AKTUELL KOMMENTAR
Hvordan finansierer husholdningene kjøp av fast eiendom?
NR. 2 | 2018
HAAKON SOLHEIM OG BJØRN H. VATNE
Hvordan finansierer husholdningene kjøp av fast eiendom?
∗Haakon Solheim og Bjørn H. Vatne Finansiell stabilitet, Norges Bank†
22. mai 2018
Høy gjeld i norske husholdninger har lenge vært trukket fram som et risikoelement for finansiell stabilitet, blant annet i Norges Banks rapporter Finansiell stabilitet. Gjeldsopptak i husholdningene er nært knyttet til finansiering av kjøp av bolig, men det er ogs˚a alternative finansieringskilder som salg av bolig og bruk av finansiell formue. Vi viser hvordan husholdningene finansierer sine eiendomskjøp ved ˚a dele eiendomskjøpere inn i fem ulike grupper basert p˚a alder, status i boligmarkedet og hvorvidt de kjøper bolig eller fritidseiendom. Vi sammenlikner finanstransaksjoner hos eiendomskjøperne med referansegrupper som ikke kjøper. Som forventet er gjeldsøkning det viktigste bidraget til boligfinan- siering. Men husholdningene trekker ogs˚a av innskudd og annen sparing. Kjøpere av fritidseiendom trekker mer p˚a oppsparte midler enn andre kjøpergrupper. For førstegangskjøpere er det et uforklart bidrag. Dette kan ha sammenheng med overføring fra foreldre og utbetaling av arv.
1 Innledning
I analyser av finansiell stabilitet er husholdningenes høye gjeldsbelastning framhevet som en vesentlig s˚arbarhet i det finansielle systemet.1 Det er nær sammenheng mellom husholdningenes gjeldsopptak og kjøp av bolig (og annen fast eiendom). Gjeld er imidlertid ikke den eneste finansieringskilden husholdningene kan bruke. To andre viktige finansieringskilder er salg av eksisterende eiendom og trekk p˚a oppsparte midler i form av bankinnskudd og annen finanssparing.
Hvordan husholdningene finansierer sine boligkjøp, er viktig for ˚a forst˚a sammenhengen mellom utviklingen i s˚arbarheten i husholdningene og utviklingen i eiendomsmarkedet. Det er ogs˚a viktig ˚a forst˚a hvordan husholdningene finansierer sine eiendomskjøp for ˚a kunne vurdere makroregulerings- tiltak som for eksempel regulering av utl˚an med pant i bolig.
Eiendomskjøpere er i forskjellige livsfaser. Det er stor variasjon i eksisterende boligformue og oppsparte midler. For ˚a belyse heterogeniteten deler vi i denne analysen kjøperne i fem ulike grupper basert p˚a alder, status i boligmarkedet og hvorvidt de kjøper bolig eller fritidseiendom.
Husholdningens alder er bestemt av alder p˚a hovedinntektstaker.
1. Førstegangskjøpere er husholdninger med alder mellom 20 og 40 ˚ar som ikke har registrert likningsverdi p˚a bolig ved utgangen av 2014 og som ikke har solgt bolig i 2015, men som er registrert som kjøper av bolig i 2015.
2. Yngre boligkjøpere er husholdninger med alder mellom 20 og 40 ˚ar som har registrert liknings- verdi p˚a bolig ved utgangen av 2014, og som har kjøpt bolig i 2015.
∗Takk til Henrik Borchgrevink, Torbjørn Hægeland og Kjersti-Gro Lindquist for innspill og kommentarer.
†Kontaktperson Haakon Solheim.
1Se for eksempel Norges Bank (2017).
3. Etablerte boligkjøpereer husholdninger mellom 41 og 60 ˚ar som har registrert likningsverdi p˚a bolig ved utgangen av 2014, og som har kjøpt bolig i 2015.
4. Eldre boligkjøpere er husholdninger mellom 61 og 80 ˚ar som har registrert likningsverdi p˚a bolig ved utgangen av 2014, og som har kjøpt bolig i 2015.
5. Fritidsboligkjøpere er husholdninger mellom 20 og 80 ˚ar som ikke har kjøpt bolig i 2015, men som er registrert som kjøpere av fritidseiendom i 2015. De kan ha solgt eiendom.
