1. Innledning 1.1. Bakgrunn
I juni 2017 vedtok Stortinget flere endringer av lovverket som regulerer omsetningen av fast eiendom i landbruket. En av endringene som ble innført var at det ikke lenger skulle
gjennomføres priskontroll på skogeiendommer i Norge, endring tredde i kraft 1. juli 2017.
Endringen førte til at omtrent 25 400 eiendommer ble fritatt for priskontroll (Prop. 92 L (2016-2017)). Det ble også foretatt endringer i odelsloven, jordloven og konsesjonsloven som ville få innvirkning for omsetning av fast eiendom (Landbruks- og matdepartementet, 2017).
Det finnes flere årsaker til endringene. I 2009 ble det pekt på at et aktivt skogbruk og økt bruk av tre ville være en del av løsningen på klimautfordringene, og det ble et nasjonalt mål om øke avvirkningen, som har holdt seg på det samme nivået siden tidlig på 1900-tallet (St.meld.
nr. 39 (2008-2009)), samtidig slet skogindustrien som følge av finanskrisen. En
markedsanalysen av skognæringen i Norge utarbeidet av Pöyry Management Consulting (Stockholm) AB (2014) estimerte de at Norge i perioden 2010 til 2014 tapte
virkesforbrukende industri tilsvarende fire millioner m3. De mener at når Södra valgte å ikke reinvestere på Tofte og i stedet investerte ytterligere i svensk industri våknet både
skognæringen og politikerne i Norge. Dette resulterte blant annet i en nasjonal strategi for skog- og trenæringen, SKOG22 (Landbruks- og matdepartementet, 2015).
I SKOG22 pekes det på et stort potensial for vekst i trebasert industri, samt at skogen bør være en del av løsningen på klimakrisen. Det pekes på en rekke utfordringer, og noen av disse er stor grad tilknyttet eiendomsstrukturen, med mange mindre enheter. Totalt er det registrert litt over 125 500 eiendommer med over 25 dekar produktiv skog, gjennomsnittlig har
eiendommene 550 dekar produktivt skogareal, men over en tredjedel av eiendommene er mellom 25 til 99 dekar. 60 % av alle skogeiendommer i Norge har under 250 dekar med produktivt skogareal, og arealet utgjør kun 11,1 % av det totale produktive arealet i Norge (Statistisk sentralbyrå, 2019b). Eiendommene som blir omsatt blir ofte beholdt i familien, og det er regulert hvem og hvilke vilkår som kan stilles til kjøperen av en skogeiendom. Dette har ført til en sementering av eiendomsstrukturen som er mer eller mindre uforandret på 50 år.
I samme periode har skognæringen gjennomgått en stor utvikling og rasjonalisering, og eiendomsstrukturen kan sees på som en flaskehals for den videre utviklingen. En hovedfaktor er at marginene har blitt mindre for skogeieren og består i hovedsak av to deler, tømmerpris og driftskostnader. Den reelle tømmerprisen har falt gjennom de siste 70 årene, for å
2
opprettholde inntektene må man dermed ha et større areal. Samtidig er driftsmetodene rasjonalisert og driftskostnadene er store på små drifter grunnet høye flyttekostnader.
Inntektene fra skogen blir dermed stadig mindre, og betyr mindre økonomisk for eieren. Med bakgrunn i dette er mange av dagens eiendommer for små og det menes at dette leder til at investeringene, utviklingen og aktiviteten uteblir.
Lovverket omkring omsetning av landbrukseiendommer har vært endret flere ganger, og den nylige endringen med fritak fra priskontroll på skogeiendommer, opplevde motbør i
prosessen. Dette skyldtes i stor grad hvilke effekter fritaket ville kunne gi. Det har vært bred enighet om at både omsetningene og prisene på skog ville øke. Ett år etter at priskontrollen ble opphevet rapporterte landbruksmeglerne at skog ble solgt for rekord- høye priser og langt over takst (Kjernli, 2018; Venn, 2018). Flere skogeiere hadde ventet til priskontrollen ble avviklet før de solgte eiendommene, men tilbudet av eiendommer var fortsatt lavt, men etterspørselen høy. Landbruksmeglerne rapporterte om antydninger til to ulike kjøpergrupper, avhengig av eiendomsstørrelse. De mindre eiendommene tiltrekker seg lokale kjøpere, mens de store får andre interessenter (Kjernli, 2018; Venn. 2018). Det er ikke gjennomført studier i Norge på skogeiendommenes prisutvikling etter opphevelsen av priskontroll. Tidligere analyser av markedet for skog viser at mange salg foregår utenom at meglere er involvert (Krokann, 2010; Vaaler, 2009). Det er følgelig ikke grunnlag for å si at opphevelsen av priskontrollen har ført til økte priser på skogeiendommer.
