PBL § 29-4 - byggverkets plassering, høyde og avstand
fra nabogrense
Ole Ramberg
§ 29-4 regulerer byggverkets
• plassering på tomta
• høydeplassering (sokkelhøyden),
• byggverkets høyde i seg selv (både møne- og gesimshøyde), og
• avstand til nabogrense
• Bestemmelsens regler om høyde og avstand gjelder så langt ikke annet er bestemt i plan. I byggesaken skal kommunen fastsette plassering og høyde innenfor de rammer som følger av § 29-4 og gjeldende planer.
• Jo mer detaljert planen er mht. plassering og høyde, jo mindre
plass for skjønn er det iht. § 29-4
§ 29-4 historikk
• En videreføring av pbl.85 § 70 uten realitetsendringer.
Rettspraksis, rundskriv (H-18/90) m.v. til den gamle loven er derfor fortsatt relevant.
• § 29-4 ble endret i 2010 – «bygning» ble endret til
«byggverk», for å klargjøre at bestemmelsen også omfatter konstruksjoner og anlegg
– endringen er ikke konsekvent gjennomført, det står fortsatt
«bygning» to steder i bestemmelsens første og siste ledd
– Uansett gjelder loven «så langt den passer» for konstruksjoner og anlegg, vesentlige terrenginngrep mv., jf. § 30-4. Kan f.eks.
fastsette form og høyde på terreng når dette ikke er bestemt i
plan.
Bestemmelsens formål
• Skal bl.a. ivareta hensynet til:
• Brannsikkerhet – avstand til bygg
• Sikre lys, utsiktsforhold, luft og trivsel på tomta,
• og herunder ivareta kravene til uteoppholdsareal,, parkering mv. i § 28-7.
Arealene skal blant annet kunne brukes til lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l.
• sikre åpenhet mellom bygg og en viss avstand og orden i forhold til nabobebyggelse.
• Byggverket må tilpasses terrenget og omgivelsene, og
• ivareta naboers interesser best mulig.
TEK § 8-3
• Byggverk skal ha god terrengmessig tilpasning ut fra hensyn til god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgitte forutsetninger, sikkerhet, helse, miljø,
tilgjengelighet, brukbarhet og energibehov. Byggverk skal plasseres slik at det tas hensyn til lys- og
solforhold, samt lyd- og vibrasjonsforhold.
• Forskriftens § 8-3 utdyper forhold som skal ivaretas
ved plassering av tiltak.
§ 29-4 første ledd - essensen
• Plassering/høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen.
– Gjelder kun søknadspliktige tiltak. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse, jf. § 20-3, kan plasseres hvor som helst på tomten uten kommunal godkjenning innenfor de rettslige rammer som følger av gjeldende arealplaner og lovens øvrige bestemmelser. Plassering i strid med dette kan forfølges som et ulovlig byggearbeid
• Ikke (fullstendig) avslagshjemmel, men kommunen kan nekte en plassering og/eller høyde/høydeplassering hvis det omsøkte tiltaket medfører
– kvalifiserte ulemper for naboen og
– det foreligger et alternativ som ivaretar hensyn til
• nabo (lys, luft, innsyn)
• Brannsikkerhet osv
• NOU 2005: 12 s. 338: «Utgangspunktet er at den omsøkte plassering skal godkjennes, hvis ikke tungtveiende hensyn taler imot og tiltaket for øvrig ikke er i strid med øvrige begrensninger som følge av bestemmelsen»
• Sivilombudsmannen SOM-2012-215, uttalelse 11.april 2013: § 29-4 videreføring av pbl.85 § 70.
Kriteriet «tungtveiende hensyn» i forarbeidene til § 29-4 har ikke noe annet meningsinnhold enn begrepet «avgjørende grunner» etter pbl.85 § 70.
Fradeling av boligtomt fra boligtomt
• Avstandskravet gjelder for plassering av «byggverk».
• Det kan likevel gjøre seg indirekte gjeldende ved
fradeling, jf forutsetningene i § 26-1 om opprettelse og endring om eiendom.
• Må passe på at både avgivereiendommen (dersom den er en boligtomt) og den nye tomta er egnet som
byggetomt, og at det ellers ikke oppstår forhold i strid med pbl., forskrift eller plan ved fradelingen., f.eks. ved at krav i plan eller lovens krav om tilfredsstillende
uteoppholdsareal i § 28-7 ikke blir mulig å oppfylle.
§ 29-4 byggverkets plassering, høyde og avstand til veg
• Første ledd første punktum: Høyde, høydeplassering og plassering skal godkjennes av kommunen.
