M&A prosesser feiler fordi man ikke har fokus på integrering

As constatações extraídas do estudo de BRONDINO (1999) reúnem argumentos relevantes para a presente dissertação.

Comprovou-se a importância da localização, no que se refere à acessibilidade. Esta acessibilidade foi expressa em dois termos: distância ao centro principal e categoria do bairro.

Importante ressaltar que a localização dos bairros de categoria mais elevada se dá justo pela facilidade de acesso ao centro principal. Uma localidade que não existia no ano de 1999 e não foi abordada em BRONDINO (1999), por exemplo, e nos censos de 1991 e 2000 do IBGE consiste no Condomínio Residencial Damha, que situa-se distante do centro e apresenta um dos mais altos valores unitários de terreno, da ordem de R$ 180,00/m2, em valores do ano de 2005.

No Brasil atual, a tendência ao distanciamento do centro é clara em muitas cidades, mas ainda está longe de ser minimamente significativa quando comparada com a proximidade ao centro. A população suburbana de alta renda ainda é muito menor que a central. (VILLAÇA, 2001, p. 247-248)

Com base no que foi exposto, até aqui, uma possível explicação para este fenômeno é a seguinte: de fato, a distância planimétrica é um indicador da facilidade de

acesso ao centro, porém o tempo de deslocamento é ainda mais importante que a pura distância a esta localidade. Este tempo de deslocamento é otimizado pelas condições da via de acesso, com destaque para a ausência de barreiras. Este assunto será tratado com detalhes nos capítulos seguintes.

A existência deste condomínio neste local é um exemplo da consolidação das tendências nos modos de morar das camadas sociais de maior renda. Além da ambiência diferenciada, a conveniência do acesso não visa somente ao centro principal da cidade, mas também aos centros de trabalho e consumo destas camadas. Recorda-se que São Carlos constitui-se em um caso singular de um município médio, em crescimento, caracterizado pelo expressivo pólo tecnológico e industrial, cujas dimensões regional e nacional geram reflexos na configuração do espaço local. A autora faz menção a “pólos de atração em outros bairros”, que podem significar tanto os sub-centros populares apartados pelas barreiras quanto os locais de trabalho e consumo destas elites, na abordagem de SANTOS (2003).

Não há descrição do critério relativo ao mapeamento de renda obtido pelos dados do Censo de 1991. Contudo, ressalta-se a pertinência em se avaliar aspectos de segregação através destes dados.

Com relação à relevância do muro na valorização do lote, cabem os seguintes comentários, úteis para conceituar as motivações da presente dissertação. Quando restrito ao lote, a existência de um muro representa a agregação de um investimento na forma de edificação. Assim, a materialidade deste muro e sua qualidade de conservação certamente terão influência sobre o valor do lote. Entretanto, o muro pode se estender a todo o loteamento ou o condomínio. Tratado sob este aspecto, o muro remete à impressão de maior segurança ao conjunto do parcelamento, além de liberar as divisas dos “lotes” internos para tratamentos paisagísticos mais amenos, obtendo-se uma ambiência urbana diferenciada.

Semelhante ao muro restrito ao lote, interpreta-se a existência de calçada como uma espécie de benfeitoria agregada. A calçada, ou passeio público, é de fato uma via, distinta do leito carroçável, via para ciclistas e outras. No interior de um “condomínio de lotes”, por exemplo, a existência e a conservação de uma via peatonal é automática, assim como a taxa de condomínio.

Nos parcelamentos urbanos abertos, a relação de multicolinearidade da calçada com a categoria do bairro poderia ser interpretada como típica: nos bairros populares ou médios, as calçadas pavimentadas são descontínuas, ao passo que em bairros residenciais mais elitizados, costuma haver mais mecanismos de controle, tais como cláusulas nos

contratos de aquisição, registros em cartórios, legislação urbanística de posturas municipais, maior fiscalização pública e associações de moradores, que são comuns em bairros deste perfil.

As observações referentes ao alto nível de pavimentação na cidade são relativas. Quando se aborda o conjunto do espaço intra-urbano de São Carlos, depara-se com a quantidade de loteamentos rurais de chácaras de recreio, além dos parcelamentos clandestinos que se concentram nas imediações do distrito de Água Vermelha e Santa Eudóxia e do aeroporto Dr. Mário Pereira Lopes. Cumpre assinalar que a abrangência territorial abordada por BRONDINO (1999) coincide com os limites do perímetro urbano e neste caso, de fato, são altos os níveis de pavimentação, incidência de redes de água e esgoto, energia elétrica e iluminação pública, com baixa variabilidade. Isto é demonstrado pela baixa significância destas variáveis no modelo de regressão linear múltipla, bem como a multicolinearidade entre água e energia elétrica.

A multicolinearidade entre as variáveis área e testada representam, na ótica da presente dissertação, a existência de padrões consagrados no dimensionamento dos lotes urbanos. São exemplos comuns o lote retangular de 250 m2, com 10 metros de testada, ou o popularmente conhecido “meio-lote”, comumente de 125 m2, com 5 metros de testada. De fato, um lote pode ter seu aproveitamento comprometido pela estreiteza, que se acentua quando coincide com uma pequena área. De qualquer forma, o padrão “meio-lote” é, em grande parte das vezes, típico dos loteamentos populares das periferias; sua localização segue portanto a mesma lógica que rege a localização dos bairros residenciais de maior renda; neste caso, comprometida pelas barreiras intra-urbanas. Este assunto será retomado nos capítulos posteriores.

Finalmente, cabe assinalar que a dimensão da variável resposta afeta sensivelmente a relevância de cada variável na composição do preço do solo. Embora a notação por meio de valores unitários (R$/m2) tenha gerado um modelo com menores erros, e por este motivo foi adotado, um fato não deve ser desprezado. Quanto maior a área de um lote, maiores serão as possibilidades de seu aproveitamento, principalmente quando se tratar de um uso não residencial. Há, portanto, um acréscimo em seu valor de uso.

Concluindo, o que foi discutido neste item final não são necessariamente afirmações expressas no estudo de BRONDINO (1999), mas interpretações das evidências ali verificadas. Estas interpretações derivam da abordagem característica da perspectiva do estudo da localização intra-urbana, preparando-se a discussão de aspectos que serão tratados

em capítulos posteriores. Menciona-se a afinidade entre suas sugestões e o enfoque da presente dissertação.