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Até o presente momento no desenvolvimento da Teoria do adimplemento substancial, apenas focamos as hipóteses e conseqüências do adimplemento substancial causado pelo devedor. No entanto, não podemos deixar de questionar a possibilidade do adimplemento substancial ser causado pelo credor em virtude da inexecução de sua obrigação decorrente da ausência de uma proporção mínima em relação à parte integral da prestação.

O questionamento que ora colocado é salutar à discussão do presente trabalho, na medida em que no negócio jurídico bilateral ou plurilateral celebrado, a relação jurídica é disposta no auto-regulamento em razão de direitos e obrigações de ambas as partes, cujo equilíbrio do sinalagma é justificado pela satisfação do interesse de ambas as partes, tanto do credor como

do devedor, sendo que este também deverá receber a obrigação da parte adimplente para liberá-la com êxito do vínculo contratual estabelecido.

Por conseguinte, o credor deverá cumprir integralmente com sua obrigação, mas também terá a tutela jurídica, caso execute seu dever, mas faltando uma pequena parte sem importância, cuja ausência caracterize o adimplemento substancial. De fato, essa proteção legal conferida ao credor no caso de causar o adimplemento substancial é verificada por meio do artio 500 do Código Civil, principalmente na hermenêutica do primeiro parágrafo, verbis:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio”.

Na primeira parte do parágrafo primeiro do artigo 500 do Código Civil, verificamos claramente na legislação brasileira uma abertura voltada à caracterização da proporção do descumprimento que possa caracterizar o adimplemento substancial por parte do credor (vendedor), porquanto que se presume que as dimensões contidas na escritura representam mera declaração objetiva, não influindo no interesse do comprador pelo imóvel, o qual mantém sua estrutura substancial. O adimplemento substancial apenas não será configurado nesta hipótese se a redução das dimensões representar a frustração do interesse do comprador em realizar determinado negócio jurídico, cuja frustação deve ser comprovada.

Assim sendo, é cabível o adimplemento substancial por parte do credor quando a ausência de parte do objeto prometido do contrato não interferir no valor patrimonial do preço, não resultando, assim em prejuízo para o devedor.

Além disso, vislumbramos outra hipótese de configuração do adimplemento substancial por parte do credor, quando a ausência do cumprimento de parte insignificante da sua obrigação não ocasionar uma violação fundamental no contrato, não impossibilitando o devedor de cumprir com a sua obrigação. Assim, se o credor “deixou de cumprir parte insignificante da prestação, cuja falta não justificava o incumprimento da contraparte, não fica privado do direito de resolução. O que entregou o prédio locado sem a pintura prometida cometeu uma falta, mas pode resolver, se não receber os aluguéis, porque a falha do locatário é mais grave, já que está usando o bem. Cuida-se de verificar a prevalência de um adimplemento sobre o outro, atendendo à realidade total do contrato...319.”

No exemplo acima suscitado, observamos que a ausência do cumprimento da obrigação do credor que não desnatura o objeto principal do contrato – qual seja, a posse do prédio locado ao devedor – não o impossibilita de exigir o cumprimento integral do devedor em relação ao objeto contratual, ou seja, a contraprestação pela utilização da coisa locada por meio do pagamento dos aluguéis. A única prerrogativa conferida ao devedor neste caso seria postular pelo abatimento no primeiro aluguel do valor referente à pintura do prédio ou ainda ajuizar uma ação de obrigação de fazer, a fim de compelir o credor a executar a pintura prometida. Mas em nenhum momento poderá o devedor postular a resolução do contrato em razão da ausência da pintura. Por sua vez, essa ausência do cumprimento da obrigação do credor não o impede de postular a resolução do contrato, na hipótese de inadimplemento por parte do devedor.

No ordenamento jurídico ingles, o adimplemento substancial do credor é reconhecido por meio de precedentes judiciais como no caso Plotnick versus Pennsylvania, na medida em que o comprador (devedor) “may revoke only if there is substantial impairment or the value ‘to him’. The reference ‘to him’ suggest that the court is to measure the impairment by reference to the particular buyer’s particular needs. That suggestion is confirmed by the last clause in the las sentence of Comment 2: ‘The question is whether the non-conformity is such as will in fact cause a substantial impairment of the value to the buyer though the seller had no advance knowledge as to the buyer’s particular circumstances’. It was also raides by the New York

319

Law Revision Commission in its exatmintion of 2-608. It is theoretically possible, therefore, for the seller to deliver goods which a garden variety, reasonably prudent buyer would find reasonably satisfactory (though nonconforming in insubstantial details) and yet find that because of his buyer’s particular needs, his buywer has a right to revoke acceptance. Why a buyer should be permitted to measure the seller’s tender by such subjective standards is not clear. (…) we suspect that a single standard of objective ‘substantial nonconformity’ will cover 99.44% of all rejection and revocation cases320”.

Diante da análise retro deduzida, concluímos que o adimplemento substancial por parte do credor é admitido pelo sistema jurídico, cabendo a tutela jurídica ao credor se na execução de sua obrigação, faltar parte insignficante a cumprir.