Figura 86 — Distribuição dos Empregos Formais na Cidade de São Paulo (2005) com relação ao Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SÃO PAULO (cidade). Secretaria Municipal de Planejamento – SEMPLA. Departamento de Estatística e Produção de Informação. DIPRO. Olhar São
139
4.3.2.2. ACESSOS AO EMPREENDIMENTO DE HIS.
O conjunto está localizado entre a Ponte da FEPASA (a Nordeste) e a Ponte do Jaguaré (ao Sul), no lado Oeste da margem do Rio Pinheiros, na Favela do Jaguaré.
O equipamento cultural mais próximo é o Teatro Popular do SESI Leopoldina, assim mesmo encontra-se muito distante, a aproximadamente 2,5 km. Na área da educação o Empreendimento é bem servido, possui seis escolas do ensino fundamental ao médio, incluindo um Centro Educacional Unificado – CEU Jaguaré (Figura 87).
Legenda:
Figura 87 — Localização do Residencial Alexandre Mackenzie em relação à cidade de São Paulo. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO. Desenhos do autor.
140 Essas escolas estão localizadas a 600m do conjunto habitacional, com exceção do CEU Jaguaré que se localiza a aproximadamente 1 km do empreendimento (Figura 87).
Localizados a 700m ao Sul do Empreendimento, estão uma UBS (Unidade Básica de Saúde) e um AMA (Assistência Médica Ambulatorial) (Figura 83). O conjunto apresenta algumas áreas verdes em seu entorno, sendo as maiores a Praça General Porto Carneiro (a 800 m ao Sul do Conjunto) e o Parque Villa- Lobos, localizado a cerca de 3 km do Residencial Alexandre Mackenzie (Figura 87).
O conjunto está localizado a 500 metros da Estação Ceasa (Figura 87), porém encontra-se do lado oposto do rio Pinheiros, como não existem passarelas para transpor esse obstáculo o pedestre se vê obrigado a andar 2,5 km no sentido Sul para acessar através da Ponte do Jaguaré a Estação da CPTM Jaguaré. A outra opção é tomar um ônibus a 450m ao sul do conjunto, na Rua Catalunha, com destino à Av. Presidente Altino Dr. Arnaldo, para finalmente chegar à estação Jaguaré (CPTM) (Figura 87).
O projeto faz a seguinte alteração no sistema viário da área: primeiramente dividiu-se o lote em duas glebas cortadas pela Rua Projetada 01 e dispuseram-se dois condomínios de Apartamentos a Leste e um Condomínio de casas sobrepostas ao Sul (Figura 88). A Rua Projetada 01 dá certa privacidade ao conjunto, pois é se inicia perpendicularmente à Avenida Alexandre Mackenzie e encontra-se ao Sul com a Rua Projetada 02 (ainda não construída) e que o separará do Residencial Diogo Pires (em obras) (Figura 88, a seguir).
Além disso, foi proposta a revitalização da Rua Diogo Pires, a Oeste do condomínio de casas sobrepostas. Entretanto, ainda não foi iniciada e hoje se encontra sem pavimentação e ocupada por construções irregulares (Figura 89, a seguir).
Desta forma, a Rua Projetada 01 é única rua executada até o momento e é a única que acomoda 40 vagas para atender a população residente. As outras 48 vagas (previstas em projeto) serão implantadas na Rua Diogo Pires a oeste do conjunto (Figura 90, a seguir).
141 Legenda:
Figura 88 — Circulação de automóveis - Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SEHAB/HABI- CENTRO. Desenhos do autor.
142
4.3.2.3 ESPAÇO SOCIAL NA HIS E SUA RELAÇÃO COM O BAIRRO - EMPREENDIMENTO DE HIS ABERTO À CIDADE OU SEGREGADO.
Conforme exposto anteriormente, o lote foi dividido em duas glebas, a gleba maior foi dividida em dois condomínios. Esses dois condomínios são cercados a Oeste por um muro e o restante por gradis. Os portões de acesso são trancados apenas por trincos e não são controlados, portanto não possuem portaria. Existem duas formas de acessar o interior dos condomínios de apartamento: a primeira ao Norte (que dá acesso ao condomínio de apartamentos A) e a segunda ao Sul, que dá acesso ao condomínio de apartamentos A e B (Figura 85).
Legenda:
Figura 90 — Sistema viário proposto - Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SEHAB/HABI- CENTRO. Desenhos do autor.
