7. RESULTAT / KONKLUSJON
7.10 B EHOV FOR HOLDNINGSENDRING
Finanstilsynet og Eiendom Norge mener at bransjen ikke følger reglene på en tilstrekkelig tilfredsstillende måte. Derimot viser spørreundersøkelsen at meglerne gjennomsnittlig mener at de etterlever regelverket på en relativt tilfredsstillende måte. Det er behov for en holdningsendring og et kunnskapsløft. Meglere må bli mer bevisst på risikoen for utnyttelse i en eiendomstransaksjon. Videre må metodene kriminelle benytter seg av for å utnytte eiendomsmeglere i en
hvitvaskingsprosess klargjøres. Fokus på etterlevelse av regelverket må økes hos foretakene og den enkelte megler.
81 7.11 Begrensninger ved oppgaven
Det eksisterer noen begrensninger ved vår oppgave. Når det kommer til
dybdeintervjuer kan vi ikke være sikker på at intervjuobjektene svarer ærlig og objektivt. Intervjuene med de forskjellige representantene fra bransjen kan være farget av lojalitet til sitt selskap og marked.
I en spørreundersøkelse kan man aldri være garantert at respondentene svarer helt ærlig eller tar seg nok tid til å velge de alternativene som faktisk reflekterer deres meninger. Det er også noen respondenter som ikke har svart på samtlige av spørsmålene i undersøkelsen, som kan resultere i skjevhet i form av frafallsfeil.
Alle regioner er ikke like godt representert i vår spørreundersøkelse, hvilket gjør det vanskelig å konkludere med regionale forskjeller. Selv om både vi og NEF var svært fornøyde med antallet som besvarte undersøkelsen, er det likevel en relativt lav andel svar med 23%. Videre er ikke alle eiendomsmeglere i Norge
medlemmer av NEF, hvilket kan skape utvalgsskjevhet. Dermed kan det forekomme feil i våre observasjoner.
7.12 Forslag til videre forskning
Da det nye rundskrivet ble publisert 12.april 2016 kan det være interessant å se på effekten av dette. Rundskrivet var svært etterlengtet fra bransjen, med
forventninger om klarere retningslinjer og hva megleren skal være observant på i forhold til en eventuell utnyttelse i en hvitvaskingsprosess. Det kan være
spennende å se om rutiner skjerpes, holdninger endres og forståelsen av hvitvasking økes etter at meglerne har satt seg inn i denne veiledningen til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet.
82 8. LITTERATURLISTE
Baselkomiteen. 1988. “Prevention of criminal use of the banking system for the purpose of money laundering” (Baselerklæringen). Hentet 01.07.2016.
http://www.bis.org/publ/bcbsc137.pdf
Bjørklund, Ingrid. 2016. ”Eiendom favoritt for hvitvasking”. Dagens Næringsliv.
Hentet 17.04.2016.
http://www.dn.no/nyheter/finans/2016/04/14/2147/Eiendom/eiendom-favoritt-for-hvitvasking
Bjørklund, Ingrid, Arne Grande og Lars Kristian Solem. 2014. ”Har aldri varslet om hvitvasking”. Dagens Næringsliv. Hentet 21.01.2016
http://www.dn.no/nyheter/finans/2014/11/26/2156/Eiendom/har-aldri-varslet-om-hvitvasking
Bjaaland, Marianne Raa og Jan-Erik Nielsen. 2009. Eiendomsprosjekter: En praktisk juridisk håndbok. Oslo: Cappelen Akademisk.
Damslora, Sven Arild. 2009. ”Rapporteringsplikten etter hvitvaskingsloven – hva er mistenkelig?” Hentet 01.03.2016
http://www.hvitvasking.no/globalassets/eiendomsmeglere-02.11.09.pdf
Eiendom Norge. 2015. ”Om oss”. Hentet 15.01.2016 http://eiendomnorge.no/om-oss/
Enheten for finansiell etterretning. 2011. Årsrapport 2011. Økokrim.
Enheten for finansiell etterretning. 2013. Årsrapport 2013. Økokrim.
Enheten for finansiell etterretning. 2014. Årsrapport 2014. Økokrim.
