O projeto de lei do Plano Diretor de 1985 foi elaborado em um contexto de redemocratização do país, durante a administração Mário Covas, nomeado pelo governador Franco Montoro, sendo secretário de planejamento o arquiteto Jorge Wilheim. Constitui-se de um conjunto de objetivos e diretrizes de cunho político, social, físico-ambiental e administrativo.
A proposta básica do plano é zerar o débito social até o ano 2000, equipando a cidade dos serviços básicos necessários. Propunha-se a ampliar a relação de áreas verdes por habitante, com a extensão dos parques existentes e a criação de novos; não ocupar áreas com declividade superior a 40%, evitando erosões e enchentes, urbanizar fundos de vale, transformando-os em parques lineares, tornar mais rápido o sistema de transportes coletivos sobre pneus, com a implantação de corredores exclusivos, ampliar a rede do metrô e implantar corredores para veículos a gás e elétricos, construir terminais rodoviários e de carga, zerar o débito em equipamentos sociais, produzir lotes e habitações populares e descentralizar o poder municipal através de administrações regionais.
O projeto de lei apresenta quatro capítulos e 22 artigos, onde estão especificados seus objetivos e diretrizes; não há referência à orientação do crescimento da cidade, padrões de serviços ou custos de urbanização.
A questão da participação popular é uma das grandes novidades em relação ao PDDI. Neste contexto, o projeto do PD-85 foi apresentado à sociedade e à população organizada como um documento técnico solicitando contribuições.
O texto reconhece que a cidade é continuamente produzida, constatando que o planejamento seria a articulação entre agentes públicos e privados no sentido de produzir e manter a cidade. A condução dessa articulação seria do poder público, que funcionaria como árbitro, interpretando os interesses e harmonizando-os com as diretrizes de governo.
Assumindo o fato de que no ano 2000 mais de dois terços da população brasileira moraria em cidades, o plano defende políticas nacionais
específicas para regiões metropolitanas, cidades de porte médio e uma revisão da gestão administrativa, incorporando o parâmetro social em questões setoriais (saúde, transporte, etc.), visando a articulação de municípios em determinadas questões que seriam mais bem equacionadas em abordagem regional.
Embora o PD-85 refira-se ao Município de São Paulo, julga necessário considerar também a Região Metropolitana de São Paulo, principalmente as áreas urbanizadas contíguas que repercutem sobre a dinâmica urbana. Foram destacados conceitos inovadores para a época, como o da recuperação pela municipalidade dos benefícios decorrentes da valorização imobiliária gerada por investimentos públicos, a possibilidade de transferência do potencial construtivo entre terrenos, o emprego de mecanismos tributários e incentivos fiscais para promover a utilização de glebas ociosas e a implantação de Operações Urbanas - intervenções para revitalização ou transformação de áreas urbanas associando agentes públicos e privados, em troca de liberalizações especiais em relação à legislação vigente. A possibilidade de aumentar o potencial construtivo acima dos coeficientes de aproveitamento máximos permitidos pelo zoneamento financiaria obras de infra-estrutura, melhorias urbanísticas e equipamentos.
Este projeto considerava que na área central os maiores problemas seriam a intensa ocupação do solo, os congestionamentos e a elevada concentração de renda. Foram detectadas áreas deterioradas, identificadas pela redução do ritmo de crescimento e deslocamento de atividades comerciais, com subutilização e presença de cortiços. O plano define um anel intermediário dotado de boas condições de acessibilidade e de infra-estrutura, mas com aproveitamento insuficiente. No anel periférico, a ocupação é considerada rarefeita, as condições habitacionais precárias e o sistema de transporte é qualificado como incompleto e deficiente, a exemplo da infra-estrutura.
Quanto à questão habitacional, o diagnóstico constata a existência de 55% da população vivendo em condições subnormais. O plano afirma que a autoconstrução tende a ser uma alternativa para grandes parcelas da
população, desde que articulada por iniciativas de associação. Priorizou-se nesta questão a faixa de renda até cinco salários mínimos, com uma política de subsídios compatível que duraria enquanto a má distribuição de renda a tornasse indispensável para o acesso à moradia. Quanto às alternativas de acesso, previam-se três modalidades de atendimento: aquisição, locação e concessão de direito real de uso.
O projeto de lei apresenta um completo diagnóstico relativo a transportes, educação, saúde, iluminação, drenagem, abastecimento, pavimentação, água e esgotos e limpeza pública.
No que se refere à estrutura viária foi proposto o fechamento do mini-anel viário (que corresponde à terceira perimetral do Plano de Avenidas), e a substituição do modelo rádio-concêntrico por um modelo intermediário, combinando a radialidade com a malha ortogonal prevista no PUB.