143 Na gleba a leste, onde foram construídas as "casasobrepostas", não há qualquer forma de fechamento, gradil ou muro, portanto o acesso de pedestres é amplamente privilegiado. Os edifícios possuem suas caixas de escada na parte externa que possibilitam o acesso público e de moradores (Figura 91).
Legenda:
Figura 91— Circulação de pedestres - Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SEHAB/HABI- CENTRO. Desenhos do autor.
144
4.3.3.1. O TÉRREO DOS EDIFÍCIOS.
Conforme visto, o conjunto divide-se em dois condomínios: apartamentos e casas sobrepostas. Os edifícios de apartamentos, na porção Leste do Empreendimento, são cercados por gradis (Figura 92 e 93). Apesar dos portões de
4.3.3. PROMOÇÃO DA VIDA URBANA NA PROPOSTA URBANA.
Legenda:
Figura 92 — Planta Térrea - Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO. Desenhos do autor.
145 acesso serem fechados apenas por trincos (Figura 94), essa área segregada delimita um espaço coletivo, de propriedade e manutenção do condomínio. Esse espaço contém áreas de lazer, porém não se apresentam articuladas com o entorno.
Figura 93 — Imagem dos gradis que cercam os condomínio de apartamento A e B (direita) do Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
Figura 94 — Imagem portões de entrada do Condomínio de Apartamento A. Ao fundo Cond. De Casas sobrepostas. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
146 Os blocos de todo o Empreendimento foram implantados dentro desses espaços térreos fechados no sentido longitudinal e transversal, isso criou espaços entre os edifícios onde se previu áreas de lazer como playgrounds (Figura 95), espaços de estar como bancos e pequenas praças que articulam os edifícios habitacionais (Figura 96).
Figura 95 — Imagem de playground no Condomínio de Apartamentos A. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
Figura 96 — Imagem de praça que articula os edifícios do Condomínio de Apartamentos B. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
147 Além disso, o térreo do condomínio de apartamentos é composto por unidades habitacionais cercadas por jardins e áreas verdes e espaços de uso coletivo dos moradores do conjunto. Esses espaços no entorno dos edifícios exibem sinais claros de apropriação por parte dos moradores, como cercas e áreas de jardim contíguos às unidades habitacionais (Figura 97).
Os edifícios de casas sobrepostas (assim chamados por preverem um pequeno quintal ao redor da unidade habitacional térrea), também foram implantados no sentido transversal e longitudinal do terreno, desta forma, designam espaços de lazer e áreas verdes entre os mesmos. A diferença é que o condomínio, de casas sobrepostas, não possui muros ou grades segregando-o do entorno (Figura 98). Ou seja, este espaço de uso coletivo no térreo, constitui a possibilidade de se construir a cidade a partir da inserção de HIS, pois propõe espaços abertos de Figura 97 — Imagem de jardins cercados defronte às unidades habitacionais térreas. Condomínio de
148 encontro (Figura 99), circulação (Figura 100) e lazer (Figura 101) entre os edifícios que compõem o conjunto habitacional.
Figura 98 — Imagem dos espaços abertos no entorno do condomínio de Casas Sobrepostas. Rua Projetada 01 em primeiro plano. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
Figura 99 — Imagem dos espaços de encontro entre os edifícios do condomínio de Casas Sobrepostas. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
149 Figura 100 — Imagem dos espaços abertos no entorno do condomínio de Casas Sobrepostas. Fonte:
Imagem produzida pelo autor.
Figura 101 — Equipamentos de lazer a Oeste do Residencial Alexandre Mackenzie. Mesa de pingue- pongue em primeiro plano e bancos ao fundo. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
150 Esses espaços públicos no térreo do condomínio de casas sobrepostas, além de poderem ser utilizados pelos moradores do entorno, também são conservados e utilizados pelos moradores do próprio conjunto habitacional, assim como pelos moradores dos edifícios habitacionais que se encontram implantados defronte a esses espaços.
Apesar da proposta de se abrir o conjunto habitacional para o bairro, existe sim muros no condomínio de casas sobrepostas. Esses muros envolvem as unidades habitacionais de cada edifício do condomínio formando uma espécie de quintal entre o muro e o apartamento térreo. Havia sido previsto em projeto uma porta na fachada principal de cada edifício para separar esse espaço privado (quintal) do espaço público entorno do edifício, mas não foi construído. Esses Figura 102 — Jardim defronte a edifício de casas sobrepostas. Apropriação e manutenção dos espaços
151 fechamentos são compostos por elementos vazados que propiciam uma melhor ventilação e privacidade às janelas das unidades habitacionais térreas voltadas para o espaço público (Figura 102 e 103).
