O crescente problema social de desemprego, fraca competição económica e o declínio da geração nacional de lucro, aumenta as tensões fiscais, tanto a nível nacional como local, provocando cada vez mais cortes nos gastos públicos e nos serviços. A gradual
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degradação urbana e a ruptura das comunidades tradicionais criam crescentes problemas sociais tais como alienação, racismo, crime, divórcios e mesmo problemas psicológicos (Couch et al, 2003) das populações que aí vivem.
Ao mesmo tempo as infra-estruturas físicas das grandes cidades, sobretudo ao nível da Europa, dado o seu grande crescimento entre os séculos XVIII e XIX, começaram a tornar-se obsoletas e com necessidade de substituição (Couch et al, 2003). O grande problema é que esta substituição e renovação de infra-estruturas têm um custo associado demasiado elevado, pelo que os governos não estão dispostos, sobretudo em tempo de crise económica, a sujeitarem-se.
Nos últimos trinta 30 houve uma crescente consciencialização dos problemas ambientais relacionados com os mercados económicos e com a urbanização massiva, bem como a necessidade de criar alternativas sustentáveis.
Apesar deste declínio económico que se tem verificado nos últimos anos ao nível Europeu, e nomeadamente ao nível de Portugal, os países têm de criar condições de crescimento económico e condições de competição, ao mesmo tempo que têm de lidar com as questões de abandono, degradação, poluição e consumo de energia (Couch et al, 2003), dos centros das cidades e das vilas do interior.
Roberts e Sykes (2000), identificam os quatro principais aspectos causadores de transformação urbana e que devem ser identificados quando se lida com regeneração urbana, sendo eles: (i) a relação entre as condições físicas e de resposta social, a desclassificação física e a contínua necessidade de substituir os componentes obsoletos; (ii) o sucesso económico como fundamento para a qualidade urbana, ou seja, o sucesso de adaptação à transição económica e problemas de emprego; (iii) o melhor uso do solo urbano quanto possível para evitar a expansão urbana desnecessária; (iv) o facto de as questões sociais e comunitárias estarem directamente relacionadas com as convenções sociais dominantes e forças políticas. Todos os aspectos acima enunciados relacionam-se como um sexto tema, o do desenvolvimento sustentável (Ginot, 2010), que integra vários aspectos sobre os temas anteriormente citados.
Em 2010, foi realizado um questionário intitulado "Questões sobre políticas integradas de regeneração urbana", enviado aos 27 Estados-Membros da União Europeia e para os
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três estados candidatos, e à Noruega e Suíça. Deste questionário foram retiradas várias conclusões que ajudam a perceber o estado da arte dos processos de regeneração urbana na Europa, apontando o que de melhor e pior se encontra neste tipo de abordagem ao tecido urbano (Mora et al, 2010).
De acordo com este questionário conclui-se que a múltipla variedade de formas de intervenção, os mecanismos de financiamento, ferramentas de regulação e os níveis e áreas de competências envolvidas nos processos de regeneração urbana em cidades europeias, permite verificar que se está na presença de uma prática longe de ser uma actividade institucionalizada e que sofre da falta de um quadro operacional experiente. Uma das conclusões mais significativas resultantes da análise do questionário sobre a regeneração urbana integrada é que esta tem uma natureza instrumental e específica, sendo considerada como um instrumento que se limita a lidar com questões muito particulares e que tem um campo de acção ou aplicação reduzido a um repertório limitado de cenários e situações, ao invés de inspirar abordagens globais para toda a cidade (Mora et al, 2010).
As áreas de intervenção também podem ser diversificadas, desde a gestão do património cultural para fins turísticos até à melhoria de infra-estruturas, espaços públicos, sistemas de transporte ou políticas de habitação. Concluindo-se do questionário que a regeneração urbana integrada, se tornou num instrumento para a implementação de políticas habitacionais mas que não impregna nem direcciona as políticas da cidade como um todo (Mora et al, 2010).
Por outro lado, a abordagem particular da regeneração urbana integrada que deve garantir o efeito de integração encontra-se muitas vezes ausente. Contribuindo, em alguns casos para a desintegração social, quando expressa num contexto de organização de um espaço segregado. No entanto, as políticas sociais integradas que acompanham algumas operações de regeneração urbana, levadas a cabo especialmente em bairros críticos, tentam evitar o estatuto marginal dos mesmos (Mora et al, 2010).
Quanto às tipologias de operação estas podem ser agrupadas em dois tipos de operação principais: (i) associadas ao desenvolvimento de programas de novas actividades económicas e de alteração do conteúdo social da área e em que os benefícios imobiliários desempenham um papel decisivo (provocando substituição da população
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original, ou a criação de novas centralidades e de especialização funcional, com consequente substituição das actividades tradicionais desse local); (ii) associadas a programas e políticas de melhorias sociais e de habitação em áreas vulneráveis ou privadas (intervenções relacionadas com processos de integração da população imigrante) (Mora et al, 2010).
Existe uma tendência para olhar a cidade e os seus componentes como instrumentos puramente económicos o que se reflecte em projectos de regeneração marcados por interesses económicos, na medida em que o prestígio social do espaço permite a incorporação directa de actividades económicas que gerem mais dinheiro (Mora et al, 2010).