3. NORSK ØKONOMISK HISTORIE
3.5 Boligmarkedet i Oslo
I 1980 ga Lars Gulbrandsen ut boken Fra marked til administrasjon. Boligmarked og boligpolitikk i Oslo i det tjuende århundre. Følgende avsnitt er basert på informasjon fra denne boken.
Etter første verdenskrig var den kommunale byggingen i Oslo på topp. Den private byggevirksomheten var på sin side svært beskjeden. Dette kan blant annet skyldes husleiereguleringen som ble innført under første verdenskrig. Husleiereguleringen satte begrensinger på hvor høyt husleien kunne settes på ulike leiligheter, og ganget således leietakere fremfor eiere.
Boligpolitikken til Høyre etter første verdenskrig skapte konflikt mellom leieboerinteressene og eierinteressene. Høyre var for kommunal boligproduksjon. Først etter 1920 begynte
Høyres oppslutning om den kommunale linje å svekkes (Gulbrandsen, 1980 s. 172). En viktig bakgrunn for endringen i Høyre var at den private byggingen nå var i ekspansjon. Den private kommuneunderstøttede byggingen skjøt for alvor fart når byggeprisene viste en fallende tendens. Spesielt i årene 1922 og 1923 ble det bevilget støtte til flere private byggeselskap.
Det tok ikke lang tid før den private byggevirksomheten med kommunal støtte utgjorde det viktigste tilbudet av nyproduksjon. I 1922 ble det for første gang gitt flere garantier til privat bygde leiligheter enn kommunale.
49 I 1924 krevde den tidligere ordføreren Hieronymus Heyerdahl at all boligbygging, både den kommunale og den private, måtte stanse. Ettersom innflyttingen til hovedstaden var i ferd med å stanse opp mente Heyerdahl at et krakk var uunngåelig dersom boligbyggingen
fortsatte i sitt høye tempo. Heyerdahls tale antas å ha vært et utspill diktert ut fra gårdseiernes markedsinteresser. De nye aksjeleilighetene som oppstod på denne tiden førte nemlig til at gårdseierne mistet leietakere. Uavhengig av bakgrunnen for talen, skapte den panikkstemning hos nye og fremtidige eiere av aksjeleiligheter. Normalt ville aktørene skyte inn sin
aksjekapital før bygget ble reist. Dette tilsvarte å kjøpe leiligheten. Redselen for boligkrakk førte til at flere unngikk å skyte inn kapital fordi de fryktet å miste aksjeinnskuddene.
Konsekvensen var fallende boligpriser. Panikkstemningen gikk forholdsvis raskt over, men det var allikevel mange som tapte penger på det panikkartede salget av aksjer.
I 1926 stoppet støtten til boligbygging brått opp. Dette hadde sammenheng med
nedgangskonjunkturen økonomien var inne i. Allerede i 1927 var den kommunale støtten tilbake, dog noe mindre omfattende.
I 1928 kom Arbeiderpartiet til makten. Den nedadgående boligproduksjonen snudde og allerede fra 1929 gikk produksjonsvolumet i været. Kommunal produksjon av boliger stod for mye av denne veksten.
Vi har tidligere presentert Folketellingene i 1920 og 1930. Dersom vi sammenligner tall for boligproduksjon med opplysninger om antall husholdninger fra Folketellingene, ser vi at antallet husholdninger nærmest fordoblet seg og økte relativt til nye leiligheter. En bør stille seg noe kritisk til disse tallene ettersom flere husholdninger som ble regnet som losjerende i 1920 ble registrert som selvstendige husholdninger i 1930.
Til tross for omfanget av leiemarkedet på 1920- tallet, vedtok Stortinget våren 1926 en avviklingslov for husleiereguleringen. Vedtaket innebar en gradvis avvikling av
husleiereguleringen, med fullstendig opphøring fra 14. april 1931. For hovedstaden ble derimot reguleringen opprettholdt lengre for visse leiligheter. Småleiligheter var de siste som ble avviklet. Dette skjedde i 1935.
