Etablering av anleggseiendom som matrikkelenhet
Establishment of the 3D Parcel as a Cadastre Parcel
Even Skaarseth Enger
Institutt for landskapsplanlegging Masteroppgave 30 stp. 2013
1
Forord
Denne masteroppgaven markerer slutten på mitt femårige studieløp med Eiendomsfag, Instituttet for landskapsplanlegging, ved Universitetet for miljø- og biovitenskap. Oppgaven er skrevet høsten 2013, og tilsvarer 30 studiepoeng.
Jeg vil rette en stor takk til førsteamanuensis Einar Hegstad, som har vært min veileder for denne oppgaven. Han har bidratt med mange gode innspill og tilbakemeldinger. Videre vil jeg takke Kartverket som har gitt meg muligheten til å være med på kurs og seminarer innenfor temaet anleggseiendom.
En stor takk rettes også til informantene i de fire sakene jeg har undersøkt. De har spilt en viktig rolle i forbindelse med den empiriske undersøkelsen som er gjennomført, og som sammen med teoridelen har vært grunnleggende for å kunne besvare oppgaven.
Til sist vil jeg takke min søster, Agnete, for konstruktive tilbakemeldinger i forbindelse med gjennomlesning av oppgaven.
Ås, 16.12.2013
__________________________________________
Even Skaarseth Enger
2
3
Sammendrag
Tema og tittel for denne oppgaven er ”Etablering av anleggseiendom som matrikkelenhet”.
Formålet med oppgaven har vært å belyse fordeler som oppstår ved opprettelse av anleggseiendom som matrikkelenhet, samt kartlegge de utfordringer som kan oppstå i denne sammenheng.
Empirien bygger på fire saker som omhandler anleggseiendom sentralt på Østlandet.
Anleggseiendommene i denne sammenheng ligger i undergrunnen og er i hovedsak benyttet til parkeringsanlegg.
For å kunne besvare problemstillingen best mulig er det gjennomført intervjuer med involverte parter i de overnevnte sakene. Matrikkelavdelingen hos Kartverket har også kommentert de synspunkter som kommer frem av intervjuene.
Informantene opplyste under intervjurundene om at den nye matrikkelenheten har åpnet for flere nye muligheter. Disse knytter seg blant annet til pantefordeler, merverdiavgiftsfradrag, samt en forenkling med tanke på håndtering og organisering av anleggseiendom som enhet.
Opprettelsen av anleggseiendom som matrikkelenhet har også ført til noen utfordringer, spesielt med tanke på reglene rundt grensesetting i de tilfeller hvor vi har å gjøre med en grunneiendom og en anleggseiendom i undergrunnen. I tillegg er det rom for tolkning knyttet til den skjønnsmessige vurderingen når det skal tas stilling til om en enhet skal opprettes som en eierseksjon eller en anleggseiendom. Det viste seg også å være enkelte utfordringer i forbindelse med fremvisning av en anleggseiendom i matrikkelen og praktiseringen av egen nummerserie.
Til tross for disse utfordringene og mulighet for tilsynelatende ytterligere utbedringer har den nye matrikkelen, anleggseiendom, ført til en forbedring av eiendomsregistret totalt sett.
