Lærdal, 10. mars 2015
Jorunn Fosse Fidjestøl
Vi skal snakke litt om
Avstandsreglane
• Utgangspunkt og bakgrunn for reglane
• Hovudregelen i plan- og bygningslova (pbl.) § 29-4 andre ledd, forholdet til plan, avstandsmåling
• Unntaksregelen i pbl. § 29-4 tredje ledd, kva er innanfor Kommunen sitt mynde
• Relevante omsyn i vurderinga av plassering og høgde
• Tre typetilfelle:
1. Søknaden er i samsvar med plan/ pbl. § 29-4 andre ledd - tilvisingsrett 2. Tiltaket kjem inn under unntaksregelen i pbl. § 29-4 tredje ledd - kva
mynde har kommunen
3. Søknaden er i strid med pbl. § 29-4 eller plan - dispensasjonssak
Generelt utgangspunkt:
Forvaltninga må ha heimel i lov for å innskrenke borgarane sine rettar.
Eventuelle avgrensingar av eigedomsretten
og utnytting av eigedomen må følgje av lov.
Kvifor fekk vi avstandsreglane?
• Brannvernomsyn
• Sikre lys og luft mellom bygg
• Sikre ein viss avstand mellom nabobygningar
• Omsyn til terreng og omgjevnadstilpasning
av bygningskroppen
Plan- og bygningslova § 29-4
«§ 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense
Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.
Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.
Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense:
a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.
Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd1 bokstav b, gis ved forskrift.»
Plan- og bygningslova § 29-4
«§ 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense
Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.
Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense:
a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.
Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd1 bokstav b, gis ved forskrift.»
Plan går føre pbl. § 29-4
• «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12…»
• Der kommune- eller reguleringsplanen har
avstandsføresegner, gjeld planen i staden for
§ 29-4
• Unntaksreglane i § 29-4 tredje ledd kjem
ikkje i bruk
Korleis måler vi avstanden?
Byggteknisk forskrift (TEK-10) § 6-3:
«Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom
byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv
eller nabogrense. For byggverk
med utstikkende bygningsdeler økes
avstanden tilsvarende det bygningsdelen stikker mer enn 1,0 m ut fra fasadelivet.»
Veileder – Grad av utnytting
Korleis måler vi avstanden?
Byggteknisk forskrift (TEK-10) § 6-2 (3):
«Høyde som beskrevet i
plan- og bygningsloven § 29-4
annet ledd er gjennomsnittlig
gesimshøyde for fasaden mot
tilliggende nabogrense.»
Unntaka i pbl. § 29-4 tredje ledd
«§ 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense
Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.
Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.
Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd1 bokstav b, gis ved forskrift.»
Samtykkje
• Skriftleg
• Kvar enkelt nabo, «…eier (fester)…»
• Større bustadkompleks mv.:
• Burettslag, bustadaksjeselskap - styret
• Eigarseksjonssameige - sameigarmøtet/
styret
• Andre sameige - fleirtalet av sameigarane, evt. styre med
fullmakt
Garasje, uthus eller liknande mindre tiltak
• Lager, reiskapsbod, leikestove, hobby, mindre bygningar for næring, mv.
• (Merk dykk at her kjem det regelendringar)
• Ikkje for å bu i
• Dvs. at gjesterom, anneks, ekstrastove, hybel mv. ikkje er
omfatta av unntaket
Kommunen sitt mynde
• Relevante omsyn i vurderinga
• Kva mynde har kommunen i desse tilfella?
1. Søknaden er i samsvar med plan/ pbl. § 29-4 andre ledd
2. Tiltaket kjem inn under unntaksregelen i pbl. § 29-4 tredje ledd
3. Søknaden er i strid med plan/pbl. § 29-4
Relevante omsyn i vurderinga
• Brannsikring
• Utsikt og lystilhøve
• Tilpassing til terrenget og andre bygningar
• Gode uteareal for dei som bur der eller brukar området
• Universell utforming, barn og unges oppvekstvilkår, estetisk utforming av omgjevnadene, jf. Pbl. § 1-1
• Omsynet til at andre krav i pbl. kan oppfyllast, td.
tilkomst, parkering
Relevante omsyn i vurderinga, forts.
• Omsynet til naboane
• planlagt eller pårekneleg utnytting av nabotomt eller omkringliggjande areal i relativt nær framtid
• Avstand til elektriske forsyningsanlegg, jf. forskrift om elektriske forsyningsanlegg og veileder
• Ledningar i grunnen
• Leggje vekt på formålet med bygningen
• Kan stille vilkår til vedtaket for å ivareta desse omsyna
2. Tiltaket kjem inn under unntaksregelen i pbl. § 29-4 tredje ledd
3. Søknaden er i strid med § 29-4 eller plan
Plan- og bygningslova § 29-4
«§ 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense
Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.
Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.
Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense:
a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.
Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd1 bokstav b, gis ved forskrift.»
