O Dec. de 26 de outubro de 1836, lançou o registo predial moderno em Portugal, sob a influência do Código Civil francês, com a criação oficial do “registo das hipotecas”. Antes daquele Dec. a legislação existente sobre as hipotecas, nomeadamente, a Lei sobre o penhor de D. Afonso IV, as Ordenações Manuelinas e Filipinas, a Lei de 22 de dezembro de 1761, que restaurou as preferências da Fazenda Real e a Lei de 20 de junho de 1774, que regulou a graduação das hipotecas, era ainda estranha à formalidade do registo.83
Através deste Dec. foi criado um registo relativo aos prédios situados dentro dos julgados mas somente se os mesmos se encontrassem hipotecados por convenção, última vontade ou lei; se se encontrassem em situação de litígio por ação sobre o domínio com penhorados; ou se tivessem sido doados ou alienados com reserva de usufruto, enquanto este não terminasse. Não obstante, não podemos afirmar que este fosse um verdadeiro registo predial na medida em que também abrangia as embarcações registadas ou matriculadas no julgado.84
Este registo das hipotecas estava na esfera de competência do tabelião privativo que existia em cada comarca, mas em 1840 com a publicação da Lei de 29 de Outubro, estas funções foram transmitidas para os administradores dos concelhos. Os registos tinham uma validade de 10 anos, carecendo de renovação para poderem continuar a produzir efeitos.85/86
Em 3 de Janeiro de 1837 surgiu o Dec. de 1837 que apenas se referia aos livros para determinadas situações, deixando desprovidos dos mesmos as situações relativas ao registo de prédios objeto de direitos litigiosos e registo de prédios alienados com reserva de usufruto, acresce
79
Cf. al. a) do n.º 4 do art. 8º do DL n.º 148/2012 de 12 de julho.
80
Cf. al. a) do n.º 3 do referido art. 8º do DL n.º 148/2012 de 12 de julho.
81
Nos termos do art. 8º do CRC.
82
No mesmo sentido vide http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/a_registral/registo-civil/docs-do-civil/funcao-e-
interesse-do/.
83
Cf. Mónica Jardim, Efeitos substantivos do Registo Predial…, ob. cit., p. 330.
84
Idem, p. 331.
85
Vide J. A. Mouteira Guerreiro, Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), Coimbra Editora, 1993, p. 17.
86
Sobre a limitação temporal dos registos definitivos, vide Mónica Jardim, Efeitos substantivos do Registo
que, o mesmo colocava em causa o princípio da preferência dos direitos relativamente à prioridade das inscrições (arts. 6º e 8º daquele Dec.), o que fomentava os conflitos e abusos.87
Foi em 1863, após a publicação da 1ª Lei Hipotecária que foi realmente criado o instituto do registo predial, pois instituía três dos princípios fundamentais que ainda hoje permanecem. Contudo, apenas em 1869 com o Dec. de 18 de dezembro é que foram criadas as conservatórias do registo predial. Em 28 de abril de 1870 seguiu-se o Regulamento que veio atribuir ao titular inscrito a presunção tantum iuris de que o direito lhe pertence.
Este Dec., bem como o seu Regulamento, são considerados a base do sistema de Registo Predial em Portugal e fixaram os seguintes princípios: o princípio da publicidade imobiliária registal, o princípio da prioridade registal, a obrigação de sujeição ao registo das ações reais sobre imóveis, o princípio da especialidade física com o sistema de fólio real, o princípio da instância, o princípio da legalidade, o princípio do trato sucessivo, a regra da invocação da posse em juízo para prova da propriedade apenas se aquela estivesse registada, a regra de que as inscrições prediais subsistiam até que as mesmas fossem extintas, a regra de que a retroatividade da nulidade do cancelamento de uma hipoteca não poderia prejudicar terceiros que tivessem adquirido direitos tendo como válido aquele registo e ainda o princípio de que o registo de um título translativo da propriedade importava a aquisição da posse jurídica.88
Em 30 de junho de 1864, a Carta de Lei fixou que os efeitos do registo da propriedade apenas teriam início decorridos cinco anos do estabelecimento definitivo das conservatórias (instaladas em 1 de abril de 1867) o que levou, como explica a Prof. Doutora Mónica Jardim, a que a propriedade adquirida antes da Lei Hipotecária “nunca chegou a estar sujeito a registo, em virtude desta Lei, uma vez que em 1 de janeiro de 1868 entrou em vigor o Código de Seabra e este diploma legal (…) não sujeitou a registo o domínio adquirido antes de 1 de abril de 1867”.89
Posteriormente foi este Regulamento sofrendo várias alterações, estabelecendo os restantes princípios orientadores, até que surgiu em 1928 o CRPred, aprovado pelo Dec. n.º 15113, de 31 de Março. É, todavia, em 4 de julho de 1929 que foi publicado um código que durou vários anos, até 1959, ano em que foi publicado um novo código e que consagrou uma importante reforma do registo predial.
Com a entrada em vigor do atual CC em 1966, veio-se determinar uma nova reforma do registo predial, pelo que em 28 de Março de 1967, o DL n.º 47611 foi aprovado um novo CRPred. Este Código foi o que se manteve em vigor até à mais recente remodelação do sistema de registo. O nosso atual CRPred foi publicado em 6 de julho de 1984, através do DL n.º 224/84 e já sofreu desde então trinta e uma alterações90, tendo sido a última em 30 de agosto de 2013, com o DL n.º 125/2013.
87
Cfr. Mónica Jardim, Efeitos substantivos do Registo Predial…, ob. cit., pp. 332 e 333.
88
Ibidem, pp. 335 a 342.
89
Ibidem, pp. 333 e 334.
90
O texto do CRPred (aprovado pelo DL n.º 224/84, de 6 de julho) encontra-se atualizado, de acordo com os seguintes diplomas: Declaração, publicada no D.R. I, 227, de 29 de setembro de 1984; Declaração, publicada no D.R. I, 202 Suplemento, de 31 de agosto de 1984; DL n.º 355/85, de 2 de setembro; Portaria n.º 486/87, de 8 de junho; DL n.º 60/90, de 14 de fevereiro; Portaria n.º 1046/91, de 12 de outubro; DL n.º 80/92, de 7 de maio; DL
O registo predial91 tem como desígnio fundamental “dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”92. Trata-se de um registo de factos relativos a direitos e ónus que recaem sobre prédios93 - cuja determinação compõe identicamente o objeto do registo – e de que resulta a disposição jurídica desses mesmos prédios.
Este registo é levado a cabo também pelo Estado, por serviços estatais designados por Conservatórias do Registo Predial – que são serviços desconcentrados do IRN, I.P.94(vide Anexos P, Q e R).