1.1 Fase 1
I fase 1 av prosjektet ble det tatt sikte på å innhente erfaringer fra midtnorske kommuner som ble oppsummert sammen med en oversikt over ulike modeller for rimelige boliger. Materialet lå til grunn for et arbeidsverksted med aktuelle aktører.
1.2 Studie av midtnorske kommuner
Studien av 10 midtnorske kommuner som ble utført av NTNU Samfunnsforskning AS, viste at kommunene uttrykker ulike behov for kunnskap om rimelige boliger for vanskeligstilte. Eksempler på temaer er: Hva som regnes som rimelige boliger, om lav pris betinger begrensninger i forhold til størrelse, standard, beliggenhet, hvem som er reelt vanskeligstilt på boligmarkedet, hva som sikrer god utnyttelse av offentlige bidrag, samt hvordan samarbeid med private aktører kan realisere egnede boliger.
Kommunene ønsket å studere ulike sider ved boligens kostnadsramme. I utviklingen av mulige modeller for rimelige boliger etterspørres lave bygge- og anskaffelseskostnader av boliger samtidig som vedlikeholdskostnadene holdes lave. Ifølge en av kommunene i utvalget ville kostnadene ved å bygge nye boliger ofte føre til høye leiepriser, og overskride ønsket husleietak for kommunale boliger. Dette ville innebære subsidiering som kan gjøres på ulike måter; blant annet gjennom tomt under markedspris og finansieringstilskudd. Et alternativ til subsidiering er å redusere fortjenestemarginen hos aktørene som bygger boligene. Kommunen opplevde imidlertid at det frem til nå ikke har vært rom for et slikt alternativ i markedet. Noe av utgiftene kan reduseres gjennom bruk av rasjonelle, repeterende bygge- og materialkonsepter.
I forhold til ulike former for kostnadsreduserende brukermedvirkning har kommunene hatt ulike erfaringer med dette. Flere har opplevd at ivaretakelsen av boligen fra beboernes side blir bedre dersom beboerne utvikler et eierforhold til boligen gjennom
brukermedvirkning i prosessen. Andre kommuner meldte at de hadde liten tro på brukermedvirkning, fordi dette vil ”fordyre prosjektene og tape tid”. Flere etterspurte likevel modeller som inkluderer brukermedvirkning for enkelte beboergrupper, for eksempel unge i etableringsfasen, samt personer med rusproblemer.
Flere kommuner så det som viktig at private tiltak utfylte de kommunale tiltakene. Det ble understreket at kommunens ansvar bør være personer som er spesielt utsatt, og som ikke klarer å bo i det ordinære boligmarkedet, mens andre med behov for bolig kan hjelpes inn i private boliger gjennom Husbankens ordninger.
Kommunene i utvalget uttrykte et ønske om at flere grupper vanskeligstilte skulle komme seg fra et leieforhold til et eierforhold til boligen. Det er ønskelig med flere leiligheter for unge i etableringsfasen og andre vanskeligstilte som kan opparbeide seg en betalingsevne og overta boligen gjennom ulike modeller for ”fra leie til eie”.
1.3 Seminar om rimelige boliger for vanskeligstilte
På bakgrunn av studien utført i de 10 midtnorske kommunene ble det arrangert et seminar den 11.05.2009 i Trondheim med aktører fra kommunene, Husbanken, ideelle stiftelser og BAE-næringen.
For å imøtekomme kommunenes informasjonsbehov innenfor temaet ble det utarbeidet et program med foredragsholdere som synliggjorde ulike innfallsvinkler til temaet rimelige boliger og hva slags tiltak som kan settes i verk for å oppnå dette. Hovedfokus for seminaret var kvalitet til rimelig kostnad samt integrering og brukermedvirkning. Foredrag om følgende prosjekter vinklet disse temaene på ulike vis.
”Selvbyggertjenesten, Stavanger eiendom”
Rimelige selveier rekkehusleiligheter. Selvbygging som både har et kostnadsbesparende og integrerende perspektiv. Etablering av naboskap ved organisert dugnad. Målgruppe: folk som ikke eier egen bolig, også flyktninger og andre beboere i kommunale leiligheter. Kommunen har en aktiv byggherre og organisatorrolle pluss en aktiv tomtepolitikk. Lavenergistandard og universell utforming.
Svartlamon boligstiftelse
Rimelige uteieboliger. Integrering av ulike beboergrupper.
