A análise microeconômica do perfil de demanda de um determinado mercado de ativos possui importância porque auxilia na identificação das preferências individuais, gerando menor assimetria de informações, tão comum ao mercado concorrencial imobiliário. Principalmente quando se interage com um segmento identificado pela heterogeneidade em várias vertentes: qualidade dos agentes, gostos individuais, forma de tributação, gestão administrativa, valoração etc. Os ativos imobiliários, enfim, encerram uma complexidade que merece uma visão científica constante, uma vez que a literatura nacional acerca do tema é tida como escassa.
O presente trabalho teve o objetivo identificar as variáveis que contribuem para a formação dos preços dos imóveis, contribuindo com o delineamento da cesta ótima de bens formada pelo consumidor de bem habitacionais, com estudo de caso para a cidade de Fortaleza, Estado do Ceará. Através dos dados apresentados, forneceu-se relatório de avaliação do comportamento do mercado imobiliário (novo estoque), tomando-se por base comportamento dos últimos 9 anos e utilizando-se como arcabouço teórico a abordagem hedônica ou de preços implícitos e elementos básicos da moderna Teoria dos Portfólios.
O trabalho inicialmente teve a preocupação de identificar a função principal de demanda da qual esse preço derivaria, sendo identificado um coeficiente de elasticidade-preço de (3,07) e elasticidade atrelada à velocidade de vendas de 0,88.
Para a análise desenvolvida, o mercado imobiliário foi segmentado em grupos individuais, formado por flats, casas, terrenos e apartamentos, sendo que este último grupamento protagoniza os lançamentos imobiliários da cidade. Foi montado pelo autor, então, banco de dados contendo tabelas com amenidades e características de cada bairro e as transações imobiliárias a preços atualizados, que geram a matriz de dados para a qual foi aplicada a teoria dos preços hedônicos, preconizada por Rosen (1974).
O trabalho revelou que o consumidor de imóveis Fortaleza, entre outras características, possui um perfil em que o nível de utilidade oferecido pela micro-localização, aqui entendido como acesso a atividades comerciais importantes, não se mostra como variável de importância para determinar preços de equilíbrio entre a demanda e a oferta.
Houve evidências empíricas de que o consumidor de imóveis na cidade leva aos preços sua preocupação com as externalidades negativas causadas por alguns equipamentos
urbanos, como é o caso dos equipamentos urbanos escolas (problemas de tráfego e poluição sonora), hospitais (lixo hospitalar) e até mesmo ambientais (caso das praias).
Por outro lado, os resultados levam a crer que o consumidor de imóveis prioriza o nível de lazer85 oferecido pelo bairro, o que deve ser levado em consideração por parte da curva de oferta. O consumidor de imóveis também parece dar extrema importância ao fator de distância física aos dois principais centros de negócios da cidade (bairros Aldeota e Centro), provavelmente substituindo sua necessidade de consumo de acessibilidade por esses fatores, tidos como prioritários.
A questão da segurança, inicialmente tida como relevante medidor de comportamento do consumidor de imóveis, acabou se revelando, de uma maneira geral, pouco importante para a formação do preço. Talvez em virtude do fato das ocorrências de homicídios centrarem-se em regiões urbanas periféricas que, em sua maioria, não captaram os lançamentos imobiliários aqui tratado. A influência da variável segurança precisa ser revisada para o estoque existente, para conclusões mais eficazes a respeito de seu poder de explicação dentro do mercado de habitação.
Os resultados indicam ainda que o consumidor de imóveis da cidade de Fortaleza parece estar levado a procurar regiões que ofertem uma boa estrutura urbana, mas sem a presença massiva de grandes equipamentos urbanos, edificando e confirmando uma
característica essencialmente bucólica no processo de consumo de serviços habitacionais.
O outro componente da curva de demanda por serviços habitacionais, formado pelo público de investidores, parece agregar à sua cesta de bens fatores pontuados pelo binômio risco e retorno, renunciando a características marcantes e que anteriormente atuavam como determinantes na formação de preços.
Daí, foram extraídos relevantes aspectos do mercado imobiliário da cidade de Fortaleza, como a confirmação da supremacia de alguns bairros nobres (Meireles, Edson Queiroz, Praia de Iracema e Cocó), exercendo influência primaz no mercado e a indicação de que a grande região da Aldeota, provavelmente devido ao pouco espaço ainda edificável, não possuiu participação relevante na análise de evolução do preço médio do novo estoque ou estoque de reposição imobiliário, no período analisado.
85
Na análise conduzida pelo presente trabalho, o nível de lazer oferecido é estimado através da análise da presença de restaurantes, bares, barracas cafés, lancheterias, pizzarias, churrascarias, galeterias, cinemas, teatros, casas de espetáculo, clubes, estádios e boates.
No caso desses investidores, variáveis importantes como distância ao centro,
altura da edificação e quantidade de pavimentos parecem perder sua posição para atributos
ligados ao comportamento financeiro do imóvel.
Como aquele ativo irá interagir com seu portfólio individual, ou seja, compondo um portfólio de ativos variados, contribuirá com seus resultados finais, como mais uma heterogeneidade do bem habitacional nesse complexo mercado de análise da economia urbana.
7.1 SUGESTÕES PARA NOVAS PESQUISAS
Como exposto anteriormente, há várias delimitações de estudos que permanecem pouco exploradas na literatura econômica nacional, ao tempo em que a pauta de trabalhos internacionais versando sobre o bem habitação é vasta.
Pode-se citar como exemplo a questão da vacância, acerca da qual não foram encontrados trabalhos nacionais e é um campo ainda obscuro quanto a diagnósticos científicos, em especial os determinantes desse fenômeno. O modelo ora proposto pode ser estendido pela ótica de que o preço implícito não pertence à taxa de vacância objetivamente, mas a uma probabilidade de sua ocorrência, calculável a partir do levantamento de suas características determinantes.
Também Dantas (2003) demonstrou evidências empíricas de presença de autocorrelação espacial de modelos de preços hedônicos, podendo a pesquisa atual ser estendida para incorporar essa nova variável explicativa proposta por referido autor (o vetor de autocorrelação espacial).
O mercado de aluguéis da cidade de Fortaleza também é outro campo de estudo científico que permite ampla investigação, permitindo o aprimoramento do cálculo do Beta (sensibilidade) habitacional de cada bairro, mais próximo da realidade econômica, quando novas estimativas de preços hedônicos no modelo econômico-financeiro podem ser calculadas.
Por fim, todas as conclusões aqui tiradas referem-se ao novo estoque imobiliário ou estoque de reposição, podendo ser conduzida a mesma investigação para o caso de imóveis usados, dispondo-se de banco de dados adequado, que continua sendo um entrave a pesquisas na área de habitação.