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Como foi revelado no início do presente trabalho, nosso principal objetivo é identificar uma estratégia jurídica para o fiador lesado pelo locador no contrato de locação quando este retarda o despejo do locatário-afiançado.

Considerando o exposto até o momento, acreditamos que há duas possibilidades jurídicas para o fiador quando este se vê inserido na situação de leniência do locador em realizar o despejo do locatário/afiançado:

A primeira é se o fiador tomar ciência, com alguma brevidade- o que pode não acontecer-, da conduta desleal do locador, ele poderá promover ação de resolução do contrato de fiança por inadimplemento do locador, Art. 475, CC, tendo em vista a inobservância da contraparte aos deveres anexos ou laterais (cooperação, informação, proteção, etc., entre as partes) fundamentados no princípio da boa fé- objetiva.

Salienta-se que a boa-fé objetiva impede a utilização abusiva ou tardia de um direito contra um devedor, pois o credor deve colaborar ativamente para o adimplemento. Nesse sentido foi aprovado o Enunciado nº 169 na III Jornada de Direito Civil promovida pelo CEJ7.

A outra estratégia para o fiador será no momento de sua defesa, quando demandado, seja na contestação da ação de despejo cumulada com a cobrança dos aluguéis , seja na ação de execução, quando o fiador poderá, através dos embargos à execução, alegar qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento, na forma do Art. 917, VI do CPC, em ambas as circunstâncias o réu deve arguir a exceção do contrato não cumprido.

Sabe-se que a exceção do contrato não cumprido é aplicável somente quando um contrato é sinalagmático/bilateral, ou seja, as partes contratantes possuem obrigações recíprocas. O contrato de fiança classifica-se como unilateral, em que apenas um dos contratantes assume deveres em face do (s) outro (s), assim apenas o garante (fiador) tem obrigações para com o eventual credor, este não deve nenhuma contrapartida ao fiador.

Observa-se que esta classificação, qual seja, quanto às obrigações, considera- se apenas as prestações principais e acessórias que as partes devem realizar reciprocamente, não há um englobamento dos deveres anexos. Contudo, os deveres anexos estão implícitos em todos os contratos, inclusive no contrato unilateral e mesmo este se caracterizando pelo fato das prestações serem exclusivas de uma parte, os deveres laterais são exigíveis de todos os participantes, o que nesse aspecto nos permite verificar a bilateralidade.

Dessa forma, pelo caráter bilateral dos deveres anexos, a que todos os contratantes devem fiel observância, quem os desprezar poderá ver a outra parte não cumprindo sua prestação principal, mesmo em um contrato unilateral, e esta

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deve arguir a exceptio inadimpleti contractus para não adimplir a prestação à qual estava vinculada.

Portanto, consideramos que essas são as alternativas à disposição do fiador para enfrentar o locador indiligente ou desonesto .

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O emprego da fiança como modalidade de garantia nos contratos de locações de imóveis no Brasil é muito comum assim como também é recorrente os processo judiciais instalados nos juízos brasileiros para discutir o contrato de fiança firmado para garantir a locação imobiliária.

A condição do fiador é sempre ingrata, pois ele torna-se garante de uma obrigação principal, tornando-se responsável por esta perante o credor e normalmente não recebe nenhuma contraprestação, seja por parte do afiançado, seja por parte do credor.

Entretanto a situação do fiador pode se tornar dramática, podendo este ser levado à ruína se concretizar um contrato de fiança em uma locação de imóvel, cujo locador- proprietário comporte-se de forma ímproba.

Constatou-se que não é permitido ao fiador promover a ação de despejo em face do locatário- afiançado inadimplente- ainda que esta seja o meio mais célere para se recuperar a posse do imóvel e, por conseguinte, encerrar a garantia-, pois não existe previsão no ordenamento jurídico de legitimidade ativa extraordinária para o fiador. Assim, somente o locador/ proprietário do imóvel poderá promover a ação de despejo em face do locatário inadimplente, na forma do Art. 5º da Lei de Locações.

Reconhece-se que essa situação é extremamente injusta para o fiador, mormente, no caso de leniência do locador em ajuizar a referida ação. Urge a edição de uma norma que permita a legitimidade extraordinária ao fiador para promover a ação de despejo em face do locatário- afiançado inadimplente.

O direito é a forma institucionalizada mais bem sucedida que o homem encontrou para reduzir as injustiças e a investigação conduzida nesse trabalho identificou uma alternativa no direito para o fiador quando o locador indiligente ou mesmo ímprobo não promove a ação de despejo: os deveres anexos ou laterais com fundamento na boa-fé objetiva.

A boa-fé objetiva e os deveres laterais dela decorrentes deram nova visão à relação obrigacional, que passou a ter estrutura complexa, dotada de deveres de prestação e de deveres laterais. Ampliou-se, dessa forma, a figura do inadimplemento, que ao lado do descumprimento absoluto e relativo, surge a violação positiva do contrato, relativamente ao descumprimento dos deveres laterais.

A inobservância dos deveres anexos ou laterais (cooperação, lealdade, proteção, informação, etc. ) provoca o inadimplemento contratual acarretando alguns efeitos que vão do simples dever de indenizar a possibilidade de resolução do contrato.

Assim, defende-se que na constatação de desprezo da boa- fé objetiva pelo locador, cuja conduta é de desrespeito aos deveres anexos, pode o fiador promover a ação de resolução do contrato de fiança ou caso seja ele o demandado, pode arguir a exceção do contrato não cumprido, caso seja demandado na ação de despejo combinada com pagamentos de aluguéis ou pode oferecer os embargos à execução, se executado, alegando qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento, Art. 917, VI do CPC.

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