Nybygg: rimelig kvalitetsbyggeri med røffe materialer (Massivtre) Arealeffektive løsninger. Eldre bebyggelse:
oppgradering med nøktern standard for å holde kostnadene nede Brukermedvirkning: dugnader etc som reduserer FDV-kostnader og samtidig bidrar til å utvikle bomiljøet.
”Bergensmodellen”
Rimelige utleieboliger. Samarbeid mellom kommune og
boligbyggelag for å fremskaffe rimelige boliger. Integrering mellom vanskeligstilt ungdom og annen ungdom. Nøktern standard men sentral beliggenhet. Jobber videre med en fra "leie til eie" modell.
Skanska BoKlok
Selveier- og borettslagsleiligheter og rekkehus til små husholdninger og familier med barn. Boliger med kvalitet, design og funksjonelle løsninger til rimelige priser. Industrielt byggeri reduserer kostnadene og korter ned byggetiden. Reduksjon av infrastrukturkostnader ved hjelp av enkle veganlegg. Brukermedvirkning gjennom dugnader for etablering av utomhusanlegg.
Selvåggruppen
Selveier- og borettlagsboliger. Målet er å bygge gode
kvalitetsboliger til en rimelig pris for unge, nyetablerte, enslige og andre med lav inntekt. Kostnadsbesparende virkemidler: Industrielt byggeri, moduler, rimelige tomter, parkering på terreng. Klausul mot videresalg.
I seminaret ble det lagt vekt på norske eksempler da disse har størst overføringsverdi i dagens norske bygge- og boligmarked. De utenlandske modellene som ble undersøkt i forbindelse med kunnskapsstatusarbeidet er ofte basert på ulike former for gunstig finansiering og subsidiering. I Norge fungerer de offentlige økonomiske støtteordningene relativt greit i forhold til de fleste andre land. Vi har derfor funnet det mer relevant å sette fokus på hvilke virkemidler som kan redusere byggekostnader og samtidig oppnå en ønsket kvalitet.
Det har også vært viktig å sette fokus på hvordan private aktører kan bidra i dette arbeidet. Samarbeidsmodeller mellom offentlig og privat virksomhet er svært aktuelle for å bidra til bedre fremskaffelse av rimelige boliger for vanskeligstilte. ”Bergensmodellen”,
samarbeid mellom borettslag og kommune, viser et eksempel på dette. Også andre modeller som involverer andre grupper av aktører kan være aktuelle. Ideelle stiftelser har lange tradisjoner innen fremskaffelse og drift av boliger for vanskeligstilte grupper. I nyere tid har også private næringsdrivende meldt sin interesse innen omsorgsboligfeltet bl.a. gjennom å inngå OPS avtaler med kommuner.
Integreringstemaer er også et viktige i forbindelse med rimelige boliger for vanskeligstilte. Det er et ønske å skape et boligtilbud som integrerer vanskeligstilte med andre beboergrupper i ulike typer bydeler (sentralt og suburbant) og i ulike bygningstyper.
Brukermedvirkning kommer inn som et viktig moment her. Flere av foredragene viste hvordan brukermedvirkning kan bidra både til kostnadsreduksjon, og ikke minst til bedre integrering mellom ulike beboergrupper.
1.4 Fase 2
På grunnlag av kunnskapen som ble utviklet gjennom eksempelsamlingen og seminaret, ønsket Husbanken og
forskergruppen (SINTEF Byggforsk og NTNU Samfunnsforskning AS) at det skulle bli satt i gang pilotprosjekter i et utvalg norske kommuner. I fase 2 inviterte vi derfor inn interesserte kommuner til en serie arbeidsverksteder som hadde som mål å gi de kommunale aktørene kunnskapsgrunnlag for å utarbeide og forankre
programgrunnlag for pilotprosjekter.
