TRABALHOS PRÉVIOS (total) 7,95 7,28 7,10 7,62 7,94 6,24 8. OUTROS (total) 1,31 0,55 0,17 0,93 0,60 2,74 Total Geral 100 100 100 100 100 100

Fonte: PAIC (2002 a 2007), IBGE.

Em termos de segmento da produção imobiliária no período de estudo, a tabela 03 acima revela um total acumulado (sem descontar a inflação) de R$ 583,46 bilhões em um crescente, sendo que em 2007 obteve-se o melhor resultado dos últimos seis anos. Considerando apenas o setor de edificações e infraestrutura, vê-se que este último movimentou em valor de obras e serviços o total acumulado de R$ 231,83 bilhões contra R$ 210, 43 bilhões de edificações.

Desmembrando o segmento Edificações, observam-se na tabela 04 que os valores do setor residencial são predominantes, com média de 49% no período, seguido por obras não-residenciais (hospitais, hotéis, escolas, etc.) com média de 23,91%. Assim, os últimos seis anos podem ser representados em uma curva virtuosa

de investimentos da construção civil, onde a diversificação tanto no segmento Edificações quanto em Infraestrutura se mostrou eficaz em ampliar a captação de recursos, ano após ano.

Essa capitalização das empresas de construção civil - promoção imobiliária - serviu como base e lastro para três importantes estratégias (duas de mercado e uma do Estado) que, por fim, podem configurar uma reestruturação do ramo imobiliário em âmbito nacional; a primeira foi a ampliação das faixas de produção para segmentos diversificados (baixa, média e alta renda) a partir da formação de parcerias e fusões empresarias, e a segunda foi a captação de recursos na Bolsa de Valores.

Uma terceira modificação importante, e por vezes negligenciada na análise sobre o dinamismo recente do mercado imobiliário brasileiro, é o pagamento resultante do Fundo de Correção da Variação Salarial (FCVS) criado em 1967, com o objetivo de garantir aos agentes financeiros (banco públicos ou privados, associações e sociedades econômicas) a plena liquidação de contratos. Além dos constantes déficits entre os subsídios concedidos pelo SFH e o crescente saldo devedor dos mutuários, o FCVS – por meio do Decreto Lei 2476 de 1988 – ainda passou a garantir o equilíbrio do seguro habitacional do SFH para todo o Brasil. Não satisfeito, o Governo Federal ainda prorrogou a liquidação do FCVS (Lei 8004/90) por mais 10 anos. Toda essa postergação do Tesouro Nacional beneficiou os agentes financeiros, pois os prazos e garantias permitiram o ressarcimento dos saldos a estes credores com reajustes mensais das dívidas, tendo como base o mesmo índice utilizado para corrigir depósitos em poupança, mais juros. Para o Governo Federal, o saldo do FCVS, constituiu-se em um ve dadei o es ueleto fi a ei o ue os a os p essio a seu paga e to desde 1996, que na época representava R$ 51 bilhões.

Em 2000 a Lei 10.150 permitiu a União realizar novação das dívidas mediante o instrumento de securitização o que permitiu aos credores do SFH a vantagem de recuperar a liquidez dos seus ativos, com mínimo esforço. Ao governo beneficiou também, pois permitiu ao Tesouro Nacional adequar-se a sua capacidade de pagamento e resgatar o crédito do setor público perante os agentes financeiros. Em 2005 o valor securitizado do FCVS alcançou R$ 13 bilhões a ser debitado da conta total de mais de R$ 76 bilhões (VALOR ECONÔMICO, 4/11/2005), sendo em torno de 30%

em favor de bancos privados. Ainda em 2002, o governo brasileiro tentou reverter o quadro, ratificando a obrigatoriedade dos bancos em aplicar 65% dos recursos do Sisteam Brasileiro de Poupança e Empréstimo em financiamento imobiliário (Resolução n.3005 do CMN).