Husholdninger kjøper eiendom for ulike form˚al: bolig, fritid og/eller som en investering. Investering i egen bolig gir avkastning i form boligkonsum og eventuell prisstigning.2 Bruk av fritidsbolig kan erstatte andre ferieutgifter, men kan i motsetning til variable kostnader ikke uten videre kuttes dersom inntekten skulle falle. Fritidsboliger i Norge har tradisjonelt i liten grad blitt leid ut. Dessuten m˚a vi anta at likviditeten i markedet for fritidsboliger er medsyklisk.
Ut fra standard porteføljeteori antar vi at husholdningenes valg av finansiering vil være avhengig av husholdningenes finansielle stilling, form˚alet og investeringshorisonten. Et førstegangs boligkjøp kan betraktes som en langsiktig investering med en stabil avkastning, som er egnet for gjeldsfinansiering.
Førstegangskjøpere har ikke noen boligkapital og ofte begrenset finansiell formue. Vi forventer at oppgradering av bolig i større grad finansieres av oppsparte midler og da særlig ved salg av annen eiendom. Kjøp av fritidsbolig vil sannsynligvis innebære den største bruken av finansiell formue.
Investeringer med høyere usikkerhet eller høyere konsumandel skal normalt ha lavere gjeldsandel.
Et beslektet analysespørsm˚al er i hvilken grad overføringer mellom generasjoner i form av gaver og arv brukes til ˚a finansiere eiendomskjøp. Arveoverføringer rapportert i selvangivelsen kan belyse dette.
Vi presenterer datasettet og v˚ar inndeling av husholdninger i grupper i kapittel 2. Resultatene fra analysene av finansieringskildene er presentert i kapittel 3, mens kapittel 4 konkluderer.
2 Om datasettet og avgrensing av grupper
Analysen tar utgangspunkt i inntekts- og formuesstatistikk for husholdninger samlet av Statistisk sentralbyr˚a basert p˚a selvangivelser.3 I datasettet er personopplysninger samlet til husholdninger etter felles boenhet. I denne analysen bruker vi opplysninger fra utgangen av 2014 og utgangen av 2015, slik at vi kan se endringer i løpet av liknings˚aret 2015.
For hver husholdning bruker vi opplysninger om inntekt etter skatt, samlet gjeld, bankinnskudd og beholdning av verdipapirer registrert i VPS, fordelt p˚a aksjefond og andre VPS-noterte aksjer. Tallene fra inntektsstatistikken er koblet mot opplysninger om boligomsetninger i 2015 fra Kartverket.4 Vi kan observere hvilke husholdninger som gjorde transaksjoner i det frie eiendomsmarkedet, og hvilken pris de betalte for eiendommen.
2I tillegg kommer skattemessig forskjellsbehandling av egen bolig fra annen eiendom med hensyn til formuesskatt og gevinstbeskatning.
3Statistisk sentralbyr˚a (2016). Se Lindquist m. fl. (2014) for en bred presentasjon av datasettet og analyser som er gjort p˚a det.
4Kartverket (2017).
Tabell 1:Nøkkeltall for populasjonen som helhet og utvalgte kjøpergrupper. Husholdninger. Inntekt for 2015, finansiell formue ved utgangen av 2014. Kjøp gjennomført i 2015. Alle tall i 1000
Alle Førstegangs- Ynge Etablerte Eldre Fritidsbolig kjøpere boligkjøpere boligkjøpere boligkjøpere kjøpere
Husholdninger Antall1 1 903 25 21 16 7 11
% av total 4,2 1,3 1,1 0,9 0,4 0,6
Kjøpesum Snitt 2 264 3 223 2 873 2 892 1 429
Median 2 150 2 890 2 500 2 600 1 000
Salgssum4 Snitt 0 2 545 2 906 3 407 2 704
Median 0 2 350 2 500 2 850 750
Inntekt Snitt 578 418 638 767 599 893
Median 514 381 619 706 512 834
Gjeld Snitt 1 255 337 2 124 1 831 896 1 940
Median 831 210 1 962 1 535 478 1 692
Bankinnskudd Snitt 360 276 300 440 742 585
Median 140 165 174 184 389 292
Aksjefond2 Snitt 129 42 54 135 230 163
Median 38 13 18 43 75 57
Eier aksjefond Antall 575 5 7 7 2 6
% av gruppe 30,2 19,6 31,9 41,9 32,3 49,4
Andre VP i VPS3 Snitt 152 51 82 180 216 171
Median 42 17 24 47 57 53
Eier andre VP i VPS Antall 256 1 3 3 1 3
% av gruppe 13,5 5,7 12,3 18,3 21,1 25,8
1Totalt antall husholdninger i utvalget mellom 20 og 80 ˚ar uten øvrige avgrensinger er 2 114 176.
