do Programa dependeu diretamente da intervenção da Prefeitura por meio da contratação de empresas terceirizadas para a elaboração dos projetos, execução de obras e acompanhamento social, sob a coordenação e fi scalização de SEHAB/RESOLO7. Envolveu ações relativas à correção e adequação das irregularidades físicas existentes, tais como: contratação de levantamentos planilaltimétricos cadastrais, elaboração da planta da área urbanizada (AU), execução das obras de infraestrutura urbana e saneamento básico, canalização de córregos, eliminação de áreas de risco e atendimento habitacional para as famílias removidas, em função da abertura de frentes de obra ou para atendimento a exigências legais (urbanísticas e ambientais) vigentes na data de implantação do loteamento e necessárias à emissão dos Autos de Regularização.
Em função das exigências do Contrato de Empréstimo com o BID, bem como da escala do Programa e do prazo para aprovação dos projetos pelas comunidades, as equipes técnicas desenvolveram, em todas as etapas do processo de regularização fundiária, ações articuladas e integradas, dos componentes técnicos e jurídicos com o acompanhamento social e políticas de inclusão.
O trabalho social teve como meta a ampliação da participação popular e o desenvolvimento de programas
sociais junto às comunidades, mediante a implantação 7 SEHAB/Coordenação de Regularização Fundiária, a partir de 2013.
Figura 4.4. Vista Antes das Obras do Lote Legal.
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de um modelo de gestão compartilhada ao nível de cada comunidade. As atividades foram desenvolvidas de maneira a garantir a apropriação, pelos moradores, do processo e dos conteúdos pertinentes à regularização fundiária e viabilizar as etapas necessárias à regularização dos loteamentos. Ao mesmo tempo, buscava-se o fortalecimento da cidadania, estimulando a participação dos moradores nos diversos fóruns governamentais (Orçamento Participativo, Conferências de Habitação, Conselhos Gestores). O processo envolveu ações de mobilização para as reuniões, ações de suporte à constituição de Conselhos Gestores, a realização de
reuniões informativas sobre o Programa e suas etapas, o acompanhamento contínuo por meio dos plantões sociais e a intermediação de confl itos relativos à forma de aquisição e titularidade dos lotes, entre outros.
Na primeira etapa da implantação do Programa, foram identifi cadas e cadastradas as lideranças e organizações comunitárias, realizadas reuniões de apresentação do Lote Legal e assembleias para a aprovação dos projetos. Em todos os loteamentos, também foi aplicada pesquisa socioeconômica censitária com coleta dos documentos e contratos de compra e venda. As reuniões e assembleias foram realizadas por equipes multidisciplinares (assistentes socais, arquitetos, advogados e equipe de comunicação) que orientavam para procedimentos de depósito judicial e esclareceram as pendências específi cas dos loteamentos frente à regularização. Em 1999, após a aprovação dos projetos urbanísticos pelas comunidades, foram contratadas as obras de urbanização, por meio de concorrências públicas internacionais. Os loteamentos foram agrupados em lotes de licitação, correspondentes aos setores, por localização das Subprefeituras nas regiões leste e norte do município. Entre a data de elaboração do projeto e a contratação/ início de obras, o Programa fi cou paralisado por mais de um ano, gerando a necessidade de ajustes em diversos projetos, devido a mudanças na confi guração dos loteamentos, com novas ocupações de áreas livres e faixas non aedifi candi, e reparcelamentos de lotes.
Figura 4.6. Reuniões com moradores para apresentação do Programa.
Figura 4.7. Reunião com moradores para apresentação do projeto.
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CAPÍTULO 4. O Programa Lote Legal: entraves jurídicos e cartorários
As obras, licitadas e executadas no período de 1996 a 2004, abrangeram: drenagem; implantação de redes de água e esgoto; abertura e pavimentação de vias e vielas de pedestres; contenção de encostas para a implantação de viário; e tratamento paisagístico.
O trabalho social no período de implantação das obras incluiu plantões sociais permanentes nos canteiros, reuniões com a população sobre a liberação das frentes de obras, remoções de famílias, esclarecimentos sobre o processo de regularização fundiária e os benefícios das intervenções.
Figura 4.9. Reunião com Moradores. Figura 4.8. Cadastro das famílias.
Tabela 4.2. Programa Lote Legal - Distribuição de custos de obras por Setor
SETORES TOTAL DE LOTES CUSTO TOTAL (US$) CUSTO UNITÁRIO (US$)
Setor I 3.129 6.212.504 1.985,00
Setor II 2.491 7.778.284 3.123,00
Setor III 3.417 11.539.870 3.377,00
Setor IV 6.836 11.746.015 1.718,00
Setor V 6.228 13.535.059 2.173,00
Setores VI,VII e VII – Jd Conquista 4.833 4.564.194 944,00
Setor IX – Jd Maia 3.375 3.094.368 917,00
Total 30.309 58.470.294 1.929
Fonte: Relatório dos Resultados do Programa de Melhoramentos em Favelas no Município de São Paulo SEHAB/ PMSP, 2004.
