Concepto y objetivos

A variável dependente é o prazo de construção no qual os empreendimentos imobiliários foram efetivamente construídos. Como já mencionado, essas informações foram fornecidas pelas empresas responsáveis pela construção, sendo que este tempo de construção inicia-se com a mobilização para a construção do canteiro de obra e finaliza-se, na conclusão, com os serviços de limpeza.

Portanto, o prazo de construção dos empreendimentos são menores do que o prazo identificado nas datas dos alvarás de construções e de conclusão das datas dos habite-se (auto de conclusão de obra), fornecidos pelo órgão (SEURB). O Anexo I apresenta os prazos de execução dos empreendimentos.

O cálculo do tempo de construção foi definido desta forma, principalmente em função da estratégia que a maioria das empresas utiliza para a comercialização das unidades habitacionais, ou seja, elas tiram o alvará de construção, limpam o terreno, montam estande de vendas e começam a comercializar as unidades habitacionais.

Nesta fase, é frequente que as obras sejam paralisadas, aguardando a capitalização do negócio através de um volume mínimo de vendas, visando viabilizar o fluxo financeiro durante a construção, independentemente se será construído com capital próprio ou através de agentes financiadores.

A conclusão da obra também, na maioria das vezes, não coincide com a data constante no habite-se, pois o processo requer o cumprimento de várias fases, iniciando com a liberação do corpo de bombeiros até chegar à emissão do documento pela prefeitura.

No entanto, em alguns casos, a empresa construtora até consegue tirar o habite-se simultaneamente com a conclusão da obra, para isso, a mesma utiliza-se de estratégias durante

91 a construção, como por exemplo, busca finalizar com antecedência o sistema de prevenção contra incêndio e pânico, possibilitando desta forma a antecipação da inspeção do corpo de bombeiro, enquanto finaliza a conclusão de outras áreas na edificação.

6.1.2 Variáveis independentes

- 1º PASSO: Definição das variáveis

Pautadas na revisão bibliográfica e em proposições deste autor, considerando que elementos e características que poderiam, em tese, ser importantes não foram identificados por ocasião da revisão do estado da arte, apresenta-se no Quadro 6.1, a seguir, as variáveis independentes utilizadas no modelo.

Quadro 6.1 - Identificação das variáveis independentes.

Variável Descrição

V1- Quantidade de banheiros (CF) Refere-se à quantidade de banheiros existente em cada

apartamento incluindo banheiro de serviço

V2- Quantidade de dormitórios (CF) Refere-se à quantidade de dormitórios existente em cada

apartamento

V3- Área total construída (CF) Área total a ser construída incluído áreas privativas e

comuns do empreendimento

V4- Número de torres (CF) Refere-se ao número de prédios em cada empreendimento

imobiliário

V5- Quantidade de apartamentos (CF) Refere-se ao número total de apartamentos no

empreendimento imobiliário

V6- Número de pavimentos (CF) Refere-se à quantidade de pavimentos (lajes) que compõe o

empreendimento

V7- Prazo estabelecido para a construção (CG) Prazo definido no estudo de viabilidade e que consta no contrato de compra e venda do apartamento

V8- Experiência da empresa (CG) Refere-se aos anos de atuação da empresa no merca

imobiliário

V9- Quantidades de obras entregues (CG) Refere-se à quantidade de obras imobiliárias entregues pela

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Variável Descrição

V10- Quantidades de obras construídas

simultaneamente (CG) Refere-se ao número de obras que a empresa executa simultaneamente no intervalo da pesquisa

V11- Experiência do gestor da obra (CG) Refere-se à quantidade de anos que o gestor do empreendimento possuí exercendo a profissão

V12- Possuir Financiamento (CG) Refere-se se o incorporador realizou a obra com

recursos de instituições financeiras V13- Tempo para liberação do

Financiamento (CG) Refere-se ao tempo decorrido entre o início da obra e início do recebimento das parcelas do financiamento

V14- Possuir projetos completos (CG) Refere-se à avaliar se todos os projetos necessários

estão elaborados e aprovados antes do início da construção

V15- Uso de técnica de planejamento (CG) Refere-se a utilização por parte da empresa de alguma ferramenta de planejamento da obra

V16- Terceirização da construção (CG) Quando a incorporadora contrata outra construtora

para executar o seu empreendimento V17- Número de apartamentos por

pavimento (CF) Refere-se à quantidade de apartamentos contidos em um único pavimento tipo

V18- Duração da obra (CG) Prazo total real, decorridos para a construção da

edificação, tendo como referência os documentos emitidos pela SEURB (alvará e habite-se)

Fonte: O autor.

Por ocasião desta pesquisa, para um melhor entendimento inicial das variáveis coletadas, as mesmas foram subdivididas em dois grupos. O primeiro grupo, contendo informações pertinentes às características físicas das obras (CF), para isso utilizou-se dos registros documentais nos arquivos da SEURB, e o segundo grupo, denominado de características gerenciais (CG), obtidas através de entrevistas com os representantes das empresas, ou utilizando-se de observações nos locais de construção das obras, ou ainda através dos sites na internet das empresas.

6.1.3 - Coleta de dados

A coleta de dados ocorreu em três fases distintas. A primeira fase ocorreu junto à SEURB, entre o período de 24/08/2015 à 11/09/2015.

93 A segunda etapa da coleta de dados buscou identificar informações junto às construtoras responsáveis pelos empreendimentos, entre o período de 15/10/2015 à 28/01/2016 devido à realização das visitas presenciais e disponibilidade das empresas. Este levantamento, teve o objetivo de coletar informações sobre as características gerencias adotadas no empreendimento.

Como o pesquisador tem contato pessoal e até mesmo estreito com a grande maioria das empresas que faziam parte da amostra, o mesmo optou em realizar visitas presenciais às instalações das empresas (escritório e/ou obra) e entrevistar os responsáveis e coletar as informações sobre os empreendimentos da amostra.

Inicialmente, foram agendadas as visitas para realização da coleta de dados, seja nas obras ou no escritório, mas em alguns casos foi possível coletar as informações necessárias no primeiro contato, ou seja, através do telefone.

Destes dois momentos foi consolidado o banco de dados com 127 amostras para realização da construção do modelo, estando estas informações contidas nos anexo I.

O pesquisador buscou novamente o contato com as empresas consultadas anteriormente e durante o mês de janeiro de 2017 coletou as informações sobre o prazo real de construção das obras.

Portanto, das 127 obras disponíveis inicialmente no banco de dados foram utilizados 71 empreendimentos imobiliários que estavam com as obras concluídas entre os anos de 2005 à 2015. Destes se obteve o tempo real da obra (variável dependente do modelo a ser construído).

No anexo I pode-se verificar o prazo de construções das edificações, que neste trabalho, corresponde a variável dependente. A Tabela 6.1 apresenta o tratamento estatístico descritivo destes dados.

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Tabela 6.1 - Tratamento estatístico descritivo do prazo de construção

Parâmetros AMOSTRA Média 47,11971831 Erro padrão 0,537636304 Mediana 48 Moda 48 Desvio padrão 4,530204023 Variância 20,52274849 Curtose 0,427428809 Assimetria 0,271981759 Amplitude (range) 24 Mínimo 36 Máximo 60 Soma 3345,5 Quantidade 71 Fonte: O autor.

Entre os principais parâmetros, pode ser destacado que os prazos de execução de obra apresentaram uma amplitude de 24 meses (2 anos), sendo este compreendido entre 36 à 60 meses, com uma média de 47,12 meses, mediana e moda de 48 meses. Assim, com o desvio padrão 4,53 meses e variância de 20,52 meses.