Enheten for finansiell etterretning. 2015. Årsrapport 2015. Økokrim.
EUs fjerde hvitvaskingsdirektiv. European Union. 2015. Directive (EU) 2015/849 of the European Parliament and of the Council of 20 May 2015 on the
83
prevention of the use of the financial system for the purposes of money laundering or terrorist financing, amending Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council, and repealing Directive 2005/60/EC of the European Parliament and of the Council and
Commission Directive 2006/70/EC. Hentet 01.07.2016
http://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX:32015L0849&from=EN
EUs tredje hvitvaskingsdirektiv. European Union. 2005. Directive 2005/60/EC Of the European Parliament and the Council of 26 October 2005 on the prevention of the misuse of the financial system for the purpose of money laundering and terrorist financing. Hentet 01.07.2016
http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/site/en/oj/2005/l_309/l_30920051125 en00150036.pdf
FATF. 2014. ”Anti-money laundering and counter-terrorist financing measures Norway”. Hentet 01.07.2016.
http://www.fatf- gafi.org/media/fatf/documents/reports/mer4/Mutual-Evaluation-Report-Norway-2014.pdf
FATF. 2015. ”About FATF”. Hentet 15.01.2016 http://www.fatf-gafi.org/about/
Finanstilsynet. 2016. Rundskriv 6/2016: ”Veiledning til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet”.
Finanstilsynet. 2008. Forskrift om risikostyring og internkontroll nr. 1080 2008
Finanstilsynet. 2009. ”Om Finanstilsynet” Hentet 21.01.2016
http://www.finanstilsynet.no/no/Venstremeny/Om-Finanstilsynet/
Finanstilsynet 2011. Årsmelding 2010. Hentet 02.03.2016. www.finanstilsynet.no
84
Finanstilsynet 2012. Årsmelding 2011. Hentet 02.03.2016. www.finanstilsynet.no
Finanstilsynet 2013. Årsmelding 2012. Hentet 02.03.2016. www.finanstilsynet.no
Finanstilsynet 2014. Årsmelding 2013. Hentet 02.03.2016. www.finanstilsynet.no
Finanstilsynet 2015. Årsmelding 2014. Hentet 02.03.2016. www.finanstilsynet.no
Finanstilsynet 2016. Årsmelding 2015. Hentet 02.03.2016. www.finanstilsynet.no
Eiendom Norge 2015. Årsmelding 2014. Hentet 03.03.2016.
www.eiendomnorge.no
Regjeringen. 2015. ”Fjerde hvitvaskingsdirketiv”. Hentet 01.07.2016
https://www.regjeringen.no/no/sub/eosnotatbasen/notatene/2013/mars/fjer de-hvitvaskingsdirektiv/id2433389/
FSFIN Forskrift til Skatteloven
Gripsrud, Geir, Ulf H. Olsson og Ragnhild Silkoset. 2010. Metode og Dataanalyse, 2. Utgave. Oslo: Høyskoleforlaget.
Hvitvasking.no. 2007. ”Hvorfor bekjempe hvitvasking” Hentet 01.07.2016 http://www.hvitvasking.no/om-hvitvasking/Hvorfor-bekjempe-hvitvasking/
Hvitvasking.no. 2012. ”Eiendomsmegler idømt erstatningsansvar på 4,8 millioner” Hentet 01.07.2016.
http://www.hvitvasking.no/Nyhetsarkiv/Eiendomsmegler-idomt- erstatningsansvar-pa-48-millioner/
Kredittilsynet (Finanstilsynet). 2009. Rundskriv 8/2009: Veiledning til lov og forskrift med tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering.
85 NEF. 2015. ”Om NEF”. Hentet 10.01.2016
http://www.nef.no/xp/pub/topp/om_nef/index.html
Norges Lover (angitte lover nevnt i tekst)
Ot.Prp. nr. 3 (2008-2009) Om lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv. (hvitvaskingsloven).
Ot.Prp. nr. 53 (1992-1993) Om lov om endringer i straffeloven mv. (hvitvasking av utbytte fra straffbare handlinger).