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Figura 4.10. Projeto de Parcelamento do Jardim da Conquista.
O custo médio por lote variou em função do tipo de obra executada. Destaca-se que em loteamentos consolidados, o custo médio chegou a US$ 917,00 por lote, enquanto em loteamentos que exigiam maiores obras de infraestrutura e reversões de situações de risco, o valor atingiu US$ 3.377,00 por lote. O custo médio fi nal das obras executadas no Programa foi de US$ 1.929,00 por lote.
Após a reversão das desconformidades urbanísticas por meio das obras, a equipe técnica consolidou a Planta AU (Área Urbanizada) em conformidade com a legislação aplicável e, na medida do possível, com os contratos individuais de compromisso de compra e venda.
A Planta AU constitui o documento ofi cial para a averbação do loteamento à margem do título no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Ela é a base para abertura das matrículas dos lotes, consulta de peritos e registro da carta de sentença nas ações de usucapião.
A partir da planta AU foram defi nidas as etapas para que RESOLO encaminhasse o processo à anuência estadual e, posteriormente, aos órgãos da Prefeitura para: desdobro fi scal, na Divisão do Mapa de Valores (DIMAP) da Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico; ofi cialização das ruas, na Supervisão Geral de Informação (INFO) da Secretaria Municipal de Licenciamento (SEL); e averbação das áreas públicas, no Departamento de Defesa do Meio ambiente e do Patrimônio (DEMAP) da Secretaria de Negócios Jurídicos.
A exigência da anuência estadual encontra-se estabelecida no Provimento nº 58/89 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo e constituiu, até 2007, um sério entrave para a regularização de loteamentos no Município de São Paulo, pois o pedido de anuência era analisado e decidido pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (GRAPROHAB), que aplicava, à regularização, as mesmas normas e parâmetros exigidos na aprovação.
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CAPÍTULO 4. O Programa Lote Legal: entraves jurídicos e cartorários
Em 2007, tais entraves foram superados a partir da criação do Programa Cidade Legal e reorganização do GRAPROHAB, pelo Governo do Estado, por meio dos decretos nº 52.052/07 e nº 52.053/07, respectivamente. O Programa Cidade Legal8 tem como objetivo desburocratizar e agilizar o processo de regularização de parcelamentos de solo e, para tanto, foi criado um Comitê junto à Secretaria Estadual de Habitação. Esse Comitê tornou-se responsável pela análise e decisão nos processos de regularização encaminhados pelas Prefeituras. Assim, em relação aos pedidos de anuência encaminhados por RESOLO, o Comitê emite uma Declaração de Conformidade Urbanística (DECUA) que corresponde ao deferimento do pedido.
Antes de 2007 e da criação do Programa Cidade Legal, a prefeitura procedeu a diversas tratativas com o Juiz da 1º Vara dos Registros Públicos e com o Departamento de Patrimônio – DEMAP, com o intuito de viabilizar a averbação da regularização sem a anuência estadual, o que foi conseguido em alguns casos.
Além da Planta AU, a regularização técnica- urbanística é fi nalizada com a emissão do Auto de Regularização que representa o reconhecimento pela Prefeitura de que o loteamento atende aos requisitos técnicos necessários para sua aceitação como área regularizada. Expedido o Auto de Regularização, seu registro é requerido perante o Cartório de Registro de Imóveis e, concomitantemente, de acordo com a Portaria Intersecretarial nº 03/97, foram autuados
8 O Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais Cidade Legal, instituído pelo Decreto Estadual nº 52.052/07, prevê a assinatura de convênios de cooperação técnica entre o Governo do Estado, por meio da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU, e os Municípios interessados.
Figura 4.11. Loteamento regularizado.
processos para requerer a DIMAP, da Secretaria de Finanças, o desdobro de contribuintes para lançamento individualizado de carnês de IPTU, independentemente da fi nalização da regularização do parcelamento com o Registro no Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento foi adotado porque a ausência do lançamento de IPTU é um impeditivo ao registro de lotes usucapidos.
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Tabela 4.3. Loteamentos do Programa Lote Legal distribuídos por setor com Planta AU e Auto de Regularização aprovada por lei geral ou lei de ZEIS
SETORES Nº DE LOTE-AMENTOS ÁREA (M² LOTESNº DE REGIÃO
Nº DE LOTEA-