• Første ledd andre punktum: Kommunen skal påse at veglovens bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt.
– Plikter å kontrollere om tiltaket overholder veglovens bestemmelser om byggegrense og frisikt. Er avslagshjemmel.
– I uregulert strøk eller der planen ikke inneholder bestemmelser om byggegrense, skal bygningsmyndighetene ikke vurdere veglovens materielle krav, men påse at nødvendig tillatelse fra vegmyndighetene foreligger.
– Byggegrenser langs veg fastsatt i plan gjelder foran veglovens byggegrenser, jf.
vegl. § 29. Dispensasjon fra planen treffes da av bygningsmyndigheten på vanlig måte.
– I regulert strøk anses veglovens byggegrenser som integrert i planen der planen selv ikke har byggegrenser langs offentlig veg, jf. MD i planjuss 1/2012.
Bygningsmyndigheten treffer evt. vedtak om disp. fra grensen, men vegmyndigheten må høres.
• Første ledd tredje punktum fastslår at bygninger med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare kan oppføres med hjemmel i plan.
§ 29-4 byggverkets plassering, avstand til nabogrense
• Andre ledd fastsetter det alminnelige krav om avstand til nabogrense. Skal som hovedregel ikke være under 4 meter, eller minst svare til byggverkets halve høyde. (Dvs. at avstandskravet øker med en halv meter pr. høydemeter over 8 meter).
– Dette gjelder bare dersom ikke andre avstander er fastsatt i plan.
• Tredje ledd gir kommunen hjemmel til i visse tilfeller å godkjenne at et byggverk plasseres nærmere nabogrensen enn det som følger av andre ledd, uten at det er nødvendig med dispensasjon, dvs. ved
– a) samtykke fra nabo (avstandserklæring), eller
– b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.
• Mindre tiltak i bokstav b gjelder bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2, jf. TEK § 6-4.
• gjelder ikke for tiltak som innredes for beboelse
• Egne avstandsregler for visse mindre tiltak unntatt fra søknadsplikt, dvs. mindre
forstøtningsmurer, mindre fyllinger og terrengplanering, se SAK § 4-1 bokstav c nr. 5 og nr. 6
• Presisert i brev av 26.8.2013 fra Krd til Oslo kommune at § 29 -4 tredje ledd, bokstav b) bare kommer til anvendelse på frittliggende byggverk.
• Kommer tilbake til avstandserklæringer
§ 29-4 byggverkets plassering- dispensasjon fra avstandskravet?
• Sivilombudsmannens årsmelding 2009 s. 325 (Somb-2009-81): Kommunene bør være varsomme med å gi slike dispensasjoner, fordi:
• «Et forbud i loven mot bygging nærmere enn 4 meter fra nabogrensen
innebærer at lovgiver allerede har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra dette.
• Når ingen mothensyn gjør seg gjeldende og det heller ikke foreligger forhold
som taler for dispensasjon, bør det legges avgjørende vekt på at det er tale
om dispensasjon fra et lovbestemt forbud.
§ 29-4 byggverkets plassering- dispensasjon fra avstandskravet?
• «Skal det gis dispensasjon fra plbl. § 70 nr. 2, er det ikke tilstrekkelig at
hensynene bak bestemmelsen ikke blir skadelidende. Søkeren må i tillegg påvise positive grunner for dispensasjon. En slik grunn må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter.»
• Med andre ord: Vis stor tilbakeholdenhet med å dispensere til fordel for utbygger på naboens bekostning når det gjelder forhold som det klart er tatt stilling til i loven. Skal ikke foretas en «ren» interesseavveining. At naboen ikke lider noen nød er i seg selv ingen dispensasjonsgrunn.
• Kan sette vilkår til dispensasjon for å avbøte de negative konsekvenser for naboen, f.eks. om brannsikring.
• Men ikke sett vilkår om at naboen må brannsikre sitt hus, det er selvsagt ikke
bindende for naboen, se Ombudsmannens årsmelding 1997 s. 296
§ 29-4 – forskrifter til utfylling av bestemmelsen - plassering
• I medhold av fjerde ledd i § 29-4 er det gitt nærmere bestemmelser til utfylling og gjennomføring av § 29-4 i
– TEK kapittel 6 om «Beregnings- og måleregler» (for bl.a. høyde og avstand)
• Se nærmere veiledningen til TEK og veilederen «Grad av utnytting»
– og i SAK § 6-3 om «Plassering av tiltak». Kommunens oppgave er begrenset til l, i den utstrekning det er nødvendig
a. å (på forespørsel )fremskaffe oppdatert situasjonskart som grunnlag for prosjekteringen,
– Den prosjekterende har ansvar for å sjekke at situasjonskartet gir tilstrekkelig grunnlag for planlegging av tiltaket, herunder plassering, høydeplassering, terrengtilpasning, atkomstløsning mv. og dermed at tiltaket gis korrekt plassering på situasjonsplanen, se SAK § 12-3 bokstav b.