No lugar de grandes pólos, previu-se a multiplicação de sub-centros. Nesse sentido o plano retoma a idéia de descentralização presente no estudo da SAGMACS, visando fortalecer esses sub-centros pela oferta completa de serviços urbanos.
Em relação à indústria o PD-85 não previa a instalação de grandes unidades, mas admitia pequenas e médias indústrias não-poluentes em todo o tecido urbano. Destacava-se a necessidade de reurbanização do Parque Dom Pedro e do Vale do Anhangabaú, prefigurando o conceito de requalificação urbana em áreas deterioradas, embora ainda associado a grandes obras públicas.
Retomando o debate sobre a Lei Federal de Desenvolvimento Urbano, o plano apontou a necessidade da modificação do regime jurídico da propriedade imobiliária urbana e da adoção de novos instrumentos legais: direito de preempção, direito de superfície, uso compulsório do solo e tributação progressiva.
O projeto de lei encaminhado à Câmara, anexo ao documento do PD-85 constituiu-se em uma Carta de Princípios com uma lista de objetivos e diretrizes a serem atingidos, sem maiores explicitações quanto aos meios
para efetiva consecução dos objetivos propostos. Com a eleição de Jânio Quadros no final de 1985, o panorama político paulistano se alterou: o novo prefeito retirou da Câmara o Projeto de Lei do Plano Diretor-85, que não chegou a ser discutido.
A administração de Jânio Quadros propôs um novo projeto, que instituiu o plano diretor enquanto instrumento normativo e orientador dos processos de transformação urbana em seus diferentes aspectos. Tinha como objetivos uma maior participação da iniciativa privada como parceira da prefeitura nas intervenções urbanas, diminuição do número de funcionários públicos, a redução de secretarias, a descentralização administrativa, o estímulo ao adensamento populacional no interior da malha urbana existente e propõe também o aumento de faixas exclusivas para o transporte coletivo.
O projeto da gestão Jânio Quadros também aborda algumas diretrizes presentes no PD-85, que apontavam para a revisão do papel do Estado como provedor. É reiterado o princípio de atuação em parceria entre os setores público e privado, através da recuperação de áreas degradadas por meio de Operações Urbanas; defende a concentração do crescimento da cidade preferencialmente na área já ocupada, visando à redução dos custos de urbanização; dirige o crescimento para o vetor Leste, evitando a ocupação das áreas de mananciais (Norte e Sul), além possuir uma política habitacional apoiada no mutirão e na autoconstrução.
No texto são elencadas “diretrizes estratégicas” e é prevista a elaboração de um Plano Estratégico de Desenvolvimento Urbano, anunciando a nova postura de planejamento que priorizaria intervenções pontuais em áreas decisivas, com potencial de transformação, por meio da canalização dos investimentos privados, para alavancar a recuperação da cidade.
Criticando os efeitos da Lei de Zoneamento vigente, que havia definido como Z2, de baixo coeficiente de aproveitamento, a maior parte do anel de transição da cidade e quase toda sua periferia, o documento questiona essa ocupação menos densa. Defende a alteração pontual do zoneamento por meio das Operações Interligadas e Operações Urbanas, assumindo como parceiro principal o setor privado, tanto no que diz respeito à provisão de
infra-estrutura, equipamentos e serviços, como no referente às iniciativas de renovação urbanística.
Enviado à Câmara em julho de 1987, o Plano Diretor da gestão Jânio Quadros ficou tramitando por mais de um ano sem que fosse votado. Foi aprovado por decurso de prazo (Lei n0 10.676/88), o que suscita até hoje questionamentos quanto à sua validade enquanto plano vigente.
Prevaleceu o modelo de manutenção do zoneamento existente admitindo alterações pontuais negociadas diretamente - as Operações Interligadas, posteriormente declaradas inconstitucionais - ou vinculadas a um projeto de renovação para determinada área, aprovado em lei - as Operações Urbanas, instrumento adotado nos casos da Operação Urbana Anhangabaú, da Operação Urbana Faria Lima e da Operação Urbana Água Branca.
A Lei que aprovou o Plano Diretor também instituiu o Sistema de Planejamento. Constitui-se de seis capítulos, 44 artigos e anexo contendo síntese de estudos básicos. Os capítulos tratam da sua finalidade e abrangência, objetivos estratégicos e diretrizes gerais, áreas diferenciadas de planejamento, sistema de planejamento e disposições gerais.
Suas propostas referem-se ao adensamento da área consolidada, condicionando a verticalização à capacidade do sistema de transporte, à disponibilidade de estacionamento e ao porte das redes de serviços públicos. Estabelece ainda o aumento de espaço livre no interior dos lotes, visando preservar a qualidade de vida. A ocupação de terrenos vazios nas áreas consolidada e intermediária visa diminuir o crescimento horizontal da cidade e expansão de redes de infra-estrutura, aumentando a eficiência do investimento público.