Balansert boligkvalitetsprogram (BBK)

(1)

Balansert boligkvalitetsprogram (BBK)

- mål og status 7.11.2018

Andreas Vaa Bermann, avdelingsdirektør Områdeutvikling

(2)

Neue Hamburger Terrassen LAN arkitekter

Boligsosiale hensyn i kommunal planlegging

• Oslos store byutviklingsoppgave: å sørge for nok boliger og redusere de sosiale ulikhetene i byen.

• Behov for å skaffe flere rimelige(re) boliger på kort tid.

(3)

• Utgangspunkt: Ulike regelverk og krav fra offentlige myndigheter kan hindre oppføring av rimelige,

kompakte boliger med god bokvalitet

• BBK er et samarbeidsprosjekt mellom Husbanken og Oslo kommune, oppstart i 2016, ny oppstart i 2018

• Samordnet dialog – spille på lag

Balansert boligkvalitetsprogram (BBK)

Svartlamon, Trondheim Brendeland & Kristoffersen

arkitekter

(4)

Bakgrunn, hensikt og føringer

Illustrasjon fra

«Kompaktboliger - Policy for kvalitet i små boliger»

• Utvikle variasjon i boligstørrelser, bygningstypologi, nye boformer, f.eks. kollektive boformer.

• Redusert boligstørrelse ved kompenserende kvaliteter og fellesarealer.

• Avklare hvilke krav i

TEK/planer/normer/grunnlån skal opprettholdes og hvilke som kan fravikes ved kompenserende tiltak.

• Prøve ut mekanismer som bidrar til boligsosial måloppnåelse.

(5)

Retningslinjer – sikring av kvaliteter

(6)

• Enklere og mer forutsigbar plan- og byggesaksbehandling.

• I dialog med utbygger, fagkyndige og tiltakshavere kan kommunen i

saksbehandlingen balansere ulike kvaliteter i prosjektet.

• Bedre samhandling internt i kommunen og med Husbanken.

• Enklere å forstå prosessene for eksterne aktører/utbyggere.

• Større fokus på kvalitet i det enkelte prosjekt og sammenhengen med kvaliteter i nærmiljøet.

• Tidlig avklaring om hvilke krav som er absolutte og hvilke krav det er mulig å balansere/avveie/kompensere, og hvordan dette kan gjøres.

Merverdi på flere nivåer

Illustrasjon fra

«Kompaktboliger Policy for kvalitet i små boliger»

(7)

Styringsgruppe:

direktører fra Husbanken, Plan- og bygningsetaten og Byrådsavdelingene for Eldre, helse og arbeid + Byutvikling

Arbeidsgruppe:

Husbanken, Velferdsetaten, Boligbygg, bydel Nordstrand og

Bjerke, byrådsavdeling for Byutvikling og

Plan- og bygningsetaten

Prosjektleder PBE

Medvirkning:

utbyggere, arkitekter, etater og andre

fagpersoner

Organisering

(8)

Pilotprogram Veileder

• 3 – 5 pilotprosjekter

• Pilotene utforsker ulike problemstillinger

• Det skal utarbeides et program som følger hvert pilotprosjekt, ev. med verksted

• To pilotprosjekter i 2016:

(Karihaugveien 22 - reguleringsplan) og

(Hauskvartalet - byggesak)

• Nye pilotprosjekter i 2019?

• Første versjon av veilederen er under ferdigstilling og skal være klar 1. halvår 2019.

• Veilederen skal brukes i

pilotprogrammet og justeres underveis etter erfaringer fra pilotprosjektene.

• Veilederen skal ha fokus på fysiske løsninger og hvordan ulike

boligkvaliteter kan

balanseres/avveies, ev.

kompenseres.

• Hjelp/inspirasjon til å finne gode løsninger, hvordan ulike kvaliteter vektes og hvilke normer og regler som kan fravikes.

