7. METODE. BESKRIVELSE OG REFLEKSJONER
7.2 Observasjon
7.2.4 Gjennomføring av observasjonene
Analisando-se primeiramente os elementos essenciais, tal como tradicional- mente classificados, verificamos que a locação possui como objeto uma coisa.
Esta deve ser infungível e inconsumível (sem possibilidade de substituição e sem redução de sua substância, respectivamente, conforme artigos 85 e 565 do Có- digo Civil de 2002), por haver necessidade de sua devolução exata ao final do con- trato; móvel ou imóvel; corpórea ou não (incluindo direitos, embora Francesco Mes- sineo101 tenha discordado, por compreender não ser possível direito sobre outro di-
reito); divisível ou não; lícita, sob pena de nulidade do contrato de locação.
É possível convencionar, no entanto, a locação de uma coisa fungível ou con- sumível, desde que não seja consumida ou substituída, como um vinho para orna- mentar uma festa, sem sua efetiva utilização como bebida (chamada de locação pa- ra ostentação). Denomina-se, tradicionalmente, de ad pompam et ostentationem.
Contrariamente a esse nosso posicionamento, Dinah Sonia Renault Pinto102, Rogério Lauria Tucci e Álvaro Villaça Azevedo103 e Nagib Slaibi Filho e Romar Na- varro de Sá104 sustentaram ser imprescindível a qualidade de infungibilidade da coi- sa locada, sob pena de se configurar um mútuo.
Apesar de existir opinião divergindo, pode restar pactuado o consumo de par- te ou de acessório do objeto da locação, sem que desconfigure a natureza do con- trato.
Da mesma forma, permite-se a locação de apenas parte da coisa ou de seu acessório. A ausência de estipulação em contrário, contudo, implica a locação de todo a coisa e de seus respectivos acessórios.
101 MESSINEO, Francesco, Op. cit., p. 166. 102 PINTO, Dinah Sonia Renault, Op. cit., p. 26.
103 TUCCI, Rogério Lauria; AZEVEDO, Álvaro Villaça, Op. cit., p. 25-26.
104 SLAIBI FILHO, Nagib; SÁ, Romar Navarro de. Comentários à Lei do Inquilinato. 10. ed. Rio de
A coisa restringe-se, no contexto analisado, ao que pode ser avaliado econo- micamente, hábil a ser objeto de uma relação jurídica como a locação, podendo ser utilizada pelo locatário. Não é necessário, entretanto, que a coisa esteja disponível para comércio, ou seja, que ela possua caráter de alienabilidade.
Viabiliza-se, outrossim, a locação de uma universalidade de direito, a. e. do estabelecimento comercial, desde que se adeque às exigências supra descritas.
Não se exige, como explicado, que o locador seja o proprietário da coisa lo- cada, em que pese ser comum isso ocorrer, sendo suficiente que possua o seu uso, sem restrição de transferência.
Caio Mário da Silva Pereira105 asseverou que, caso não exista autorização expressa para se locar determinada coisa, há situação semelhante à gestão de ne- gócios, bastando a confirmação do proprietário para que seja aprovada essa loca- ção.
Possível ainda a locação de coisa futura, desde que determinável, bem como a de coisa comum pertencente a condôminos, contanto que a maioria assim delibere (artigo 1.323 do Código Civil de 2002 – lembrando que se preferirá condômino a es- tranho). Não pode cedê-la sozinho, em decorrência de somente possuir parte ideal da coisa.
A locação de bem público, por seu turno, não consiste propriamente em loca- ção, mas em contrato de permissão de uso, como esclareceu Gildo dos Santos106,
pelo qual a administração pública concede a um particular o uso precário de certo bem público; depende de permissão especial e da vontade unilateral da administra- ção pública.
Isso não impede que a pessoa jurídica de direito público seja locatária de bem particular, tal como na hipótese de locação de prédio particular para instalação de delegacia de polícia. Neste caso, há aplicação da Lei do Inquilinato.
Não se aplica, outrossim, referida restrição às sociedades de economia mista nem às empresas públicas, que podem figurar como locadoras na hipótese de loca- rem a particular seu bem desde que não haja sua utilização para prestação de servi- ço público (pois possuem natureza jurídica de direito privado).
105PEREIRA, Caio Mário da Silva. Súmula Integral do Simpósio. ARRUDA, José Soares; LÔBO, Car-
los Augusto da Silveira (coords.), Op. cit., p. 12.
A disciplina de locação varia em função de seu objeto. Conforme exposto, no presente trabalho analisamos de forma mais minuciosa a locação de coisa imóvel107, mais precisamente prédio urbano, conforme a disciplina da Lei nº 8.245/91.
Cabe elucidar que prédio urbano, contrariamente ao conceito atribuído por Rogério Lauria Tucci e Álvaro Villaça Azevedo108, é definido conforme a sua utiliza- ção ou destinação econômica e não localização (dentro ou fora do perímetro urbano traçado pela legislação municipal), conforme predominante pensamento doutriná- rio109 e jurisprudencial.
