Samarbeidet mellom kommunen og private
Kurs i reguleringsplanlegging
Bok & Blueshuset Notodden 02.09.2014
Hvem utarbeider reguleringsplan?
Kommunen:
• Områderegulering utarbeidet av kommunen selv
• Detaljregulering utarbeidet av kommunen selv
• Områderegulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen
• Detaljregulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen
Private og andre offentlige aktører:
• Detaljregulering utarbeidet og sendt inn til behandling som privat reguleringsplan etter § 12-11
Samarbeid (”innenfor”) – Medvirkning (”utenfor”)
Kommunen Utbygger/
grunneiere Myndigheter med
innsigelses- kompetanse
Stedets befolkning
Naboer
Andre Interesse-
grupper
SAMARBEID VED PRIVAT
DETALJREGULERING
Hva er et privat forslag til reguleringsplan?
§ 12-3. Detaljregulering
Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan.
Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og
anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget.
Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i
kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4-2 andre ledd.
Reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige.
§ 12-11. Behandling av private reguleringsplanforslag
Når forslaget til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen
snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i §§ 12-9 og 12-10.
Kommunen kan samtidig fremme alternative forslag til regulering av arealet.
Finner ikke kommunen grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstilleren underrettes ved brev. Er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller
områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret.
Ulike måter å forankre arbeidet med privat
detaljregulering
Oppstartsmøtet – mange har gode maler
1) Forholdet til kommuneplanen og eventuelt andre overordnede føringer som statlige planbestemmelser/retningslinjer
2) Er planspørsmålet av en slik karakter at det bør legges fram til politisk behandling
3) Forutsetninger for utforming av planløsninger gitt de overordnede føringene
4) Forslag til hvordan medvirkning skal ivaretas
5) Særlige behov for kontakt med berørte myndigheter
6) Avklaring om planen er KU-pliktig eller ev hvordan dette skal avklares 7) Særskilte utredningstema og krav til innhold i planbeskrivelse og
planleveranse (andre underlag som illustrasjonsplan, skisser, visualisering mv)
8) Utbyggingsavtale eller ikke
SAMARBEID OM
OMRÅDEREGULERING
Hvorfor samarbeid om områderegulering
• Oppfølging av føringer om områderegulering i kommunal planstrategi eller kommuneplanen
• Behov for områdeavklaringer i samarbeid med grunneiere og utbyggere innenfor et større område
• Private dekker kostnadene til planarbeidet
• Kommunens gjenytelse er forutsigbare rammer gjennom områderegulering .
• Områdeløsninger som ofte er nødvendig for utbygging
• Større forutsigbarhet i forhold til 5 årsregelen dersom utbygging kan skje med direkte grunnlag i områdereguleringsplanen (ikke krav om detaljregulering)
Forutsetninger for samarbeidet
• Politisk forankring
• Tillit mellom utbyggere som finansierer planarbeidet og kommunens administrasjon
• Plankonsulent som skjønner hva slags planprosess dette er – «må oppfatte både kommunen og betalende utbygger som
oppdragsgiver»
Hvilken planleggerrolle krever dette?
Fokus på
samfunnsperspektivet Fokus på
tiltaket/prosjektet
13 03.02.09/EP
Når kommunen og private samarbeider om områderegulering
• Kommunen styrer planarbeidet
• Private sender ikke inn forslag til 1.gangsbehandling selv om de betaler og utfører planarbeidet.
• Reglene om private planer i § 12-11 kommer ikke til anvendelse (tidsfrister mv)
• Kommunens administrasjon legger saken fram til 1.gangsbehandling
når planen anses god nok
Arbeider og kostnader de private dekker
• Utarbeide planforslag med nødvendige utredninger og illustrasjoner fram til høring og offentlig ettersyn (Planjuss nr.1/2012)
• Prosesskostnader (møter)
• Har vært praktisert:
• Bearbeiding av plankart og underlag etter instruks fra kommunen etter høring og offentlig ettersyn.
• Støtte saksbehandling for eksempel ved at høringsuttalelser har blitt systematisert.
• Forholdet til habilitet
Skriftlig avtale eller ikke?
• Eiersituasjon – hvem skal kommunen inngå avtale med
o Mange eiere
o En eller få store eiere
• Skriftlig avtale
• En eller få store - overenskomst eller enkel avtale kan være et
alternativ (enighet om hvem som gjør hva)
Momenter innhold samarbeidsavtale om
områderegulering – en eller noen få grunneiere
• Bakgrunn
• Parter
• Formålet med samarbeidet
• Planområdet
• Samarbeid og organisering av planarbeidet
• Framdrift
• Kostnader og kostnadsfordeling, hvem betaler hva og har ansvar for hva ved gjennomføring av planarbeidet
Utbygger………dekker kostnader til planarbeid og utredninger i tilknytning til planarbeidet og engasjerer konsulenter til dette.
Komunen ………bærer sine kostnader gjennom styring og deltakelse i prosessen, nødvendige ressurser til saksbehandling i henhold til framdrift, samt kartdata. All dokumentasjon som kreves til den offentlige planprosessen tilfaller kommunen.
• NB!, dersom avtalen berører gjennomføringsspørsmål omfattes den av bestemmelsene om utbyggingsavtaler i § 17.