Ot.Prp. nr. 53 (2005-2006) Om lov om endringer i straffeloven 1902 og
utleveringsloven (gjennomføring av FN-konvensjonen mot korrupsjon).
Ot.Prp. nr. 72 (2002-2003) Lov om tiltak mot hvitvasking av utbytte fra straffbare handlinger mv. (hvitvaskingsloven).
Regjeringen. 2006. ”Ny lov om eiendomsmegling 94/2006". Finansdepartementet.
Hentet 06.04.2016 https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/ny-lov-om-eiendomsmegling/id440104/
Rui, Jon Petter. 2012. Hvitvasking: Fenomenet, regelverket, nye strategier. Oslo:
Universitetsforlaget.
86
Staven, Ingrid og Kristine Moum Larsen. 2013. Masteroppgave i regnskap og revisjon: Revisors rapporteringsplikt etter hvitvaskingsloven. Oslo:
Handelshøyskolen BI
United Nations. 1988. United Nations Convention against Illicic in Narcotic Drugs and Psychotropic Sbstances (Wienkonvensjonen). Hentet 01.07.2016 http://www.unodc.org/pdf/convention_1988_en.pdf
United Nations. 2000. United Nations Convention against Transnational Organized Crime and the Protocols thereto (Plermokonvensjonen).
Hentet 01.07.2016
http://www.unodc.org/documents/treaties/UNTOC/Publications/TOC%20 Conve ntion/TOCebook-e.pdf
United Nations. 2013. Proposal for a Directive of the European parlament and of the Council 2013/0025 (COD) on the prevention of the use of the
financialsystem of the purpose of money laundering and terror financing.
Hentet 01.07.2016
http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:52013PC0045:EN:
NOT
Wenstøp, Fred. 2006. Statistikk og dataanalyse, 9. utgave. Oslo:
Universitetsforlaget.
ØKOKRIM. 2015. ”EFE” Hentet 19.01.2016. http://www.okokrim.no/efe
ØKOKRIM. 2015. ”Definisjon økonomisk kriminalitet”. Hentet 10.01.2016 http://www.okokrim.no/definisjon-okonomisk-kriminalitet
87
ØKOKRIM. 2015. ”Hva er ØKOKRIM” Hentet 15.01.2016 http://www.okokrim.no/hva-er-okokrim
8.1 Figurer
Figur 1: Oversikt over respondentene fra spørreundersøkelse
Figur 2: Trefasemodellen
Figur 3: Valgte metoder for hvitvasking i eiendomsmeglingsbransjen
Figur 4: Valgte metoder for hvitvasking i eiendomsmeglingsbransjen brukt av kjøper
Figur 5: Oversikt over meglernes oppfatning av hvitvasking.
88 9. Vedlegg
9.1: Vedlegg: Dybdeintervju Eiendomsmeglere (Hvitvaskingsansvarlig / Fagansvarlige)
Spørsmål 1:
Mener du at kjøp og salg av eiendom er en egnet arena for hvitvasking?
Selskap A:
Ja, absolutt. Det er jo det, og det går jo på hvor kreative folk er. Jeg tror at det er en egnet arena. Utfordringen vår er å ha øynene åpne for at det kan skje, både med tanke på hvitvasking og terrorfinansiering.
Selskap B:
Absolutt. Det er transaksjonsbasert. De vi har med å gjøre, kjøpere og selgere er raskt inn og raskt ut, så man rekker ikke å opparbeide seg den nærheten og
kunnskapen om kunden, som i et løpende kundeforhold som man kjenner fra bank for eksempel. Begrepet ”kjenn din kunde” er viktig, og man har kort tid på å bli kjent med kunden. En annen ting er jo at det er snakk om store beløper. På
bakgrunn av disse parameterne er det godt egnet for hvitvasking. Kan nesten si det er enkelt å ”gjemme” seg.
Selskap C:
Ja. Nå kjenner ikke jeg til så mange andre egnede måter, men kan fint se for meg at kjøp og salg av eiendom er en egnet arena. Det er mye kapital som flyttes, og kontroller rundt verdiøkning er dårlige.