4
5
Innholdsfortegnelse
Forord ... 1
Sammendrag ... 3
Liste over figurer og tabeller... 7
1.0 Innledning ... 9
1.1 Problemstilling ... 11
1.3 Metode ... 12
1.3.1 Fremgangsmåte og metode ... 12
1.3.2 Kvalitativ metode ... 12
1.3.3 Case ... 13
1.3.4 Dybdeintervju ... 13
1.3.5 Utvelgelse av saker og informanter ... 14
1.3.6 Validitet og reliabilitet ... 15
1.3.7 Oppgavens oppbygging ... 15
2.0 Teoretisk bakgrunn ... 17
2.1 Innledning ... 17
2.2 Grunneiendom, eierseksjon, festegrunn og jordsameie ... 17
2.2.1 Grunneiendom ... 17
2.2.2 Eierseksjon ... 18
2.2.3 Festegrunn ... 18
2.2.4 Jordsameie ... 19
2.3.1 Bakgrunn for anleggseiendom som ny matrikkelenhet ... 20
2.3.2 ”Oslo-modellen” ... 23
2.4 Beskrivelse av anleggseiendom med forankring i loven ... 24
2.4.1 Eksempler på anleggseiendom ... 27
2.5 Saksbehandling av anleggseiendom ... 30
2.6 Anleggseiendom i matrikkelen ... 32
2.7 Organisering av parkeringsplasser ved eierseksjonssameie ... 34
2.7.1 Innledning ... 34
2.7.2 Fellesareal ... 34
2.7.3 Vedtektsfestet bruksrett ... 35
2.7.4 Tilleggsdel ... 35
2.7.5 Næringsseksjon/garasjeseksjon ... 36
3.0 Empiri ... 38
3.1 Innledning ... 38
3.2 Nils Collet Vogts vei 14 ... 38
3.2.1 Intervju med Oslo kommune ... 40
3.2.2 Intervju med K12 Arkitekter AS ... 42
3.3 Martin Linges vei 10 ... 44
3.3.1 Intervju med Bærum kommune ... 46
3.3.2 Intervju med Advokatfirmaet Hjort DA ... 47
3.4 Bondistranda ... 50
3.4.1 Intervju med Asker kommune ... 51
3.4.2 Intervju med Asker og Bærum boligbyggerlag ... 53
3.5 PIR 7- Union Brygge ... 55
3.5.1 Intervju med Fulford Pettersen & Co Advokatfirma DA og Drammen kommune ... 57
4.0 Drøfting ... 60
4.1 Hvilke muligheter/fordeler fører denne type enhet med seg? ... 60
4.2 Hvilke utfordringer kan man møte på ved benyttelsen av matrikkelenheten? ... 65
6
5.0 Avsluttende refleksjoner ... 70
5.1 Forslag til videre arbeid ... 72
6.0 Referanser ... 73
Vedlegg 1 ... 76
Vedlegg 2 ... 77
Vedlegg 3 ... 78
Vedlegg 4 ... 79
Vedlegg 5 ... 80
7
Liste over figurer og tabeller
Figur 1: Eksempel på anleggseiendom hvor anleggseiendom er opprettet i undergrunnen
under flere grunneiendommer (Ot. prp. 70, s.106). ... 9
Figur 2: Matrikkelenhetene (Enger, 2013) ... 19
Figur 3: Eksempel på "Oslo- modellen" (NOU 1999:1, s. 68). ... 24
Figur 4: Oppretting av anleggseiendom som overbygg over tilgrensende grunneiendom (Ot. prp. 70 s. 108). ... 27
Figur 5: Oppretting av flere nye anleggseiendommer i undergrunnen under tilgrensende grunneiendommer (Ot. prp. nr. 70, s.107). ... 28
Figur 6: Oppretting av en ny anleggseiendom i undergrunnen under flere grunneiendommer (Ot. prp. nr. 70, s. 106). ... 28
Figur 7: Oppretting av anleggseiendom på lokk over grunneiendom (Ot. prp. nr. 70, s.109). 29 Figur 8: Anleggseiendom på sjøgrunn (Ot. prp. nr. 70, s. 110). ... 30
Figur 9: Anleggseiendom vist i matrikkelen (Enger, 2013). ... 33
Figur 10: Organisering av parkeringsplasser (Enger, 2013) ... 37
Figur 11: "Fotavtrykk" av anleggseiendommen (Erklæringskart, sak: 201203832). ... 39
Figur 12: Seksjon 1 og 2 er "fotavtrykket" til anleggseiendommen (Seksjoneringstegningen, 2012). ... 45
Figur 13: Det gule er grunneiendommen, og det som er under bakkenivået er anleggseiendommen (Delesøknaden). ... 50
Figur 14: "Fotavtrykket" av anleggseiendommen (Delesøknaden). ... 51
Figur 15: Kartutsnitt av PIR 7. Grensene til anleggseiendommen er markert med oransje (Delesøknaden). ... 56
Figur 16: "Fotavtrykk" av anleggseiendommen (Enger, 2013) ... 56
Tabell 1: Oversikt over antall registrerte anleggseiendommer i Norge (Kartverket v/Anders Braaten). ... 10
8
9
1.0 Innledning
Stor befolkningsvekst og arealknapphet i byer og bynære områder har ført til et økende behov for utnyttelse av arealer på flere plan. Utnyttelse av arealer i undergrunnen har av denne årsak blitt vel så viktig som utnyttelse av arealer på jordoverflaten. For å enkelt kunne kartlegge grenser og eiendomsforhold i denne sammenheng har det vært en nødvendighet å dele inn i ulike eiendomsenheter, såkalte matrikkelenheter. I dag finnes det fem slike enheter:
grunneiendom, eierseksjon, festegrunn, jordsameie og anleggseiendom. Av disse er det sistnevnte som er gjenstand for tema i denne oppgaven.