(9)

Sluttprodukt- endelig veileder i 2022

• Veileder:

– Beskrivelse av formelle krav

– Fremgangsmåte for for ulike typer prosjekter (nybygg, eksisterende bygningsmasse)

– Verktøy for å balansere ulike kvalitetselementer, vurdere boligprosjektet og nærmiljøet

– Hvilke fysiske og sosiale kvaliteter som ivaretar boligsosiale hensyn – Eksempel på et balansert

boligkvalitetsprogram for pilotprosjekt.

• Eksempelsamling med fysiske løsninger til inspirasjon

(10)

Grunnlån med boligsosial begrunnelse fra Husbanken på bakgrunn av ett eller flere av disse kriteriene:

• Oppføring av nye nøkterne boliger, garasjer og øvrige lokaler som naturlig hører med i et bomiljø

• Oppgradering av eksisterende boliger og ombygging av annen bygningsmasse til boliger.

• Kjøp av utleieboliger til boligsosiale formål.

I tillegg bør prosjektene:

• Utfordre Husbankens regelverk og/eller Oslo kommunes rammer

• Ha motstridende krav og prosedyrer fra Husbanken og Oslo kommune.

• Prosjektet må være realiserbart = formelt og praktisk gjennomførbart.

• Være spredt plassert i byen.

• Ha ulik størrelse og kompleksitet.

• Omfatte både nybygg og rehabiliteringsprosjekter/eksisterende bygg

• Ha variasjon i type bygg eller brukergrupper, eks. ordinære utleieboliger, boliger for eldre (Omsorg+ ), studentboliger, flyktningeboliger m.fl.

• Ha nyskapende, utprøvende løsninger (fysiske svar på politikkfeltet).

Kriterier for pilotprosjektene

(11)

Medvirkning og innspill til arbeidet

• 2 verksteder og 1 seminar i 2016 med utbyggere, arkitekter, etater og andre fagpersoner.

• Faglige innlegg, gruppearbeid og diskusjon.

• «Samtale rundt bordet»:

Hva er boliger med god boligsosial profil, hvilke kvaliteter har disse prosjektene og hvordan kan vi møte behovet for rimelige utleieboliger med god kvalitet?

(12)

Medvirkning og innspill – noen erfaringer

• Mange trenger eller vil ha nytte av fellesarealer og

plasseringen av disse er viktig.

• Nærmiljøet er viktig og

prosjektet kan gi noe tilbake til området og benytte seg av områdets kvaliteter.

• Sosialt liv kan ikke planlegges, men god bolig- og

byplanlegging kan legge til rette, bl.a. ved å etablere møtesteder

• Bomiljø – er både fysisk og sosialt:

Fysiologiske behov +

sikkerhetsbehov + psykologiske behov

• Variert boligstruktur (størrelser, eieformer, boligtyper) = Variert befolkningsstruktur

• Forutsigbarhet i saksbehandlingen er viktig.

• Avklare behovet - i området, i bydelen

• Herlighetsverdier og bokvalitet må prioriteres, som utsikt, fasiliteter osv.

(13)

Fremdrift

• 21.4.2016: Verksted #1

• 2.6.2016: Verksted #2

• 10.11.2016: Verksted/seminar #3

• Høsten 2018: Gjenstart

Ny prosjektleder

• 1.halvår 2019: Første versjon av

veileder

Pilotprogram med nye

pilotprosjekter

• 3-5 år: Pilotprogrammet

gjennomføres og henter

erfaringer til endelig

veileder.

• 2022: Veileder revideres og

utgis.

Oderberger strasse 56, selvbyggergruppe + BARARCHITECTEN

(14)

Oderberger strasse 56, selvbyggergruppe + BARARCHITECTEN

Fellesarealer i form av kjøkken, bibliotek, etc.

Alternative og fremtidsrettede boformer

For å kunne bygge mer effektivt ser vi på

alternative boformer og balanserende kvaliteter med fellesarealer ute og inne.