2Blant de som eier aksjefond ved utgangen av 2014.
3Blant de som eier slike verdipapirer ved utgangen av 2014.
4For de som har solgt.
Kilder: Statistisk sentralbyr˚a, Kartverket og Norges Bank
De fem gruppene er gjensidig utelukkende. Vi avgrenser utvalget for at resultatene ikke skal preges av ekstremobservasjoner, se appendiks A. Totalt gjennomfører 4,2 prosent av husholdningene eiendomstransaksjoner i 2015, se tabell 1. Førstegangskjøpere utgjør 1,3 prosent av utvalget, mens kjøpere av fritidsbolig utgjør 0,6 prosent. Kjøperne av fritidsbolig har høyest inntekt, mens de eldre boligkjøperne har høyest finansiell formue. Førstegangskjøperne er unge og har som ventet lavest inntekt og lavest finansiell formue. Kjøpesummen er høyest for yngre boligkjøpere, og lavest for de som kjøper fritidseiendom.
3 Finansiering av eiendomskjøp
Vi identifiserer følgende kilder til husholdningenes finansiering av eiendomskjøp:
1. Opptak av gjeld 2. Trekk p˚a innskudd 3. Salg av aksjefond
4. Salg av verdipapirer registrert i VPS 5. Salg av annen eiendom i kjøps˚aret
De fire første kildene rapporteres presist i selvangivelsen. Salgsum av egne bolig er normalt ikke skattepliktig5, men kan observeres gjennom ˚a koble skatteopplysninger med skjøteregisteret.
I praksis vil husholdninger endre disse postene uavhengig av om de har gjennomført et eien- domskjøp. Vi er imidlertid interessert i de endringene som er drevet av en eiendomstransaksjon. For
˚a identifisere disse, m˚a vi sammenlikne eiendomskjøperne med en sammeliknbar gruppe som ikke kjøper.
For hver gruppe av kjøpere estimerer vi en binær (logit) modell for ˚a finne sannsynligheten for at en husholdning skal være i gruppen av eiendomskjøpere i 2015. Vi betinger p˚a alder, inntekt, bankinnskudd og aksjebeholdning ved inngangen til 2015. Estimeringen avgrenses til utvalget av husholdninger som oppfyller kriteriene til gruppen (for eksempel finner vi mulige førstegangskjøpere i gruppen mellom 20 og 40 ˚ar som ikke eide bolig i 2014). Som referansegruppe bruker vi hushold- ninger som modellen predikerer skal kjøpe eiendom, men som ikke er registrert som boligkjøper i skjøteregisteret. Resultatet av estimeringen er vist i appendiks B. I den videre analysen sam- menlikner vi husholdninger som har kjøpt eiendom opp mot kontrollgruppen som best˚ar av de husholdningene modellen predikerer som de mest sannsynlige kjøperne, men som ikke har gjort en eiendomstransaksjon.
Endringer i finansielle størrelser og verdi av salg vil forklare det meste av kjøpesummen, men ikke alt. Etter vi har tatt hensyn til endringer i postene ovenfor sitter vi igjen med en uforklart restpost som vil utgjøre en netto formuesøkning:
Netto formuesøkning = Kjøpesum + endring finansformue−salgssum
Siden vi ser p˚a adferd relativt til en referansegruppe, er det to ting som kan forklare en formuesendring6: (1) lavere konsum relativt til inntekt (høyere sparing) enn i referansegruppen, (2) gaver eller arv. Vi g˚ar nærmere inn p˚a endringer i finansielle fordringer i avsnitt 3.1, og ser deretter p˚a den uforklarte restposten i avsnitt 3.2.
3.1 Boligsalg og finansiell sparing som kilde til finansiering av boligkjøp
Vi identifiserer forskjellen i endring mellom husholdninger som gjennomfører et eiendomskjøp og referansegruppen. I estimeringen kontrollerer vi for alder og inntekt. Regresjonene er gjengitt i tabell 6 i appendiks B. Et eksempel er økningen i gjeld hos førstegangskjøperne i tabell 2 i linje 2, kolonne 2. Gjeldsopptaket hos førstegangskjøpere er 1 810 000 kroner høyere enn gjeldsopptaket i referansegruppen (118 000 kroner, jf. tabell 6). Vi tilordner gjeldsøkningen p˚a 1 810 000 til finansiering av eiendomskjøpet og ser beløpet i relasjon til eiendommens gjennomsnittlige kjøpesum.