Tilsvarende har utførende ansvaret for at tiltaket faktisk plasseres korrekt i henhold til situasjonsplanen og prosjekteringen, jf. SAK § 12-4- bokstav b.
» Eks: BB’s gt. 25,
b. i vedtaket oppgi toleransegrensen som gjelder for plasseringen av tiltaket i situasjonsplanen og i marken (utstikkingen).
– Kun aktuelt der det, f.eks. pga dårlige kart, er vanskelig å være helt nøyaktig.
§ 29-4 byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense
• Rundskriv H-18/90 mht. til høydeplassering og avstand: «Adgangen til å foreta justeringer pluss/minus inntil en halv meter antas å ligge i selve tillatelsen og er ikke å betrakte som et selvstendig enkeltvedtak.» Dette gjelder ikke
lenger.
• Se nå i vegledningen til SAK § 6-3:
– «Det er ikke gitt noen generell justeringsadgang på pluss/minus inntil 0,5 meter. Justeringsadgangen kan heller ikke forstås som en rettighet for tiltakshaver i forhold til plassering, men krever at kommunen tar aktivt stilling til spørsmålet.»
• Justeringsadgangen gjelder kun i forhold til de høyder og den plassering kommunen har vedtatt etter § 29-4, ikke i forhold til de avstands- og
høydebegrensninger som følger av lov eller plan.
• Ingen har altså generelt en «halvmeter å gå på» i forhold til f.eks. 4- metersregelen i § 29-4
§ 29-4 første ledd oppsummert
• Plassering/høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen
. – Gjelder kun søknadspliktige tiltak. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse, jf. § 20-3,kan plasseres hvor som helst på tomten uten kommunal godkjenning innenfor de rettslige rammer som følger av gjeldende arealplaner og lovens øvrige bestemmelser. Plassering i strid med dette kan forfølges som et ulovlig byggearbeid
• Ikke (fullstendig) avslagshjemmel, men kommunen kan nekte en plassering og/eller høyde/høydeplassering hvis det omsøkte tiltaket medfører
– kvalifiserte ulemper for naboen og
– det foreligger et alternativ som ivaretar hensyn til
• nabo (lys, luft, innsyn)
• Brannsikkerhet osv
• NOU 2005: 12 s. 338: «Utgangspunktet er at den omsøkte plassering skal
godkjennes, hvis ikke tungtveiende hensyn taler imot og tiltaket for øvrig ikke er i strid med øvrige begrensninger som følge av bestemmelsen»
• Kan bestemmelsen også danne grunnlag for at kommunen kan vedta endret
utforming av tiltaket (?) Tja
§ 29-4 første ledd - Sivilombudsmannen SOM- 2012-215, uttalelse 11.april 2013
• Askøy kommune ga A tillatelse til oppføring av en tomannsbolig. :
Tomten lå i et uregulert område, avsatt til boligområde i
kommuneplanens arealdel. Vedtaket ble påklaget av naboen.
• Fylkesmannen i Hordaland omgjorde vedtaket og ga ikke tillatelse til plassering av tomannsboligen som omsøkt. Kommunen måtte, ifølge fylkesmannens vedtak, «angi en ny plassering av hele eller deler av tomannsboligen eller eventuelt angi en endret bygningsutforming».
• Tiltakshaver klaget saken inn for ombudsmannen. Ombudsmannen ba tiltakshaver i første omgang om å fremme sine nye anførsler overfor fylkesmannen som en begjæring om omgjøring.
• Fylkesmannen opprettholdt sitt vedtak, og saken ble brakt inn for
Ombudsmannen.
§ 29-4 første ledd - Sivilombudsmannen SOM- 2012-215, uttalelse 11.april 2013
• Ombudsmannen ba kommunen redegjøre for om § 29-4 første ledd første punktum gir tilstrekkelig klar hjemmel til
«endringer i bygningskroppen», som «å redusere byggets lengde, foreta endringer i byggehøyden for deler av bygget eller lignende»
• Kommunen svarte Ombudsmannen:
• «den meget lange og ubrutte fasaden gir slike betydelige
ulemper for nabo at tiltaket ikke kan godkjennes plassert som omsøkt, jf. vår saksutredning. Fylkesmannen har videre lagt til grunn at dersom bygget ikke kan plasseres på et annet
sted på tomten, må det gjøres endringer i bygningskroppen.»