(15)

Ritterstrasse 50 i Berlin ved Arkitekt Ifau, Jesko Fezer og Heide & Von Beckerath har balkonger/svalgang som fellesrom og stort fellesrom i

nedsunket førsteetasje, også åpent for andre i nabolaget.

(16)

Pilotprosjekt for boliger med delte funksjoner, Grønneviksøren, Bergen Lala Tøyen AS/Kåmmån AS er et konkurranseutkast til Europan 13 i

Bergen. Gjennom boligprosjektet går en offentlig gate, med ulike fellesfunksjoner og andre utadrettede funksjoner, som felles kino og bydelsbarnehage.

Uteoppholdsarealer er knyttet til fellesfunksjoner inne, som felles kjøkken, drivhus og lekerom.

(17)

Østerrikske

Sargfabrik - BKK-3 Architekten med fellesarealer, blant annet en frodig takhage, og får ekstra inntekter ved å leie ut spaanlegget.

(18)

Lange Eng Collective Living – København ved Dorte Mandrup

arkitekter har fellesarealer både inne og ute og 54 eierboliger med fleksible planløsninger for å tilpasse boligen om livssituasjonen endrer seg.

(19)

KraftWerk (Zurich) ved Adrian Streich Architekten AG har 26

enheter med forskjellige størrelser og konsept, kontor- og atelierrom, en stor fellesareal i 1. etasje med et treningsrom på taket.

(20)

Borettslaget Friis gate 6 i Oslo: leiligheter med fellesrom i bygård

Til sammen 27 leiligheter og ca. 400 m² fellesrom:

1. etasje: Inngangsrom, forsamlingslokale/spiserom med kjøkken,

uteleierom og trimrom. Kjeller med sykkelbod, verkstedlokaler og andre fellesrom (bordtennis, badstue, fellesvaskeri, m.m.).

Leiligheter i 2-4 etasje med hybel/gjesterom, ”Storstue”, Felleskjøkken. 5, kontor, trimrom , systue, lekerom, møterom/tv-stue og felles takterrasse.

(21)

Førstehjemsboliger på Furuset ved Haugen/Zohar Arkitekter

er kompakte, klimavennlige boliger, for unge i etableringsfasen, med sjenerøse og varierte uterom/ møteplasser som inviterer til sosialt felleskap. Bygningenes plassering på eiendommen skaper en stor, felles hage for ulike aktiviteter og dyrking av spiselige vekster.

(22)

Karihaugveien 22 ved Selvaag Realkapital og Arcasa arkitekter-

reguleringsplan med

nybygging av boliger m.m.

(23)

Gaining by Sharing - pilotprosjektet Vindmøllebakken i Stavanger ved Helen & Hard arkitekter og Kruse Smith Eiendom

(24)

(25)

Kritisk lav helse og/eller økonomisk kapital

Stor sosial og

økonomisk kapital

Profesjonellestøtte Selv-styrt deltagelse

problemer mindre behov for støtte

100%

kommunal e-boliger

100%

markeds- drevet boliger

Aktiv kommunal boligpolitisk styring

Tredje bolig sektor / Bolig til overkommelig priser

Boligsosiale løsninger

Kommunale leiligheter / boligsosiale leiligheter

Kommunale boligpolitikk med sosiale mål Sosial boligpolitikk Inkluderende boligpolitikk

Den tredje boligsektor

(26)

Eksempler på fysiske kvaliteter

Fleksible enheter som kan tilpasses ulike livsfaser og behov.

(27)

(28)

(29)

(30)

Mål og resultat

• Stimulere til rimelige boliger med god kvalitet

• Utvikle verktøy og metoder

• Formidle gode

eksempler/forbilder

• Stimulere til utvikling av nye boformer

• Bidra inn i Oslo kommunes arbeid med den tredje

boligsektor

Verdien av et beboermangfold