GJERDRUM KOMMUNE
Løpenr/arkivkode Dato
8712/2016-L12 16.08.2016
Saksbehandler: Anne Lise Koller
SAKSFRAMLEGG MED SAKSPROTOKOLL
Forslag til detaljregulering for felt B8-B10, Brådalsfjellet 2 - førstegangsbehandling
Utv.saksnr Utvalg Møtedato
49/16 Formannskapet 31.08.2016
Figur 1 og 2: Figur 1 viser utsnitt fra gjeldende reguleringsplaner med rød planavgrensning for aktuell detaljregulering. Figur 2 viser også innsendt forslag for detaljregulering for felt B8-B10, Brådalsfjellet 2.
Saken gjelder/sammendrag:
Kommunen har mottatt revidert forslag til Detaljregulering for felt B8-B10, Brådalsfjellettil ny førstegangsbehandling. Ved behandling i Formannskapet 08.06.2016 ble saken trukket.
Denne detaljreguleringen utfyller reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, vedtatt 29.09.2004, med mindre endring vedtatt i 2015. Tidligere er det vedtatt fire bebyggelsesplaner og én
detaljregulering for øvrige arealer i denne reguleringsplanen.
Innsendt planforslag viser 43 tomter for frittliggende småhusbebyggelse (ene- eller tomannsboliger) og et område med tre delfelter for konsentrert småhusbebyggelse/
leilighetsbygg.
Formannskapet har myndighet til å vedta utleggelse til offentlig ettersyn og høring.
Vedlegg
1 Planbeskrivelse Brådalsfjellet B8-B10, rev 18.08.16 2 Plankart, revidert 15.08.16
3 Reguleringsbestemmelser revidert 18.08.16 4 Illustrasjonsplan
5 Mulighetsstudie med illustrasjoner for BKS - konsentrert småhusbebyggelse 7 Vurdering av grunnforhold
8 Trafikkanalyse - reguleringsplan Kniplia Panorama 29.09.15 9 Innkomne uttalelser til planoppstart med rådmannens kommentarer 10 Plankart Brådalsfjellet 2
10 Reguleringsbestemmelser for Brådalsfjellet 2, revidert etter Kommunestyrets vedtak 10.06.15
Rådmannens forslag til vedtak
Forslag til detaljregulering for felt B8-B10, Brådalsfjellet 2, med plankart revidert 15.08.2016 og bestemmelser revidert 18.08.2016 samt tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, jf. Plan- og bygningsloven §§ 12-10 og 12-11.
Før andregangsbehandling/ sluttbehandling av detaljreguleringen stilles det krav om oppmåling av eiendomsgrenser mellom:
gnr. 37, bnr. 86/ planområdet og gnr. 37, bnr. 1.
gnr. 37, bnr. 86/ planområde og gnr. 37, bnr. 5.
gnr. 37, bnr. 86/ planområde og gnr. 37, bnr. 8.
Detaljreguleringsplanen må endres slik at den er i samsvar med oppmålte eiendomsgrenser.
Saksprotokoll i Formannskapet - 31.08.2016 Enstemmig vedtak
Forslag til detaljregulering for felt B8-B10, Brådalsfjellet 2, med plankart revidert 15.08.2016 og bestemmelser revidert 18.08.2016 samt tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, jf. Plan- og bygningsloven §§ 12-10 og 12-11.
Før andregangsbehandling/ sluttbehandling av detaljreguleringen stilles det krav om oppmåling av eiendomsgrenser mellom:
gnr. 37, bnr. 86/ planområdet og gnr. 37, bnr. 1.
gnr. 37, bnr. 86/ planområde og gnr. 37, bnr. 5.
gnr. 37, bnr. 86/ planområde og gnr. 37, bnr. 8.
Detaljreguleringsplanen må endres slik at den er i samsvar med oppmålte eiendomsgrenser.
Rådmannen i Gjerdrum Frits Eriksen
Fakta:
Hensikten med planen
Formålet med planen er å tilrettelegge for boligutvikling i samsvar med reguleringsplan for Brådalsfjellet 2. Planforslaget viser 43 tomter for frittliggende småhusbebyggelse (ene- eller tomannsboliger) og et område på ca 6 daa med tre delfelter for konsentrert småhusbebyggelse/
leilighetsbygg. Illustrasjonsplan for areal for konsentrert småhusbebyggelse viser 17 boenheter.
Forslagsstiller:
Ask Brodahl AS Plankonsulent:
Landskapsarkitekt MNLA Hanne Karin Tollan, med bistand fra ingeniørfirmaet Svenssen & CO AS og Fristad arkitekter AS.
Eiendommer:
gnr. 37, bnr. 86 og 176
gnr. 37, bnr. 82 og 83
gnr. 37, bnr. 31
Areal, beliggenhet og topografi
Planområdet på ca 66 daa, ligger ca 1 km vest for Ask sentrum. Planområdet har hellende terreng med til dels store høydeforskjeller, fra 182 moh til 230 moh.
