GJERDRUM KOMMUNE
Løpenr/arkivkode Dato
11230/2015-L12 14.07.2016
Saksbehandler: Anne Lise Koller
SAKSFRAMLEGG MED SAKSPROTOKOLL
Forslag til detaljregulering for Brådalsgutua 14 - førstegangsbehandling
Utv.saksnr Utvalg Møtedato
55/16 Formannskapet 21.09.2016
Flyfoto fra 2012 og planavgrensningen i blått Utsnitt fra gjeldende reguleringsplaner med blå planavgrensning for aktuell detaljregulering.
Saken gjelder:
Fie Byggetjenester AS fremmer Detaljregulering for Brådalsgutua 14 på vegne av Steffen Granerud AS. Denne detaljreguleringen utfyller del av felt 2/ BF2 i områdeplan for Ask sentrum, vedtatt 25.03.2015.
På planområdet er det i dag et næringsbygg som er brukt til lager og verksted. Hensikten med reguleringsplanen er å klargjøre området for omgjøring og utvidelse av bygningsmassen til leiligheter med tilhørende anlegg. Det foreslås kombinert arealformål, med lager i underetasje og leiligheter i 1. og 2. etasje. Totalt er det planlagt 14 leiligheter, med 7 i hver etasje.
Formannskapet har myndighet til å vedta utleggelse til offentlig ettersyn og høring.
Vedlegg
1 Reguleringsplankart sist revidert 060716
2 Reguleringsbestemmelser - sist revidert 050916 4 Planbeskrivelse datert 310816
5 ROS-analyse
6 Biologisk mangfold notat juni2016 7 Geoteknisk notat
8 Innkomne uttalelser til planoppstart med rådmannens kommentarer
Øvrige vedlegg er registret på arkivsak: 2015/1115.
Rådmannens forslag til vedtak Forslag til detaljregulering for Brådalsgutua 14, med plankart revidert 06.07.2016 og bestemmelser revidert 05.09.2016 samt tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring med hjemmel i Plan- og bygningslovens §§ 12-10 og 12-11.
Saksprotokoll i Formannskapet - 21.09.2016 Avstemming
Enstemmig vedtatt.
Vedtak
Forslag til detaljregulering for Brådalsgutua 14, med plankart revidert 06.07.2016 og
bestemmelser revidert 05.09.2016 samt tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring med hjemmel i Plan- og bygningslovens §§ 12-10 og 12-11.
Rådmannen i Gjerdrum Frits Eriksen
Fakta:
Hensikt med planen:
Formålet med detaljreguleringen er å regulere til kombinert leilighets- og lagerbygg med tilhørende anlegg.
Forslagsstiller:
Steffen Granerud AS Plankonsulent:
Fie Byggetjenester AS Eiendommer:
Gnr. 42, bnr. 50,(Steffen Granerud AS)
Gnr. 42, bnr. 86 (Steffen Granerud AS)
Del av gnr. 71, bnr. 1(fv. 427).
Areal, beliggenhet og topografi
Planområdet er på 5,9 daa og ligger med adkomst fra fv. 427 Brådalsgutua, vest for Gjerdrum ungdomsskole. Byggeområdet innenfor planen er forholdsvis flatt, fra 178 moh i nord til 173 moh i sør. I sør ender planområdet i en ravine, med 167 moh bunn ravine.
Forhold til gjeldende plandokumenter
Kommuneplan:Planområdet er avsatt til byggeområde med underformål «andre typer bebyggelse og anlegg» samt
«boligbebyggelse» i kommuneplanen for 2012-2024.
Regulering:Planområdet er del av felt 2/ BF2 og del av felt G1 (i syd) i områdeplan for Ask sentrum, vedtatt 25.03.2015. Felt 2/
BF2 er regulert til frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad på BYA (bebygd areal) = 30 %. Felt G1 er regulert til grøntstruktur. Areal øst - sørøst for planområdet er regulert til undervisning, der idrettsplass og ungdomsskole ligger.
Utbyggingsavtale:
Planområdet ligger innenfor områdeplan for Ask sentrum og det er derfor krav om
utbyggingsavtale. Forslag til utbyggingsavtale vil bli fremmet i egen sak for politisk behandling.
Utnyttelsesgrad og byggehøyde
Innenfor byggeområde felt BAA i planforslaget er det tillatt bruksareal (BRA) på 1500 m2. Tillatt mønehøyde er angitt til 12 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng.
Trafikk og adkomstforhold
Planområdet har adkomst fra fv. 427 Brådalsgutua. Adkomsten er felles med flere boligeiendommer.
For nærmere beskrivelse av planforslaget, vises det til planbeskrivelsen, plankartet og reguleringsbestemmelsene.
Planprosessen
Oppstartmøte med kommunen ble holdt 19.03.2015. Planoppstart ble kunngjort av
plankonsulent i Romerikes blad 24.06.2015. Frist for å komme med merknader var satt til 01.08.2015. Brev om planoppstart ble sendt til offentlige instanser og naboer den 14.08.2015
Utsnitt fra kommuneplan 2012-2024
med frist 27.09.2015. Det ble mottatt 4 merknader til varsel om planoppstart. Merknadene kom fra Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE), Akershus Fylkeskommune, Statens vegvesen samt Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Merknadene er vedlagt i eget dokument med
rådmannens kommentarer.
Endringer fra områdeplan for Ask sentrum
Høyde.I områdeplanen er det angitt følgende maksimal høyder over gjennomsnittlig planert terrengnivå: 4,0 m for gesims og 7,0 m for møne. I planforslaget er det foreslått
høydebestemmelse for møne til 12,0 m, og for garasjer 4,5 m.
