75
76
av festerne ikke ønsker å utvikle området vil det være hensiktsmessig å gjennomføre en arkitektkonkurranse, prosjektkonkurranse eller designkonkurranse for å få fram idéer om hvordan området kan utformes, både for å vekke markedets interesse, og for å få festerne til å utvikle området eller overføre festeretten til andre som ønsker å utvikle området, samt for å legge grunnlag for en eventuell delplan for området.
I den tradisjonelle modellen er det LL som regulerer, og her er det vanlig at det blir en veldig åpen og inkluderende prosess, men den kan ta litt tid for å få god forankring blant festerne og lokalbefolkningen. Det planlegges utbygging til næringsformål og her vil utbyggingen kunne skje i motsatt retning så fremt det ikke legges ned bygge- og delingsforbud mens planen pågår. Hvis planen går utover ett år vil ikke LL ha mulighet til å stoppe utbyggingen så fremt de ikke i denne perioden har klart å fremskaffe erstatningsareal eller benyttet andre
virkemidler for å få utbyggingen til å skje andre steder i Longyearbyen. Når eventuelt delplan er vedtatt kan utbyggingen skjer i tråd med delplan, og så fremt det ikke blir gjort noe grep i forhold til festeretten vil det være opp til de enkelte festerne å gjennomføre utbygging. Her vil det komme an på hvordan området er blitt regulert til boligformål. Hvis det kun er i tråd med dagens utbyggingsområder vil dette i stor grad være uproblematisk for de små tomtene i Sjøområdet, som ønsker å bygge små boliger, mens for de større festetomtene kan det være mer hensiktsmessig å forandre litt på strukturen for å tilpasse områdene for å kunne utnytte områdene mer hensiktsmessig til boligformål enn det er i gjeldende regulering. Her vil det nok være hensiktsmessig at festerne eller utbyggerne er mer direkte involvert i prosessen, slik at det blir en hensiktsmessig utbygging av området.
Den forhandlingsbaserte modellen baseres på samhandling mellom både LL og private aktører. Siden LL har lagt opp til at de skal starte prosessen vil det være LL som må ta
initiativ ovenfor de private aktørene. Eventuelt må de private aktørene legge press på LL, slik at prosessen kan starte opp. Røsnes & Kristoffersen (2010) sin samhandlingsmodell, se figur 5 viser prosessen mellom private aktører og myndighetene gjennom prosessen fram til endelig vedtak, gjennom dialog og forhandlinger mellom partene. Anvendes av modellen i
Longyearbyen vil i stor grad være tilsvarende, men i større grad fokusert på en samhandling mellom private aktører og LL slik informanten i Store Norske og LL har fremhevet som en mulig løsning. Boligmarkedet og om det er lønnsomt å bygge boliger, vil kunne være en pådriver for å iverksette prosjektet ut i fra de private aktørenes synspunkt. Siden det kan virke som om det er mindre lønnsomt, og det er andre områder i Longyearbyen som er under
regulering, vil det trolig ikke skje, så fremt det ikke blir vurdert som en langsiktig plan for nye
77
boligtomter. Her kan Store Norske ha et insitament til å øke arealbruken i forhold til i dag for å kunne øke festeinntektene, men det er trolig mindre areal som kan økes siden størsteparten allerede har blitt bortfestet og da er det kanskje ikke like aktuelt. Den samme problemstilling vil også kunne oppstå under reguleringsprosessen. Her vil idéen om hvordan området skal reguleres basert på de forskjellige konkurransene kunne legge føringer for hvordan området reguleres, men også hvordan tomtestrukturen bør være for å realisere ideen. Det kan være hensiktsmessig på dette stadiet å kunne overført festeretten til de områdene som skal utbygges for å være sikker på å kunne klare å gjennomføre transformasjon. Eventuelt kunne det åpnes opp for å transformere området på sikt, slik at festerne som ønsker å rive og bygge noe nytt kan gjøre det i tråd med overordnet arealplan. I enkelte områder som delplan syd-øst vil dette kunne vanskeliggjøre en helhetlig utbygging siden tomtestrukturen er i tråd med dagens bruk og det er ikke nødvendigvis den beste for en boligutbygging.
Med den markedsbaserte modellen vil det være avhengig om LL åpner for at andre kan initiere prosessen, og hvordan status er på de forskjellige festetomtene i området som skal transformeres. Hvis det åpnes opp for private aktører til å initiere prosessen, vil det også med denne modellen være avhengig om hvordan boligmarkedet er, og om det er lønnsomt å bygge boliger. Hvordan området blir regulert vil ha betydning i forhold til strategien selskapet har, og om det har ressurser nok til at boligkjøperne stoler på at området blir transformert i sin helhet og det ikke blir et halvferdig prosjekt som tar mange år å ferdigstille. Hvis LL klarer å overdra festeretten til alle tomtene vil det kunne være mulig å gjennomføre
prosjektkonkurranse for å skaffe idéer om utvikling av området, men også muligheten til å utarbeide anbud for utbygging av området. Boligmarkedet i Longyearbyen svinger i forhold til flere faktorer, og siden det er andre utbyggingstomter vil det derfor være hensiktsmessig at utbygging skjer gradvis med hensyn til boligbehovet og hvor lønnsomt det vil være.
Forutsetningen her er at det i det hele tatt er lønnsomt med denne modellen. Ut ifra de foreløpige tallene som er blitt utarbeidet kan det virke som om denne modellen ikke er lønnsom, jfr. kapittel 4.9.3.
En forutsetning for alle modellene er at prosessen koordineres med festerne i Sjøområdet og etablering av mulige erstatningsareal for de som ønsker å flytte sin virksomhet med en delplan for Hotellneset. Dette kan ikke skje før en havnestrategiplan er ferdigstilt og det vil tidligst skje medio 2014.
78
6 Konklusjon
I denne oppgaven har transformasjon av eiendom i Longyearbyen blitt studert, og hvordan få til en helhetlig strategisk arealutvikling på bakgrunn av overordnet arealføring om å
transformere deler av Sjøområdet til bolig og service. For å svare på dette har jeg utarbeidet tre forskningsspørsmål.