o financiamento?
A análise dos casos mostra que são poucos os instrumentos financeiros utilizados na América Latina na regeneração de centros históricos e áreas urbanas de interesse patri- monial. O levantamento realizado no Capítulo 1 mostrou que já existem vários instrumentos a disposição dos gestores e que são amplamente utilizados em países com sistemas financeiros bem desenvolvidos. Esse fato pode ser atri- buído, basicamente à: a) pela pequena capa- cidade dos municípios de gerar recursos finan- ceiros para o investimento; b) pela baixa com- plexidade dos sistemas de financiamento da incorporação imobiliária e da construção civil em certos países e c) pela pequena experiência institucional e de gestão financeira na for- mação de parcerias público/ privada para esse tipo de projeto.
Entretanto, apesar das limitações exis- tentes quanto aos instrumentos, as expe- riências de financiamento da regeneração na América Latina mostram uma grande capaci- dade de utilização de recursos locais como motores para o financiamento. Por exemplo, a utilização controlada da especulação imobi- liária em Buenos Aires, permitiu à Corporación Puerto Madero realizar um trabalho exemplar de urbanização de uma área ociosa da cidade e criar infraestruturas sem a utilização de re- cursos da Municipalidade ou do Governo Central. Caso similar pode ser observado em Havana, onde a Oficina do Historiador soube
utilizar a propriedade estatal dos imóveis e da terra urbana como um ativo para gerar rendas imobiliárias, rendas de atividades econômicas, impostos e empregos que transformaram o centro histórico da cidade em uma área dinâ- mica e de interesse internacional para o tu- rismo.
A abordagem da valorização dos recursos locais também foi seguida pela iniciativa pri- vada no centro histórico da Cidade do México, que percebeu que uma forte injeção de capitais na compra de imóveis poderia reativar um mercado que estava esquecido. Essa ação foi coordenada com a ação de entidades benefi- centes e com o Fideicomiso do Centro Histórico, criando sinergias que elevaram os preços do solo na área e atraíram investidores para os imóveis reformados.
O caso de Santiago é um dos mais interes- santes quanto a esse aspecto, pois a Corporación de Desarrolo realiza um trabalho importante com relação aos aspectos imateriais do desen- volvimento urbano. Ela põe a disposição, de compradores e produtores imobiliários, sua experiência e capacidade de mobilização dos atores da área central de Santiago. Desse modo consegue mostrar a esses atores aspectos que não são normalmente tratados no mercado e que podem agregar valor às edificações e ao espaço público. O trabalho dessa entidade é essencial para reduzir as incertezas e os riscos que surgem nas parcerias público/privada. A Corporación trabalha nos moldes do inter- mediário entre o gestor urbano, o incorporador e o agente financeiro, como foi explicado para o caso dos países anglo-saxões.
O caso de Quito mostra como a associação de recursos locais e externos pode gerar um processo de financiamento da regeneração de longo prazo que crie bases para um investi- mento contínuo, baseado em um simples sis- tema de financiamento, que apresenta baixos riscos para os investidores públicos e privados. O Fundo de Salvação é a prova de que um bom instrumento financeiro pode fazer toda a diferença em projetos de regeneração urbana.
CONCLUSÕES
As teorias econômicas tradicionais ofe- recem uma base frágil para explicar as mudan- ças dos padrões de financiamento da regene- ração urbana na América Latina após os anos 1990. Essas teorias falham em não explicar como uma componente endógena ao processo, isto é, baseada na utilização dos recursos lo- cais, pode alterar a capacidade do sistema local em alavancar recursos para o financiamento de projetos de regeneração.
A formulação alternativa da teoria do de- senvolvimento local, especialmente a vertente que enfatiza a importância da componente política na definição do processo de desenvol- vimento, aproxima-se mais de uma explicação da mudança do padrão de financiamento atual. Essa teoria foca sua análise nas compo- nentes endógenas, especialmente na formação de coalizões de interesses político-econômicos locais, capazes de alterar a capacidade local de mobilização de fontes de financiamento para os projetos de regeneração, sejam eles endó- genos ou exógenos.
O financiamento da regeneração urbana não é mais uma atividade que depende exclu- sivamente do poder público. A iniciativa pri- vada possui uma série de instituições e sofisti- cados veículos financeiros que podem finan-
ciar os projetos, desde que certas condições de gestão sejam observadas.
