Basert på de tre modellene som er evaluert er det usikkerhet knyttet til disse i alle ledd, men kun den tradisjonelle og forhandlingsbaserte modellen var lønnsom ut fra foreløpige evalueringer. Gjennom konsultasjoner og forhandlinger mellom private aktører og myndigheter kan det oppnås en helhetlig strategisk arealutvikling.
Bakgrunn
Formål og problemstilling
Avgrensninger
Oppgavens oppbygging
Begreper og terminologi
Litteraturgjennomgang
Teori
I matrisen er situasjon C at teknologien har lav usikkerhet, men det er uenighet eller konflikt med målet. Røsnes & Kristoffersen (2010) mener at transformasjonsområder er svært komplekse og svært uforutsigbare med tanke på utfallet av reguleringsprosessen.
Valg av forskningsdesign
Valg av metode
Et eksempel på en kvantitativ metode er en undersøkelse av en større gruppe, hvor svarene konverteres til tall i forhold til svaret. Dette kan gi en større forståelse og avklare misforståelser, mens ulempen med metoden er at behandlingen og klassifiseringen av dataene er mer tidkrevende og vanskeligere enn ved den kvantitative metoden.
Valg av empirisk design
Fordelen med dette er at det har høyere svarprosent enn kvantitativt og åpner for å gå dypere inn i temaet ved behov.
Datainnsamling
For å innhente primærdata til oppgaven er det implementert en kvalitativ metode gjennom intervjuer for å få mest mulig kunnskap om emnet. Det er i denne oppgaven det er gjennomført dokumentstudier for å innhente bakgrunnsinformasjon og litteratur for å få mest mulig fakta og informasjon for å besvare problemstillingen.
Validitet og reliabilitet
Alle metoder har sine styrker og svakheter og i denne oppgaven er det ulike styrker og svakheter ved bruk av de ulike informasjonskildene, se tabell 6. Dokumentene inneholder opplysninger av ulik karakter som ikke er fastslått på bakgrunn av saken.
Analyse av data
Forhistorie
Selv om planområdet eies av tre aktører, er det kun Store Norske som er grunneier i Longyearbyen-bebyggelsen. SSD disponerte også grunnen i flere år etter at de første forskriftene ble regulert, men i 2004 overtok Store Norske forvaltningen igjen.
De fysiske stedsutviklingsalternativene
Mitt første poeng er at havområdet må ombygges for å gi rom for fremtidige boligområder. Mitt tredje poeng er at transformasjonen av området kan gjøres uten at LL starter prosessen slik det er skrevet i arealplanen.
Strategiske utfordringer til planleggingen og eiendomsutviklingen i Longyearbyen
I figur 10 ser vi tydelig at det er store svingninger fra år til år i hvor mange partsavtaler som inngås. Det er stor interesse for aktiviteten som foregår både på Svalbard, men også utenfor Svalbards territorialfarvann. Det er også et større fokus på forskning der blant annet Havforskningsinstituttet har etablert kontor på Svalbard.
Som nevnt tidligere bygger Longyearbyen på tre hovedpilarer, hvor Store Norske er den viktigste.
Kort beskrivelse - Sjøområdet
Julstad i Store Norske mener at selskapet er og vil fortsette å være en viktig bærebjelke i Svalbardsamfunnet. Siden den gang er det gjennomført flere byggeprosjekter, akkurat som det planlegges flere nybygg, ifølge informantene som fikser tomter i Havområdet. Under næringskonferansen i Longyearbyen i 2011 holdt Store Norske et innlegg om en mulig ny bydel i Sjøområdet, som en del av havneutbyggingen i Longyearbyen (NHO Troms, 2011).
Det er altså ikke utarbeidet noen strategi eller plan for å sette i gang arbeidene, men det legges opp til å gjennomføre en havnestrategiplan hvor området fra Hotellneset til Sjøskrenten skal være en del av denne strategiske planen i henhold til politisk plan.
Gjeldende reguleringsplaner
I sjøområdet sørøst er det tillatt i byggeområdet å bygge herberge/bolig, industri, kombinasjon industri/bolig og offentlig formål innenfor de respektive byggeområdene, se figur 16. Planen omfattet en eventuell utvidelse av vandrerhjemmet/boligen med en etasje samt etablering av en boligdel i tilknytning til virksomheten. I sistnevnte område vil det kunne være en kombinasjon av næring og bolig, hvor bolig kan benyttes i tilknytning til virksomheten.