Gjeldsopptak er som forventet en viktig kilde til finansiering av eiendomskjøp i alle gruppe- ne, se figur 1a. For førstegangskjøperne utgjør gjeldsfinansiering 80 prosent av kjøpesummen. I kjøpergruppene som allerede har bolig, utgjør gjeldsopptak rundt 40 prosent. Gjeldsopptak utgjør 2/3 av kjøpesummen for kjøpere av fritidsbolig.
5Forutsetter at husholdningen har eid boligen i mer enn ett ˚ar.
6Merk at verdiendringer p˚a aksjer skal være den samme for kjøpergruppen og referansegruppen, og skal derfor ikke utgjøre en systematisk forskjell mellom de to gruppene.
Tabell 2:Endring i finansielle størrelser hos kjøpergruppen utover endring i referansegruppe som ikke kjøper eiendom. Positive verdier representerer økning, negative reduksjon. I kroner. For gjeldsgrad forskjell i niv˚a ved utgangen av 2015. I parentes: bidrag relativt til gjennomsnittlig kjøpspris1. Tall i 1000
Førstegangs- Yngre Etablerte Eldre Fritidsbolig
kjøpere boligkjøpere boligkjøpere boligkjøpere kjøpere Gjeld 1 810 (80,0%) 1 294 (40,1 %) 1 195 (41,6 %) 987 (34,1 %) 958 (67 %) Bankinnskudd -130 ( 5,8%) 7 (-0,2 %) 34 (-1,2%) -87 (3,0 %) -143 (10,0%) Aksjefond2 -16 ( 0,7%) -16 (0,5 %) -68 (2,4%) -134 (4,6 %) -101 (7,1 %) Verdipapirer, VPS2 -12 ( 0,5%) -11 (0,4 %) -16 (0,6%) -29 (1,0 %) -19 (1,4 %)
Salgsinntekt — — 1 528 (47,4%) 1 383 (48,1 %) 1 706 (59%) 111 (7,8%)3
1Summen av endring utover referansegruppe vil ikke nødvendigvis summere til kjøpesummen – siden dette er m˚alt relativt til referansegruppen og ikke til kjøpesum. Men for ˚a forenkle tolkningen viser vi størrelsen relativt til kjøpsverdi.
2Bare for de som eier verdipapirer.
3Annen eiendom enn bolig.
Kilder: Statistisk sentralbyr˚a, Kartverket og Norges Bank
Alle gruppene har høyere gjeldsgrad enn sin referansegruppe ved utgangen av 2015, se figur 1b. For- skjellen er størst for førstegangskjøperne. Den store forskjellen i gjeldsgrad mellom førstegangskjøpere og referansegruppe kan forklares med at referansegruppen best˚ar av husholdninger uten bolig. For kjøpere av fritidsbolig øker gjeldsgraden om lag like mye som for yngre boligkjøpere.
For boligkjøpere som allerede eier bolig, er registrert salg av eksisterende bolig den viktigste finansieringskilden. Om lag halvparten av den nye boligen blir finansiert gjennom salgssummen.
Ogs˚a for kjøpere av fritidsbolig har salg av eiendom (ikke bolig) noe betydning, men bidraget er mindre og variasjonen er større enn for boligkjøpere.
Bankinnskudd spiller en sentral rolle som ved eiendomskjøp, særlig for grupper som ikke selger eiendom. Førstegangskjøperne bruker i gjennomsnitt halvparten av innest˚aende beløp ved inngangen til ˚aret til eiendomskjøpet. Fritidsboligkjøpere bruker om lag 25 prosent av bankinnskudd til ˚a finansiere kjøp. For yngre og etablerte boligkjøpere er det en liten økning i innskuddene, noe som sannsynligvis reflekterer at deler av salgsinntekten settes p˚a konto. Eldre boligkjøpere trekker i noen grad p˚a bankinnskudd ved boligkjøp.
Ogs˚a salg av verdipapirer brukes til finansiering av boligkjøp i alle grupper. Porteføljestyringsteori skulle tilsi at investorer med kortere investeringshorisont skulle velge ˚a hente en høyere andel av sin finansiering fra salg av eiendeler med høy risiko. Førstegangskjøpere og yngre boligkjøpere som eier aksjefond selger i gjennomsnitt mellom 30 og 40 prosent av beholdning ved boligkjøp. Etablerte boligkjøpere selger halve beholdningen, mens eldre boligkjøpere i snitt selger nesten hele beholdningen.
