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A gestão de edifícios é estruturada em três actividades fundamentais: a técnica, a económica e a funcional. A actividade técnica abrange todas as acções com vista a obter um melhor desempenho do edifício, quer corrigindo desvios funcionais, quer avaliando as condições de funcionamento, enquanto que a actividade económica engloba todos os processos financeiros ou contabilísticos do edifício resultantes de encargos com o seu funcionamento. Já a actividade funcional compreende todas as questões consequentes da utilização do edifício num determinado contexto que pode ser caracterizado pelos utentes, pela legislação, pelas relações com próximos, entre outros.

3.1.2.1 Actividade Técnica

O responsável pela gestão técnica do edifício deve estar encarregue de todas as acções que estejam associadas à envolvente construída, interna e externa, às instalações e aos equipamentos, mais concretamente especialidades como a electricidade, águas e esgotos e construção civil.

A gestão técnica visa então responder às necessidades e exigências dos utilizadores, no que respeita ao desempenho de um edifício, através de técnicas que permitam manter o padrão funcional acordado pelos utentes, tendo como processos a Manutenção, a Limpeza e Higiene, as Emergências, a Segurança, o Ajuste Funcional e o Cumprimento Legal, tal como pode ser apreciado na figura 4.

Manutenção Limpeza e Higiene Emergências Segurança Ajuste funcional

Processos da Actividade Técnica

Cumprimento legal Figura 4 – Processos da actividade técnica.

A Manutenção é constituída basicamente por acções de prevenção de patologias e acções de correcção de patologias após o seu aparecimento. No âmbito da manutenção compete ao gestor do edifício identificar as patologias, decidir quando se deve actuar, contactar e seleccionar a especialidade envolvida para executar a reparação, fiscalizar a execução e, talvez a competência mais importante pelo seu impacto directo na resolução problemas, dar ou promover uma resposta tecnológica sobre o tipo de intervenção a efectuar.

A Limpeza e Higiene é um dos processos de gestão técnica mais importantes nos dias de hoje uma vez que afecta a sanidade dos utentes. Os responsáveis por este processo, assim como as soluções por eles adoptadas, variam consoante o tipo e as condições de utilização.

As situações de Emergência podem ser técnicas, quando algum dos aspectos funcionais do edifício ou dos seus equipamentos é interrompido, sendo o seu desempenho vital para o normal funcionamento do edifício, ou acidentais, quando têm origem em situações de acidente. A falta do fornecimento de luz eléctrica ou a avaria de um fecho da porta da entrada são exemplos de situações de emergência técnica enquanto situações de incêndio, inundação, abalo sísmico ou pânico colectivo são caracterizadas como situações de emergência acidental. Em ambos os casos devem ser previamente pensadas formas de actuação, de modo a facilitar a resolução dos problemas provenientes dessas situações.

A Segurança é um processo que visa garantir as condições fundamentais de segurança passiva e activa, devendo o gestor do edifício remeter especial atenção à educação dos hábitos dos utentes para a prevenção da segurança.

O Ajuste Funcional assenta na identificação de desadaptações funcionais, prevenindo futuras patologias, aquando da promoção de eventuais alterações da funcionalidade do edifício ou dos hábitos dos utilizadores. O gestor do edifício deve pois estar atento a situações de sobreutilização das instalações ou de utilização disfuncional dos espaços, que possam surgir ou que já estejam a ocorrer. O Cumprimento Legal, como o próprio nome indica, tem como objectivo zelar pelo cumprimento da legalidade em tudo o que diz respeito ao edifício. Este processo pretende então garantir que as alterações necessárias ao edifício se façam de forma legal, que as disposições, relativas ao consumo de energia eléctrica e utilização dos respectivos quadros ou à utilização de sistemas de bombagem e pressurização de água ou ainda à forma de utilização do edifício no que respeita às actividades nele desenvolvidas, sejam cumpridas, entre outras.

3.1.2.2 Actividade Económica

No que respeita à actividade económica, compete ao gestor do edifício garantir os fluxos económicos necessários à utilização de um edifício.

Sendo o edifício um bem imóvel, com um elevado investimento inicial, é lógica a preocupação com a rentabilização desse investimento de modo a que a depreciação do valor do edifício seja a menor possível. Esta rentabilização depende em grande parte dos custos diferidos ao longo da vida do edifício, como sejam os custos de manutenção, exploração, utilização, financeiros e fiscais. É neste âmbito que se centra a actividade económica do gestor do edifício.

Cabe pois ao gestor promover os meios económicos necessários para suprir os custos diferidos, gerando capital e controlando-o contabilisticamente, optimizar a aplicação de verbas face às necessidades do momento e fiscalizar e controlar os investimentos feitos, adquirindo e tratando um grande volume de informação.

3.1.2.3 Actividade Funcional

A actividade funcional tem como objectivo garantir o apoio ao desenvolvimento de uma determinada utilização do edifício, essencialmente no que respeita aos deveres e obrigações dos utentes, e promover a actividade técnica, isto é, a implementação de medidas que visam a garantia da execução dos processos de gestão técnica. A regulamentação da actividade, a economia de utilização, a representação e a promoção da gestão técnica são os processos que caracterizam esta actividade. Segundo [CALEJO, 2001], “Em edifícios de habitação multi-familiar (condomínio) a actuação do

gestor no âmbito da actividade funcional prende-se fundamentalmente com a definição do modo de utilização das zonas comuns. Cabe-lhe, por exemplo, estabelecer normas de utilização de garagens colectivas, fecho e abertura da porta principal, convocar reuniões de condomínio e, criar laços de comunicação entre as diferentes famílias no sentido de contribuir para o esclarecimento de eventuais situações de conflito. Trata-se, em suma, de assumir um papel de coordenador social de modo a promover o bom relacionamento entre famílias. Não é, no entanto, a faceta mais vulgarmente assumida por um gestor, pois esta sua vocação social é em geral esquecida.”.