Forhold til gjeldende plandokumenter
Kommuneplan:Planområdet er avsatt til fremtidig boligbebyggelse, område B1, i kommuneplanen for 2012-2024.
Regulering:I reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 utgjør planområdet boligfeltene B8, B9 og B10 samt grøntstruktur, lek og veger.
Utbyggingsavtale:
Området omfattes av utbyggingsavtalen for Brådalsfjellet 2. Det vil komme en tilleggsavtale til denne utbyggingsavtalen som blir fremmet i egen sak for politisk behandling.
Grad av utnyttelse og byggehøyde
Feltene BFS1-BFS9 regulert til frittliggende småhusbebyggelse er foreslått med BYA på 35 % med maks mønehøyde 9,0 m over gjennomsnittlig terreng.
Feltene BKS1-BKS3 regulert til konsentrert småhusbebyggelse er foreslått med BYA på 40 % med maks gesims-/mønehøyde 10,0 m over gjennomsnittlig terreng.
Trafikk og adkomstforhold
Planområdet har to adkomster fra fv. 427 Fjellvegen. Ene er via Ulvedalsvegen og Brådalsfjellet. Andre er via Brådalsvegen og Ulvstufaret. Begge disse er i henhold til reguleringsplan for Brådalsfjellet 2.
Planprosessen
Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt til berørte offentlige instanser, grunneiere og naboer per brev datert 28.04.2015. Planoppstart ble kunngjort i Romerikes blad 02.05.2015.
Frist for å komme med merknader var satt til 22.05.2015. Det kom fem merknader til varsel om oppstart, fire fra offentlig instanser og en velforening. Merknadene er vedlagt i eget dokument med rådmannens kommentarer.
Endringer fra reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 – plankartet 1. Trafostasjon.
Flytting av plassering av trafostasjon (oransje felt). Plasseringen er flyttet fra sør til nord for krysset Brådalsfjellet x planlagt veg «o_SKV1». Dette innebærer at plassering av trafo, felt BE, vil grense inntil dagens boligeiendommer gnr. 37, bnr. 157 og gnr. 37, bnr. 158 og at krysset kommer noe lengre fra nevnte boligeiendommer.
2. Krysset Ulvestufaret x Brådalssvingen
Krysset Ulvestufaret x Brådalssvingen er inkludert i planområdet for å gi grunnlag for utbedring av siktforhold og kurvatur i krysset. Formålet med endringen er å øke
trafikksikkerheten i krysset. Forslaget innebærer at boligeiendom gnr. 37, bnr. 53 blir får redusert areal i øst, men arealet kan økes i sør ved garasje der areal er foreslått regulert til bolig.
3. Felles grøntområde FG5
Felles grøntområde FG5 på 0,9 daa, nord for felt B10, er i planforslaget redusert til en grønn ferdselsforbindelse med bredde på 3 m.
4. Felles lek FL2
Regulert felt til felles lek FL2, på 0,7 daa, plassert ved vegen Brådalsfjellet, er fjernet i planforslaget.
5. Friområde F4
Friområde, F4, opprinnelig på 1,7 daa, med beliggenhet mellom vegen Brådalsfjellet og samleveg til felt B8 og B9, er tatt ut av planforslaget. Se kart under punkt 1.
6. Vegføring
Annen vegføring for tilpasning av terrenget.
Endringer fra reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 – reguleringsbestemmelser
1. Grad av utnyttelse er for feltene B8, B9 og B10 (Brådalsfjellet 2) angitt til 35 % BYA.
Planforslaget er i tråd med bestemmelsen med unntak av BKS1-BKS3 som er vist med BYA=40 %.
2. Grad av utnyttelse for felt B13 (Brådalsfjellet 2) er angitt til BYA = 25 %. I planforslaget er utnyttelsesgraden øket til BYA = 35 %.
3. I reguleringsbestemmelsens punkt 2.1 (Brådalsfjellet 2) heter det blant annet «…bygningene i samme område får en harmonisk og god utførelse med hensyn til takvinkel og
materialvalg.» Dette er ikke videreført, blant annet ved at det ikke er satt bestemmelser om takform.
4. I reguleringsbestemmelsens punkt 3.26 (Brådalsfjellet 2) står det at «Det skal anlegges små
«kvartalslekeplasser i tilknytning til hvert enkelt avgrenset boligfelt, - maks gangavstand fra bolig skal være ca 100m.»