Salg av aksjefond er en betydelig viktigere kilde til finansiering enn salg av andre VPS-registrerte verdipapirer. Dette reflekterer nok at sparing i aksjer ofte foreg˚ar i aksjefond. Unoterte aksjer holdes ogs˚a av andre ˚arsaker enn sparing.
Porteføljestyringsteori skulle ogs˚a tilsi at vi fant en høyere andel finansiering fra bankinnskudd og verdipapirer i kjøp av fritidseiendom, som er investeringen med potensielt høyest risikoprofil per krone investert. Fritidsboligkjøperne reduserer i gjennomsnitt sin aksjefondsbeholdning med 2/3 av beløpet i fond ved inngangen til ˚aret. Hvis vi sammenlikner fritidsboligkjøpere med og uten
Figur 1: Finansieringskilder ved eiendomskjøp (a)Ulike finansieringskilder relativt til kjøpesum
-10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Verdipapier i VPS Bankinnskudd Salgsinntekt Gjeld
% av kjøpesum
Fritids- boligkjøpere Eldre boligkjøpere Etablerte boligkjøpere Yngre boligkjøpere Førstegangskjøpere
(b) Økning i gjeldsgrad som følge av boligkjøp.1
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Førstegangs- kjøpere
Yngre boligkjøpere
Etablerte boligkjøpere
Eldre boligkjøpere
Fritidsbolig- kjøpere
Gjeld / Inntekt etter skatt
Referansegruppe Bidrag eiendomskjøp
1) Merk at gjeldsgraden ikke kan tolkes som gjennomsnittlig gjeldsgrad i gruppen p˚a grunn av at det er kontrollert for alder og inntekt, se tabell 6
Kilder: Statistisk sentralbyr˚a, Kartverket og Norges Bank Tabell 3:Sammenlikning av endring i finansiell formue for fritidsboligkjøpere med og uten aksjefond ved utgangen av 2014. Tall i 1000
Endring utover referansegruppe Med aksjefond Uten aksjefond
Bankinnskudd -119 -187
Gjeld 927 1 029
Aksjefond -101
Kilder: Statistisk sentralbyr˚a, Kartverket og Norges Bank
aksjefond, finner vi at fritidsboligkjøpere uten aksjefond vil trekke noe mer av sine bankinnskudd, men ogs˚a ta opp mer gjeld, se tabell 3.
3.2 Endring i netto formue og overføring av arv
Netto formuesøkning betyr at husholdningen har økt sin formue gjennom ˚aret. Slik v˚ar analyse er satt, skal ikke eiendomskjøp i seg selv gi en netto formuesendring relativt til en referansegruppe som ikke kjøper. Hvis det er systematiske forskjeller, m˚a det skyldes faktorer som ikke kommer fra finansielle transaksjoner eller salg:
1. systematiske forskjeller i konsum mellom kjøpergruppe og referansegruppe 2. overføringer.
Merk at alle boligrelaterte kostnader som ikke er innbakt i selve kjøpsprisen her er regnet som konsum. Normalt innebærer flytting ganske store ekstrautlegg, b˚ade i forbindelse med transaksjonen og for oppussing og liknende. Mest sannsynlig burde sparingen i kjøpergruppen være lavere enn i referansegruppen, noe som skal bidra til at referansegruppens formue vokser raskere.7
7Merk dessuten at vi kontrollerer for inntekt i regresjonene.
Tabell 4:Mottak av arv og netto formuesøkning i ulike kjøpergrupper relativt til referansegruppe. Negativt tall indikerer lavere netto formue. I 1000 kroner
Førstegangs- Yngre Etablerte Eldre Fritidsbolig kjøpere boligkjøpere boligkjøpere boligkjøpere kjøpere
Snitt rapportert arv1 524 660 958 1 177 682
Median rapportert arv1 350 400 500 700 450
Andel som mottar arv i % 3,6 3,1 4,1 2,6 3,8
Formuesøkning – arv1 451 ** 577 ** 456 ** 456 ** 486 *
Formuesøkning – ikke-arv2 75 ** 20 -49 * -148 * 240 **
1For gruppen som har mottatt rapportert arv.
2For gruppen som ikke har mottatt rapportert arv.
