Seksjoneringstidspunktet er flyttet frem

Etter 1997-loven var tidspunktet for når en eiendom kunne seksjoneres regulert i § 6 femte ledd:

Nybygg kunne først seksjoneres når det forelå igangsettingstillatelse. Bestående bygg kunne seksjoneres når alle bruksenhetene var ferdig utbygd. Begrunnelsen for dette tidspunktet var at det etter dette ikke kunne skje vesentlige endringer av byggeplanene uten ny

byggesaksbehandling (Prop. 39 L (2016-2017), s.75). Skillet mellom bestående bygg og nybygg skapte utfordringer ved lovtolkningen, og ved bestående bygg stod man blant annet overfor et tolkningsspørsmål om hva som var «ferdig utbygd» og hva som var å betrakte som «bestående bygg» (Prop. 39 L (2016-2017), s.76). Det tidligere tidspunktet (igangsettingstillatelse) for seksjonering var ikke å anse som problematisk når utbyggingen skjedde i én omgang og av samme utbygger. Her må det presiseres at det var viktig at utbygger krevde seksjonering tidsnok slik at tinglysing ble gjennomført før seksjonene skulle overskjøtes til sluttbrukerne (NOU 2014:6, s. 48). I forarbeidene ble det redegjort for to hovedutfordringer hvor tidspunktet kunne være til hinder for hensiktsmessig eiendomsutvikling:

1) Tidspunktet var et problem når flere utbyggere bygger ut på samme eiendom. For å sikre seg byggelån, har utbyggerne behov for å etablere seksjoner så tidlig som mulig slik at de kan finansiere lånet med sikkerhet i seksjonene.

2) Tidspunktet var et problem når en eiendom bygges over flere byggetrinn:

Utbygger starter normalt ikke byggingen før halvparten av boligene er forhåndsolgt. Dette vil være med på å styre når utbygger kan søke om igangsettingstillatelse, og før det søkes om dette var det ikke etter 1997-loven mulighet til å søke om seksjonering. Ettersom utbygger må ha første byggetrinn ferdig seksjonert når kjøperne skal overta boligene, er det ikke tid til å vente på igangsettingstillatelse for de neste byggetrinnene. Praksis har da vært å dele opp eiendommen i flere grunneiendommer og etablere flere eierseksjonssameiere. Denne oppdelingen gjorde at

29 brukerne kunne gå glipp av stordriftsfordeler som egentlig kunne vært oppnådd dersom det istedenfor ble dannet et stort sameie

(Prop. 39 L (2016-2017), s.75-76).

Utvalget som stod for proposisjonen ønsket å tillate seksjonering ved tidspunktet det foreligger rammetillatelse til både nybygg og eksisterende bebyggelse. Én regel med ett tidspunkt for seksjonering skulle være en regelteknisk forenkling (Prop. 39 L (2016-2017), s. 81).

I større byggeprosjekter er det etter plan- og bygningsloven en trinnvis søknadsbehandling hvor man først søker om rammetillatelse og senere om igangsettingstillatelse, jf. plan- og

bygningsloven § 21-2 femte ledd. Dersom det ikke foretas bygningsmessige endringer, kreves det ikke rammetillatelse eller andre tillatelser etter plan- og bygningsloven for å seksjonere eksisterende bygg (Wyller, 2021, s. 111).

Utvalget var klar over at dette seksjoneringstidspunkt kunne gi økt risiko for at seksjoneringen ikke stemmer med det som faktisk blir bygget, at bruksenhetene kan bli annerledes eller at det ikke blir reist noen bygg. Likevel kom utvalget til at fordelene med et tidlig

seksjoneringstidspunkt overveier ulempene med at eiendommer ikke bygges ut i samsvar med den godkjente seksjoneringen (Prop. 39 L (2016-2017), s.76). For å minske risikoen for

feilseksjonering dersom det kommer endringer senere i prosessen, har kommunen fått hjemmel til å kreve reseksjonering hvis bygget er vesentlig ulikt fra det som egentlig ble seksjonert, jf.

eierseksjonsloven § 22 (Prop. 39 L (2016-2017), s.76). Det er først når ferdigattest er utsendt, eller fem år fra seksjoneringen ble tinglyst, at kommunen kan fastslå om det er avvik mellom det som er seksjonert og det som er bygget (Wyller, 2021, s.194). Forslaget ved

seksjoneringstidspunktet angikk ikke anleggseiendom, og ved opprettelse av denne type eiendom må det fortsatt foreligge igangsettingstillatelse.

Høringsinstansene hadde ulike syn på forslaget. Flere kommuner erfarte endringer fra rammetillatelse til igangsettingstillatelse, og mente derfor mange ville ha behov for å

reseksjonere ved ferdigstillelse av bygget. Dette vil igjen kunne føre til uheldig merarbeid for kommunene (Prop. 39 L (2016-2017) s. 77). Blant annet antok Trondheim kommune at behovet for reseksjonering ville oppstå i 40 prosent av sakene som følge av endringer fra rammetillatelse til igangsettingstillatelse. Bergen kommune så at seksjonering på rammetillatelse kunne være en fordel for utbygger, men mente at dette kunne løses med en ny seksjonstype – utbyggingsseksjon

30 (Prop. 39 L (2016-2017), s. 77). Prosessen ved å reseksjonere én eller flere seksjoner kan være arbeidskrevende ettersom det krever samtykke, og det er ulike regler for hvilke samtykker som kreves i hvert enkelt tilfelle. Reglene som gjelder ved reseksjonering, finner vi i dag i

eierseksjonslovens kapittel 4:

- Eierseksjonsloven § 20 - Reseksjonering ved deling og sammenslåing av seksjoner.

