Hovedproblemstillingen vil nå blir gjennomgått: «Hvordan sikrer eierseksjonsloven av 2017 effektivitet og fleksibilitet for kommune og utbygger?».
Med utgangspunkt i dataene tyder funnene på at dagens eierseksjonslov totalt sett fungerer godt.
Som diagram 12 i kapittel 4.1.5 viser, gir det grunnlag for å forstå det slik at de fleste
respondenter mener loven fungerer godt. Dataene tyder også på at flertallet av respondentene mener at gjeldende eierseksjonslov fungerer bedre enn lov av 1997.
Under intervjuene spurte vi om tilsvarende, og fikk svar som underbygger det samme; loven fungerer bedre, og flere i den kommunale sektor mener det er på grunn av koblingsregelen.
I denne sammenheng kan vi vise følgende uttalelse: «Jeg syntes dagens lov er mye bedre.
Etter gammel lov var det et rundskriv som sa klart at kommuner hadde lov til å seksjonere ulovligheter. Vi jobbet ikke etter noe lovverk og det ga ikke noe mening eller dybde i arbeidet»
(K5). Det kan trekkes frem at flere av respondentene opplever at de bruker lenger tid på hver enkelt søknad slik det er i dag. Det nevnes blant annet at det har blitt en «tyngre prosess», og det er «mer man må passe på», dermed tar saksbehandlingen lenger tid. De private aktørene har uttalt at dagens lov er klarere og en forbedring sammenlignet med tidligere, men i sum er ikke forskjellene så veldig store. Det ble bemerket at en praktisk forskjell er fleksibiliteten ved at det ikke legges føringer for hva som må være fellesareal. Med dette tatt i betraktning kan vi anslå at dagens eierseksjonslov ivaretar flere hensyn, og at loven fungerer bedre på mange områder.
Det er likevel ikke slik at et godt lovverk fjerner alle utfordringer, men et godt lovverk kan bidra til å forenkle prosessen. Slik som K5 nevnte er loven i dag skrevet av bransjefolk for bransjefolk med noen offentligrettslige regler. På enkelte områder har de kanskje ikke tenkt over at
kommunene vil lage en innsnevrende rutine som blir strengere. Som nevnt tidligere er alle saker ulike og unike, og det vil alltid være behov for å tilpasse etter forholdene.
Gjennom spørreundersøkelsen og intervjuene har vi forsøkt å klarlegge hva som er de største utfordringene ved seksjonering. Flere elementer har blitt nevnt og redegjort for i kapittel 5.
100 Her gis en oversikt med temaer som ble belyst fra den kommunale sektor:
Reseksjonering Tungt og komplisert. Kan være krevende å
få tinglysingen til å se helheten.
Avvisning eller avslåing Kan være vanskelig å skille mellom. I enkelte tilfeller kan man bruke begge deler.
Ukomplette søknader Går mye tid til å rette opp feil, og utfordrende å lage nye plantegninger.
Kan være utfordrende å prate med søker på riktig måte ettersom man alltid skal hjemle tilbakemeldinger på søknadene.
Lang tid mellom hver sak Få saker i året, dermed mye å sette seg inn i mellom hver sak. Arbeidskrevende saker sammenlignet med gebyrene.
Tinglysingsprosessen Det er mange elementer som skal være på plass, og det skal ikke mye til for å få saken i retur fra Kartverket.
Videre er det også ulike utfordringer som ble nevnt blant de private aktørene:
Ulik praksis og behandling i kommunene Kommunene praktiserer forståelsen av regelverket noe ulikt. Må tilpasse søknadene til den enkelte kommune. Kunnskapsnivået i kommunene kan være for svakt.
Utbygging i flere byggetrinn En mulighet kunne vært utbyggingsseksjoner for å gjøre prosessen enklere.
Dokumentavgift og reseksjonering Er vanskelig og for dårlig regulert i lovverket.
101 Det foreligger fortsatt utfordringer, og det vil det nok alltid gjøre. Fra utbyggers ståsted har vi fått inntrykk av at det som er mest problematisk i dag er ulik behandling i kommunene, og at de må tilpasse innholdet i søknadene etter hva som er ønsket avhengig av hvor man befinner seg geografisk sett. Dette er noe alle respondentene fra de private aktørene har nevnt under
intervjuet. På en annen side vil det kanskje ikke være så rart at kommunene opplever søknadene som mangelfulle dersom det er ulikt fra sted til sted hva som kreves i en søknad. Sett ut fra dataene kan vi si at dagens eierseksjonslov fungerer godt, selv om det fortsatt er
forbedringspotensial på flere områder. Det ser også ut som vi er på vei i riktig retning når det gjelder kunnskapsbygging. Med økt kunnskap kan det tenkes at forskjellene som blir utøvet i dag kan jevnes ut i takt med at kunnskapsnivået øker.
Eierseksjonsloven av 2017 sikrer på flere måter fleksibilitet og effektivitet mellom kommune og utbygger. Fleksibilitet ved at utbyggere i mindre grad er bundet av kommunens føringer enn tidligere, særlig når det gjelder organisering av parkeringsareal. Muligheten til å seksjonere når det foreligger rammetillatelse skaper også større fleksibilitet, selv om denne muligheten utnyttes i varierende grad. Etter våre undersøkelser ser det ikke ut som at lang saksbehandlingstid er noe som skaper utfordringer, i motsetning til slik det ble avdekket i rapporten fra 2012 (Aadland, 2012, s. 64). Det er heller klagefristen på tre uker som kan skape frustrasjon hos utbyggere når bygget er ferdigstilt, og nye eiere er klare til å overta. Kommunene er flinke til å holde seg innenfor saksbehandlingstiden, til tross for at enkelte mener saksbehandlingen etter dagens lov tar lenger tid da dokumentasjonen er mer omfattende. På den ene siden kan det se ut som at effektiviteten i prosessen har økt, men på en annen side mottar kommunene svært mange mangelfulle søknader og det går dermed mye tid og ressurser til retting og skriving av mangelbrev.
102