Figur 1: Eksempel på anleggseiendom hvor anleggseiendom er opprettet i undergrunnen under flere grunneiendommer (Ot. prp. 70, s.106).
Hovedformålet med oppgaven er å belyse anleggseiendom med forankring i Matrikkelloven.
Anleggseiendom omtales i matrikkeloven § 11, og ble frem til matrikkelloven trådte i kraft 1.
januar 2010 omtalt som volumeiendom.
For å enklere kunne belyse anleggseiendom som en enhet, er det i oppgaven tatt utgangspunkt i fire ulike saker som omhandler anleggseiendom i fire forskjellige kommuner sentralt på Østlandet. Anleggseiendommen består i hovedsak av parkeringsanlegg i undergrunnen.
Eksempel på en anleggseiendom blir vist på figur 1. Gjennom intervju med kommune og rekvirent i sakene det refereres til, er det forsøkt å finne frem til muligheter og utfordringer i forbindelse med valg av anleggseiendom som matrikkelenhet.
10
Bakgrunnen for valg av tema for er først og fremst faget EIE200, som omhandlet eiendomsregistrering. Jeg fant dette faget svært interessant, og hadde lyst til å fordype meg ytterligere innenfor dette fagfeltet. I tillegg finnes det lite faglitteratur innenfor dette temaet ettersom loven for anleggseiendom, matrikkelloven, er av nyere dato. Det er heller ikke skrevet masteroppgaver om denne matrikkelenheten tidligere, hvilket har forsterket min nysgjerrighet og oppgavens relevans.
Tema og problemstillinger for oppgaven er valgt i samarbeid med veileder Einar Hegstad.
I tabell 1 er det oversikt over antall registrerte anleggseiendommer i Norge i 2013.
Tabell 1: Oversikt over antall registrerte anleggseiendommer i Norge (Kartverket v/Anders Braaten).
5 78
40
1 3 10 10
2 21
34
5 3 1 4
Antall registrerte anleggseiendommer
Antall registrerte anleggseiendommer
11 1.1 Problemstilling
Med bakgrunn i anleggseiendom som hovedtema har jeg valgt følgende hoved- problemstilling
Belyse bruk av anleggseiendom som ny type matrikkelenhet.
Følgende underproblemstillinger er valgt:
Hvordan gjøres dette i praksis?
Hvilke muligheter/fordeler fører denne type matrikkelenhet med seg?
Hvilke utfordringer kan man møte på ved benyttelsen av matrikkelenheten?
For å besvare problemstillingene over, har jeg valgt å intervjue involverte parter i fire ulike saker som omhandler anleggseiendom. Dette for å kunne danne meg et inntrykk av hvordan den nye matrikkelenheten fungerer i praksis.
12 1.3 Metode
1.3.1 Fremgangsmåte og metode
Dette kapittelet tar for seg fremgangsmåte og metoder som er benyttet for datainnhenting.
For å få en bedre forståelse og det riktige bakgrunnsmaterialet for eiendomsregistrering og anleggseiendom, har det vært avgjørende å sette seg inn i lovverket og forskrifter, samt lese forarbeidene til loven. Dette arbeidet begynte vårsemesteret 2013 gjennom faget EIE200, som omhandlet eiendomsregistrering og eiendomsdanning. Faget ga en god innføring i matrikkelloven, og ga meg en bedre forståelse av ulike begreper benyttet innenfor området.
Sommeren 2013 jobbet jeg som ferievikar i Kartverket. Her fikk jeg tid og mulighet til å forberede oppgaven. De ga meg anledning til å delta på kurs og seminarer som omhandlet matrikkelen. I forbindelse med revidering av matrikkelloven var jeg også til stede på møter som omhandlet anleggseiendom. Her fikk jeg blant annet et innblikk i hva statlige selskaper, som Jernbaneverket og Statens Vegvesen, mener om anleggseiendom, og hvilke utfordringer de kan møte på i denne tilknytning. Dette ga meg et godt grunnlag for oppgaveskrivingen.