Kilder: Statistisk sentralbyr˚a, Kartverket og Norges Bank
Den mest naturlige kilden til overføringer er arv. Kjøpergruppene mottar gjennomg˚aende mer arv enn ikke-kjøpere; 1,8 prosent av husholdningene rapporterer ˚a ha mottatt arv, mens i kjøpergruppene ligger tallet mellom 2,6 prosent for eldre boligkjøpere og 4,1 prosent for etablerte boligkjøpere, se tabell 4. Halvorsen og Lindquist (2017) finner at husholdninger som mottar rapporterte overføringer har svært høy kjøpssannsynlighet, men at antallet som mottar rapporterte overføringer er lite.8
Kjøpergruppene som har mottatt arv, øker i snitt sin netto formue med om lag kr 500 000, se tabell 2. Dette er litt mindre enn gjennomsnittlig rapportert arv.
Mer overraskende er det at netto formue vokser i flere kjøpergrupper, ogs˚a blant de som ikke har mottatt arv. Dette gjelder b˚ade for førstegangskjøpere og kjøpere av fritidseiendom. Derimot faller observert netto formue hos etablerte og eldre boligkjøpere. For yngre boligkjøpere finner vi ingen signifikante forskjeller i netto formue relativt til referansegruppen.
En mulig forklaring p˚a at etablerte og eldre husholdninger f˚ar et fall i netto formue ved boligkjøp, kan være at mange i disse gruppene bruker realiserte verdier ved en boligtransakasjon som en anledning til ˚autbetale arv. Dette blir imidlertid ikke registrert i v˚are kilder, s˚a vi har ikke mulighet til ˚a etterprøve en slik hypotese.
Blant førstegangskjøpere og hyttekjøpere som ikke har registrert mottatt arv, er det sannsynlig at det finnes finansieringskilder vi ikke fanger opp i v˚art datasett. Ikke-registrert forskudd p˚a arv kan være en slik kilde.
Et moment vi ikke drøfter er bruk av tilleggspant i foreldrenes bolig. Bruk av tilleggssikkerhet kan ikke identifiseres fra v˚are tall. Vi observerer imidlertid at førstegangskjøpere har en gjennomsnittlig bel˚aningsgrad p˚a 96 prosent, som er godt over maksimalkravet p˚a 85 prosent i forskrift om utl˚an med pant i bolig som ble innført i juli 2015. Det kan indikere at mange førstegangskjøpere f˚ar hjelp med tilleggssikkerhet.9
8Arv skal i utgangspunktet rapporteres i likningen. Arv er i dag frittatt fra skatt, men det er i praksis ingen sanksjoner p˚a mangelfull rapportering. N˚ar det er sagt – i den grad arv er knyttet til død, er ikke det oppgitte antallet arveorverføringer urealistisk. Dødsraten i Norge var i 2017 om lag 0,8 prosent.
9Merk at kravet i utl˚ansforskriften ikke binder absolutt. Bankene har mulighet til ˚a gi 10 prosent nytt l˚anvolum til l˚an i brudd med kravene.
4 Konklusjon
Finansieringen av kjøp av eiendom er av stor betydning for husholdningenes finansielle stilling og s˚arbarhet. Noen av de mest relevante observasjonene ut fra finansiell stabilitet og vurdering av makrotilsynsvirkemidler er:
• Gjeldsopptak er den viktigste kilden for finansiering av kjøp av eiendom. Det er imidlertid store forskjeller mellom ulike husholdningsgrupper. For førstegangskjøpere er 80 % av kjøpesummen gjeldsfinansiert. For boligkjøpere som allerede har bolig, er om lag halve kjøpesummen gjeldsfi- nansiert.
• Salgsverdien er viktig for finansieringen n˚ar husholdningene bytter bolig, og utgjør i gjen- nomsnitt halvparten av finansieringen. Utviklingen i boligpris kan derfor ha betydning for finansieringen hvis husholdningen kjøper seg opp eller ned i boligmarkedet.
• Selv om fritidsboligkjøp i større grad er finansiert med finansiell sparing enn boligkjøp, er det fremdeles en høy andel gjeldsfinansiering ved fritidsboligkjøp.
• Det ser ut som husholdninger med aksjer gjør en aktiv porteføljeavveining, og selger seg ned i aksjer n˚ar de kjøper eiendom.
• Overføringer i form av arv i kjøps˚aret er en viktig finansieringskilde for de som f˚ar arv.
