Catalyst synthesis

A segunda alternativa para documentar o acesso dos financiadores aos créditos gerados pelo projeto é a cessão fiduciária dos direitórios, atualmente prevista no artigo 66-B da lei 4.728/1965, alterada em 2004 pela lei nº 10.931.

Orlando Gomes (2014, p. 357), referindo-se à alienação fiduciária em sentido lato,54

define-a como o “negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe seja pedida a restituição”.55

Em vista desta definição, pode-se inclusive interpretar a cessão civil dos créditos, descrita no item 2.5.1 acima, como espécie do gênero negócio fiduciário, na medida em que o cessionário assume a obrigação de transmitir a titularidade dos créditos restantes ao cedente original após eventual satisfação do financiamento.

Inicialmente, o direito brasileiro previu, por meio da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965, a cessão fiduciária de créditos exclusivamente para créditos decorrentes de alienação de imóveis56 _{em financiamentos habitacionais considerados de interesse social. A própria lei}

tinha como objeto declarado a criação de medidas de estímulo à indústria de construção civil.

Em 1997, a Lei nº 9.514 reformou as disposições relativas ao Sistema Financeiro Imobiliário, ampliando a possibilidade de utilização da cessão fiduciária de créditos para qualquer operação no mercado imobiliário.57 _{Entretanto, apesar da ampliação promovida, a}

garantia ainda era restrita a um mercado específico.

54 _{Ao tratar do conceito do gênero negócio fiduciário, Melhim Namem Chalhub (2009, p. 38) afirma que a}

característica essencial de tal negócio é que o “meio jurídico utilizado sempre extravasa o resultado econômico objetivado, registrando-se, aí, a presença da fidúcia, vale dizer, a confiança em que o fiduciário, tendo recebido um poder jurídico formalmente ilimitado sobre a coisa que lhe foi transmitida – isso é, o poder de titular do domínio –, dele não fará uso senão para atender à finalidade definida no contrato celebrado entre ele e o fiduciante”.

55 _{O autor aponta, ainda, que a alienação fiduciária, em sentido amplo, pode ser celebrada com o objetivo de (a)}

posterior transmissão dos bens ou direitos a terceiros, (b) administração da coisa alienada, (c) execução de um crédito ou, mais frequentemente, (d) constituição de garantia (2014, p. 357-358).

56 _{Art. 22. Os créditos abertos nos termos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades}

de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.

57 _{Melhim Namem Chalhub (2009, p. 38) observa, com base no artigo 17 da lei nº 9.514/97, que qualquer pessoa,}

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Como parte de reformas legislativas que tinham como objetivo promover a expansão e barateamento do crédito,58 _{a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, incluiu o artigo 66-B à Lei}

nº 4.728,59 _{criando a titularidade fiduciária de direitos sobre bens móveis e de direitos}

creditórios em geral, aplicável “no âmbito do mercado financeiro e de capitais, bem como em garantia de créditos fiscais e previdenciários”.

Além disso, a Lei de Recuperação Judicial e Falência (Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005), tornou a cessão fiduciária de créditos um instrumento ainda mais atrativo para financiadores, ao dispor que o credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis (art. 49, §3º) não será submetido aos efeitos da recuperação judicial. Assim como a ampliação do escopo da cessão fiduciária realizada pela a Lei nº 10.931, essa disposição buscava criar incentivos para redução do custo de capital externo para empresas por meio da redução dos riscos de inadimplência.

Do ponto de vista formal, a cessão do crédito deve ser constituída mediante o registro do contrato de cessão no Registro de Títulos e Documentos. Com o registro, o credor/cessionário-fiduciário torna-se titular dos créditos cedidos, que passam a integrar seu patrimônio, com as restrições típicas da fiduciariedade (CHALHUB, 2009, p. 353).

financiamento imobiliário. Prossegue anotando que “não se trata, como na regulamentação anterior, de contrato privativo de determinadas instituições financeiras, mas de garantia de aplicação generalizada para o financiamento imobiliário”.

58 _{Nesse sentido, ao analisar a conveniência do Judiciário intervir para alterar a regra prevista na Lei de}

Recuperações Judicial e Falências sobre a cessão fiduciária de créditos, a “trava bancária”, Bruno Salama (2013, p. 21) afirma que “[s]e, por um lado, pode-se argumentar que os bancos possuem representatividade política desproporcionalmente grande, por outro lado é preciso levar em conta que toda a política econômica do Executivo desenvolvida na última década teve por base a expansão do crédito. A Lei de Recuperação Judicial e Falências de 2005 não foi uma peça isolada. Complementou diversas outras voltadas a solidificar a certeza do crédito e a efetividade das garantias, tudo a fim de facilitar o crédito, engenho do desenvolvimento econômico”.

59 _{Art. 66-B, § 3}o_{: É admitida a alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre coisas}

móveis, bem como de títulos de crédito, hipóteses em que, salvo disposição em contrário, a posse direta e indireta do bem objeto da propriedade fiduciária ou do título representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que, em caso de inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a terceiros o bem objeto da propriedade fiduciária independente de leilão, hasta pública ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da realização da garantia, entregando ao devedor o saldo, se houver, acompanhado do demonstrativo da operação realizada.

§ 4o _{No tocante à cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis ou sobre títulos de crédito aplica-se, também,}

o disposto nos arts. 18 a 20 da Lei no _{9.514, de 20 de novembro de 1997.}

§ 5o _{Aplicam-se à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei os arts. 1.421, 1.425, 1.426, 1.435}

e 1.436 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

§ 6o _{Não se aplica à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei o disposto no art. 644 da Lei nº}

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Assim, o credor/cessionário fiduciário passa a ter o direito de cobrar o crédito cedido em nome próprio, propondo todas as ações e tomando todas as medidas necessárias para proteção do crédito e de se apropriar do produto da cobrança, até o limite da dívida garantida.