Læring og erfaring

A alienação de fração ideal de casa é noticiada bem antes da era Cristã. Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Baptista Dias da Fonseca, citados por Leandro Leal Ghezzi67, relatam:

(...) “mais de dois mil anos antes de Cristo, na Babilônia, já seriam realizadas vendas de frações de casas. No direito grego e greco-egípcio também haveria notícia da divisão de edificações entre distintos titulares, o que se acredita tenha sido praticado, ainda, pelos povos do Oriente antigo, especialmente na Síria. Na Idade Média, a propriedade horizontal separada por andares existiu em certos burgos. Isto ocorria, por exemplo, nas cidades francesas de Auxerre, Berry, Anvers, Bretagne, Clermont- Ferrand, Oleans e Paris, entre outras, Em 1561, esta prática foi

66 _{VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Contratos em Espécie. 10ª Ed. São Paulo: Ed. Atlas. 2011.}

p.461

67 _{GHEZZI, Leandro Leal. A incorporação imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e do}

novo Código Civil. 2 ª Ed. rev. atual. e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011., pag. 59. apud PARDAL, Francisco Rodrigues; FONSECA, Manuel Baptista Dias da. Da propriedade horizontal

regulada em Grenoble e, em meados do século XVII, o mesmo ocorreu em Bruxelas. Posteriormente, diversos países estabeleceram normas específicas sobre o instituto (Itália, em 1865; Portugal, em 1867; Espanha, em 1881; Venezuela, em 1942)”.

Não podemos olvidar, que o primeiro código a tratar sobre o domínio horizontal foi o Código de Napoleão, conforme citado por Hernán Racciatti “el primer código que

adopta la instituición es el Código de Napoleón”.68

No Brasil as incorporações imobiliárias foram tratadas de forma impar pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, ao ponto de podemos afirmar que, antes da mencionada norma, o país tinha um verdadeiro canteiro de obra, sem nenhuma regulamentação apropriada.

Todavia, importa lembrar que o Decreto 5.481/1928, o Brasil tornou-se um dos primeiros países a sistematizar a propriedade coletiva, rompendo o regime do condomínio tradicional, que inadmitia a propriedade dividida em planos horizontais, com a existência de cotas ideais, onde o condômino poderia, individualmente, dispor da coisa fisicamente indivisível.69

O referido Decreto vigou ate 1964, quando foi revogado pela Lei 4.591.

Antes da Lei 4.591/1964, mercado imobiliário brasileiro era moroso, tendo em vista que a legislação existente não abarcava todas as situações pertinentes aos negócios imobiliários. As incorporações pressupunham a existência de um edifico já pronto, com

68 _{GHEZZI, Leandro Leal. A incorporação imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e do}

novo Código Civil. 2ª Ed. rev. atual. e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011., pag. 60, apud RACCIATTI, Hernán. Propriedade por pisos o por departamentos, p. 8.

dois ou mais andares, divididos em apartamentos independentes entre si, onde o proprietário, se desejasse, poderia aliená-los isoladamente.70

Assim, podemos concluir que o direito imobiliário era carente de uma legislação que viabilizar-se o avanço do mercado imobiliário, porquanto os compradores adimplentes se sentiam lesados, uma vez que não recebiam suas propriedades no prazo contratado.

Foi o governo da Ditadura Militar, que encontrou o mercado totalmente desorganizado, que tratou acerca do tema com maior riqueza de detalhes, motivo pelo qual foi pleiteado a Caio Mário da Silva Pereira criar um anteprojeto de lei para regulamentar o direito imobiliário em especial as incorporações e convenção de condomínios.

4.2. Conceito

O conceito mais apropriado para o tema encontra-se acostado na própria norma, ou seja, o parágrafo único do artigo 28 da Lei 4.591/1964, que considera “incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Conforme Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda o termo incorporação é apenas o período pré-comunial em que se praticam atos necessários ao estabelecimento da comunhão pro diviso nos edifícios de apartamentos71.

70 _{CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária. p. 31.}

71_{MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de Direito Privado. v. 53. Rio de Janeiro: Borsoi,}

Everaldo Augusto Cambler, traz a baila um conceito lato e stricto sensu acerca de Incorporação Imobiliária. Senão Vejamos:

“Em sentido geral e amplo, Incorporação quer significar aquela atividade humana, exercida no sentido de incluir, unir, introduzir ou ligar uma coisa ao corpo da outra, a que ficará pertencendo, geralmente com a finalidade de obtenção de ganho econômico. É o edifício que se constrói no imóvel para dele fazer parte, resultando a referida atividade humana da reunião de manifestações de vontades, exprimíveis muitas vezes em contrato, que mantêm uma relação de unidade entre si. A essa denominamos Incorporação Imobiliária lato sensu”72.

Vejamos o conceito stricto sensu do referido autor:

“Contudo, em meio a toda essa atividade, exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, podemos distinguir o núcleo da atividade incorporativa. Se é certo que a atividade incorporativa é realizada com o intuito de promover e realizar a contrução, é certo também que o fator econômico constitui a razão de ser de todo o empreendimento. Sem dúvida, salvo raras exceções, o Incorporador pretende alienar, total ou parcialmente as unidades autônomas, objetivando ganhos pecuniários e esta é, em última instância, a razão de todos os seus esforços. O núcleo da atividade incorporativa resume-se, a partir disto, em um negócio jurídico, denominado contrato de

incorporação imobiliária, por intermédio do qual alguém obriga-se a promover a construção do edifício e a transferir a propriedade das unidades autônomas em que o mesmo foi dividido, cabendo à outra parte pagar o preço previamente

72 _{CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação imobiliária. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1993.}

ajustado. A esse negócio jurídico denominamos Incorporação Imobiliária stricto sensu”73.

Acreditamos que o núcleo da incorporação imobiliária é estritamente pecuniário, eis que os edifícios que não se destinam a comercialização, não necessário se faz a constituição de um contrato de incorporação imobiliária, ou seja, resta evidente o caráter pecuniário das incorporações imobiliárias.