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2.3.1 Tipos de variáveis explicativas

As medidas e observações realizadas em campo permitem diferenciar os imóveis sob diversos aspectos. Segundo GONZÁLEZ (1997), as características em análise são representadas pelas variáveis, todas numéricas. Os tipos básicos são os seguintes:

Quadro 2.1 Tipos de variáveis (GONZÁLEZ, 1997)

DESCRIÇÃO ESCALA

Quantitativa Números reais ≥ 0

Qualitativa binária (dummy) 0 ou 1

Qualitativa de vários estágios Números naturais Qualitativa índice [0-10], [0-100]

Quantitativas – são aquelas medidas diretamente das grandezas em estudo, em uma escala numérica conhecida. É o caso por exemplo da área do terreno ou a metragem de sua frente.

Qualitativas – As variáveis qualitativas identificam características que não são medidas por uma escala numérica. Podem ser limitadas a duas opções (sim ou não) ou possuir uma progressão de níveis de qualificação. No primeiro caso são as variáveis binárias, também chamadas dummies, dicotômicas ou indicadoras. Indicam presença ou ausência de determinada característica. As variáveis qualitativas de vários estágios são usadas para representar diversas classes, como por exemplo o estado de conservação, que pode ser: ruim, bom, médio ou excelente. Neste caso, cada classe seria representada por um número inteiro, em uma escala de 1 a 4. A qualificação do entorno (região) também pode ser feita desta forma. E finalmente, as variáveis qualitativas baseadas em índices são aquelas derivadas de outras duas variáveis qualitativas em escalas diferentes, a fim de que elas possam ser reduzidas a uma mesma escala.

A partir de cada autor pesquisado na bibliografia básica, procurou-se citar as variáveis que podem influenciar o valor dos imóveis urbanos. Em se tratando de terrenos, é apresentada no Apêndice I a síntese destas variáveis. É evidente que nem todas poderiam ser consideradas em um mesmo trabalho, dada a disponibilidade de informações e mesmo a importância de cada uma delas na explicação do valor unitário do solo urbano.

Variáveis indiretas, proxy, ou procuradoras, são aquelas que buscam traduzir uma característica com base na medição de outras, no que se espera guardar relação direta. Exemplo, uso de dados censitários de renda e educação para inferir o potencial contributivo; Exige-se cautela no emprego de variáveis do tipo proxy em modelos de regressão.

2.3.2 A variável Localização

A localização é a principal variável explicativa do valor de mercado dos lotes urbanos, embora seu tratamento em modelos matemáticos seja de certa forma controversa, como atesta a publicação do Ministério das Cidades (2005):

“Um dos atributos mais importantes para um trabalho de avaliação em massa é a localização. Diversos estudos observam as dificuldades de modelar a sua influência no mercado de imóveis (Gallimore et al., 1996; Wyatt, 1996). De fato, não há uma forma consagrada com que o atributo deva ser introduzido nos modelos de avaliação, havendo uma gama de alternativas.”

De fato, conforme DANTAS (1998), “existem variáveis fáceis de identificar, como a frente de um lote e a sua área. Mas existem outras mais complexas, como a localização.” Grande parte da variabilidade de características e valores é devida à localização, que induz a diferenciação entre os imóveis, em relação a condições topográficas e ambientais, qualidade e quantidade de serviços e infra-estruturas. Entretanto, é a mesma localização que faz com que imóveis bem próximos possam compartilhar características semelhantes, como dimensão de lotes, padrão construtivo, temporalidade, bem como de externalidades devidas aos efeitos de vizinhança e proximidade a pólos valorizadores ou desvalorizadores.

Para GONZÁLEZ (1997), a maior parte das variações de preços é explicada pela localização (qualidade da vizinhança e distância aos pontos de interesse), para qualquer tipo de imóvel. Não há como obter boas estimativas de valor sem analisar detidamente a localização. Lamentavelmente, segundo ele, “é justamente neste atributo que existem as maiores dificuldades de medição, pois ele não é diretamente mensurável, e depende de medidas aproximadas ou de julgamentos pessoais”. As diferenças restantes, no caso de terrenos, “são devidas à capacidade de construção, definida em geral pelos Planos Diretores, além da forma e as dimensões do terreno”.

Em alguns estudos (DANTAS, 1998), entre outros, a localização é tratada como uma variável do tipo qualitativa. Em HERMANN (2005), a localização é uma variável quantitativa, representando a distância a determinados pólos de influência na cidade. Em ZANCAN (1996), por exemplo, a localização é tratada como uma série de variáveis dicotômicas. Estes são exemplos de diferentes codificações de variáveis distintas representando uma mesma característica.

A revisão bibliográfica indica basicamente dois tipos de variáveis indicativas de localização. O conceito de distância a pólos de influência é recorrente para explicar a relação entre valor de mercado e localização em modelos de regressão linear. É uma variável numérica, contínua e de obtenção relativamente fácil, através de mapas ou Sistemas de Informação Geográfica (SIG). No entanto, como será constatado, em algumas situações ela não tem relação direta com o valor de mercado de um lote. Por outro lado, há outros modelos na bibliografia que apresentam a localização como pertinência a regiões na cidade. Neste caso, a variável é dicotômica, binária. O espaço urbano é subdividido e se o imóvel em avaliação pertence ou não a determinada região, atribui-se normalmente o valor 0 ou 1. São formas distintas que demonstram as possibilidades de abstração e modelagem da realidade espacial, no âmbito do método científico para obtenção de uma avaliação, mais especificamente a embasada na análise de regressão linear múltipla, e não-espacial.

Com relação à modelagem matemática destas equações, a especificação é uma fase de solução de problemas. Cumpre verificar possíveis transformações de variáveis, bem como especificar seu tipo. Uma recomendação importante, assinalada em GRANDISNKI (2005) e DANTAS (1998) é a atenção especial à interação de variáveis, especialmente as binárias, sendo necessário a inclusão de variáveis de interação.

2.3.3 Considerações relevantes para a presente pesquisa

A Planta de Valores Genéricos é um produto de natureza técnica direcionado a finalidades públicas relevantes, desde que inserido em uma rede de infra estruturas de informação, tais como os cadastros multifinalitários, o geoprocessamento e tecnologias correlatas. A integração de fontes de dados é desejável, bem como o compartilhamento dos resultados das análises entre as diversas instâncias de decisão em escala municipal. É desejável o uso de métodos científicos para obtenção da PVG.

A variedade de técnicas matemáticas e computacionais disponíveis é um indicador da existência de um amplo campo de estudo e experimentação. Porém, ocorre um problema quando a multiplicidade de técnicas matemáticas e computacionais induzem uma certa ilusão de que elas por si explicam os fenômenos, quando na verdade elas vêm comprovar hipóteses e teorias. Parafraseando DANTAS (1998), não há dicotomia entre os estudos qualitativos e quantitativos. No capítulo a seguir comprova-se que o método científico se completa com as contribuições das ciências humanas.

Insistiu-se na exposição dos detalhes da metodologia estatística de elaboração dos modelos de regressão múltipla, para introduzir os conceitos abordados por BRONDINO (1999), em um estudo precedente cujo objeto é a cidade de São Carlos, que será exposto no item 2.5.