Denne oppgaven vil også gi meg en god plattform for videre fast jobb i Kartverket etter endt utdannelse.
1.3.2 Kvalitativ metode
Innenfor samfunnsvitenskapen skilles det mellom to ulike metoder å forske på, kvalitativ og kvantitativ metode. Kvantitativ metode har som formål å kartlegge utbredelsen gjennom å telle opp fenomener av et gitt tema. Spørreundersøkelse er en mye brukt metode i denne forbindelse. Kvalitativ metode går mer i dybden av det som skal forskes på. I motsetning til kvantitativ forskning vil man her få en mer utfyllende beskrivelse av forskningen. Her er dybdeintervju den mest anvendte metoden (Johannessen, Kristoffersen & Tufte, 2009, s. 36- 37).
I denne masteroppgaven har jeg valgt å belyse bruken av anleggseiendom ved å fordype meg i fire saker som har opprettet anleggseiendom etter matrikkeloven § 11. Det ble gjennomføret intervjurunder med ulike involverte parter. Intervjuene gav grunnlaget for casestudiene. Det
13
er derfor kvalitativ metode ved hjelp av casestudie og dybdeintervju som blir benyttet i denne oppgaven/studien.
1.3.3 Case
I forbindelse med den kvalitative forskningen var første utfordring å komme i kontakt med riktig avdeling og person(er) i de fire utvalgte kommunene: Oslo, Bærum, Asker og
Drammen. Henvendelsen skjedde først via e-post (vedlegg 2 og 3), og deretter ble det opprettet telefonforbindelse i forkant av personlige intervjuer.
Kommunene ga meg tilgang til et utvalg av saker, hvor jeg med bakgrunn i ulike kriterier og i samarbeid med kommunen valgte meg ut en sak fra hver kommune. Videre var min oppgave å foreta en casestudie av de utvalgte sakene. Et casestudie betyr å inngående studere ett eller noen få caser gjennom omfattende og detaljert datainnsamling. I samfunnsforskningen finnes det to kjennetegn for casestudie. Det første dreier seg om at det vil være et avgrenset fokus, det vi si at caset vi bli undersøkt grundig og detaljert. Dette gjøres for å få med mest mulig data. Når datainnsamlingen er gjort, skal det gjennomføres en god beskrivelse av alle casene.
(Johannessen, Kristoffersen & Tufte, 2009, s. 83-84). I denne oppgaven vil jeg se på de dokumentene jeg har fått tilgang til fra kommunen og deretter intervjue en informant fra hver part i saken.
1.3.4 Dybdeintervju
Intervju jeg har brukt i oppgaven har vært dybdeintervju. Det ble valgt ut en informant fra hver kommune, og en rekvirent fra hver sak. Dybdeintervju blir i utgangspunktet benyttet for å avdekke fysiske og sosiale forhold innenfor et avgrenset tema, ved at det bare er én informant til stede. Informanten vil da lettere kunne gi uttrykk for sine meninger fullt og helt, uten påvirkning fra andre. Vil det også være lettere for intervjueren å kunne stille oppfølgingsspørsmål som ikke nødvendigvis står i intervjuguiden. Observasjon, lytting og tilstedeværelse er svært viktig for å kunne innhente den riktige informasjonen fra informantene. Varigheten på denne type intervju varierer fra 30 minutter til flere timer (Askheim & Grenness, 2008, s. 88-89).
14
En intervjuguide ble lagd i forkant av intervjuene. Spørsmålene ble forsøkt formulert slik at jeg hadde best mulig forutsetning for å besvare problemstillingen. Videre ble de formulert slik at informantene skulle kunne gi meg entydige svar. Dette for at det skulle være mulig å sammenfatte og sammenligne svarene på spørsmålene i etterkant. Intervjuguiden har som formål å være en huskeliste og et navigasjonsinstrument for intervjueren, slik at det blir en best mulig struktur på intervjuet (Askheim & Grenness, 2008, s. 88). Altså ble intervjuguiden brukt for å strukturere dialogen med informantene best mulig.