Os governos são muito importantes na montagem dos processos de financiamento, especialmente para organizar os mecanismos de gestão integrada que os projetos de rege- neração exigem. Os governos possuem, igualmente, um grande número de instru- mentos de financiamento que são de funda- mental importância para garantir o desenvol- vimento dos projetos, especialmente nos seto- res em que a iniciativa privada tem pouca ca- pacidade de atuação, como os espaços e ser- viços públicos e o apoio social (auxílio à po- breza, habitação social, equipamentos de edu- cação e saúde, etc.). A gestão financeira, por sua vez, torna-se a peça central dos projetos de regeneração, pois o financiamento dificilmente pode ser realizado em bloco, cobrindo todas as componentes dos projetos de uma só vez. O caráter integrado dos projetos de regeneração requer, além disso, uma gestão financeira inte- grada, capaz de negociar com um grande nú- mero de agentes financeiros e de atores sociais beneficiários do financiamento.
Na América Latina, especialmente a partir dos anos 1990, observa-se a busca de alterna- tivas para o esgotamento do modelo desenvol- vimentista finalizado nos anos 1980. Ocorre um processo generalizado de descentralização
das atribuições dos governos centrais, atri- buindo aos governos locais parcelas conside- ráveis das responsabilidades pela formulação e implantação de políticas de desenvolvimento urbano. Os governos municipais tornam-se os atores centrais na formulação e condução de projetos urbanos de desenvolvimento (PDUs) baseados em parcerias público-privadas, com esquemas de financiamento complexos, utili- zando de modo inovador recursos locais arti- culados com recursos externos. Dentre esses projetos, os de regeneração urbana foram os pioneiros e os utilizados para estabelecer uma nova prática de projetos de desenvolvimento local.
Apesar do sucesso do esforço para criar uma base local de financiamento dos PDUs de regeneração urbana, grande parte dos projetos continuou a depender da injeção de recursos externos, especialmente dos governos centrais e das agências multilaterais de fomento do desenvolvimento. Os esquemas de financia- mento local mostraram-se insuficientes para fazer frente a todas as necessidades de financi- amento dos NPUs de regeneração. Isso quer dizer que as estruturas institucionais e os ar- ranjos políticos organizados para arregimentar recursos ainda não são suficientemente efi- cazes para articular a formação de fundos, especialmente financeiros, diante da mag- nitude requerida pelos projetos.
A articulação entre as iniciativas locais e os financiamentos externos passou a depender da formação de novos sistemas de gestão dos projetos de regeneração, os quais visavam à formação de estruturas decisórias mais inde-
pendentes dos governos locais, tendo como referência os padrões de desempenho de em- presas privadas. Mesmo projetos menos inde- pendentes de fontes de recursos externos pas- saram a ser organizados, e geridos, segundo os parâmetros de eficiência de empresas privadas e de eficácia social, determinados segundo os acordos das parcerias público-privadas.
O BID foi um dos agentes que determi- naram a dinâmica e os objetivos dos novos projetos de regeneração urbana na AL. Tam- bém foi um dos responsáveis pela criação de uma “cultura da gestão de NPU”.
Historicamente, a iniciativa privada teve pouca participação na conservação dos centros históricos na América Latina. A partir dos anos 1990, esse quadro mudou, pois o setor passou a ser parceiro fundamental no financiamento dos projetos de regeneração de áreas patri- moniais. A participação da iniciativa privada tende ainda a se concentrar nas fases finais da regeneração, quando os riscos para a entrada nos empreendimentos é menor. Os casos do México e de Santiago apontam, contudo, que esse padrão está mudando para um similar observado nos países anglo-saxões.
Os novos processos de gestão da regene- ração têm conseguido criar novos ativos econômicos que atraem os capitais financeiros e que permitem a utilização de veículos com maior capacidade de comercialização nos mer- cados. Nos casos analisados, não foi possível observar a participação dos capitais de risco e do uso de derivativos.
A existência de instituições intermediárias entre os financiadores e os beneficiários, nesse sentido, torna-se cada dia mais importante, pois elas reduzem os custos de informação e análise, permitindo que as grandes empresas possam financiar pequenos proprietários imo- biliários e negociantes das áreas de rege- neração, como pode ser observado no caso de Santiago.
Enfim, o trabalho traz evidências de que está sendo formada uma relação de mútua determinação entre gestão e financiamento nos projetos de regeneração de áreas patrimoniais da América latina. Isso quer dizer que os sis- temas de financiamento dos projetos de rege- neração dependem dos esquemas de gestão, especialmente da composição dos organismos decisórias que controlam a aplicação dos re- cursos, isto é, da composição e do papel dos atores produtivos privados, especialmente os do mercado imobiliário. Por outro lado, a ges- tão é também determinada pelo tipo de oferta de financiamento que se apresenta às coli- gações de atores locais para a formatação de projetos de regeneração.
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