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À medida que as edificações passam a dispor de sistemas prediais complexos, o desempenho de sua operação precisa ser entendido, considerando o conjunto dos equipamentos e dos componentes em uso, bem como suas inter- relações (ANTONIOLI; GRAÇA, 2004).

Assim sendo, os recursos tecnológicos para a gestão da informação da edificação podem ser adotados durante seu uso, com muitas vantagens. Fabricio (2002) lembra que os ciclos de vida dos edifícios estendem-se por décadas e englobam, tanto as fases de execução e operação, como as de demolição ou de reabilitação (ABNT/ISO, 2010). Ao longo desse período, as necessidades a serem supridas pela edificação modificam-se, bem como as instalações.

Também o consumo energético da edificação ganha relevância, quando avaliado ao longo de seu período de uso (FRANÇA; ORNSTEIN, 2015). Outro aspecto a ser considerado é a durabilidade dos sistemas construtivos e dos componentes especificados e a manutenção necessária para mantê-los durante a vida útil da edificação (ABNT, 2013).

Para tanto, um sistema de gestão de facilidades assistida por computador (Computer-Aided Facility Management – CAFM) integrado ao sistema de BIM pode ser adotado, para dar suporte às atividades inerentes à gestão de facilidades (IFMA, 2014b), bem como àquelas relacionadas à administração e infraestrutura de uma edificação. Assim, é possível utilizar as informações da construção modeladas durante as fases de projeto e de execução. Esta interação com as fases anteriores aumenta a transparência e a precisão, relacionadas às etapas de operação e manutenção, bem como contribui para eliminar a redundância das informações

(ABEL; LENNERTS, 2005).

Dentre os recursos que podem ser adotados por meio da integração entre BIM e CAFM estão (OZAN; CLAYTON; NOME, 2009):

• monitoramento dos usos e perfis de ocupação dos ambientes; • monitoramento de consumos, tais como: água, energia e gás; • informações atualizadas sobre os sistemas da edificação; • inventário dos equipamentos;

• suporte aos planos de manutenção e qualidade do ar; • elaboração e atualização de projetos´como o construído´; • monitoramento do desempenho dos sistemas e instalações;

• monitoramento de atividades de manutenção corretiva e preventiva; e • suporte a projetos de requalificação e análise de retorno financeiro.

Embora a tecnologia de modelagem da informação seja mais usualmente adotada nas fases de projeto e construção, seus recursos ainda são subutilizados nas fases posteriores, relativas ao ciclo de vida da edificação (CHECCUCCI; PEREIRA; AMORIM, 2013).

O modelo atualizado pode dar suporte às atividades da edificação até o final de sua vida útil, inclusive para efeitos de planejamento do processo de demolição e gestão de resíduos da construção civil e demolição (RCD). Pode, por exemplo, ser utilizado para a determinação dos volumes de resíduos de alvenarias e quantificação de elementos para reúso, tais como portas, janelas, equipamentos hidrossanitários e equipamentos de iluminação, entre outros (CHENG; MA, 2013).

Durante a fase de operação e manutenção de uma edificação, a utilização da tecnologia BIM também pode permitir a verificação das condições de suas instalações de forma remota, o que aumenta a eficiência dos procedimentos de manutenção preventiva e possibilita o acesso, via rede, da documentação técnica referente a seus componentes. Espera-se que, por meio da disponibilização de um inventário atualizado continuamente, no qual se possa identificar todos os componentes da edificação consumidores de energia, programar suas atividades de manutenção e monitorar seu desempenho, seja possível obter um retorno de

investimento de 3% (três por cento) no consumo de energia elétrica de um empreendimento, conforme o levantamento elaborado pela United States General Services Administration (GSA, 2012).

Também permite reduzir custos associados à elaboração de uma nova documentação para a fase de ocupação e reduz as pesquisas necessárias para a elaboração de renovações (GSA, 2012).

Para sua implantação, é preciso que sejam identificados, ainda durante as fases iniciais de projeto, os processos pertinentes à fase de operação e as informações necessárias a este. Dentre as informações a serem documentadas, estão: interfaces e recursos tecnológicos necessários; sistemas e equipamentos a serem instalados (por exemplo: mecânicos, hidráulicos, de segurança patrimonial, de irrigação, de proteção e combate a incêndio), mobiliário e respectivas especificações. Também devem ser definidas, para os componentes, tais como: localização, vida útil, garantia, necessidade de manutenção (GSA, 2012). Esse planejamento prévio deve ser observado quando da elaboração do Plano de Execução BIM.

Vêm sendo verificados benefícios quanto ao uso da BIM para a gestão de facilidades, tais como maior acesso às informações, confiabilidade, mitigação de riscos e retorno de investimento (BECERIK-GERBER; JAZIZADEH; LI; CALIS, 2012).

