A aplicação dos instrumentos comentados e a otimização de ações elementares esbarram em obstáculos de origens diversas. Souza (2010) escreve que seria tolice declarar que a solução está vinculada a um melhor planejamento, ou o contrário, dizer que o planejamento existe, mas que falta “vontade política”. Não se deve subestimar nem superestimar as soluções oferecidas pelo planejamento. Por isto, relatamos aqui alguns fatores limitantes, de ordem política, cultural, econômica, institucional e técnica.
O conservadorismo das elites se mostra como primeiro obstáculo ao planejamento progressista, com objetivos de justiça social e equidade. A aprovação de um plano diretor politicamente avançado depende de um Executivo local comprometido, pois é quem vai elaborar as leis, e uma Câmara Municipal flexível e permeável às propostas, já que é quem vai apreciá-las e votá-las. Para Souza (2010, p. 314), “o que ocorre, frequentemente, não é um mero conservadorismo de princípios, mas sim um conservadorismo corrupto ou, [...] um comportamento de rapina”. É comum medidas serem tomadas visando os interesses de alguns, em detrimento da coletividade, como atividade puramente política. Segundo o autor, acordos realizados com certos grupos, como os empresários do setor de transportes, ou da
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construção civil tendem a reduzir o papel do Estado a um simples “balcão” de serviços, disponível a atender os interesses desses grupos que detém certo poder.
Outro problema considerado grave, e que chama a atenção até mesmo da população mais leiga é a ausência de continuidade entre administrações. Propostas já estudadas, e execuções já iniciadas são estagnadas quando se repassa o mandato para outro governante. Deste modo, fica prejudicada a implantação bem-sucedida de um sistema local de planejamento que integre ações mais complexas.
As dificuldades econômico-financeiras inerentes a muitos municípios brasileiros configuram outra questão relevante. Vários municípios estão endividados, e também há um excessivo percentual do orçamento destinado à folha de pagamento dos funcionários. Devido a problemas de organização, cadastro desatualizado e corrupção, a arrecadação do IPTU não é efetiva. Com esses fatos, os recursos disponíveis para novos investimentos, seja com obras, seja com modernização da própria administração, acabam sendo muito aquém do potencial que a cidade poderia oferecer.
Concomitantemente, não adianta pensar em instrumentos como IPTU progressivo, solo criado, etc, se não há uma base trivial fundamentada, como o cadastro fundiário e a planta de valores atualizada. São ferramentas fundamentais para o acompanhamento do que se passa no município em relação à propriedade de terra e à valorização imobiliária. Esses instrumentos mencionados precisam ainda, ser aplicados sob cuidado redobrado, pois influenciam no poderio das elites urbanas, e são objeto de ataques e polêmica. O solo criado (outorga onerosa), por exemplo, pode trazer efeitos colaterais indesejáveis, uma vez que pode gerar a retenção das terras por parte dos proprietários fundiários, com receio que não consigam obter os lucros almejados devido ao rebaixamento do preço do solo urbano (em decorrência da tentativa dos incorporadores de transferirem parte de seu ônus para os proprietários de terra, forçando a venda a preços mais baixos). Uma das consequências que mais se receiam é o desaquecimento da construção civil e do setor imobiliário.
Apontamos finalmente um último problema, mas não menos importante, que é a ausência de quadros técnicos suficientemente qualificados para a elaboração de planos e outros tipos de projetos a serem aplicados sobre a cidade. Frequentemente são realizados diagnósticos superficiais, sem envolvimento da sociedade civil local. Formado em sua maioria a partir de cargos temporários, o corpo técnico de profissionais contratado anualmente pela Prefeitura reclama da falta de incentivos e da insegurança ao sugerir propostas mais ousadas para o planejamento da cidade, uma vez que muitas das medidas tomadas são consequencia de alianças políticas. O próprio setor de análise de projetos encontra-se atualmente defasado, com carência de profissionais qualificados para atender à demanda de avaliar a adequação das propostas encaminhadas às normas da cidade.
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Eu acompanho há muitos anos, não houve um prefeito que desse o suporte necessário que aquela DCU precisa, como órgão que vai delinear a cidade, que vai controlar a qualidade dos projetos, que vai gerar receita. Cada entendimento que sai, cada alvará, é sinônimo de imposto, é ITBI... Mas a legislação não é cumprida. Cada diretor tem um entendimento. [...] (Entrevistado A-19, 14/05/2013)
Estes são apenas alguns dos problemas constatados no sistema de planejamento e gestão pública durante esse breve período de pesquisa. Outras deficiências poderão ser abordadas até a conclusão desta dissertação. Encerramos este capítulo com o posicionamento conclusivo de Souza (2010), ao afirmar que:
Os diversos instrumentos, sejam eles informativos, estimuladores, inibidores, coercitivos ou outros, devem estar em nítida consonância com o espírito de serventia do planejamento e da gestão uranos aos objetivos finais de melhorar a qualidade de vida da população (especialmente dos grupos menos privilegiados e socioeconomicamente mais vulneráveis) e de promover maior justiça social, tudo isso sobre o fundamento de conquistas cada vez maiores de autonomia coletiva e individua. Para tanto, os objetivos imediatos dos instrumentos serão, sobretudo, os seguintes [...]: inibir a especulação imobiliária; propiciar uma boa qualidade ambiental (por meio da inibição do adensamento excessivo, da degradação do meio ambiente, da dilapidação do patrimônio histórico-arquitetônico etc); induzir ao rebaixamento geral do preço da terra; propiciar o aumento da arrecadação tributária; garantir uma alocação espacial de recursos mais justa. (SOUZA, 2010, p. 320)
Após a abordagem do processo de urbanização do Altiplano, caracterizado por uma legislação conflituosa, marcada por sucessivos governos que tentaram manipular a especulação do mercado imobiliário no local, o que se observa atualmente é uma política administrativa baseada na aprovação de decretos, ou seja, medidas imediatistas, que neste caso, visam interesses do mercado imobiliário.
Diante do exposto, podemos afirmar que o Estado assume uma função muito mais complexa que a de outros agentes, visto que não é imune às contradições advindas da sociedade, e acaba se confrontando com o dilema de ter que respondê-las, sob pena de não se legitimar.
CAPÍTULO
A organização social e as formas espaciais refletem o tipo de sociedade que as produziu, mas a organização espacial e as formas espaciais, uma vez produzidas, influenciam os processos sociais subsequentes. (SOUZA, 2003, p.99)
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MERCADO IMOBILIÁRIO E CONDOMÍNIOS VERTICAIS -
A BUSCA PELA VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO
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