1.5 Utvikling av programgrunnlag for pilotprosjekter i midtnorske kommuner.
Fase 2 hadde som målsetting å bruke kunnskap utviklet i fase 1 til å planlegge pilotprosjekter. Prosjektet hadde et hovedfokus på ny boligbebyggelse, men siden enkelte deltakerkommuner hadde utbyggingsområder hvor både rehabilitering og nybygging var aktuelt (F.eks Dalegata og Tollåsenga i Kristiansund) har det også vært et samarbeid omkring kompletterende problemstillinger i den eksisterende boligmassen med det Husbankfinansierte strategiske forskningsprogrammet ”Bærekraftig oppgradering av mellom – og etterkrigstidens boligblokker”. (REBO)
1.6 Arbeidsverksteder
Gjennom en serie på 3 heldags arbeidsverksteder ønsket prosjektet å støtte de deltakende kommunene til å formulere og forankre målsettinger for sine pilotprosjekter og lete etter relevante
løsningsmodeller. Arbeidsverkstedene ønsket også å legge til rette for interkommunalt samarbeid. De tre arbeidsverkstedene hadde ulike fokus:
Arbeidsverksted 1; Integrering og medvirkning.
Gjennom foredrag og diskusjoner ville vi undersøke hvordan vanskeligstilte beboergrupper i boligmarkedet kan integreres gjennom gode medvirkningsprosesser som for eksempel deltagelse i byggearbeider og felles dugnader. Arrangert 26.10.2009
presentasjoner:
- Integrering og medvirkning ved Kristin Thorshaug, NTNU Samfunnsforskning AS
- Erfaringer fra St.Olavs Hospital ved Ragnhild Aslaksen, Helsebygg Midt-Norge
- Erfaringer fra Melandsprosjektet ved Roar Hansen, tidligere prosjektleder Meland kommune
- Erfaringer fra Dalegata i Kristiansund ved Svein Arve Sivertsen, Kristiansund kommune
Arbeidsverksted 2; Samarbeidsmodeller.
Gjennom foredrag og diskusjoner ville vi undersøke hvordan nye samarbeidsmodeller mellom private og offentlige aktører, mellom ideelle stiftelser og kommuner, og mellom ulike kommunale etater kan bidra til nye og kostnadseffektive løsninger. Arrangert 14.01.2010
Presentasjoner:
- Veiskilletprosjektet ved Gunhild Roald, Kirkens Bymisjon - OPS, offentlig-privat samarbeid ved Torer Frogner Berg,
SINTEF Byggforsk
- Molde utleieboliger K F ved Torstein Fuglseth, Molde kommune
Arbeidsverksted 3; Kvalitet og kostnad.
Gjennom foredrag og diskusjoner ville vi undersøke hvordan man kan bygge rimelige boliger med god kvalitet. Muligheter for å inkludere universell utforming og energieffektive løsninger til en rimelig kostnad ble demonstrert. Arrangert 07.04.2010
Presentasjoner:
- Kostnader ved lavenergi- og passivhusstandard ved Tore Wigenstad, SINTEF Byggforsk
- Kostnader ved universell utforming ved Jon Christophersen, SINTEF Byggforsk
- Kvalitet og kostnad ved Kirsten Arge, SINTEF Byggforsk Det var et mål at deltakerne i verkstedet skulle ha utviklet sine pilotprosjektforslag frem til programmeringsfase ved avslutning av prosessen i arbeidsverkstedene. Rapportering fra kommunene viser at kommunene har hatt utbytte av seminarrekken, men at de sliter med egen kapasitet i forhold til å realisere konkrete pilotprosjekter.
1.7 Spørsmål til arbeidsverkstedene
Spørsmål til gruppearbeid om brukermedvirkning
- Hvem er aktuelle brukere i prosjektet: Klienter/pasienter, interesseorganisasjoner eller en mer diffus beboergruppe?
- Hva slags former for brukermedvirkning ønsker vi i prosjektet og hva slags beslutninger kan brukerne ta?
- Hvilke resultater ønsker vi å oppnå med brukermedvirkning?
Spørsmål til gruppearbeid om samspillmodeller
- Har vår kommune tilstrekkelig kompetanse og kapasitet til å bygge og drifte rimelige boliger for vanskeligstilte uten ekstern assistanse?
- Hvilke samarbeidsaktører vil det eventuelt være ønskelig å trekke inn i vårt prosjekt?
- Hvilken rollefordeling er ønskelig mellom oss og eksterne aktører?
Spørsmål til gruppearbeid om kvalitet og kostnad
- Hvilke kvalitetsmål er det viktig for oss å prioritere når vi bygger rimelige boliger for vanskeligstilte?
- Hvilke kvalitetsmål synes vi er mindre viktige slik at vi er villige til å gjøre innsparinger?
- Hvilke tiltak ser vi for oss at vil gjøre vårt prosjekt mest mulig kostnadseffektivt?