Por conta disso, o condomínio de casas sobrepostas não se apresenta como um conjunto totalmente aberto, ou seja, apesar de haver espaços abertos de uso coletivo entre os edifícios que podem ser acessados por qualquer morador do conjunto ou do entorno, ao mesmo tempo existem muros que separam espaços que articulam o espaço privado e espaço público (Figura 104).
Figura 103 — Imagem dos espaços abertos no entorno do condomínio de Casas Sobrepostas. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
152
4.3.3.2. CONEXÕES URBANAS – COLETIVAS – INTERNAS.
O conjunto não faz uso de recursos para redução do trânsito, todavia, a Rua Projetada 01 (Figura 104) é a única que foi construída até o momento e, com exceção da Avenida Alexandre Mackenzie, ainda não se conecta com nenhuma outra rua do entorno. Esta situação proporciona tranquilidade ao conjunto, pois reduz o tráfego de automóveis, além disso, a via foi pavimentada com tijolos intertravados que, se combinado a outros recursos, podem servir como forma de alertar aos motoristas que estão adentrando uma área residencial.
Legenda:
Figura 104 — Planta Térrea - Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO. Desenhos do autor.
153 Os passeios públicos ao Norte do condomínio de Apartamentos (na Av. Alexandre Mackenzie) são estreitos e variam entre 1,50m e 2m (Figura 105). Já os passeios do condomínio de casas sobrepostas, também da face Norte, apresentam passeios de até máximo 7 m (Figura 106).
– –
Figura 105 — Passeio público. Condomínio de Apartamentos – A (Av. Alexandre Mackenzie). Fonte: GOOGLE EARTH, 2013.Disponível em: <www.google.com/earth/download-earth.html>. Acesso em:
18 ago. 2013.
Figura 106 — Passeio público. Condomínio de Casas Sobrepostas (Rua Projetada 01). Fonte: GOOGLE EARTH, 2013. Disponível em: <www.google.com/earth/download-earth.html>. Acesso
154 Conforme visto, o condomínio de Apartamentos possui playgrounds, áreas verdes e de convivência (como praças, bancos e mesas) dispostas entre os edifícios que compõem o condomínio. Apesar de estes espaços apresentarem-se segregados com relação ao seu entorno, estão posicionados defronte a fachada principal dos edifícios habitacionais do condomínio, articulando-os e ao mesmo tempo integrando esses espaços às áreas de visão dos moradores do conjunto (Figura 107).
O passeio na Rua Projetada 01, mais precisamente na área defronte do condomínio de apartamentos possui de 2m a 7 m (Figura 108), este espaço poderia ser mais generoso, mas encontra-se fechado pelo gradil que envolve o condomínio de Apartamentos. Esta opção divide o espaço entre o edifício habitacional e a rua em dois e resulta em espaços menores de ambos os lados (Figura 109).
Figura 107 — Praça no interior do condomínio de apartamentos B (fachada principal voltada para áreas de lazer). Fonte: Imagem produzida pelo autor.
155
Figura 108 — Passeio público - face Oeste do Condomínio de Apartamentos A e B. Conexão com o condomínio de casas sobrepostas. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
Figura 109 — Área interna entre o edifício habitacional e o gradil que separa o Condomínio de Apartamentos A da Rua Projetada 01 (à esquerda). Fonte: Imagem produzida pelo autor.
156 Do lado oposto, o passeio no entorno das casas sobrepostas, por serem abertos, constituem diversos espaços entre os edifícios e a rua que variam entre 2m e 6m (Figura 110). Além disso, por se tratar de um condomínio aberto, esses espaços entre os edifícios, acomodam áreas de encontro (Figura 111), lazer e áreas verdes e jardins que podem e são utilizados pelos moradores do conjunto e também do entorno.
Figura 110 — Passeio público entre Rua Projetada 01 (à direita) e condomínio de casas sobrepostas (à esquerda). Fonte: Imagem produzida pelo autor.
Figura 111 — Espaço de estar entre os edifícios habitacionais do condomínio de casas sobrepostas. Fonte: Imagem produzida pelo autor.
