Samarbeidet mellom kommunen og private

Samarbeidet mellom kommunen og private

Seminar om Plan- og bygningsloven. Oktober 2014 Klækken hotell, Ringerike

Hvem utarbeider reguleringsplan?

Kommunen:

• Områderegulering utarbeidet av kommunen selv

• Detaljregulering utarbeidet av kommunen selv

• Områderegulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen

• Detaljregulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen

Private og andre offentlige aktører:

• Detaljregulering utarbeidet og sendt inn til behandling som privat reguleringsplan etter § 12-11

Samarbeid (”innenfor”) – Medvirkning (”utenfor”)

Kommunen Utbygger/

grunneiere Myndigheter med

innsigelses- kompetanse

Stedets befolkning

Naboer Interesse-

grupper

SAMARBEID VED PRIVAT

DETALJREGULERING

Hvorfor privat forslag til reguleringsplan?

§ 12-3. Detaljregulering

• Følge opp kommuneplanens arealdel

• Oppfylle plankrav fastsatt i en vedtatt områderegulering

• Utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan

Hvem:

• Private,

• tiltakshavere,

• organisasjoner og

• andre myndigheter

Disse «har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget»

Privat reguleringsforslag skal:

• Innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer

• Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4-2 andre ledd (KU)

• Utarbeides av fagkyndige

Private tiltakshavere kan forvente:

§ 12-11. Behandling av private reguleringsplanforslag

Når forslaget til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen

snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med

forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i §§ 12-9 og 12-10.

Kommunen kan samtidig fremme alternative forslag til regulering av arealet.

Finner ikke kommunen grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstilleren underrettes ved brev. Er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret.

Ulike måter å forankre arbeidet med privat

detaljregulering

Oppstartsmøtet – viktige avklaringspunkter

1) Forholdet til kommuneplanen og eventuelt andre overordnede føringer som statlige planbestemmelser/retningslinjer

2) Er planspørsmålet av en slik karakter at det bør legges fram til politisk behandling?

3) Forutsetninger for utforming av planløsninger gitt de overordnede føringene 4) Forslag til hvordan medvirkning skal ivaretas

5) Særlige behov for kontakt med berørte myndigheter

6) Avklaring om planen er KU-pliktig eller ev hvordan dette skal avklares

7) Særskilte utredningstema og krav til innhold i planbeskrivelse og planleveranse (andre underlag som illustrasjonsplan, skisser, visualisering mv)

8) Utbyggingsavtale eller ikke

SAMARBEID OM

OMRÅDEREGULERING

Hvorfor samarbeid om områderegulering

• Oppfølging av føringer om områderegulering i kommunal planstrategi eller kommuneplanen

• Behov for områdeavklaringer i samarbeid med grunneiere og utbyggere innenfor et større område

• Kostnadene til planarbeidet dekkes helt eller delvis av private

• Private får forutsigbare rammer gjennom områderegulering

• Kan fremskynde planavklaringer

• Helhetsløsning på områdenivå ofte nødvendig for utbygging

• (Større forutsigbarhet i forhold til 5 årsregelen dersom utbygging kan skje med direkte grunnlag i områdereguleringsplanen (ikke krav om detaljregulering) – NB: forutsetter høy detaljeringsgrad)

Viktig for vellykket privat plangjennomføring

Vilje

• Uttalt ambisjon og et mål med planarbeidet Evne

• Økonomisk og organisatorisk evne til gjennomføring av prosessen

Kompetanse

• Tilstrekkelig faglig kompetanse

Enighet ved start:

om målet med planarbeidet

Enighet ved slutt:

• Om hovedprinsippene i planen

+

Privat aktør

Kommunen/

Forutsetninger for samarbeidet og en god prosess

• Politisk forankring

• Tillit mellom utbyggere som finansierer planarbeidet og kommunens administrasjon

• Alle parter må skjønne hva slags planprosess dette er og hva som kreves av deres rolle

P

Forhold som kan gi dårlig prosess

• Påvirkning av politikerne fra utbygger

• Manglende koherens mellom administrasjon og politisk ledelse

• Dårlig kommunikasjon eller mistillit mellom utbyggere som finansierer planarbeidet og kommunens administrasjon

• Manglende planfaglig kompetanse og rolleforståelse

P

Hvilken planleggerrolle krever dette?

Fokus på

samfunnsperspektivet Fokus på

tiltaket/prosjektet

Viktig å huske - og å formidle - ved samarbeid om områderegulering:

• Kommunen styrer planarbeidet

• Private sender ikke inn forslag til 1.gangsbehandling selv om de betaler og utfører planarbeidet.

• Reglene om private planer i § 12-11 kommer ikke til anvendelse (tidsfrister mv)

• Kommunens administrasjon legger saken fram til 1.gangsbehandling når planen anses god nok

!

Arbeider og kostnader de private kan dekke

• Utarbeide planforslag med nødvendige utredninger og illustrasjoner fram til høring og offentlig ettersyn (Planjuss nr.1/2012)

• Prosesskostnader (møter)

• Evt også:

• Bearbeiding av plankart og underlag etter instruks fra kommunen etter høring og offentlig ettersyn.

• Støtte saksbehandling for eksempel ved at høringsuttalelser har blitt systematisert.

Skriftlig avtale eller ikke?

• Eiersituasjon – hvem skal kommunen inngå avtale med

o Mange eiere – skriftlig avtale

o En eller få store eiere – overenskomst eller enkel avtale kan være alternativ

innhold i enkel samarbeidsavtale om områderegulering

– en eller noen få grunneiere

• Bakgrunn

• Parter

• Formålet med samarbeidet

• Planområdet

• Samarbeid og organisering av planarbeidet

• Framdrift

• Kostnader og kostnadsfordeling, hvem betaler hva og har ansvar for hva ved gjennomføring av planarbeidet

Utbygger………dekker kostnader til planarbeid og utredninger i tilknytning til planarbeidet og engasjerer konsulenter til dette.

Komunen ………bærer sine kostnader gjennom styring og deltakelse i prosessen, nødvendige ressurser til saksbehandling i henhold til framdrift, samt kartdata. All dokumentasjon som kreves til den offentlige planprosessen tilfaller kommunen.

Områderegulering med detaljert avklaring for mange

grunneiere

Momenter til refleksjon og diskusjon

• Har kommunen gode rutiner for å møte private forslagsstillere?

• Hva er utfordringene i forhold til å sikre gode og effektive planprosesser, gjennomføringskraft og kvalitet i reguleringsplanene?

• Når og hvordan bør det samarbeides med berørte myndigheter?

• Kommunens rolle som planmyndighet ved samarbeid med private om regulering – hvordan ivaretas den på en god måte?

• Hvordan er forholdet mellom kommunens politiske og administrative enheter?