O conceito econômico de custo da vida útil pode ser utilizado para análise econômica envolvendo um sistema predial, um equipamento ou até mesmo em todo o edifício. Apropriadamente conduzido este estudo permite comparar alternativas que possuem expectativas de vida útil diferentes ou avaliar o custo total de uma opção ao longo de toda a sua vida operacional. Pode ainda ser utilizado para comparar benefícios sobre executar determinado serviço internamente ou contratá-lo externamente, ou para comparar diversas opções que possibilitem a execução de um mesmo objetivo, como por exemplo comprar um edifício novo no subúrbio ou alugar um edifício na área central ou ainda reformar o edifício atual. O emprego do custo da vida útil representa importante subsidio para a tomada de decisões inerentes ao processo de planejamento financeiro da operação e manutenção do edifício e de seus sistemas. Esta prática no entanto é mais divulgada do que empregada, quer pelo não reconhecimento das economias de recursos provenientes de sua aplicação, quer por dificuldades de
quantificação e documentação. Para que a ação do Gerenciamento de Facilidades produza custos efetivos, o custo do ciclo de vida útil deverá ser empregado, sempre que possível. 5
A aplicação do método consiste na avaliação, em termos de valor presente ou recursos empregados em determinados períodos de tempo, de todos os custos relevantes associados a propriedade, operação e manutenção de sistemas prediais ou equipamentos. Devem portanto ser considerados os custos de projeto, compra, aluguel ou leasing, construção, instalação, operação e manutenção, reparo, reposição, demolição e disposição final. Logo, o custo inicial é apenas um dos componentes da análise e portanto a melhor solução não será obrigatoriamente aquela que possui o menor custo inicial. A aplicação da análise de ciclo de vida útil compreende cinco etapas, a saber: 35
1. Identificação de objetivos, alternativas e restrições;
2. Estabelecimento de suposições básicas para a analise;
3. Compilação dos dados de custos;
4. Comparação dos custos de vida útil de cada alternativa;
5. Tomada de decisão.
Inicialmente identificam-se os objetivos que precisam ser alcançados, estabelecendo soluções alternativas e restrições que limitem suas aplicações. Se o propósito do estudo for a instalação de um novo sistema de aquecimento de água, por exemplo, tem-se que objetivo é a obtenção de conforto térmico para os usuários durante a estação mais crítica do ano. As alternativas, neste caso, referem-se as fontes energéticas possíveis: gás, eletricidade, óleo e solar. Obviamente os custos unitários são diferentes bem como as eficiências energéticas, custos de manutenção e
expectativa de vida útil. As restrições dizem respeito a disponibilidade destas fontes no local de instalação.
Na fixação de dados e suposições deve-se estabelecer premissas básicas que serão utilizadas para o estudo das alternativas, como por exemplo, valor presente, valor anual, período de consideração, taxa de inflação, perfil operacional do edifício ou do sistema predial a ser considerado. Se o critério utilizado for o de valor presente, então o mesmo período deve ser utilizado para todas as alternativas. Para um investidor o período a ser considerado deve ser o de seu horizonte, para um proprietário o tempo que pretende utilizar um imóvel, para um comerciante o prazo de sua locação comercial.
Na análise dos custos no tempo deve-se ainda considerar a taxa de desconto que representa o custo do dinheiro ou o ganho que ele poderia gerar se aplicado em outra finalidade. Devem ainda ser considerados os custos agregados tais como impostos, taxas, bem como o valor residual ou custos de demolição e disposição.
Para se obter o custo da vida útil de uma alternativa, aplicam-se os recursos da matemática financeira a todos os custos incorridos no período de tempo considerado. Os custos de investimento inicial englobam os de planejamento, projeto, aquisição de local, engenharia, aquisições e instalações. Os custos agregados englobam taxas de intermediação, taxas de desconto e impostos incidentes. As despesas de operação e manutenção envolvem todos os custos relativos a reparos, manutenção, energia, água e seguros, reposição e valor residual. Os custos que devem ser considerados são aqueles que variam de acordo com as alternativas estudadas - custos comuns devem ser desprezados.
Quando uma opção resulta em aumento de desempenho ou produtividade esta vantagem precisará ser quantificada. Este ajuste poderá ser efetuado subtraindo-se a vantagem obtida, depois de considerada no tempo, do custo inicial. Assim, o valor presente do custo de ciclo da vida útil de uma alternativa será dado pela eq. (2): 35
n t
CCVU (VP) = Σ C
t
/ ( 1 + i ) (2)t=0
onde: C
t
é a soma de todos os custo relevante em t,n é o tempo do ciclo de vida útil, do bem considerado, i é a taxa de desconto,
t é um período de tempo considerado, uma fração de n.
Na data inicial, quanto t = 0, o custo relevante é o investimento inicial, para t = 1 o custo relevante é a soma dos custos de operação, manutenção, reposição e insumos necessários e para t = n o custo relevante será o valor residual. Para a obtenção do valor de custo de vida útil anual ou de outro período qualquer, emprega-se somente a parte superior da fórmula. Apurados os custo de vida útil de cada alternativa, a tomada de decisão deverá basear-se naquela que apresentar o menor valor presente. Se houver razoável incerteza associada às alternativas, probabilidades poderão ser utilizadas, de maneira a agregar as incertezas ao processo, multiplicando-se o custo de vida útil de uma alternativa pela probabilidade associada, obtendo-se então os valores considerados.
Esta técnica no entanto apresenta limitações para sua aplicação. Não será possível empregá-la quando as alternativas estudadas resultarem em diferentes fluxos de receita, como por exemplo, alugueis ou benefícios relacionados com o desempenho global do edifico ou de seus sistemas, tais como melhor aproveitamento espacial ou maior produtividade. Nestes casos outros métodos de análise econômica podem ser mais eficientes, uma vez que apresentam maior sensibilidade para análise de benefícios obtidos, tais como a apuração da relação custo beneficio ou taxa de retorno de investimento, entre outros.
As pessoas envolvidas como Gerenciamento de Facilidades, deverão portanto incorporar às inúmeras habilidades necessárias ao desempenho de suas funções, conhecimentos e técnicas de matemática financeira e de gerenciamento de valores.
Estas práticas são vitais para o planejamento dos recursos necessários à operação e manutenção do edifício e de seus sistemas, bem como para o desenvolvimento de novos projetos necessários para fazer frente às mudanças que se apresentarão, podendo assim manter o provisionamento de serviços de suporte com a qualidade e efetividade de custos esperados.