157
4.3.3.3. OPÇÃO PELO USO MISTO.
O Residencial Alexandre Mackenzie não apresenta outro uso senão o habitacional e nem equipamentos complementares como UBSs, Escolas, Creches ou quadras poliesportivas (Figura 112). Desta forma, o conjunto também não apresenta nenhum edifício multifuncional.
Legenda:
Figura 112 — Planta térrea - Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO. Desenhos do autor.
158
4.3.3.4. DISPOSIÇÃO DAS FACHADAS - VOLTADAS PARA RUA OU INTERIOR DA QUADRA.
Conforme visto os edifícios habitacionais do residencial Alexandre Mackenzie estão dispostos no sentido longitudinal e transversal no interior de cada lote. Esta configuração cria espaços entre os edifícios e que, no caso do condomínio de apartamentos, encontram-se segregados e, no caso do condomínio de casas sobrepostas encontram-se abertos à cidade (Figura 112).
No condomínio de apartamentos A, há seis edifícios habitacionais dentre os quais, apenas um possui a fachada principal voltado para uma rua, neste caso, voltado para Rua Projetada 01, os demais estão posicionados com sua fachadas voltadas para o interior do lote e áreas de circulação e lazer no térreo (Figura 112 e 113, a seguir).
O condomínio de apartamentos (B) possui sete edifícios habitacionais, dentre os quais, apenas um está voltado para a rua (Rua Projetada 01). Desta forma, o condomínio de apartamentos (A e B), formado por 13 edifícios habitacionais, apenas dois possuem suas fachadas principais voltadas para a Rua Projetada 01 (Figura 112 e 113, a seguir).
Desta forma, o condomínio de apartamentos é formado por 13 edifícios habitacionais, sendo que, apenas dois possuem suas fachadas principais voltadas para a Rua Projetada 01. Conforme visto anteriormente, o restante está voltado para o interior do lote e, consequentemente para os espaços coletivos fechados que articulam as áreas entre os edifícios habitacionais. Esta disposição, combinada ao uso de gradis ao redor do condomínio de Apartamentos apenas contribui para a redução de olhos voltados e conseqüente isolamento, conforme explicitado no Capítulo 3.
O condomínio de casas sobrepostas, composto por 12 edifícios habitacionais, também estão posicionados no sentido longitudinal e transversal do lote e também criam espaços de lazer, estar e jardins entre os edifícios habitacionais. A diferença é que o condomínio em questão, conforme visto anteriormente, não possui grades ou muros segregando o conjunto da cidade. Esta
159 opção projetual cria entre os edifícios habitacionais espaços públicos utilizáveis por moradores do bairro e do conjunto. Estes espaços, posicionados defronte a fachada principal e, consequentemente, das aberturas principais dos edifícios habitacionais podem ser vigiados pelos moradores do conjunto e proporcionam a sensação de segurança a esses espaços públicos (Figura 114).
Figura 113 — Vista aérea do Residencial Alexandre Mackenzie. Em primeiro plano Av. Mackenzie e, implantada perpendicularmente, a Rua Projetada - 01. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO.
Figura 114 — Fachadas voltadas para espaço público entre os edifícios de casas sobrepostas. Morador vigiando espaço público da escada à esquerda. Fonte: Imagem do
160 O Empreendimento é composto por 427 unidades habitacionais entre 48 e 50 metros quadrados. O conjunto foi dividido em duas glebas, porém de tipologias diferentes. Na porção maior do terreno foram construídos dois conjuntos que abrigam 295 apartamentos dispostos em 13 lâminas, a outra parte foi destinada 132 unidades habitacionais acomodada em 12 edifícios em lâmina denominados pelos arquitetos como "casas sobrepostas". O conjunto está localizado em uma ZEIS-3, na Subprefeitura da Lapa, no Distrito do Jaguaré (Figura 115).
Legenda: 4.3.4. USO DO SOLO.
Figura 115 — Planta térrea - Residencial Alexandre Mackenzie. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO. Desenhos do autor.
161 A área do lote é 20.670 m² e foram construídos 32.722,08 m², sendo assim o coeficiente de aproveitamento (C.A.) médio de todo o Empreendimento foi de aproximadamente 1,63. Haveria a necessidade de pagamento da outorga onerosa, pois o empreendimento propõe um C.a. maior que o básico (1), todavia o conjunto previu 100% de HIS, o que isentou seu pagamento. A área de projeção total do empreendimento ficou em torno de 6.300m², que resultou em uma taxa de ocupação (T.O.) de aproximadamente 30% (0,30) e a área permeável (A.P.) ficou em torno de 18% (0,18), ou seja, 3700 m². Foram inseridas 427 unidades habitacionais (u.h.) em uma área de 2,0 ha, ou seja, o adensamento final resultou em 213,5 u.h./ha.