Internasjonalt rapporteres det om økt interesse for å investere i skog, og prisene øker i en rekke land. Den turbulente verdensøkonomien de siste årene sammen med klimautfordringene gjør at investorer ser etter trygge markeder. Med lave renter på statsobligasjoner, merker man en økt interesse for å investere i gull og grønne skoger. I lys av et økende fokus på grønne investeringer blir skogen et mer interessant investeringsobjekt. Ekspertene anslår at
etterspørselen etter trevirke vil vedvare, samtidig som næringen ansees som stabil, med lav risiko og langsiktig avkastning (Paasi, u.å. ). På grunn av tørke, stormer og barkebilleutbrudd i deler av Europa sees det ofte til skog lenger nord (Melum & Rørå, 2020). Flere selskaper, deriblant KLP og IKEA, investerer stort i skog i Sverige, Finland og Baltikum, både for avkastning, men også for å sikre virkesforsyningen til egne bruk (IKEA, 2016; KLP, 2018).
Den norske industrien konkurrer på samme markeder som disse landene på grunn av likheter i råvaren og eksportmulighetene til sentral Europa. Det er også en økende interesse for norsk skog blant utenlandske investorer, dog på grunn av et strengt lovverk slipper få til.
3
1.2. Problemstillinger
Hovedformålet med studiet er å kartlegge prisutviklingen på skogeiendommer i Norge i perioden 2010 til 2019 sett i lys av opphevelsen av priskontrollen i 2017, og om denne følger trendene i andre nordiske og baltiske land.
I forbindelse med dette er det flere aktuelle problemstillinger.
1. Har prisene på skogeiendommer økt etter opphevelsen av priskontrollen?
2. Er det forskjeller i pris mellom regioner i Norge?
3. Hvem kjøper skog i Norge?
4. Hvilke faktorer påvirker prisene på skog?
5. Har prisene i Norge vært på samme nivå og hatt tilsvarende utvikling som i andre nordiske og baltiske land?
Det vil også være aktuelt å drøfte om det er mulig å lage en nasjonal prisstatistikk for skogeiendommer i Norge.
1.3. Avgrensing
Det er i oppgaven gjort mange avgrensninger på bakgrunn av de forskjellige
problemstillingene. En av disse avgrensingene er knyttet til at kun regionene Østlandet,
Innlandet og Trøndelag ble undersøkt, istedenfor hele Norge. Valget falt på disse regionene på bakgrunn av at områdene kan direkte sammenlignes med områder i Sverige og Finland, samtidig som det også forelå begrenset tid til datainnsamling.
Temaene omkring finansiering eller beskatning i forbindelse med kjøp og salg av eiendom, eller formuesbeskatning vil ikke bli gått innpå i oppgaven. Derimot vil det kort gjøre redes for lovverket omkring omsetning av skog i Sverige, Finland og de baltiske landene. For Norge vil jeg gå nærmere innpå konsesjonsloven, og utvalgte momenter i odelsloven og jordloven siden disse er sentrale i forbindelse med omsetningen av skogeiendommer.
Strukturering av oppgaven er slik: Først vil sentral teori bli presentert, deretter data og metode, før presentasjon av resultatene etterfulgt av en diskusjon og konklusjon. Resultat og diskusjonen følger samme oppsett, og først redegjøres det for prisene og prisutviklingen for regionene i Norge, hvem som kjøper skog, og hvilke faktorer som påvirker prisene. Deretter sammenliknes prisene i Norge med de andre landene.
4