Under alle intervjuene brukte jeg båndopptaker for å forenkle etterarbeidet og muliggjøre effektiv etter kontroll av uttalelser. Informanten ga i forkant av intervjuet samtykke for båndopptaker. Informantens rettigheter når lyd- og bildeopptak blir brukt, omfatter blant annet frivillighet, anonymitet og informasjon om hva opptaket skal bli brukt til i etterkant av intervjuet. Dette ble informantene opplyst om i forkant av intervjuet (Askheim & Grenness, 2008, s. 89). Prosjektet mitt var også meldepliktig etter personvernloven. Jeg sendte inn et meldeskjema til Norges samfunnsvitenskapelig datatjeneste (NSD) som ble godkjent (Vedlegg 1).
Hver informant valgte selv sitt kontor som intervjusted, ettersom det da var lettere for informanten å få satt av tid til intervjuet.
1.3.5 Utvelgelse av saker og informanter
Det er foretatt en strategisk utvelgelse av saker. Første kriteriet var at saken skulle omhandle anleggseiendom. Videre var beliggenheten en viktig faktor. Det har da vært viktig å velge saker som er i geografisk nærhet til skole og bosted, ettersom det har vært begrenset med tid og ressurser. Jeg innhentet statistikk over antall registrerte anleggseiendom i Norge og deres beliggenhet fra Kartverket. Gjennom denne informasjonen kunne jeg enkelt danne meg et bilde av hvilke kommuner som hadde registrert anleggseiendom den siste tiden.
Siden anleggseiendom har størst utbredelse i befolkningsrike områder/byer, var Osloområdet et naturlig valg. Jeg prøvde å finne kommuner som hadde forskjellige typer anleggseiendom, men dette viste seg å være vanskelig. Det ble derfor besluttet å fokusere på og finne kommuner som hadde slikke anleggseiendom med parkeringsanlegg, av forskjellig størrelse, i undergrunnen.
15
Kommunene som ble valgt var Oslo, Bærum, Asker og Drammen. Hver enkelt kommune ga meg et utvalg av saker, hvor jeg i samarbeid med kommunen valgte ut én sak å fordype meg i.
i forbindelse med utvelgelsen var det viktig at sakene var ferdigbehandlet og at de var av nyere dato, slik at informantene hadde sakene friskt i minne.
Ved utvelgelse av informanter, ble veileder og jeg enige om at det var naturlig å kontakte en rekvirent og en ansatt fra kommunen som har hatt ansvaret for den aktuelle saken.
1.3.6 Validitet og reliabilitet
Validitet og reliabilitet er viktige begreper innenfor kvalitativ forskning. Validitet betyr gyldigheten i det vi skal måle. Det er viktig å se hvor ekte studiet er. Masteroppgaven strekker seg over kun 5 måneder, noe som kan ha påvirket kvaliteten på oppgaven. ”Validitet må ikke oppfattes som noe absolutt, som om data er valide eller ikke, men det er et kvalitetskrav som må være tilnærmet oppfylt” (Johannessen, Kristoffersen & Tufte, 2009, s. 72).
Ved reliabilitet er det viktig å se på etterprøvbarhet. I masteroppgaven har planen vært å intervjue forskjellige informanter, og i den sammenheng var det spesielt viktig å dobbeltsjekke at informanten ble tolket riktig. Dette ble gjort gjennom ”feedback”. Da vil jeg som intervjuer gjenta hva informanten svarte slik at jeg får bekreftet at svaret er tolket riktig eller ikke. Det var videre viktig å ha en nøytral og objektiv rolle, slik at jeg ikke formet informanten i en gitt retning. Informanten vil da mer sannsynelig svare ærlig på de spørsmålene som blir stilt. Ved både å intervjue kommune og rekvirent forsikret jeg meg om at saken ble belyst fra to ulike hold, selv om svarene i ettertid viste seg å være nokså like. Jeg satt igjen med et inntrykk av at informantene var svært imøtekommende og engasjerte i intervjurundene. Dette bekrefter følelsen av at spørsmålene ble besvart oppriktig (Askheim &
Grenness, 2008, s. 22-25).
1.3.7 Oppgavens oppbygging
Oppgaven består av seks hovedkapitteler. Det første kapittelet består av en innledning til selve oppgaven, samt en beskrivelse av metoden som har blitt brukt.
16
Kapittel to, teoretisk bakgrunn, gir en nødvendig innføring i hva en anleggseiendom er, og bygger på lover, litteratur, rapporter, offentlige utredninger og en artikkel. Dette kapittelet danner et grunnlag for resten av oppgaven.