O entorno do Residencial Alexandre Mackenzie apresenta gabarito entre um e três pavimentos, caracteriza-se por seu uso residencial na porção Sul da Avenida Alexandre Mackenzie e uso industrial na porção Norte. Os arquitetos optaram por não utilizar elevadores explorando o limite de uso de escadas. Sendo assim, os edifícios de casas sobrepostas (Figura 116 e 117) possuem três pavimentos, (térreo mais dois), enquanto que os edifícios de apartamentos (118 e 119), os mais altos do Empreendimento, possuem cinco pavimentos (térreo mais quatro). O projeto dos edifícios de apartamento também contam com espaços coletivos no terraço de acesso exclusivo dos moradores (Figura – 118).
162 Figura 118 — Corte transversal - edifício de apartamentos. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO. Figura 117 — Corte transversal edifício de casas sobrepostas. Fonte: SEHAB/HABI-CENTRO.
163 Na execução do Residencial Alexandre Mackenzie não se fez uso da gestão participativa ou envolvimento dos moradores com relação ao desenvolvimento do programa, do projeto. Da mesma forma, o gerenciamento dos recursos não foi autogerido (gerenciamento dos custos e prestação de contas desenvolvidas pelos próprios moradores), e nem a execução da obra, pois que arcou com esta responsabilidade foi a construtora Schaim.
Em 2009, o Residencial Alexandre Mackenzie contemplou com Habitações de interesse Social (HIS) parte das famílias de baixa-renda (até 6 salários mínimos) reassentadas das áreas de risco do "Morro do Sabão", na Favela Nova Jaguaré. Essa área, denominada "do Sabão" devido ao alto risco geotécnico, sujeita a deslizamentos e solapamentos, passou por obras de contenção de encostas e atualmente não oferece mais perigo. Muitas dessas famílias removidas receberam aluguel social até que as novas moradias ficassem prontas em 2009. Desde 2005 ações vêm sendo tomadas visando à urbanização do local, devido ao Programa de Urbanização de Favelas desenvolvido pela Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo.
4.3.5. GESTÃO PARTICIPATIVA E PERFIL DA POPULAÇÃO ATENDIDA.
164 Conforme visto, o Residencial Alexandre Mackenzie apresenta-se implantado de duas formas diferentes, como um conjunto aberto (casas sobrepostas), mas também como um conjunto fechado para o bairro e o entorno (Condomínios de Apartamentos).
Os blocos de todo o Empreendimento foram implantados no sentido longitudinal e transversal, isso criou espaços entre os edifícios onde se previu áreas verdes, playgrounds e áreas de convívio.
Esses espaços, nos condomínios de apartamentos, são de uso dos moradores dos blocos e visitantes, contudo, nos condomínios de "casas sobrepostas" essas áreas são parte da cidade, possuem acesso e uso público, mas foram apropriadas pelos moradores que, em alguns casos, dão manutenção ao local.
Já o condomínio de casas "sobrepostas", por não se apresentar como um espaço segregado, as áreas ao redor dos blocos de "casas sobrepostas" tornam-se parte da cidade e a cidade parte do condomínio. Ou seja, neste caso esses espaços dentro dos limites do Empreendimento de HIS tornam-se públicos, mas ao mesmo de domínio dos moradores (privado).
Conforme visto anteriormente, nos condomínios de apartamento, por apresentarem-se segregados, o espaço coletivo privatizado possui melhor manutenção, mas os espaços públicos entre os blocos de casas sobrepostas também indicam sua manutenção e apropriação por parte dos moradores, apesar da grama alta, as áreas verdes foram cercadas com estacas de madeira e arames visando a proteção desses locais, indícios claros do uso e conservação pelos moradores.
165
4.4.1. HISTÓRICO.
O Residencial Diogo Pires, assim como o Residencial Alexandre Mackenzie, está localizado na zona Oeste da cidade de São Paulo, na Subprefeitura da Lapa, mais precisamente no distrito do Jaguaré, na favela Nova Jaguaré (Figura 120).