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Enquanto que nos restantes países da UE a reabilitação e conservação regular de edifícios constituem um elemento estratégico para a resolução das necessidades habitacionais, onde representam, em média, cerca de 30% do mercado da construção, em Portugal a reabilitação do património habitacional continuou a assumir um papel menor, não tendo ultrapassado 10%, segundo as estimativas mais optimistas (INH, 2001:45).

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Por exemplo, segundo Reis et al. (2000:118), este segmento representava uma percentagem muito reduzida no total da produção do sector da Construção e Obras Públicas – 7% a 8%, muito inferior à que se verificava na generalidade dos países europeus. Por outro lado, Mendes (1998:28) refere que os baixos valores das rendas também contribuíram para o reduzido peso que as actividades de reparação e reabilitação assumiram no total da produção do sector (5,5%), valor que contrastou com o dos restantes países comunitários onde este segmento atingiu os 33%. De acordo com Santos (1997:90), este tipo de mercado representava, na Europa, 40% da produção do sector da construção e apenas 7% em Portugal.

Segundo Barros (2000:231) o tratamento do património imobiliário nos Estados Unidos representava cerca de 50% do valor da riqueza nacional, provavelmente o valor mais elevado, pelo menos em volume, comparando com a União Europeia.

Em Portugal, a reabilitação do património habitacional ao longo do período analisado foi crescendo de importância como objectivo da política habitacional, tendo sido desenvolvidos alguns programas, apoiados pelo Estado, cujas metas pudessem ser alcançadas.

De certa forma, o modo de ver a cidade globalmente e voltada para o cidadão ou ainda a necessidade de preservação de muitos centros históricos, contribuíram para a dinamização de processos de recuperação e reabilitação habitacional.

O mercado de reabilitação, recuperação e manutenção de habitações permite aumentar a longevidade do parque/stock habitacional existente e, do mesmo modo, a oferta de casas (degradadas e fora do mercado).

A partir de 1996, o Governo de então constituiu um conjunto de instrumentos que teve como objectivo revitalizar a recuperação e conservação de edifícios de habitação, procurando relançar o arrendamento, de modo a tentar inverter a tendência contínua de desertificação dos centros urbanos antigos.

Para além de trazer respostas específicas aos problemas identificados no domínio do parque habitacional arrendado, este conjunto de instrumentos visava também a melhoria das condições de habitabilidade, o incentivo ao lançamento de fogos devolutos no mercado, ao alargamento do subsídio de renda às situações de carência económica e social, a justa adequação da renda condicionada à área e ao estado de conservação dos fogos, bem como o estabelecimento de um sistema que garantisse a viabilidade económica e financeira na recuperação dos edifícios antigos, quer por via do aumento das comparticipações, quer através de benefícios fiscais.

De acordo com o Instituto Nacional de Habitação, a adaptação legislativa ao parque habitacional arrendado poderia ser vista como uma oportunidade para o sector da construção civil e da

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promoção imobiliária, “tanto ao nível da pequena indústria como no domínio do emprego, pois a recuperação de edifícios é uma área extremamente mobilizadora de mão de obra e com grandes possibilidades de crescimento” (INH, 2001:46).

De facto, na abordagem da problemática típica dos centros urbanos e históricos destacam-se, o património em risco, a desvitalização económica acompanhada de espaços desactivados, o despovoamento e a degradação física das habitações com o consequente isolamento de segmentos vulneráveis da população. Nalguns casos podem ser também referenciados problemas de desemprego, carências de equipamentos e infra-estruturas básicas e fenómenos de marginalidade e insegurança.

Baixos padrões de qualidade habitacional implicam riscos para a qualidade do espaço e da vida urbana que facilmente podem dar início a um processo cumulativo de degradação e abandono. (INH, 2001).

Na grande maioria dos casos, o que estava em causa era uma área de urbanizações antigas onde a degradação do parque habitacional e dos espaços públicos acompanhou o envelhecimento da população e a sua vulnerabilidade económica, agravada pelas sucessivas crises que vinham afectando o emprego nessas zonas e que originaram situações de pobreza. (INH, 2001).

A habitação constitui um problema-chave nas áreas urbanas. Não apenas pelo seu significado em termos de qualidade de vida, mas também por ser um dos elementos de maior visibilidade de degradação e, sobretudo, um factor decisivo no desenvolvimento de laços familiares e de vizinhança.

Por outro lado, e em termos de parque habitacional em geral, habitação em barracas ou construções abarracadas significam normalmente dificuldades de acesso a bens e infra- estruturas essenciais, como a água, a rede de esgotos ou a electricidade.

As dificuldades de acesso à habitação implicam também nos centros urbanos a sobrelotação dos alojamentos que, em situações extremas que as há, geram promiscuidade e dificultam gravemente o relacionamento familiar.

“Investir na imagem não é apenas remunerador nos centros históricos (“viver e trabalhar no espaço que os outros visitam”), mas é também vitalmente importante no processo de recuperação das áreas degradadas e dos espaços socialmente estigmatizados” (Direcção- Geral do Desenvolvimento Regional, 1997:17).

O congelamento das rendas, ao diminuir a capacidade financeira dos proprietários, veio pôr em risco uma parte significativa do património residencial e colocar a via de acesso à habitação essencialmente assente na compra da mesma.

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Acresce que as áreas centrais das cidades têm sido disputadas por actividades ligadas aos serviços que tendem a elevar o valor dos solos e a criar uma atitude expectante por parte dos proprietários dos prédios aí localizados. Este facto tem levado estes proprietários a desinteressarem-se pela conservação dos edifícios que entraram num processo de degradação (Direcção-Geral do Desenvolvimento Regional, 1997:84).

Existiram mecanismos de ordem financeira, fiscal e urbanística a que os municípios recorreram para reabilitação dos centros históricos, assumindo o RECRIA entre estes uma importância significativa no apoio financeiro aos proprietários dos edifícios para levarem a cabo as obras necessárias de recuperação e modernização. Ao longo da década de noventa foi dado um impulso à actuação das autarquias neste domínio e foram dados novos incentivos aos particulares com o alargamento do âmbito de aplicação do RECRIA e a criação de três novos regimes de apoio financeiro: o RECRIPH, o REHABITA e o SOLARH.

Pela relevância deste pilar das políticas da habitação, Barros (2000:233) calculou, com base em certas premissas, que os trabalhos de reparação e conservação do parque habitação existente, realizados com regularidade, poderiam permitir à indústria da construção civil (incluindo a promoção imobiliária) cerca de 22% da sua faturação anual em valor.

O reconhecimento da importância das acções de reabilitação urbana, entendida pela intervenção física e humana, mas também socialmente contextualizada, surgiu expresso nos apoios comunitários a programas integrados e articulados. O seu objectivo era assegurar os direitos humanos no domínio da habitação e reforçar a coesão social. Surgiram, então, os seguintes três programas: Intervenção Operacional Renovação Urbana, a Iniciativa Comunitária Urbana e o Programa de Requalificação Urbana apoiado pelo Espaço Europeu. De acordo com Machado (1997:19), a Intervenção Operacional Renovação Urbana (IORU) foi um instrumento relevante para a melhoria da qualidade de vida das populações residentes nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto que não vinham beneficiando das condições mínimas de habitabilidade.

2.3.17 O REGIME ESPECIAL DE COMPARTICIPAÇÃO NA RECUPERAÇÃO DE