Avviklingen av husleiereguleringen medførte at det ikke lenger var en øvre grense for høyt husleien kunne settes. Da utleie markedet var preget av få private eiere ga dette dem mer makt. Ikke før i 1933 ble Leieboerforeningen stiftet for å representere leieboerne. Inntill da var det de politiske partiene som hadde støttet leieboerne. Bakgrunnen for dette lå i at over 90
50 prosent av Oslo sin befolkning var leietakere. Partier som kjempet leietakernes sak sanket således mange stemmer. Organiseringen av Leieboerforeningen var leieboernes forberedelse på å stå sterkere samlet mot huseierne etter opphevelsen av de siste reguleringstiltakene i 1935.
Da det var blitt klart at husleiereguleringen skulle avvikles begynte rent privatfinansiert bygging å skyte fart. På samme tid ble nyproduksjonen fritatt for regulering. Hele 62 prosent av de nye leilighetene ble bygget uten kommunal støtte. Inkluderer man også den private produksjonen med kommunale garantier lå den private andelen på nærmere 80 prosent. Til sammenligning utgjorde den private produksjonen rundt 40 prosent på 20- tallet.
Økningen i den privatfinansierte byggingen kan også også forklares av at det på 30- tallet ble enklere å få kreditt. På 20-tallet var det vanskelig å oppnå privat finansiering uten at
kommunen garanterte. Lave utlånsrenter på 1930- tallet bidro til vekst i den private boligbyggingen. For gårdeierne betydde dette at det igjen ville bli mulig å drive forretningsmessig gårdsdrift.
Økning i folketallet på 1930- tallet kombinert med lav ledighetsprosent på leiligheter ga forventinger om gevinst på leiegårdsdrift. Tabell G nedenfor gir en overssikt over
husleieøkninger for ulike tidsperioder med ulik lengde. Tabellen viser at det var en spesielt høy årlig økning i husleie for 1 roms leiligheter i perioden 1935- 1938. I løpet av disse tre årene steg husleien med hele 21 prosent. Mye av stigningen kan forklares med at
husleiereguleringen ble fullstendig avviklet i 1935, og at siste del av avviklingen omfavnet småleiligheter. I motsettning til i de tidligere tidsperiodene kunne prisene fra 1935 settes fritt.
At 1 roms leiligheter i tillegg var den boligtypen det ble bygget mest av forteller oss at flere av boligeierne nå tok seg friheten til å øke husleien.
Prosentvise husleieøkninger etter leilighetsstørrelse
Periode 1 rom 2 rom 3 rom 4 rom 5 rom
1925-31 10 10 10 15 13
1925-35 23 28 23 23 19
1935-38 21 15 15 9 6
Tabell G: Prosentvis husleieøkninger etter leielighetsstørrelse Kilde: Gulbrandsen, 1980
Utover på 1930- tallet ble kommunen tvunget til å kjøpe opp leiligheter fra den private bolig produksjonen. Dette på grunn av et ”huseierproblem” der huseierne ikke lenger klarte å drifte
51 eiendommene de satt på. Et av problemene var at flere leietakere slet med å betale den høye husleien. Ved at kommunen overtok ble problemet i praksis bare overført fra de private gårdeierne til kommunen. Husleieinnkreving ble stadig vanskeligere og kommunen måtte administrere flere utkastelser samt finansiere annen mislighold av leiekontrakt.
Den høye boligproduksjonen førte til en kraftig økning i tilbud. Faren for overproduksjon av boliger var truende. Men produsentene var avhengig av å produsere. Opphevelsen av
husleiereguleringen som gårdeierne hadde kjempet for i mange år skulle nå vise seg å bli selve kjernen til deres avmaktsituasjon. Gårdeierne forsøkte allikevel å møte situasjonen med moderasjon: ”Den frihet som huseierne i Oslo derved oppnaar haaber vi vil bli benyttet på en forstaaelsesfuld maate. Her er det ikke alene hensynet til det kommende kommunevalg som spiller ind, men ogsaa den ting at en sterk forøkelse av leienivaaet yderligere vil stimulere den allerede sterke byggelyst og derigjennom kanskje fremkalde alle huseieres store spøkelse – ledighet”. Ut i fra dette ser vi at 30- årene karakteriseres av stor byggeproduksjon,
forventninger om gevinst og manglende reguleringer. I slutten av 1930- årene var boligproduksjonen så stor at markedet stod ovenfor et tilbud som snart ville overgå etterspørselen.