5. I reguleringsbestemmelsens punkt 7.1 (Brådalsfjellet 2) som gjelder felles grøntområder er det bestemmelse om: «I disse områdene skal verdifull eksisterende vegetasjon i størst mulig grad bevares. Gammel granskog kan avvirkes. Grøntområdene skal istandsettes etter hogst og skjøttes som grøntbelter.»I planforslaget er dette erstattet med at ansvar for vedlikehold og skjøtsel påhviler alle eiendommer innenfor planområdet, i praksis vil dette si
velforeningen Brådalsfjellet 2.
Vurdering av planforslaget:
Generelle overordnede føringer/ bestemmelser
Rådmannen mener at planforslaget er i tråd med overordnede føringer/ bestemmelser.
Fjernvirkning
I planprosessen har plan- og bygningsmyndigheten hatt fokus på at bebyggelsen vil kunne bli synlig på avstand og særlig synlig fra Ask sentrum. Forslagsstiller har for areal regulert til
konsentrert småhusbebyggelse utarbeidet 3D-illustrasjoner som viser mulig utforming. I tillegg er det utarbeidet illustrasjonsplan som viser eksempel på mulig plassering av bygninger på enkelttomtene for frittliggende småhusbebyggelse. 3D-illustrasjoner og illustrasjonsplan er ikke juridisk bindende.
På grunn av til dels store høydeforskjeller innenfor planområdet er det satt krav om situasjonsplan med blant annet dokumentasjon av opprinnelig og nytt terreng, inkludert overgang til tilstøtende tomt/ areal, i forbindelse med byggesøknad.
Det er også satt krav om at ny bebyggelse og anlegg skal tilpasses terrenget, samt krav knyttet til
«jordfarger» på bebyggelsen. Bygningsmyndigheten må derfor bruke bestemmelsene aktivt i vurdering i forhold til kapittel 29 i plan- og bygningsloven byggesaken
(«skjønnhetsparagrafen»).
Det er innarbeidet bestemmelse om at møneretning og fasader skal som hovedregel følge terrenget og gå langsmed tilstøtende veg.
Felt for konsentrert småhusbebyggelse, «BKS1 – BKS3»
Planforslaget inneholder tre deltfelter på totalt 6,1 daa for konsentrert småhusbebyggelse. Det er utarbeidet illustrasjoner, inkludert i 3D som viser mulig utforming. Det er innarbeidet i
planforslaget vegsystem, areal for renovasjon, lekeplass og tilpassende byggegrenser for område for konsentrert småhusbebyggelse. Rådmannen mener at areal for konsentrert
småhusbebyggelse i gjeldende planforslag er tilstrekkelig detaljert for å være del av detaljreguleringen.
Fjerning av lekeplass
Som nevnt over er lekeplass fjernet i planforslaget. Forslagstiller begrunner dette med at det er allerede regulerte leke-/ grøntarealer i øvrig del av Brådalsfjellet som gir god tilgang på grønt- og lekeområder med variert funksjon og utforming for boligområdet samlet.
Med tanke på størrelseskrav til lekeareal, er planforslaget i tråd med kommuneplanens bestemmelse § 1.4.
I reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 er avstandskravet til nærmeste lekeplass 100 m, mens i kommuneplanen er avstandskravet 250 m. Siden kommuneplanen er av nyere dato enn reguleringsplanen for Brådalsfjellet 2, kan rådmannen akseptere at kommuneplanens krav på 250 m som legges til grunn. Beregninger viser at alle tomtene for frittliggende
småhusbebyggelse er innenfor dette kravet når planforslaget ses i sammenheng med hele boligområdet Brådalsfjellet 2.
Feltene for frittliggende småhusbebyggelse
Planforslaget viser 43 tomter for frittliggende småhusbebyggelse med tomtestørrelse på mellom 0,7 og 1,2 daa. Disse kan bygges med ene- eller tomannsboliger. Dette betyr at i utgangspunktet kan alle tomtene bygges med tomannsboliger selv om det ikke er gjort en vurdering om tomtens egnethet med tanke på form og funksjon for tomannsbolig. Plan- og bygningsmyndigheten har ytret ønske om en slik vurdering i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. Nå blir dette overlatt til byggesaken, og plan- og bygningsmyndigheten må vurdere om byggesaken er i tråd med reguleringsbestemmelsene.
Universell utforming
Kommuneplanbestemmelse § 1.3 setter krav om at nye boligområder skal minimum 50 % av boenhetene bygges med universell utforming. Reguleringsbestemmelsene setter krav om at minst 50 % av boligene skal ha livsløpsstandard. Lekeplassen «f_BLK» har bestemmelse om universell utforming. Kommuneplankravet om universell utforming anses derfor som oppfylt.
Kvalitet/ nøyaktighet på eiendomsgrenser.
Det er dårlig nøyaktighet til eiendomsgrenser mellom gnr. 37, bnr. 86/planområde mot følgende eiendommer: gnr./bnr. 37/1, gnr./bnr. 37/5 og gnr./bnr. 37/8. Rådmannen anbefaler derfor at det settes krav om oppmåling av nevnte eiendomsgrenser før sluttbehandling av detaljreguleringen, og at planforslaget må endres slik at det er i samsvar med oppmålte eiendomsgrenser.