I kapittel tre, empiri, gis det en beskrivelse av sakene, samt en presentasjon av intervjuene som har blitt gjennomført. Sakene blir fremstilt hver for seg. Det fjerde kapittelet inneholder en samlet drøftelse/analyse av sakene og intervjuene. Her vil jeg sette det som har kommet frem av intervjuene opp mot teorien og innspill fra Matrikkelavdelingen og Kartverket.
I kapittel fire blir mine underproblemstillinger drøftet ut ifra hva som har kommet frem i de sakene som har blitt presentert. Kapittel 5 tar for seg avsluttende refleksjoner som jeg sitter igjen med etter at oppgaven er ferdig og jeg vil samtidig anbefale videre potensielle forskningsområder.
17
2.0 Teoretisk bakgrunn
2.1 Innledning
Matrikkellovens formål er å sikre tilgang til viktige eiendomsopplysninger. Det skal være et ensartet og pålitelig register som tar vare på opplysningene om eiendomsgrenser og eiendomsforhold, jf. matrikkelloven § 1. Det finnes fem typer registerenheter i matrikkeloven:
grunneiendom, eierseksjon, festegrunn, jordsameie og anleggseiendom. For å få en bedre forståelse av matrikkelen vil det i første omgang gis en beskrivelse av de fire første matrikkelenhetene. Jeg vil deretter ta for meg anleggseiendom. Beskrivelsen av matrikkelenhetene blir gjort for og lettere forstå sammenhengen mellom de fire første enhetene i forhold til anleggseiendom.
Bakgrunnsmateriale og regler rundt anleggseiendommer beskrives noe senere i kapittelet. Det vil også bli gitt en beskrivelse av organisering av parkeringsanlegg etter eierseksjonsloven.
Dette er organiseringsformer som brukes der anleggseiendom er en egnet løsning.
2.2 Grunneiendom, eierseksjon, festegrunn og jordsameie
2.2.1 Grunneiendom
Matrikkelloven § 5 bokstav a definerer grunneiendom på følgende måte: ”..eigedom som er avgrensa ved eigedomsgrenser på jordoverflata og som med dei avgrensingane som følgjer av at det eventuelt er oppretta anleggseiendom etter bokstav b, strekkjer seg så langt nedover i grunnen og oppover i lufta som privat eigedomsrett rett etter alminnelge regla..”
Eiendomsgrensen på en grunneiendom blir målt og merket som linjer på jordoverflata. Når delingsloven kom i 1980 ble det opprettet et ensartet eiendomsregister i Norge. Alle grunneiendommer skulle da registreres med gårds- og bruksnummer for å skille de forskjellige eiendommene fra hverandre (Miljøverndepartementet, 2012 s. 12).
Norge er med bakgrunn i overnevnte definisjon dekket av grunneiendommer, som er den viktigste eiendomsenheten. Eierseksjon og festegrunn er underenheter innenfor en grunneiendom som er på jordoverflaten (Sevatdal & Hegstad, 2006, s. 346).
18 2.2.2 Eierseksjon
Eierseksjonsloven § 1 andre punktum definerer eierseksjon på følgende måte: ”Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter.”
En eierseksjon er i de fleste tilfeller en boligenhet, og som navnet tilsier er det beboerne som eier hver sin seksjon. Etter den gjeldende lov så skal alle sameierne ha part i grunnen og bygningen, og hver enkel sameier skal ha en eksklusiv enerett til bruk og juridisk disponering av sin seksjon. Denne seksjonen kan være en boenhet, som for eksempel en leilighet (Sevatdal
& Hegstad, 2006, s. 347).
En seksjon er en selvstendig eiendom som kan pantsettes og belånes uavhengig av andre seksjoner i sameiet. Et krav for å seksjonere en eiendom er at seksjonen kun kan omfatte en eiendom med ett bruksnummer/festenummer. Unntak kan gjøres med Kartverkets samtykke, jf. eierseksjonsloven § 8, fjerde ledd. Flere bygg innenfor en eiendom kan altså seksjoneres, men bygget må være ferdigbygget før seksjoneringen utføres. Det må også være gitt igangsettelsestillatelse etter plan- og bygningsloven for nye bygg før en eventuell byggesøknad kan innvilges, jf. plan- og bygningsloven § 21-2.
