4. ANALYSE OG DRØFTING
4.4 O PPLEVELSE AV SAMFUNNSDELTAKELSE
3.3.1. Introdução
As Sociedades Anônimas (SAs) de Real Estate, são companhias abertas que compram,
vendem ou alugam empreendimentos. Estas empresas possuem o objetivo de investir em
empreendimentos imobiliários, incluindo a gestão do portfolio e das propriedades investidas,
porém não possuem vantagens tributárias e têm custos de administração mais elevados.
Foi escolhida porque também representa um ambiente de investimento em real estate
nacional, tem regulamentação própria e contempla itens de Governança Corporativa em sua
estrutura e operação. Este é um modelo de companhia diferentemente do FII e do FIP, que são
fundos. Neste caso é possível compreender como a Governança Corporativa pode se estender
numa estrutura mais completa como a de uma companhia.
O seu portfólio pode abrigar imóveis comerciais prontos ou em desenvolvimento. De maneira
mais dinâmica existe uma gestão ativa do portfólio permitindo maior rapidez para substituição
de propriedades. Este modelo de companhia possui equipe especializada que monitora
constantemente o portfolio e verifica a capacidade de geração de retorno de investimento de
cada propriedade, que impacta diretamente o retorno do acionista.
3.3.2. Histórico
Este modelo de companhia, SA, foi criada com a lei 6404/76 em dezembro/1976 com a
chamada Lei das Sociedades por Ações, alterada e complementada por outras leis
posteriormente. Em dezembro/2007, foi promulgada a lei 11638/07, alterada pela lei 11.941,
que modificou e introduziu novos dispositivos. Essas leis tiveram como principal objetivo
atualizar a regulamentação societária brasileira para possibilitar o processo de convergência
das práticas contábeis adotadas no Brasil com aquelas constantes nas normas internacionais
de contabilidade que são emitidas pelo “International Accounting Standards Board - IASB”.
A aplicação das referidas leis é obrigatória para as demonstrações financeiras anuais.
27 Sociedade Anônima de Real Estate – é uma companhia em regime de sociedade anônima atuando no mercado
3.3.3. Características
As SAs são empresas de capital aberto ou fechado, e a participação nelas ocorre via compra
de ações. Os acionistas deliberam sobre os assuntos em assembléias.
O acionista pode retirar-se da companhia, recebendo o reembolso do valor de suas ações.
O rendimento, neste caso, lucro da companhia é destinado parcialmente ao pagamento de
dividendos.
Os acionistas podem possuir ações ordinárias ou preferenciais (sem direito a voto) e ainda
podem possuir preferência na subscrição de novas ações. Porém as companhias nem sempre
possuem ações preferenciais. A classificação diferenciada de ações possui respectivamente
variados tipos de riscos. As ações ordinárias nem sempre são negociadas em bolsa de valores.
Antes do início da oferta pública de ações, é realizado o procedimento de Bookbuilding
28,
para a formação do preço da ação.
Para o levantamento de novos recursos são feitas novas emissões de ações, ou valores
mobiliários conversíveis em ações, ou realizadas outras formas de financiamento. Pode haver
lote suplementar de ações ou ações adicionais conforme verificação da demanda. Os
investidores podem ser institucionais ou pessoa física e há limite de aquisição por investidor.
As SAs são companhias mais completas quanto a Governança Corporativa para a participação
no Novo Mercado
29
. Uma vez participante do Novo Mercado, para a companhia sair é
necessária a aprovação da assembléia e que o acionista controlador realize oferta pública de
ações de aquisição de ações pertencentes aos demais acionistas da companhia.
3.3.4. Estrutura Organizacional
A estrutura organizacional de uma SA é completa e inclui conselho de administração e
diretoria. A estratégia da SA é definida pelo conselho de administração.
Na estrutura ainda pode ser formado o conselho fiscal, conforme decisão da assembléia.
As principais regras estão definidas no estatuto social, porém há assembléias gerais e
extraordinárias, onde são apresentados assuntos previamente discutidos pelo conselho, para a
aprovação dos acionistas. Anteriormente a cada assembléia geral ordinária, o conselho de
28 Bookbuilding é um mecanismo de consulta prévia a um grupo de potenciais investidores institucionais com o
intuito de determinar o preço de oferta de um determinado título que será ofertado. Os investidores são
consultados sobre qual faixa de preço estariam dispostos a comprar o título.
29 Novo Mercado é o segmento criado pela BM&FBovespa com níveis diferenciados de Governança
administração deverá fazer uma recomendação sobre a destinação do lucro líquido do
exercício social anterior, que será objeto de deliberação por acionistas da companhia.
A assembléia é ordinária quando trata das matérias previstas na regulamentação e no
regulamento e extraordinária para os demais casos. As assembléias ordinárias ocorrem em
períodos pré-determinados.
Nas SAs em muitos casos existe a figura do acionista controlador, pessoa física ou jurídica, ou
o grupo de pessoas vinculadas por acordo de voto, ou sob controle comum, que: é titular de
direitos de sócio que lhe assegurem, de modo permanente, a maioria dos votos nas
deliberações da assembléia-geral e o poder de eleger a maioria dos administradores da
companhia; e usa efetivamente seu poder para dirigir as atividades sociais e orientar o
funcionamento dos órgãos da companhia. Caso a companhia não possua acionista controlador,
o controle é chamado de controle difuso.