Selskap D:
Ja, både historisk og til dels i nåtid er det klart at det er fullt mulig å hvitvaske penger gjennom eiendom. Det var nok større grunn til å stille spørsmålet tidligere enn nå.
89 Selskap E:
Ja det er det nok. Det finnes flere måter innenfor kjøp og salg av eiendom hvor penger kan bli vasket. Eksempelvis gjennom oppussing og få høyere vurderinger av priser.
Selskap F:
Det er det ikke noen tvil om. Det er blitt meg fortalt fra ØKOKRIM og det hvitvaskingsteamet der at det er veldig ofte gjennom eiendomstransaksjoner hvitvasking skjer.
Selskap G:
Ja, det kan man lett se for seg er en egnet area å gjøre det på. All form for transaksjon åpner for dette, og ettersom dette er en avtale mellom to parter som ikke er offentlig vil dette også gjelde her.
Selskap H:
Jeg tror det er naivt å tro at det ikke skjer. Vi vet at det skjer, men det er vanskelig å vite hvordan det skjer. Jeg er ikke hvitvaskingsansvarlig i selskapet, men er delegert den oppgaven. Alle som melder inn saker, de melder det inn til meg. Jeg har vært i en del møter med ØKOKRIM, og bransjetreff generelt, og det er litt utfordrende å forstå hvordan fast eiendom brukes til hvitvasking. Ut ifra det ØKOKRIM sier er det absolutt egnet til hvitvasking.
Spørsmål 2:
Kunne du fortalt litt om deres tiltak og aktiviteter mot hvitvasking og hvordan dere har organisert disse?
Selskap A:
Vi ser på det i flere ledd av salgsprosessen. Mantraet vårt er at kundene skal fortelle oss hvem de er, og hvor pengene kommer fra. Vi har
legitimasjonskontroller ved alle kundeforhold. Når en megler inngår et oppdrag, sørger vi for at megler sjekker at selgeren er den han utgir seg for å være. Er det snakk om et selskap, så går vi litt bakover og ser på eierne av selskapet og
hvordan strukturen er der. Da bruker vi enkle metoder og midler. Vi bestiller ikke
90
all slags mulig info fra andre selskaper, være seg regnskap osv. Vi går på proff.no og gule sider. Der finner man mye. Vi ser fort om det står mistenkelige personer i systemene gjennom dette. Som regel er det veldig enkle strukturer. I forhold til oppdragsinngåelsen gjør vi det alltid på selgeren før vi begynner å bestille inn og jobbe med oppdraget. I forbindelse med budgivningen er det en helt annen prosedyre igjen. Budgiverne skal legitimere seg, og identiteter sjekkes. Alltid sjekke ut firma om det er selskaper involvert.
Selskap B:
Jeg startet en omfattende runde på dette høsten 2014, noen uker før det begynte å komme i media i forhold til FATF-rapporten. Da startet jeg med å ta et oppgjør med mistenkelige transaksjoner. Arbeidstesen min, og min erfaring tilsa at
kundekontroll har hos mange meglere over tid bestått av kopi av legitimasjon. Det følte jeg at man hadde kontroll på, og valgte å dreie fokus over på de mistenkelige transaksjonene, da det er der hvitvaskingen skjer. Jeg gikk inn for å gjøre
organisasjonen bevisst på hva som er en mistenkelig transaksjon, og hva vi gjør med de. Siden hvitvaskingen som oftest skjer i forhold til oppgjøret, startet jeg der og kurset de, og skrev et fagnotat om det. Der belyser jeg tematikken, og
indikatorer som jeg finner relevant. Jeg har kjørt kurset om mistenkelige
transaksjoner for hele organisasjonen. Siden i fjor høst, høsten 2015, har vi hatt en runde på det med kundekontroll. Spesielt det med reelle rettighetshavere. Der har jeg opplevd at organisasjonen har famlet noe. Dels fordi det kanskje er litt
vanskelig å skjønne regelverket, og dels fordi jeg opplever at finanstilsynet sine retningslinjer fra 2009 ikke er et krystallklart dokument for å si det slik. Vi hadde mye fokus på det å kjenne kunden og er nå helt ”on track” i forhold til regelverket slik jeg tolker det.