Overvann og flom
Askdammen ligger like sør-vest for planområdet og høyere i terrenget enn planlagt utbygging.
Det ble i 2015 gjennomført sikringstiltak og nedtrapping av dammen i samsvar med krav fra NVE og kommunestyrevedtak 18,05.2010. Gjennomførte tiltak tilsier at dammen ikke utgjør fare for omgivelsene (fareklasse 0).
Utbyggingen av områder på fast fjell, slik som er tilfelle for planområdet, kan medføre endringer av flom- og overvannssituasjon i lavere boligområder. Infiltrasjonsevnen i
planområdet er svært begrenset. Det er i reguleringsbestemmelsene (punkt 2.3) krav om lokal overflatehåndtering og at det skal utarbeides egen plan for klima- og miljøtilpasset
overvannshåndtering som del av teknisk plan. Dette forankres i forbindelse med innsending av rammesøknad på infrastruktur, jf. punkt 2.2 i reguleringsbestemmelsene.
Rekkefølgekrav i kommuneplanen
I kommuneplanen er det følgende rekkefølgekrav for Brådalsfjellet B1: «Før utbyggingen av området kan skje på B1 skal Askdammen være sikret og friområdet ferdig opparbeidet.»Første del av rekkefølgekravet er oppfylt, mens andre del ikke er det. Det er i planforslaget ikke lagt opp til rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av friområdet som grenser inntil område B1 i kommuneplanen. Plankonsulent/ forslagsstiller mener at dette er et urimelig krav, særlig med tanke på at det er annen grunneier av friområdet.
Rekkefølgekravet i kommuneplanen, kom inn ved siste kommuneplanrullering. Dette er altså etter at reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 ble vedtatt. Første del av rekkefølgekravet er knyttet til sikkerhet (krav fra NVE). Sikringstiltaket av Askdammen er utført av Gjerdrum kommune og godkjent av NVE.
Andre del av rekkefølgekravet om opparbeidelse av friområdet er ikke nærmere beskrevet i kommuneplanen i forhold til utforming og gjennomføring. Dammen er gjort tilgjengelig for allmennheten i dag med mindre fysiske tiltak i dialog med grunneier. Området er kupert og videre fysisk tilrettelegging vil innebære større inngrep i terrenget. Grunneier ønsker ikke ytterligere opparbeidelse da området er tilstrekkelig åpent for allmenn ferdsel i dag. Rådmannen støtter derfor at det ikke settes krav om ytterligere opparbeidelse av friområdet.
Anleggsperiode
For Brådalsfjellet har utbyggingen skjedd over lengere tid. Dette medfører en viss slitasje på vegnettet, men ikke minst medfører dette en langvarig belastning for beboerne. Utbygger legger opp til selvbygging som medfører at utbyggingen strekker seg over tid. Belastningen vil derfor være redusert i omfang, men vedvare over tid. Gjerdrum praktiserer Oslo kommunes
støyforskrift for å skape forutsigbarhet for beboere og utbyggere.
Energi tiltak
Det er innarbeidet bestemmelse om at boligene skal tilfredsstille energikarakter B. Dette er i tråd med kommuneplanen.
Naturmangfoldloven
De miljørettslige prinsippene §§ 8 – 12 i Naturmangfoldloven, skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av detaljreguleringer. Det skal i
saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det er søker som har hovedansvaret
for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget skulle vise seg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre – var – prinsippet.
Planbeskrivelsen kap. 3.3 beskriver registrerte naturverdier innenfor og i nærheten av
planområdet. Planbeskrivelsen kap. 7.2 beskriver forslagstillers vurdering av planens virkninger i forhold til naturmangfold. Forslagstiller konkluderer med at planlagt utbygging vil gi middels negativ konsekvens for naturmiljø. Rådmannen støtter denne konklusjonen.
Økonomiske konsekvenser:
Planforslaget er med på å realisere gjennomføringen av reguleringsplan for Brådalsfjellet 2 og sikrer at utbyggingsavtalen følges opp. En tilleggsavtale til utbyggingsavtalen vil som nevnt bli fremmet i egen sak for politisk behandling.
Nye veger vil kommunen overta er o_SKV1 (260 m) og o_SKV9 – Ulvestufaret (185 m).
Konklusjon:
Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut offentlig ettersyn og sendes på høring.
Særutskrift sendes:
Ved offentlig ettersyn/ høring sendes planforslaget på høring til regionale myndigheter, berørte grunneiere, aktuelle lag og foreninger mm. Planforslaget vil bli gjort tilgjengelig på kommunens nettside. I tillegg vil det bli kunngjort i Romerikes Blad.