Entretanto, Volk, Stengel e Shultmann (2014) observam que os processos de BIM vêm se popularizando entre novas construções, embora a maioria dos empreendimentos não os adote para a operação, o planejamento de reformas e de alterações de leiautes nem para a desconstrução. Por esse motivo, os pesquisadores concluem que a incorporação do processo de modelagem e de gestão da informação a todas as etapas do ciclo de vida da edificação ainda constitui-se em um desafio.

Dentre os aspectos críticos a serem vencidos, está a fragmentação dos processos de operação do edifício, uma vez que as equipes responsáveis pela manutenção e pelas atividades de desconstrução, usualmente, estão de modo formal alocadas separadamente em determinada organização. Por esse motivo, não têm acesso aos aspectos gerenciais, técnicos e legais já abordados nas fases anteriores do ciclo de vida da edificação.

Nesse contexto, Hartmann (2011), avalia que, na renovação de projetos complexos, é preciso estabelecer uma abordagem integrada para o planejamento, na qual seja possível a participação de especialistas que detenham conhecimentos específicos. Por exemplo, em projetos de reforma hospitalar, além do conhecimento específico de engenharia também são necessárias informações quanto aos requisitos de cada ambiente, no que diz respeito a aspectos médicos e de segurança, uma vez que as soluções arquitetônicas e de engenharia irão impactar no desempenho da prática médica. Nesses casos, além de incorporar o estabelecimento de requisitos ao processo, é necessário prever mecanismos eficientes de busca e de validação da informação.

A tecnologia para a automação da gestão de facilidades ainda se encontra em desenvolvimento, e é usada na troca de informações via rede. Seus avanços ocorrem conforme são desenvolvidas melhores soluções de interoperabilidade, no sentido de integrar tecnologias como SIG e sistemas de automação das edificações (KELLER, 2013).

Entretanto, Keller (2013) destaca como desafios para a implantação desse conjunto integrado de tecnologias: o comportamento entre fabricantes, no sentido de proteger a tecnologia de autoria e a falta de unidade entre os departamentos dentro das próprias empresas de programação.

Para Hoffmann (2013), a habilidade de integrar diferentes dispositivos automatizados de uma edificação, por meio de um sistema centralizado, desenvolveu-se na década de 1980. Sua popularização ocorreu por volta de 1995, em razão da redução dos custos dos equipamentos. Nesse período, difundiu-se também o entendimento de interoperabilidade, pois os equipamentos de diferentes disciplinas (tais como: iluminação, ar condicionado e sistemas industriais) deveriam estar conectados a um dispositivo central de visualização, controle e comando, por meio de uma rede.

No início dos anos 2000, pôde-se observar, por parte dos fabricantes de dispositivos de automação, o uso de protocolos abertos, desenvolvidos ao longo da década de 1990, além da adoção do protocolo IP (Internet Protocol), popularizando o uso da TI por meio da internet, como suporte à operação de edificações.

Os inventários de equipamentos instalados em uma edificação constituem-se na base de muitas atividades necessárias à gestão de facilidades, a saber: avaliação

das condições das instalações, controle das atividades de manutenção e das garantias, planejamento de requalificações, estimativas de custos de projetos, de reformas e mão de obra, controle e elaboração de planos de contenção (KEADY, 2009; GSA, 2012). Em suma, constituem o subsídio necessário ao planejamento de CapEx e de Opex em uma organização. Na Figura 12, são representadas as relações entre o inventário dos equipamentos e a gestão financeira da organização, cujo entendimento é compartilhado pela GSA.

Figura 12. Relações entre o inventário de equipamentos e a gestão financeira das instalações e da organização Fonte: KEADY (2009, p. 1), tradução nossa.

No fluxograma proposto na Figura 12, nota-se que as atividades de projeto, de construção e operação e manutenção estão inseridas em um contexto maior e integrado, que envolve decisões financeiras estratégicas.

À época da presente pesquisa (2015), a atuação via rede de sistemas de automação encontrava-se consolidada, inclusive para o gerenciamento remoto e o georreferenciamento de ativos.

Dentre suas aplicações, destacam-se: limitação e gerenciamento da demanda energética do empreendimento, gestão de recursos financeiros e monitoramento e validação de requisitos de desempenho. Mas, sua integração ao modelo tridimensional de modelagem da informação da construção ainda está restrito a poucos empreendimentos e o custo desta integração, muitas vezes, ainda inviabiliza sua implantação.

Uma das dificuldades a se enfrentar para a adoção da tecnologia de modelagem da informação para o gerenciamento de facilidades é que, dadas as especificidades dos sistemas prediais e dos padrões de operação, é necessário considerar diferentes requisitos e de fluxos de trabalho em uma edificação. Por esse motivo, há dificuldade em se padronizar parâmetros e procedimentos para a automatização de processos.

Além disso, a gestão de facilidades pressupõe interação com os usuários da edificação, o que também contribui para a personalização dos procedimentos de operação (SABOL, 2013).

4.5 RECURSOS DE MODELAGEM DA INFORMAÇÃO COMO