For Sjøområdet nord og sørvest er det regulerte byggeområder for industri, verksteder, lager, naust og offentlige bygg, se figur 16.
Styringsteknologien
Det må også komme tilleggsbestemmelser for nåværende og fremtidig bruk av grunn og planer som angir ulike formål, jfr. kol. Verneområder på grunnlag av vern for verneområder, kulturminner, flora og fauna ligger foran planen, se kol. Sysselmann eller person som . vedtatt av departementet kan det be om at fradeling eller ny virksomhet ikke kan gjennomføres før ny delplan er godkjent, se kol.
I kapittel V, som omhandler kulturminner, er det overordnede prinsippet at kulturminner som er en del av Svalbards kulturarv og identitet skal vernes og sikres jfr. samle inn.
Aktuelle områder for planlegging og eiendomsutvikling med eksisterende situasjon
Naustområdet består av mange små naust og det er kun en rekke med naust som informanten i LL mener oppfyller kravene til fritidsboliger. Her indikerer informanten som fester i naustområdet at flere naust er revet og skal bygges om til fritidsboliger. Selv om det kun er én rekke som oppfyller kravene til fritidsboliger, brukes de fleste av naustene til bolig, ifølge flere informanter.
Det er derfor viktig å teste transformasjonene opp mot flere faktorer som attraktivitet, infrastruktur, sammenheng i området og hvor enkelt dagens bebyggelse kan fjernes.
Strategimodeller
I forhandlingsmodellen var det informanter fra ledelsen i LL, Store Norske og noen medlemmer av partiet som mente at både Store Norske og LL i fellesskap burde initiere og gjennomføre planprosessen. For markedsmodellen mente en informant blant partimedlemmene at Store Norske burde sette i gang prosessen og gjennomføre planprosessen. Her kunne også festeier eller andre sette i gang prosessen, men siden det er mange festplasser i Sjøområdet, var det naturlig for Store Norske å sette i gang denne prosessen.
Tradisjonell markedsbasert forhandling/privat Inicio LL LL og Store Norske Privat aktør (eksempel . Store Norske).
Hva er lønnsomt å bygge?
Uansett om det er nytt eller gammelt bygg som skal rives, vil det være behov for ny etablering. Det er usikkert om det får konsekvenser, eller om det kan føre til endringer i arealbruken til arealplanen i Sjøområdet. Arealplanmessig er det LL som skal sette i gang prosessen (LL, 2009), men dette har ennå ikke skjedd, og det er usikkert når og hvordan det skal gjennomføres, sier informanten i LL.
En annen viktig usikkerhetsfaktor er om det er marked for så mange boliger, nå som Store Norske avvikles.
Behov for boligområder
Derfor er det rimelig å anta at mangel på godt vedlikeholdte boligtomter har betydning, siden det siden 2009 er inngått stadig færre leiekontrakter, og i 2012 på grunn av mangel på godt vedlikeholdte boligtomter ikke ble inngått leiekontrakter. Ut fra dette kan det se ut til at det er større svingninger i boligmarkedet, da Bjørnsen &. Johansen argumenterer også for at disse tre faktorene er viktige selv om det ikke er sikkert om det er et reelt behov for boliger eller det ligger andre årsaker bak uten nærmere utredning.
Det er lite som tyder på at det vil endre seg dersom det ikke settes inn tiltak for å endre denne utviklingen.
Rammer for transformasjon
I en slik omfattende transformasjon vil det være nødvendig med en plan, og en dispensasjon fra guvernøren er usannsynlig. For å kunne gjennomføre prosessen avdekkes det i oppgaven at det er få instrumenter LL kan bruke. Selv om det gjøres tiltak for å erstatte jorda, er det ikke sikkert at næringsdrivende vil utnytte dette, og da bør, som informanten nevnte, «gulroten» brukes, men uansett.
Som tidligere nevnt er en havnestrategiplan under utarbeidelse, og før den foreligger vil det være urealistisk å få markedet til å handle, så lenge LL ikke vektlegger Sjøområdet i større grad, verken ved å bruke planverktøy som mulighetsstudier, arkitektkonkurranser eller lignende konkurranser i samråd med utbyggere.