Prédio designa terreno edificado ou sem edificação, bem de raiz, morada, i- móvel, conforme a doutrina dominante110. A palavra praedium envolve tanto os pré- dios urbanos quanto rurais.
Agostinho Alvim111, entretanto, considerava objeto da legislação especial so- mente o prédio em que houvesse construção, não necessitando de disciplina especí- fica terreno sem qualquer construção. Essa observação era pertinente à legislação vigente a sua época (Lei no 4.864/65 e Decreto-lei nº 4/66), que disciplinava tão- somente locação residencial, não mais possuindo sentido diante da nova lei, pois aplicável à locação não residencial.
Urbano, como mencionado, é o imóvel que não se destina à finalidade rural, seja à agricultura, seja à pecuária112; sua destinação urbana é voltada à habitação, à
temporada, à educação, à saúde, ao lazer, à cultura, ao esporte, à atividade comer- cial, industrial ou empresarial, ou a qualquer outra não agro-pastoril, ainda que den- tro de área rural.
Referido conceito foi o adotado pelo legislador cível, sanando a divergência doutrinária que existia a respeito (quanto à localização ou à finalidade econômica).
107 Artigo 79 do Código Civil de 2002:
“São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natu- ral ou artificialmente.”. Artigo 80 do mesmo diploma: “Consideram-se imóveis para os efeitos legais: I – os direitos reais sobre os imóveis e as ações que os asseguram; II – o direito à sucessão aberta.”.
108 TUCCI, Rogério Lauria; AZEVEDO, Álvaro Villaça, Op. cit., p. 37. Esse seu conceito decorria da
definição atribuída pelo Decreto nº 24.150/34, que diferenciava locação rústica de urbana com base na localização do imóvel.
109 ALVIM, Agostinho, Op. cit., p. 35 e SANTOS, Gildo dos, Op. cit., p.65-66.
110 TEPEDINO, Gustavo. Disposições gerais: Arts. 1º a 26. In: BITTAR, Carlos Alberto (org.). et al..
Op. cit., p. 10. PACHECO, José da Silva, 1966 apud COMBRE, Nilton da Silva, Op. cit., p. 23-24.
OPITZ, Osvaldo; OPITZ, Sílvia. Comentários às Novas Leis do Inquilinato, Op. cit., p. 02-03.
111 ALVIM, Agostinho, Op. cit., p. 35.
112 HANADA, Fábio; HANADA, Andréa Ranieri. A lei do inquilinato sob a ótica da doutrina e da juris-
Exemplos são o Decreto-lei nº 7.449/45, a Lei nº 4.504/64, o Decreto nº 72.106/73, a Lei nº 8.629/93, dentre outros.
Osvaldo Opitz compreendia que o imóvel por si estabeleceria a sua qualidade de urbano ou rústico, com supedâneo na sua destinação, não cabendo ao proprietá- rio condicioná-lo a rural ou a urbano. A sua finalidade natural determinaria a sua na- tureza: “[...] A distinção se dá mais pelo uso, a qualidade do sujeito, a comodidade e a destinação do prédio do que pela matéria e forma de qualquer edificação.”113.
Esclarece-se que compete ao Estatuto da Terra a disciplina elementar das lo- cações de imóveis rústicos (Lei nº 4.504/64, 4.947/66 e Decreto nº 59.566/66).
Quando houver mais de uma utilização do imóvel locado, rústica e urbana, se- rá aplicada a legislação pertinente a que prevalecer, devendo sempre ser observa- dos o princípio da boa-fé e os costumes locais, de acordo com o que lecionou Sylvio Capanema de Souza114.
Nesse mesmo sentido regem-se as locações mistas que envolvem locação residencial e comercial em um mesmo imóvel. A Lei de Locação estabelece discipli- na diversas para locações residenciais e para não residenciais.
Desse modo, diante da omissão legal acerca das locações mistas quanto à destinação, o entendimento doutrinário, a exemplo de Ladislau Karpat115, e jurispru-
dencial prevalecente também aqui é o que esposa a ideia de preponderância, por meio da qual prevalece o regime jurídico aplicável à finalidade principal, que prepon- dera, em conformidade com o Código Civil Português.
Importante destacar também que o Código Civil de 2002 não diferencia uso (utilização da coisa) de gozo (disposição ou utilização dos frutos ou produtos da coi- sa), atribuindo-lhes conjuntamente ao locatário.
Apesar disso, Waldir de Arruda Miranda Carneiro116 compreendeu correta a reserva do termo uso para a locação e gozo para o arrendamento, assumindo uma posição mais técnica a respeito da sua definição, destoando do posicionamento de-
113 OPITZ, Osvaldo; OPITZ, Sílvia. Comentários às Novas Leis do Inquilinato, Op. cit., p. 02-03. 114 SOUZA, Sylvio Capanema de, Op. cit., p. 14.
115 KARPAT, Ladislau. Locação e Aluguéis emShopping Centers. São Paulo: Universitária de Direito,
1997, p. 87-92.
Pontes de Miranda117, de Nilton da Silva Combre118 e de Sílvio de Salvo Venosa119.
Preferimos a última posição, haja vista ser a que prevaleceu no Código Civil vigente.