Todo esse histórico da década de 1996 a 2004 representava um obstáculo ao aumento do crédito ao setor imobiliário _{– pelas instituições financeiras – que não viam} necessidade de novos aportes devido a rentabilidade assegurada pelos CVS, o que retardou, entre outros fatores, a entrada dos bancos privados no financiamento ao mercado imobiliário até muito recentemente quando então foi dado início a um processo de expurgo dos CVS, utilizando-os no final da década de 1990 nas privatizações das empresas estatais e no PROER.

Portanto, do ponto de vista financeiro, o mercado imobiliário brasileiro utilizava _{– até o início dos anos 2000 – pouco aporte de crédito dos bancos privados.} Segundo Carneiro e Goldfajn (apud BOTELHO, 2007, p.130) em 1999 80% dos imóveis vendidos eram financiados pelo Incorporador. Entretanto, a partir das reestruturações do setor em 2003 em diante, incluindo a entrada das grandes empresas de construção civil nesse mercado, o cenário começou a ser modificado.

Em 2005 o crédito imobiliário disponível (pelo FGTS e pelo SBPE) já somava R$ 10,4 bilhões, passando para R$ 16,3 bilhões em 2006, R$ 25,2 bilhões em 2007 e R$ 40,6 bilhões em 2008; enquanto os valores do FGTS passaram de R$ 5,5 bilhões em 2005 para R$ 10,5 bilhões em 2008, os valores do SBPE passaram de R$ 4,9 bilhões em 2005 para R$ 30,1 bilhões em 2008 (taxa de crescimento de 83,72%). Isso significou um crescente no número de financiamentos habitacionais pelo SBPE24 de 36,4 mil unidades em 2003 para 300 mil unidades em 2008.

Para as empresas nacionais a construção civil passou a ser cada vez mais dependente da produção imobiliária, assim como para o investidor estrangeiro que a partir de 2006 passou a apostar em um novo patamar de inversões no Brasil. A disponibilidade de crédito internacional somou-se, assim, aos créditos locais permitindo a parceria entre empresas (construtoras ou promotoras) nacionais e

internacionais. Outra forma de capitalização ocorreu com o lançamento de IPOs na Bovespa; em 2006, o setor imobiliário representou 30% das IPOs lançadas, com grande interesse de investidores externos.

Segundo Celine Antunes, o interesse do investidor estrangeiro em imóveis no Brasil _{– no período de 2006 a 2008 – recaiu nos segmentos residenciais, corporativos e} turísticos, motivados pelas modificações nas regras de alienação fiduciária e securitização de recebíveis imobiliários (ANTUNES, 2008). Do ponto de vista tributário, o B asil ep ese tava u a te a de opo tu idades devido a ão t i utação dos dividendos, a não existência de regras mínimas para a capitalização (os investimentos eram realizados apenas através da formação de dívidas e não de integralização do capital) e ausência de maiores regras especiais para investimento estrangeiro em qualquer segmento. Outro fator fundamental para o aumento dos investimentos estrangeiro no ramo imobiliário brasileiro foi o rebaixamento do valor mínimo exigido, de R$ 200 mil para R$ 50 mil em 2004.

O conjunto desses fatores – disponibilidade de crédito nacional, investimento estrangeiro no setor, captação em Bolsa e maior diversificação da demanda – permitiu que nos últimos seis anos o setor imobiliário brasileiro alcançasse recordes de produção e investimento não apenas nas regiões Sul e Sudeste, mas também no Norte e Nordeste do Brasil. Enquanto o Sudeste cresceu em valor de obras e/ou serviços 39,05% (2002 a 2007), o Nordeste cresceu 36,47% e a região Norte 48%.

Nos últimos oito anos observados (2001 a 2009), os empréstimos lastreados com recursos da poupança (destinado a pessoas físicas e cooperativas habitacionais) cresceram aproximadamente 20 vezes, alcançando o saldo de R$ 96,8 bilhões em fevereiro de 2009 (VALOR ECONÔMICO, 2010, p.A14), e se for considerado o volume total de crédito do SBPE chega-se a R$ 254 bilhões. A ABECIP (2007) esperava alcançar R$ 1 trilhão em crédito imobiliário disponível até 2020.