Selskap C:
Det med hvitvasking er noe som kommer for fullt nå, og meglingsbransjen har ikke vært så opptatt av det tidligere. Vi har to hvitvaskingsansvarlige, og har rutiner som at vi blant annet ikke tar inn kontanter osv. Om en megler finner noe spesielt, rapporterer man inn til hvitvaskingsansvarlige. Det kan være blant annet honorarkontrakter, hvor en eiendom blir solgt for 10 millioner, og så ønsker de kun at to millioner skal gå gjennom oss. Alle sånne ting som det gjør at vi skal
91
stoppe opp og reagere. Vi har også fokus på de som kjøper og selger bolig raskt hvor det forekommer rehabilitering. Vi som meglere skal tenke over hvordan en kunde kan pusse opp en leilighet uten å ta opp en krone mer i lån. På
oppgjørsavdelingen sier vi det at om vi får innbetalt for mye penger så skal vi tenke oss litt om før vi betaler tilbake pengene.
Selskap D:
Mistenkelige transaksjoner skal rapporteres, og dette har vi interne rutiner på.
Dessverre er det sånn at det er ofte godt fordekket i forhold til meglerens rolle. I den grad det skjer noe tvilsomt. Jeg tror vel kanskje at tilfellene er blitt færre, spesielt på boligsiden. På næringssiden vil det kunne være transaksjoner hvor det kan stilles spørsmål ved det. Jeg tror det er ekstremt langt mellom de tilfellene hvor det tilflyter meglere konkret dokumentasjon som gjør at man kan si uten tvil at dette er en tvilsom transaksjon.
Selskap E:
Ja jeg tenkte jeg kunne vise dere. Vi har forskjellige systemer. Blant annet
meglingssystemet vårt som heter ”emprof”. I dette programmet må man legge inn fødsels og personnummer. Det er logget opp i et system via Interpol og en annen base jeg ikke husker navnet på. Så hvis det går en varsling på en person vi legger inn blir det fulgt opp videre. Vi vasker alle kjøpere og selgere med
personnummer. Vi har også rutiner og tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering.
Da er det sånn at etter hvert oppdrag som meglerne får, må de gjøre en egen risikovurdering på selgerne. De må også utføre noen kontroller når det kommer til kundeforholdet. Gyldighet osv. Det er også noen særskilte regler for enkelte områder. Vi har et egenutviklet system for oss. Jeg kan maile dere det så dere får innsyn i det. Jeg tror det er det greieste istedenfor at jeg går igjennom alt.
Selskap F:
Vi har organisert det slik at vi har delt det i tre bolker. Vi ønsker ikke å være en arena for hvitvasking og at våre meglere skal bli brukt i hvitvasking. Vi har et stort fokus på de forebyggende tiltakene. Det gjør vi blant annet gjennom at vi er veldig tydelige i salgsoppgaven. Vi tar for eksempel aldri imot kontanter. Oppgjør hos oss skal helt og holdent gjennom klientkonto. Så har vi også uttrykkelig i våre
92
salgsoppgaver at vi er underlagt hvitvaskingsregelverket og at vi kommer til å rapportere mistenkelige transaksjoner til ØKOKRIM uten å varsle partene. Det som vi finner mistenkelig blir rapportert. Vi har gjort mye forebyggende. Blant annet egne rutiner for overføring av eiendom. Dette kan blant annet være det med bruk av blanko skjøter som vi av og til ser. Når man eier en eiendom, men ikke har tinglyst hjemmel til den og skal selge, så hender det at de ønsker at det skal tinglyse dirkete fra hjemmelshaver til kjøper nummer to. Dette gjør vi aldri, og har klare regler for dette internt.
