O que tem preocupado, durante anos, as autoridades do sector da habitação “é a escassez de qualidade habitacional resultante do imobilismo da população arrendatária”. (Weesep, 1984:333).
A análise do mercado de arrendamento privado de espaço imobiliário pode ser visto em comparação com a sua interacção com o mercado de capitais e com o mercado de activos imobiliários (Neves et al., 2009:28-29). Este modelo não é aplicável ao mercado de habitação própria, dado que o proprietário é, ao mesmo tempo, o utilizador do espaço imobiliário. O valor das rendas é fixado no mercado de espaço imobiliário, mercado esse onde são transaccionados aquilo a que Neves et al. (2009:29) chamaram de “direitos de utilização do espaço residencial”. Para eles, a procura neste mercado do espaço residencial depende do rendimento das famílias, da taxa de desemprego, da taxa de juro, das restrições ao crédito – são as variáveis económicas, do número de agregados familiares, do tipo de agregados familiares e da sua distribuição etária – são as variáveis demográficas (Neves et al., 2009:29-30).
A interligação entre os três tipos de mercado – mercado de espaço, mercado de activos e mercado de capitais – pode ser vista na Figura 2.8.
Ainda de acordo com estes autores, a procura no mercado do espaço residencial depende também da intervenção governamental – subsídios ao arrendamento, benefícios fiscais, subsídios ou incentivos ao mercado de habitação própria e à concorrência do sector da habitação social – e dos factores tecnológicos, como sejam, a rede de acessos e comunicações, a duração do tempo das distâncias e a localização urbana. (Neves et al., 2009:30).
A oferta de habitação no mercado de arrendamento está relacionada com os custos associados à promoção de novo stock habitacional, nomeadamente, aos terrenos, aos custos de construção, aos encargos gerais dos projectos e à margem bruta dos promotores – o lucro, ou seja, “ a rendibilidade exigida pelo promotor ou custo de oportunidade de capital” (Neves et al., 2009:30). Num dado momento, o preço do mercado de arrendamento depende do fluxo de serviços habitacionais que proporciona, sendo que melhor qualidade das casas corresponde a um maior fluxo de serviços e, logo, a uma renda de mercado mais elevada (Moon et al., 1993:1124).
113
Como os custos directos relacionados com a construção de habitação são dependentes dos preços e custos de outros mercados e factores (mercado de trabalho, produtividade do sector e fiscalidade), logo, no mínimo, “a construção de novos imóveis ocorrerá quando os respectivos preços forem iguais ou superiores ao respectivo custo de construção” (Neves et al., 2009:30). O valor das rendas habitacionais vai depender, ao longo do tempo, da oferta e
Fonte: Neves et al. (2009:29)
da procura de espaço residencial para arrendamento (Neves et al., 2009:30). Neste mercado, a procura depende de quem quiser investir na habitação e a oferta depende dos proprietários dos imóveis – senhorios – interessados em alienar as habitações.
No que diz respeito ao mercado de arrendamento de habitações “a procura vai depender de variáveis como o rendimento das famílias, o número de agregados familiares e a respectiva idade dos membros da família” (Neves et al., 2009:32).
O mercado de arrendamento não conseguiu responder à procura de habitação devido aos incentivos à aquisição de habitação própria permanente, associado à grande discrepância entre “rendas antigas” e “rendas novas”, em que estas eram praticamente iguais aos encargos que as
Oferta (senhorios) Nova Construção Rendas e Taxa de Ocupação Procura (agregados familiares) Intervenção Governamental Valor e Incerteza dos Fluxos de Caixa Indústria de Promoção Imobiliária Rendibilidade Exigida Mercado de Capitais Preço da Habitação Custo total de construção relativamente ao preço da habitação (actual e esperado) Economias Local e Regional Demografias Factores Tecnológicos Mercado de Espaço Rendibilidade ajustada ao risco das várias classes de
investimento Mercado de Activos Oferta (proprietários) Procura (investidores) Previsão
Figura 2.8 - As interligações entre o mercado de arrendamento habitacional e o mercado de capitais
114
famílias podiam e assumiam com a aquisição dos fogos (Galvão, 1998:14-15). Todavia, a autora reconhece também que as taxas de juros baixas deixaram espaço para a compra de casa própria que, em grande parte das situações, foi “a única opção racional”. (Galvão, 1998:16). Para esta situação também contribuíram a subida significativa da competitividade dos produtos de crédito bancário, a bonificação de juros do crédito à habitação, o fraco desempenho do sistema judicial, a par, claro, do congelamento das rendas (CET-ISCTE; 2008:10).
“Alimentar a permanente depreciação das rendas foi, nos níveis experimentados entre nós, uma aposta política com as mais graves consequências económicas e sociais” (Galvão, 1998:17). Como é referido no Relatório Final do Seminário Internacional realizado em Lisboa (Associação Lisbonense de Proprietários, 1998:1), “o desenvolvimento económico-social, particularmente nas sociedades industrializadas da Europa, trouxe como consequência uma valorização do conceito de qualidade de vida, nas suas diversas manifestações”.
A situação chegou a um ponto tal que, no final da década de noventa do século passado, o nível das rendas praticadas no sector privado do arrendamento era “inferior às praticadas, quer nos imóveis do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social quer no das autarquias, estes últimos sujeitos a um regime de renda apoiada” (ALP, 1998:5).
Para se lançarem no mercado habitações para arrendamento, é necessário, deduzindo o efeito fiscal, que ele permita dois racionais: (a) uma remuneração compatível com o capital investido pelo locador na aquisição do imóvel, no ritmo da erosão monetária, quando comparado com o rendimento alternativo de outros tipos de investimento, nomeadamente, os activos financeiros (valores mobiliários); e (b) um montante financeiro capaz de assegurar a regular manutenção da habitação, para fazer face à sua depreciação pelo efeito do uso e da idade, mesmo sem considerar as adaptações tecnológicas.