I paragrafen er det vilkår om at det kreves samtykke fra styret dersom deling av

seksjonene fører til at det opprettes nye fellesareal, og dersom delingen medfører at det opprettes nye seksjoner. Utenom dette kan bare reseksjoneringen skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene delingen eller sammenslåingen gjelder.

Denne type reseksjonering endrer ikke sameiebrøkene for seksjonene som ikke omfattes av reseksjoneringen. Det er hjemmelshaveren til en seksjon som kan søke om å dele seksjonen i to eller flere seksjoner, og to eller flere seksjoner kan på samme måte slås sammen til én eller flere seksjoner.

- Eierseksjonsloven § 21 – Reseksjonering i andre tilfeller.

I paragrafen er det vilkår om at søknad om reseksjonering i andre tilfeller enn ved § 20 skal settes frem av styret. Dersom det er snakk om endring av bruksenhetens formål fra boligformål til næringsformål eller omvendt, skal dette settes frem av seksjonenes hjemmelshavere med samtykke fra årsmøte. I tilfellene beskrevet ovenfor så kan reseksjonering kun skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.

Et felles argument mot forslaget var at hensynet til seksjonering «bør speile den faktiske situasjonen og bør veie tyngre enn behovet for tidlig finansiering» (Prop. 39 L (2016-2017), s.77). Dessuten fryktet den Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) det ville være utfordrende for kommunene å fange opp feilseksjoneringer, og at dette i sum kunne føre til flere feilseksjoneringer og avvik mellom grunnbok og matrikkel. Det ble også pekt på at eventuelle avvik kan få betydning for beregning av formuesskatt på boliger, og at kommunen da kan gå glipp av skatteinntekter. Andre mente forslaget ville imøtekomme utbyggers behov, gi økt fleksibilitet, samt være et viktig tiltak for å forenkle større utbyggingsprosjekter (Prop. 39 L (2016-2017), s. 77-78).

31 I september 2018 avga et ekspertutvalg oppnevnt av Kommunal- og

moderniseringsdepartementet en rapport om «Bedre regulering av større utbyggingsprosjekter»

(KMD, 2018b). I utbyggingsprosjekter hviler mye av risikoen for markedsutvikling på

utbyggerne og bankene som finansierer utbyggingsprosjektene. En konsekvens av dette er at man ønsker å begrense egen risiko, og én måte å gjøre dette på er som nevnt å dele opp større

utbyggingsprosjekter i flere byggetrinn. Det vil si at eiendommen som skal bygges, deles opp i flere selvstendige grunneiendommer hvor hver eiendom organiseres som et selvstendig

eierseksjonssameie (KMD, 2018b, s. 15). På denne måten vil antallet enheter som må

forhåndsselges bli lavere, og tidsperspektivet blir kortere. Underveis i prosjekter er det heller ikke uvanlig at endringer som gjør det nødvendig med reseksjonering forekommer. Etter hvert som seksjoner overdras til kjøpere, vil utbyggerne miste muligheten til å beslutte endringene som ønskes utført og være avhengig av et vedtak med to tredjedels flertall på årsmøtet (KMD, 2018b, s. 17).

I rapporten foreslo utvalget å forenkle reglene for sammenslåing av allerede etablerte

eierseksjoner. Dette ved å fastsette et krav om to tredjedels flertall fremfor flertall fra samtlige seksjonseiere, og å lage et standardisert søknadsskjema for sammenslåing. Dette ble behandlet i Prop. 144 L (2019-2020), og fra 1.januar 2020 fikk vi en lovendring. Det er nå mulig å slå sammen etablerte eierseksjonssameier med to tredjedels flertall, jf. eierseksjonsloven § 22a.

Et annet forslag fra rapporten er en modell kalt utbyggingsseksjon. Dette skal gi utbygger fleksibilitet til å gjøre endringer underveis i prosjektet uten å måtte korrigere allerede etablerte seksjoner. Denne seksjonstypen ble allerede tatt opp i NOU 2014:6 Revisjon av

eierseksjonsloven. Modellen innebærer at ved første seksjonering vil første byggetrinn bli delt opp i bruksenheter og fellesareal på vanlig måte, mens den delen av tomten som knytter seg til senere byggetrinn, vil bli seksjonert som en utbyggingsseksjon. Utbygger vil da eie denne og ha full rådighet over den. Både med hensyn til hva som blir bygget på denne delen av tomten, hvordan den blir brukt i forbindelse med byggearbeidet og hvordan den blir delt opp i

bruksenheter og fellesareal. Utbyggingsseksjonen vil altså omfatte alle deler av eiendommen som ikke er seksjonert til annet formål. Etter en slik modell må da utbygger reseksjonere utbyggingsseksjonen slik at bruksenhetene i dette byggetrinnet blir ordinære seksjoner før byggetrinnet er klart til salg og innflytting (KMD, 2018b, s.21). Forslaget om utbyggingsseksjon

32 har foreløpig blitt liggende «i en skuff» hos departementet, men som nevnt ovenfor har vi fått forenklede regler for sammenslåing av eierseksjoner.