• Det er et signifikant netto formuesøkning blant førstegangskjøpere og hyttekjøpere som ikke har mottatt registrert arv. Det kan tyde p˚a underrapportering av overføringer.
Husholdningenes tilpasning vil være p˚avirket av en rekke eksterne faktorer, som renteniv˚a, forventet prisvekst p˚a eiendom og regulering av boligl˚an. Lave renter og forventninger om prisvekst vil trolig bidra til høyere gjeldsandel, mens regulering av boligl˚an kan bidra i motsatt retning. Det kan derfor være grunn til ˚a tro at disse funnene kan variere noe over tid. Det kan bli tema for fremtidige analyser.
Referanser
Halvorsen, E. og K.-G. Lindquist (2017). Getting a foot in the housing ladder: The role of parents giving a leg-up. Working paper, Norges Bank. Hyperlink.
Kartverket (2017). Skjøte. Hyperlink. [Online; 12.10.2017 ].
Lindquist, K.-G., M. Riiser, H. Solheim, og B. H. Vatne (2014). Ten years of household micro data.
what have we learned? Staff Memo 2014/8, Norges Bank. Hyperlink.
Norges Bank (2017). Finansiell stabilitet 2017. Hyperlink.
Statistisk sentralbyr˚a (2016). Inntekts- og formuesstatistikk for husholdninger. Hyperlink. [Online:
12.10.2017].
A Avgrensing av utvalget
Det er stor variasjon i fordelingen husholdningenes inntekter og eiendeler. I denne analysen er vi ikke interessert i ekstremobservasjoner, men ønsker ˚a analysere “normale husholdninger”. Vi velger derfor
˚a avgrense datasettet til husholdninger som ligger innenfor et normalomr˚ade knyttet til inntekt, formue og gjeld:
• Ved utgangen av 2014
– Husholdningens inntekt etter skatt ligger mellom kr 150 000 og kr 5 000 000 – Bankinnskuddene er under kr 5 000 000
– Samlet beholdning av verdipapirer (aksjefond + aksjer registrert i VPS) er under kr 5 000 000
– Gjeld er under kr 10 000 000
• Eiendomskjøp i 2015
– Skatteregistrert boligformue ved utgangen av 2015 ligger under kr 15 000 000 – Fritidsboliger avgrenses til objekter med kjøpspris mellom kr 25 000 og kr 6 000 000 – Boligkjøp avgrenses til objekter med kjøpspris mellom kr 100 000 og kr 10 000 000 – Vi utelukker husholdninger som har solgt bolig for mer enn kr 10 000 000
B Estimeringsresultater
Merk at vi estimerer p˚a mikrodata. I slike regresjoner kan man ofte finne signifikante resultater, selv om den samlede forklaringsgraden (for eksempel m˚alt ved R2) i regresjonen er lav. Dette er tilfellet ogs˚a i mange av de regresjonene vi presenterer under. Merk ogs˚a at det er korrelasjon mellom forklaringsvariablene, s˚a koeffisientene m˚a ses i sammenheng med hverandre. For eksempel vil en negativ koeffisient for alder n˚ar vi estimerer sannsynlighet for kjøp, reflektere at for samme inntekt er det høyere sannsynlighet for at husholdningen kjøper tidligere i livet – ikke at yngre aldersgrupper har høyere sannsynlighet for kjøp.
Vi bruker den binære logitmodellen til ˚a predikere sannsynligheten for at en husholdning skal kjøpe en eiendom. Basert p˚a denne sannsynligheten definerer vi referansegruppen. Normalt ville man definert husholdninger med en sannsynlighet over 50 prosent som kjøpere, men siden prediksjonsverdien er lav, vil en slik grense gi en svært liten referansegruppe. Isteden har vi satt cut-off s˚a høyt som det lar seg gjøre uten ˚a begrense størrelsen p˚a referansegruppen for mye. Modellen har best forklaringskraft for førstegangskjøpere og yngre boligkjøpere. Disse har derfor høyest cut-off ratio, p˚a henholdsvis 10 og 7,5 prosent.