Selskap G:
Vi følger opp hvitvaskingsloven og forskrifter, også når det kommer til krav til internkontroll og rutiner av eiendomsmeglerloven. Vi kontrollerer representanter og eiere av de eiendommene vi jobber med. Hver enkelt sak vil være en egen vurdering. Legitimasjonskontrollen vi gjør er knyttet til de som tegner selskapet eller tegner eiendommen. I et kjøp og et salg er det som regel åpenbart hvem som har rett på oppgjøret, og da er det legitimasjonskontrollen av begge parter når man skriver kontrakten som er det vesentlige. Når det kommer til transaksjoner er det viktig at vi vet hvor pengene kommer fra, og hvor de sendes til. I vår virksomhet er det slik at vi forholder oss til profesjonelle som driver i dette markedet hele tiden. Det er med det ikke sagt at dette er en garanti for at det ikke forekommer hvitvasking.
Selskap H:
Ja, vi har satt opp en liste på hva det er folk skal legge merke til og når de skal reagere. Det vi prøver å avdekke er hva som er avvikende fra normale
eiendomshandler. Det vi da ser på som et eksempel er at i de fleste boligkjøp, så er det sånn at kjøpesummen gjøres opp ved egenkapital og lån. Det vi har sett på som et av elementene er når kjøpesummen gjøres opp i veldig mange
transaksjoner. Er det fem –seks forskjellige innbetalinger stopper vi opp og prøver å fange opp hvorfor det gjøres på denne måten. Det kan være en logisk forklaring på det, eksempelvis om yngre skal kjøpe bolig, så kommer litt som egenkapital, litt som lån og kanskje en BSU konto som er tømt, også fra mor og far. Det er en plausibel forklaring og greit, og ut ifra hvordan boligmarkedet er så er det greit.
Men så har man også de tilfellene der man ikke får en grei forklaring på hvorfor.
93
Vi ser på transaksjoner hvor pengene kommer fra utlandet. Hvorfor kommer pengene fra utlandet? Har vedkommende tilknytning til det landet pengene kommer fra? Eksempelvis svenske statsborgere som har flyttet til Norge, er det helt naturlig at pengene kommer derfra. Men om jeg skulle kjøpt bolig og pengene kom fra Tyrkia, må spørsmålet stilles rundt det. Utfordringene kommer når
pengene kommer fra bank. Vi har jo en selvstendig plikt selv om pengene kommer fra banken, men spørsmålet er om vi klarer å fange det opp. Det er også tilfeller der det ikke så nøye for selger i forhold til oppgjør, og de godtar kreditt osv. Ting du og jeg aldri hadde akseptert som selgere. Her må vi få megleren til å forstå at dette ikke er normalt og at man tar en ”time-out” og tenker seg om to ganger. En annen utfordring er det å finne ut hva og hvorfor uten å skape mistanke hos de vi gjør noen undersøkelser hos.
Spørsmål 3:
Er hvitvasking et tema på internmøter?
Selskap A:
Sporadisk ja, men hvitvasking går inn sammen med mange andre fagfelt.
Hvitvasking er ikke det vi holder på med om dagen, men av og til er det et tema.
Selskap B:
Høsten 2014 startet jeg en større prosess eller opprydning rundt dette. Ja, det er noe vi diskuterer hyppig og som er et tema på våre internmøter. Det er også et fast punkt på rapporteringen til styret.
Selskap C:
Ja.
Selskap D:
Ja, på våre fagmøter er hvitvasking et tema som går igjen.
Selskap E:
Ja vi har hvitvaskingscase blant annet. Det er noe vi går igjennom kvartalsvis eller halvårlig. Da lages det en gitt situasjon med for eksempel oppussing som
94
meglerne må løse. Det er vår fagavdeling som lager dette. De prøver å iscenesette muligheter for tenkt hvitvasking. Meglerne gjør dette ut ifra hva de mener de bør gjøre.
Selskap F:
Det er jo tema hele tiden. Det har vi på agendaen kontinuerlig.
Selskap G:
Det inngår i internkontrollen og rutinene våre. Det er underlagt den kontrollen jeg utfører som fagansvarlig. Vi har også stikkprøvekontroller. Utover det oppfatter og opplever vi at det er et lite nevnt tema.
Selskap H:
Det er et tema generelt. Først og fremst er hvitvasking en del av den sjekklisten
Det er et tema generelt. Først og fremst er hvitvasking en del av den sjekklisten