§ 29-4 første ledd - Sivilombudsmannen SOM-2012-215, uttalelse 11.april 2013
• Krd ble bedt om sitt syn: ««Etter departementets mening innebærer pbl. § 29-4 at bygningens høyde kan justeres eller utformingen endres noe.
• Når det gjelder adgangen til å kreve endret utforming har dette lenge vært lagt til grunn, jf. blant annet rundskriv H-18/90 …»
• H-18/90: Ut fra formålet lys luft osv. «… kan det tenkes tilfeller der kommunen med hjemmel i § 29-4 kan vedta at størrelsen på bygget reduseres. Dette kan tenkes der kommunens adgang til å henvise byggverket til en alternativ
plassering vil være svært begrenset, slik at en noe endret størrelse vil være den eneste måten å ta hensyn til kvalifiserte ulemper for naboeiendommene.»
• KrD «Formålet bak bestemmelsen, om å sikre tilstrekkelig lys, luft og utsyn
mellom bygg miste sin betydning dersom bygningsmyndigheten, ikke kan gi
anvisning på en endret utforming i de situasjoner hvor byggverket ikke kan
plasseres på et annet sted på tomten.»
§ 29-4 første ledd - Sivilombudsmannen SOM-2012-215, uttalelse 11.april 2013
• Det siste spørsmålet som ble forelagt departementet, var om et avslag på ønsket plassering etter pbl. § 29-4 første ledd forutsetter at det
konstateres konkrete alternativer som kan godkjennes.
• Krd svarte: «Et krav om at tiltaket plasseres et annet sted på
eiendommen, forutsetter at det foreligger alternative plasseringer som kan godkjennes.
• Som ovenfor nevnt dreier det seg om et valg mellom alternative muligheter; byggherren må altså nøye seg med det som etter hans oppfatning er et dårligere alternativ, hvis dette etter
bygningsmyndighetenes oppfatning tilsies av hensynet til omgivelsene.
• Hvis kommunen finner at de mulighetene som foreligger for plassering på tomten er uakseptable, må den eventuelt nedlegge bygge- og
deleforbud eller avslå søknaden på annet grunnlag.»
§ 29-4 første ledd - byggverkets plassering og høyde, SOM-2012-215:
– Somb. tok utgangspunkt i lovens ordlyd; hva hjemler pbl. § 29-4 første ledd?
• « Byggverkets plassering, herunder
høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen»
• Utg.punkt: omsøkt plassering skal godkjennes
• Unntak: Konkret interesseavveining – er det
saklig grunn til å påføre naboen slike ulemp er?
§ 29-4 første ledd - byggverkets plassering og høyde, SOM-2012-215 forts.:
• Somb: § 29-4 videreføring av pbl.85 § 70. kriteriet «tungtveiende hensyn» i forarbeidene til § 29-4 har ikke noe annet
meningsinnhold enn begrepet «avgjørende grunner» etter pbl.85 § 70. Høyesterettspraksis til § 70 derfor relevant.
• I Rt. 1995 s. 1939 uttalte HR, og som må anses som gjeldende rett:
• «Plan- og bygningsloven § 70 nr 1 gir ikke hjemmel til å nedlegge forbud mot bebyggelse, men til å avslå den omsøkte plasseringen dersom byggherren kan anvises en annen tjenlig plassering av bygget. … Det fremheves ellers i forarbeidene til plan- og
bygningsloven § 70 nr 1 at byggherrens ønsker vedrørende
plasseringen bør følges innen lovens ramme så langt disse kan
forenes med tilbørlig hensyn til naboens interesser og til de formål
bygningslovgivningen ellers skal ivareta, jf blant annet Ot.prp.nr.27
(1982-83) side 19.»
§ 29-4 første ledd - byggverkets plassering og høyde, SOM-2012-215 forts.:
• Ombudsmannen konluderte ut fra lovens ordlyd: Det er
«høyde, høydeplasering og plassering» som skal godkjennes.
• Uttalelser i H-18/90 om at «..kommunen kan påby en endret utforming av huset.» på visse vilkår, har ikke rettskildemessig dekning i lovens rettspraksis,
lovforarbeider, litteratur m.v..
• Endring av grunnflaten faller derfor utenfor lovens
ordlyd. Grunnflatens form og størrelse kunne derfor ikke
endres av kommunen.