Tabell 5:Logit estimering av sannsynlighet for kjøp
Førstgangs- Yngre Etablerte Eldre Fritids-
kjøpere boligkjøpere boligkjøpere boligkjøpere boligkjøpere
Konstant -0,38** -1,41** -3,25** -27,3 -5,74**
Alder -0,08** -0,5** -0,01** -0,02 -0,01**
Inntektl 1,02E-06** 1,69E-07** 1,83E-07** 3,48E-07 1,27E-06**
Bankinnskuddl 1,12E-06** 3,54E-07** 2,02E-07** 9,19E-07 2,12E-07**
Aksjefondl -5,13E-07** -5,23E-07** -1,27E-07** 1,30E-08 2,15E-07**
Verdipapirer, VPSl -9,96E-07** -8,31E-07 1,67E-08 3,38E-08 9,09E-08
Ant. obs. = 0 227 350 310 537 534 182 376 176 1 792 040
Ant. obs. = 1 24 579 20 872 16 400 7 095 11 289
McFadden R-sq 0,04 0,008 0,002 0,004 0,05
Cut-off % 10 7,5 4 3 2,5
Antall i referansegruppe 83 211 57 808 19 733 4 678 15 413
l Ved utgangen av 2014.
**Signifikant p˚a 1 % niv˚a.
Kilder: Statistisk sentralbyr˚a, Kartverket og Norges Bank
Tabell 6:Estimering av relative forskjeller mellom kjøpere og referansegruppel
Førstgangs- Yngre Etablerte Eldre Fritids-
kjøpere boligkjøpere boligkjøpere boligkjøpere boligkjøpere
Gjeld Konstant 118152** 153168** 44098 183050 23600
Kjøper 1810343** 1293506** 1194671** 987465** 957523**
Inntekt 0,55** 0,16** 0,11** 0,14** 0,09**
Alder -7046** -9430** -4479** -7977** -6241**
Ant. obs. 107790 78680 36133 11773 26702
R2 0,55 0,27 0,21 0,11 0,17
Salgsinntekt Konstant -419084** 450786** -2370540** -416409**
Kjøper 1527806** 1383277** 1706483** 110917
Inntekt 0,17** -0,08** -0,18** 0,13**
Alder 17625** -4507** 43785** 11133**
Ant. obs. 78680 36133** 11773 26702
R2 0,28 0,17** 0,21 0,001
Bankinnskudd Konstant 119797** 222371** 44815 729091** 314235**
Kjøper -130449** 7462* 34325** -86569** -143485**
Inntekt -0,01** 0,02** -0,2** -0,11** -0,05**
Alder -3667** -7553** -2124** -9680** -4673**
Ant. obs. 107790 78680 36133 11773 26702
R2 0,073 0,008 0,002 0,007 0,009
Aksjefond Konstant -17546** -45435** 23553 86913** 88473**
Kjøper -16183** -16028** -68203** -133733** -101100**
Inntekt 0,02** 0,02** 0,01* -0,01** -0,02**
Alder 698** 1975** 1068** 891** 1067**
Ant. obs. 19862 24519 17843 5071 15280
R2 0,020 0,013 0,018 0,023 0,014
Verdipapirer, VPS Konstant 6227 -29576** 13385 168374 58341
Kjøper -11883** -11396** -16335* -28721* -19371
Inntekt 0,02** 0,005 0,01** -0,007* 0,003
Alder -385 1453** -77 -2259 -764
Ant. obs. 5423 10218 11369 4001 10352
R2 0,010 0,003 0,002 0,003 0,002
Gjeldsgrad Konstant 0,41** 5,27** 4,19** 1,79** 4,08**
Kjøper 3,71** 1,66** 2,68** 1,89** 1,26**
Inntekt 6,62E-07** -1,89E-06** 2,23E-0,8 8,40E-09 6,87E-08**
Alder 0,02** -0,016** -0,06** -0,01* -0,05**
Ant. obs. 107790 78680 36133 11773 26702
R2 0,41 0,15 0,30 0,12 0,17
Netto formuesøkning Konstant 43813 -30676 459483** 2371370** 600883**
Kjøper med arv 451004* 577181** 455510** 456432** 486088* Kjøper uten arv 75217** 20491 -48800* -147879* 240061**
Inntekt 0,20** 0,15** 0,13** 0,21** -0,14**
Alder -646 2412 -9833** -39937** -10383**
Ant. obs. 107790 78680 36133 11773 26702
R2 0,003 0,002 0,005 0,025 0,004
l Endring fra 2014 til 2015 i kroner. Arv mottatt 2015. Inntekt for 2014.
*Signifikant p˚a 5 % niv˚a.
**Signifikant p˚a 1 % niv˚a.
Kilder: Statistisk sentralbyr˚a, Kartverket og Norges Bank