Styrt utvikling
Hvilke strategier kan benyttes?
LL har bestemt at det skal være tilknytningsgebyr for bolig- og næringsetablering, men det er mulig at dette kan endres til andre former for å dekke tilknyttede kostnader. Det er få områder i den marine sonen som ikke er fjernet og for å lykkes i prosessen vil det være viktig å inkludere fiksere i prosessen. I denne prosessen er målet kjent, men det er ikke kjent hvordan teknologien skal brukes til å initiere og realisere prosjektet.
Første del av fasen er igangsetting og regulering der det er kjent teknologi og lav usikkerhet.
Hvordan kan strategien anvendes?
Der en eventuell delplan er godkjent kan utbygging gjennomføres i henhold til delplanen og så lenge det ikke gjøres noe i forhold til festeretten vil det være opp til de enkelte parter å gjennomføre utbyggingen. Her vil det kanskje være hensiktsmessig at parter eller utbyggere blir mer direkte involvert i prosessen, slik at det blir en skikkelig utvikling av området. Siden LL har foreslått at de starter prosessen, blir det LL som må ta det opp.
Dersom det åpnes for private aktører å sette i gang prosessen, vil det også med denne modellen avhenge av hvordan boligmarkedet er, og om det er lønnsomt å bygge boliger.
Hvilke rammevilkår finnes i dag?
Selv om begge modellene kan brukes, vil det være mest hensiktsmessig å bruke forhandlingsmodellen, da den var i tråd med det informantene i LL, Store Norske og en av partene mente var den beste løsningen. I en god utviklingsprosess vil det være viktig å avdekke mest mulig risiko og usikkerhet i en tidlig fase gjennom den sekvensielle modellen (Røsnes & Kristoffersen, 2010), i. I forkant av prosessen kan det være aktuelt å gjøre en mulighetsstudie, men her, da LL mener det er viktig at transformasjon har et godt fundament, vil det tidlig være et behov for å møte publikums verktøy og utstilling.
For å generere ideer om design og visjoner for området, vil det være hensiktsmessig å arrangere konkurranser som arkitekt-, prosjekt- eller designkonkurranser. Siden det er få aktører som kan ordne de nye boligtomtene, bør det gjennomføres mulighetsstudier og en grundig kartlegging. Derfor kan man ikke generalisere basert på denne undersøkelsen alene, men en større undersøkelse blant festdeltakere, for å se om det er interesse for transformasjonen av Havområdet og om.
Hvilke strategier kan benyttes?
Hvordan kan strategien anvendes?
Hvis LL går gjennom planen sin, vil oppstartsprosessen for de forskjellige modellene være den samme. Det kan også bidra til å få markedet til å handle, men også partene i forhold til mer positive til utviklingen av området. Longyearbyen har flere stedsutviklingsmuligheter, men det er usikkerhet og risiko med alle, med unntak av Elvesletta syd.
Omformingen av havområdet vurderes som ubrukelig å transformere og dersom den planlagte utbyggingen for næringsvirksomhet fortsetter vil det bli enda mindre viktig å transformere på grunn av rett.
Forslag til videre arbeid
Bjørnsen, Hid Marte og Johansen, Steinar (2012), Samfunns- og næringsanalyse for Svalbard 2012, NIBR-rapport 2012:24, Norsk institutt for by- og regionforskning, Nordberg AS. Hagen, Dagmar og Prestø, Tommy (2007), Naturmangfold - temarapport som grunnlag for arealplanlegging for planområdet Longyearbyen, Rapport 252, NINA, Norsk institutt for. Kvinge, Torunn, Langset, Bjørg og Nørve, Siri (2012), Hva betyr kvalitetskrav for byggekostnader og boligtilbud?, NIBR Rapport 2012:112, Norsk institutt for by- og regionforskning.
Store Norske Spitsbergen Kulkompani AS (2012ı), Kortgrundlag fra oktober 2012 over Longyearbyen-området med delplaner, Longyearbyen kommune.
Longyearbyen tettsted plankart (LL, 2009)
Intervjuguide
Salgsbudsjett bolig
Tilknytningsgebyr LL
Boligpriser og salgsstatistikk for alle boliger Longyearbyen
Uttaksskjema master