§ 29-4 første ledd - byggverkets plassering og høyde, SOM-2012-215 forts.:
• Om adgangen til å endre bygningers høyde uttalte Ombudsmannen:
• «En skranke for hvor lav høyde bygningsmyndighetene kan angi må være der høyden blir redusert så mye at byggverket ikke lenger kan oppfylle sin funksjon. En slik
angivelse om høydereduksjon vil i realiteten være et (fullstendig) avslag på byggesøknaden, noe § 29-4 første ledd som kjent ikke hjemler.»
• Ombudsmannen fant støtte «i Rt. 1995 side 1939 på side 1946, hvor Høyesterett uttalte at
– «[d]en alternative plassering som det kan henvises til, må tilfredsstille formålet med den omsøkte bebyggelsen».
– Somb: «Selv om Høyesterett her uttaler seg om endring av plasseringen, kan jeg vanskelig se at dette ikke også må gjelde for endring av byggverkets høyde.»
• Somb utelukket likevel ikke at en omsøkt toetasjes bygning kunne endres til kun én etasje, til tross for KrD’s motsatte syn i rundskriv H-18/90.
– Men det skal mye til:
• «ikke åpenbart at tap av hele eller deler av utsikten fra naboeiendommen i seg selv kan være tilstrekkelig»
SOM-2012-1956, 13. mai 2013, takvinkel og pbl. § 29-4 første ledd
• Moss kommune ga tillatelse til oppføring av garasje med takvinkel 45 grader i tråd med reguleringsplanen. Takvinkel kunne være mellom 30-45 grader.
• Fylkesmannen i Østfold mente garasjen innebar stor ulempe for naboen og anga en takvinkel på 30 grader, ved at garasjens «høyde og plassering … får en svært uheldig effekt på klagers utsikt». De mulige alternative plasseringene ville i beskjeden grad redusere garasjens uheldige effekt på naboens utsikt.
• Kommunal- og regionaldepartementet tok ikke tiltakshavers omgjøringsbegjæring til følge
• Ombudsmannen enig med FM og Krd: § 29-4 første ledd første punktum kan gi hjemmel til å angi en annen takvinkel enn det som følger av reguleringsplanen. Reduksjon av takvinkelen var i realiteten en reduksjon av garasjens høyde. Han uttalte:
• «At vedtaket er formulert som en reduksjon av takvinkelen kan i seg selv ikke medføre at fylkesmannen har gått utenfor det pbl. § 29-4 første ledd første punktum gir hjemmel til. Om
fylkesmannen hadde angitt en maksimal mønehøyde for garasjen til en bestemt kote – og deretter latt det være opp til tiltakshaver å avgjøre om han ønsket å senke høydeplasseringen eller endre
takvinkelen for å oppføre garasjen i tråd med angitt mønehøyde – ville det vært et vedtak som etter sin art kunne ha hjemmel i § 29-4 første ledd. En slik løsning ville ivaretatt de hensynene
fylkesmannen har søkt å ivareta ved å angi en bestemt takvinkel»
• FM/KrD hadde også foretatt en konkret interesseavveining av alternativene, både i forhold til tiltakshaver og naboen.
Krd sak 12/994, brev 24.4.2013 til Bærum kommune – ledninger i grunnen
• Det er relevant å ta hensyn til eksisterende ledninger i grunnen når plassering av tiltak etter pbl.85 § 70 nr. 1 skal vurderes, jf. uttalelse Somb 2009/553, 6.april 2010.
• KrD i brev av 24.4.2013:
– Det samme gjelder etter § 29-4. Tiltak i konflikt med eksisterende privat stikkledning i grunnen, som er en forutsetning for byggetillatelsen:
• «Tiltak bør ikke ødelegge forhold som er en forutsetning for tidligere tillatelser. I utgangspunktet bør ikke private parter ødelegge de krav som det offentlige har stilt til eiendommen i byggesaken gjennom senere tiltak.» Gjelder i forhold til
– Adkomst og parkering
– Private stikkledninger for V/A
• Fremgår av SAK10) § 5-4 tredje ledd bokstav i) at ”minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann- og avløpsledninger” kan være relevante opplysninger ved søknad om byggetillatelse.
• Tiltakshaver skal altså opplyse om dette. I vedlegg til Byggblankett 5174 ”Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon” fremkommer det at dersom vann og avløpsledninger kan være i konflikt med tiltaket, må avklaring med berørt rettighetshaver være dokumentert.
• Evt. må kommunen be om ytterligere opplysninger. Dette kan være relevant både i forhold til den vurderingen kommunen skal foreta etter pbl. § 29-4 og i forhold til spørsmålet om søknaden skal avvises etter pbl. § 21-6 (privatrettslige forhold).
• Kan stilles vilkår om avbøtende tiltak.
