En bolig til besvær?
Konflikter ved kjøp av brukt bolig i Norge
Forbrukerrettsfredag 11.06.2021 Alexander Schjøll
FORBRUKSFORSKINGSINSTITUTTET SIFO
BAKGRUNN OG METODE
2
Bakgrunn for studien
• Hovedhensikten med endringen av avhendingslova var å redusere konfliktnivået i bruktboligmarkedet
• Barne- og familiedep. (BFD) ga SIFO i oppdrag å studere hvorvidt den nye loven vil bidra til mindre konflikt
• Det gjorde vi ved å se på graden av konflikt nå før den nye loven trer i kraft og så vil vi sammenligne med en tilsvarende studie etter noen år når den nye loven har virket en stund
Mandat:
• SIFOs mandat har ikke vært å evaluere den nye loven
• Vårt mandat har vært å undersøke dagens situasjon:
• Graden av konflikt, herunder saker som ikke havner i retten
• Hva som skaper konflikt
3
Metodisk rammeverk:
Klagetrappen
4
Basert på Stø et al. (2007), figur 2-1
Vårt mål har vært å si noe om antallet
boligkjøpere som faller fra på hvert trinn
Høyt konfliktnivå i det norske markedet for brukte boliger?
• Forbrukerrådet (2015) fant i en spørreundersøkelse at 14 % klaget
• Protector Forsikring (2017) fant at 98-99 % av dem som hadde kjøpt boligkjøperforsikring var fornøyde
• Situasjonen i noen europeiske land:
• Andel boligkjøpere som klaget på boligkjøpet sitt
Kilde: EU-kommisjonen (2018)
5
Metode: Spørreundersøkelse
• Blant nordmenn som har kjøpt eller solgt brukt bolig (ikke fritidsbolig) i perioden 2016-2019
• Ett spørreskjema til kjøpere og ett til selgere (skjemaene var så like som mulig)
• Fleste respondenter hadde både kjøpt og solgt. De ble tilfeldig fordelt til enten til selgerskjemaet eller til kjøperskjemaet
• Data samlet inn av Norstat i september 2019
• Antall respondenter: 998 (kjøpere) og 1 001 (selgere)
6
FORSTÅELSE AV REGELVERKET
7
La oss si at du har kjøpt en bolig med et 10 år gammelt bad.
14 dager etter at du har flyttet inn oppdager du fuktskader på badet.
Hva tror du at du må regne med å få erstattet av selger?
4 5
24
13
8
31
14
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
1. Kjøper kan heve
hele kjøpet av boligen 2. Kostnadene ved totalrenovering av
badet
3. Kostnadene for
selve skaden 4. Reparert skaden, dersom kostanden >
5-6 % av boligprisen
5. Reparert skaden, dersom kostnaden ≥
10 000 kr
6. Ingen, «solgt som
den er» 7. Vet ikke
Prosent
Svaralternativ N = 1 982
8
Rett svar ut fra dagens lov
Rett svar ut fra ny lov
Mange boliger blir «solgt som den er». Hvordan tolker du denne formuleringen?
9 17
51
20
4 8
10
51
29
3
7 0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
1. Man har ingen
anledning til å klage. 2. Man kan klage på alle forhold ved boligen som selger
måtte vite om.
3. Man kan klage på alle vesentlig forhold ved boligen (dvs. feil
eller mangler som utgjør minst 5-6 % av
kjøpesummen).
4. Man kan klage på alle forhold som vil koste minst 10.000 kr
å utbedre.
5. Vet ikke.
Prosent
Svaralternativ Kjøper Selger
N = 1 982
Rett svar ut fra dagens lov
Rett svar ut fra ny lov
KLAGING
10
Klagetrappen
Situasjon like etter overtakelse:
• 20 % var utgangspunktet misfornøyde med kjøpet
• 7 % klaget av totalen
• 35 % av dem som var misfornøyde klaget
Situasjon etter klaging:
• 83 % fornøyde
• 15 % misfornøyde
• 2 % saken ikke ferdig11
Vurderte å klage, men gjorde det ikke
• Det der ut til å være flere som ønsker å klage, men som ikke gjør det, enn dem som faktisk klager
• Merk: Årsakene her er ikke gjensidige utelukkende (flere svar mulig)
• 56 av 128 (44 %): Skaden ikke alvorlig nok
• 87 av 128 (68 %): For mye jobb eller de vet ikke hvordan de skal klage
• Hvorfor kjøperne ikke klager er selvfølgelig sammensatt (personlighet, familieforhold etc.)
12
Hva er folk misfornøyd med?
13
• Vanligst: Elektrisk anlegg og vann og avløp
• Vanlig med feil på badet (NRK 2010), vår funn er i tråd med hva som er påpekt tidligere
• Byggefeil og dårlig håndverk er også vanlig
• Skadedyr og skjeggkre er populære valg
• Det elektrisk anlegget er sjeldent beskrevet godt i tilstandsrapport (krever egen befaring)
MODELL FOR KLAGING
14
Strukturell ligningsmodell
15
Ikke-observerbar variabel
Observerbar variabel
Oppsummering av effekter på
sannsynligheten for om man er misfornøyd med boligkjøpet
• Kvalitet tilstandsrapport
⇒
Forståelse boligstand⇒
P(misfornøyd)• Har forsikring
⇒
P(misfornøyd)• Bruker megler
⇒
P(misfornøyd) (svak signifikans)• Praktisk person
⇒
Forståelse boligstand⇒
P(misfornøyd)Modell fit: Hvor mye av variasjonen forklarer vi?
• P(misfornøyd): 18 %
• Forståelse boligstand: 55 %
16
KONKLUSJON
17
Vil den nye avhendingslova dempe konfliktnivået?
• Tja, finner ingen effekt av kunnskap om dagens lov
• Ja, obligatorisk tilstandsrapport, men må skrives i et «ikke-teknisk språk»
• Tja, begrepet «solgt som den er» skaper forvirring. Derfor bra å fjerne det, men kan gi flere klager
• Nei, praktiske ferdigheter kan ikke lovreguleres
• Nei, eiendomsmeglerens rolle er ikke regulert av denne loven
• Nei, forsikringer er ikke regulert i egen lov
18
Referanser
• EU-kommisjonen (2018): Consumer market study on the functioning of the real estate services for consumers in the European Union. Final report.
Lenke.
• Forbrukerrådet (2015): Undersøkelse om erfaringer med boligkjøp i perioden 2009-2014. Lenke.
• NRK (2010): Ofte krangel om badet ved boligskifte. Lenke.
• Protector Forsikring (2017): Realiteter i det norske boligmarkedet. Lenke.
• Stø, E.; R. Lavik & E. Jacobsen (2007): Å få rett - når du har rett! En
diskusjon av de frivillige klagenemndene og FTUs effektivitet, nøytralitet og legitimitet. Oppdragsrapport nr. 4 – 2007. Oslo: SIFO. Lenke.
19
20
Kontakt: alexander.schjoll@oslomet.no Les hele vår rapport på:
https://hdl.handle.net/20.500.12199/3058