De acordo com o regulamento do Novo Mercado, a alienação de controle, deverá ser
contratada sob condição suspensiva ou resolutiva, de que o adquirente se obrigue a efetivar,
observados os termos e condições previstos na regulamentação, OPA (oferta pública de ações)
das demais ações dos outros acionistas nos mesmos termos e condições concedidas ao
controlador alienante. O comprador, quando necessário, deverá tomar as medidas cabíveis
para recompor, dentro dos seis meses subseqüentes, o percentual mínimo de 25% de ações em
circulação no mercado. Todos os acionistas devem ter a opção de vender suas ações nas
mesmas condições. A transferência do controle deve ser feita a preço cuja formação seja
transparente. No caso de alienação da totalidade do bloco de controle, o adquirente deve
dirigir oferta pública a todos os acionistas nas mesmas condições do controlador.
Para fins da Lei das Sociedades por Ações, lucro líquido é definido como o resultado do
exercício que remanescer depois de deduzidos os montantes relativos ao IR e à CSLL, líquido
de quaisquer prejuízos acumulados de exercícios sociais anteriores e de quaisquer valores
destinados ao pagamento de participações estatutárias de empregados e administradores
(observado, entretanto, que as tais participações somente serão pagas após o pagamento do
dividendo obrigatório aos acionistas).
3.3.5. Regulamentação
Ao longo do texto será possível encontrar citações de várias leis e instruções que a seguir
estão resumidamente e cronologicamente listadas para auxiliar na compreensão das alterações
e revogações.
Lei 6404 (15/12/1976) – Dispõe sobre as Sociedades por Ações;
Lei 11638 (28/12/2007) – Altera e revoga dispositivos da lei 6404 e estende às
sociedades de grande porte disposições relativas à elaboração e divulgação de
demonstrações financeiras;
Lei 11941 (27/05/2009) – Institui regime tributário de transição;
Instrução CVM 10/80 (14/02/1980) – Dispõe sobre a aquisição por companhias
abertas de ações de sua própria emissão;
Instrução CVM 56/86 (01/12/1986)
– Dispõe sobre valor nominal mínimo e
grupamento de ações emitidas por companhias abertas, bem como a padronização de
certificados de ações;
Instrução CVM 202/93 (06/12/1993) – Dispõe sobre o registro de companhia para
negociação de seus valores mobiliários em Bolsa de Valores ou no mercado de balcão;
Instrução CVM 245/96 (01/03/1996) – Dispõe sobre as informações a serem prestadas
pelas companhias abertas com registro para negociação de seus títulos e valores
mobiliários em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado, cujo faturamento
bruto anual consolidado inferior a R$ 100.000.000 (cem milhões de reais);
Instrução CVM 282/98 (26/06/1998) – Altera a tabela constante do artigo 1º da
Instrução CVM 165 (11/12/1991) (voto múltiplo);
Instrução 287/98 (07/08/1998) – Dispõe sobre a suspensão e o cancelamento de ofício
do registro de companhia aberta;
Instrução CVM 319/99 (03/12/1999) – Dispõe sobre as operações de incorporação,
fusão e cisão envolvendo companhia aberta;
Instrução CVM 323/00 (19/01/2000) – Define hipóteses de exercício abusivo do poder
de controle e de infração grave;
Instrução CVM 324/00 (19/01/2000) – Fixa escala reduzindo, em função do capital
social, as porcentagens mínimas de participação acionária necessárias ao pedido de
instalação de Conselho Fiscal de companhia aberta;
Instrução CVM 341/00 (13/07/2000) – Dispõe sobre o anúncio de convocação de
Assembléia Geral;
Instrução CVM 358/02 (03/01/2002)
– Dispõe sobre a divulgação e uso de
informações sobre ato ou fato relevante relativo às companhias abertas, disciplina a
divulgação de informações na negociação de valores mobiliários e na aquisição de lote
significativo de ações de emissão de companhia aberta, estabelece vedações e
condições para negociação de ações de companhia aberta na pendência de fato
relevante não divulgado ao mercado;
Instrução CVM 361/02 (05/03/2002) - Dispõe sobre o procedimento aplicável às
ofertas públicas de aquisição de ações de companhia aberta, o registro das ofertas
públicas de aquisição de ações para cancelamento de registro de companhia aberta, por
aumento de participação de acionista controlador, por alienação de controle de
companhia aberta, para aquisição de controle de companhia aberta quando envolver
permuta por valores mobiliários, e de permuta por valores mobiliários;
Instrução CVM 367/02 (29/05/2002) - Dispõe sobre a declaração da pessoa eleita
membro do conselho de administração de companhia aberta;
Instrução CVM 372/02 (28/06/2002) - Dispõe sobre o adiamento de Assembléia Geral
e a interrupção da fluência do prazo de sua convocação;
Instrução CVM 390/03 (08/07/2003) - Dispõe sobre a negociação, por companhias
abertas, de ações de sua própria emissão, mediante operações com opções;
Instrução CVM 481/09 (17/12/2009) - Dispõe sobre informações e pedidos públicos
de procuração para exercício do direito de voto em assembléias de acionistas;
Instrução CVM 487/10 (25/11/2010) - Altera a Instrução CVM nº 361, de 5 de março
de 2002;
Parecer de Orientação 16/88 (17/11/1988) - EMENTA: Nas hipóteses em que o
dividendo das ações preferenciais de companhia aberta é estabelecido como percentual
sobre o valor nominal ou unitário (capital social), a sua base de cálculo deverá incluir
a correção monetária do capital social;
Parecer de Orientação 19/90 (09/05/1990) - EMENTA: Inteligência do artigo 161, §
4º, letra "a", da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que trata das normas para
constituição do Conselho Fiscal;
Parecer de Orientação 34/06 (18/08/2006) - Impedimento de voto em casos de
benefício particular em operações de incorporação e incorporação de ações em que
sejam atribuídos diferentes valores para as ações de emissão de companhia envolvida
na operação, conforme sua espécie, classe ou titularidade;
4 GOVERNANÇA CORPORATIVA