Utnyttelsesgrad.I områdeplanen er grad av utnyttelse for felt 2/BF2 angitt til BYA=30 %. I detaljreguleringer er det bestemmelse om at utnyttelsesgrad skal angis etter BRA. I
planforslaget foreslås tillatt bruksareal (BRA) på 1500 m2og BYA = 50 %.
Arealformål.I områdeplanen er planområdet del av felt 2/BF2 som er regulert til
frittliggende småhusbebyggelse. I planforslaget er det foreslått kombinert reguleringsformål:
«konsentrert boligbebyggelse kombinert med parkering og lager».
Vurdering av planforslaget
Endringer fra områdeplan for Ask sentrum
De foreslåtte endringene fra områdeplanen om høyde, utnyttelsesgrad og arealformål henger sammen. Dagens bebyggelse på planområdet er et næringsbygg, tidligere Ask Møbler og Mjølkerampa, nå brukt som lager og verksted. Dette bygget er planlagt ombygd og utvidet slik at bygningsmassen kan huse leiligheter i tillegg til lager i underetasjen. At det allerede er et eksisterende bygg og annen bruk enn områdeplanen legger opp til, er momenter som kan tale for at endring fra områdeplanens arealformål og utnyttelsesgrad kan aksepteres. I kommuneplanen er planområdet vist som «andre typer bebyggelse og anlegg».
For planlagt bebyggelse er det utarbeidet 3D-illustrasjoner. Disse 3D-illustrasjoenene, at området er lokalisert i utkanten av dagens boliger og at bebyggelsen vil ligge lavere i terrenget enn øvrig bebyggelse, er momenter som taler for at planområdet kan tåle foreslått mønehøyde.
Momenter som også taler for å tillate endringer fra områdeplanen er at planområdet er lokalisert sentralt med tanke på skole, idrettsanlegg, sentrum og kollektivknutepunktet Ask.
Rådmannen vurderer endringer fra områdeplanen angående mønehøyder, utnyttelsesgrad og arealformål som akseptable for dette prosjektet.
Geoteknisk vurdering og stabilisering
Det er utarbeidet geoteknisk notat, datert 8.2.2016, av Løvlien georåd for planområdet. Denne konkluderer med at det er behov for stabilitetsforbedrende tiltak. Det er strengere krav til sikkerhet for boligbebyggelse enn for dagens næringsbygg. Forbedring av stabiliteten oppnås enten å heve terrenget i bunnen av ravinen eller senke terrenget i toppen av ravineskråningen.
Det er ikke angitt i reguleringsbestemmelsene hvilken av disse to alternativene som skal velges.
I utgangspunktet ønskes det ikke tiltak som vil ødelegge raviner som levende naturtyper.
Raviner er en rødlistet naturtype. Det er utført kartlegging av naturmangfold i ravinen. Denne vurderer ravinen for lite og påvirket til å bli vurdert som verdifull ravinedal.
Foreslått oppfylling vil gå inn på eiendommene gnr. 42, bnr. 22 og gnr. 42, bnr. 1, jf. kart side 9 i planbeskrivelsen. Disse eiendommene eies av andre enn forslagsstiller og er heller ikke med innenfor plangrensen. Optimalt burde areal berørt av stabilisering vært med i planområdet.
Berørte arealer utenfor detaljreguleringen er midlertidig med områdeplanen for Ask sentrum og har følgende reguleringsbestemmelse: «For G1 kan nødvendige sikringstiltak tillates i området i
forhold til å sikre nytt- og eksisterende boligområde samt bygging av ny tjenestetilbud på felt 4.
Områdets kvaliteter skal i så fall avveis i forhold til området som skal sikres, og reetablering skal vurderes.»
Ravinen, felt G1 i områdeplanen, ligger mellom felt 1/ BK1 i områdeplanen, framtidig veg mellom Fjellgrinda og Nystulia, dette planområdet og eksisterende boligbebyggelse. Det er mulig at det vil være behov for stabilisering av ravinen i forbindelse med bygging av ny veg og utbygging av felt 1/ BK1 i områdeplanen. Disse momenter taler for at rådmannen kan akseptere at det åpnes for delvis oppfylling/ stabilisering av ravinen.
Naturmangfoldloven
De miljørettslige prinsippene §§ 8 – 12 i Naturmangfoldloven, skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av område – og detaljreguleringer. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskaps- grunnlaget skulle vise seg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre-var- prinsippet.
Det er utført kartlegging av naturmangfold i områdeplanens felt G1, notat datert 3.6.2016. Det er her gjort vurderinger i forhold til naturmangfoldloven. Det konkluderes med at konsekvensene av planen slik de foreligger vurderes som små.
Økonomiske konsekvenser
All utbygging innenfor områdeplan for Ask sentrum, vil gjennom infrastrukturbidrag/
utbyggingsavtale bidra til realisering av infrastruktur innenfor områdeplan for Ask sentrum.
Konklusjon:
Rådmannen anbefaler at forslag til detaljregulering for Brådalsgutua 14, med plankart sist revidert 06.07.2016 og bestemmelser sist revidert 31.08.2016, legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring med hjemmel i Plan- og bygningslovens §§ 12-10 og 12-11.
Særutskrift sendes:
Ved offentlig ettersyn/ høring sendes planforslaget på høring til regionale myndigheter, berørte grunneiere, aktuelle lag og foreninger mm. Planforslaget vil bli gjort tilgjengelig på kommunens nettside. I tillegg vil det bli kunngjort i Romerikes Blad.