2.2.3 Festegrunn
Matrikkelloven § 5 bokstav e definerer festegrunn på følgende måte: ”…festegrunn, del av grunneiendom eller jordsameige som nokon har festerett til eller som kan festast bort, eller som nokon har ein tilsvarande eksklusiv og langvarig bruksrett til.”
Festegrunn er et areal som en huseier kan disponere gjennom en avtale. En type festegrunn er tomtefeste, hvor grunnen som bygningen står på leies ut. Opprettelse av en festegrunn kan ikke opprettes på en hel grunneiendom, men bare på deler av den. Kommunen kan kreve at festegrunnen blir fradelt og opprettet som egen grunneiendom hvis en arealmessig enhet blir bortfestet for mer enn 10 år. Punktfeste er en annen form for festegrunn. Dette gjelder for fritidshus i utmark og hvor det ikke finnes en bestemt avgrensing på tomta (Sevatdal &
Hegstad, s. 346-347).
19
Før en festegrunn kan matrikuleres må det foreligge en godkjenning etter plan- og bygningsloven, og deretter holdes en oppmålingsforretning. Avtalen om festegrunn kan tinglyses når matrikkelenheten har blitt ført inn i matrikkelen. Ved forlenging på mer enn 10 år for festegrunn, er det matrikuleringsplikt for uregistrert festegrunn.
(Miljøverndepartementet, 2012)
2.2.4 Jordsameie
Matrikkeloven § 5 bokstav d definerer jordsameie på følgende måte: ”…grunnareal som ligg i sameige mellom fleire grunneigedommar, og der sameigepartane inngår i grunn- eigedommane.”
Jordsameie deles inn i to typer. Disse to typene er personlig sameie og realsameie.
Ved et personlig sameie er eierforholdet personlig, det vil si at personene er juridiske. Etter sameieloven § 4 står det at det kreves samtykke fra alle eierne i sameie dersom det skal skje en endring i sameiet. Endringene kan være blant annet fradeling, utleie eller pantsetting.
Eieren står fritt til å selge sin part, men de andre andelseierne har forkjøpsrett. Eksempel på personlig sameie kan være to stykker som har kjøpt en eiendom sammen, og der eierandelen er fordelt prosentvis mellom eierne.
Ved realsameie er andelen knyttet til den faste eiendommen. Eksempel på denne type sameie er at flere bondegårder i et område eier utmark sammen. I utmarka kan de ha mange typer rettigheter, eks. beiterett, rett til å hugge ved, veirett osv. Sameieandelen kan bare selges med gården, og ikke selges separat. En spesiell type realsameie som finnes i utmark er jordsameie.
Matrikkelenhetene
Grunneiendom Anleggseiendom Eierseksjon
Boligseksjon Næringssekjon
Jordsameie Festegrunn
Figur 2: Matrikkelenhetene (Enger, 2013)
20
2.3.1 Bakgrunn for anleggseiendom som ny matrikkelenhet
For å få det rette grunnlaget for forståelsen av den nye matrikkelenheten anleggseiendom vil det i dette kapittelet gis en beskrivelse av bakgrunnen for å etablere en ny type matrikkelenhet.
Lovhjemmelen finner vi i lov om eiendomsregistrering, matrikkelloven av 17. juni 2005. De kildene som vil blir brukt i dette delkapittelet er forarbeidene Norges offentlige utredninger 1999: 1 (NOU 1999:1) ”Lov om eiendomsregistrering - Om et forbedret eiendomsregister og forslag til ny lov om eiendomsregistrering til erstatning for delingsloven”, ”Odelstings proposisjon nr.70, 2004-2005 – ”Lov om eiendomsregistrering”, Norges offentlige utredninger 1988:16 (NOU 1988:16) ”Eigedomsgrenser og administrative inndelings- grenser” og artikkelen ”Frå to- til tredimensjonal grunneigedom” (Nordtveit, 1997) som omhandler volumeiendommer på midten av 1990-tallet.
Den generelle eiendomsretten til en grunneiendom begrenser seg ikke bare til jordoverflaten.
Eiendomsretten strekker seg også over og under jordoverflata, noe som utgjør en volumeiendom. Kommer man så dypt ned at man ikke har mulighet til å utnytte grunnen, så vil eiendomsretten opphøre. Hvor langt ned eiendomsretten går, er ikke fastsatt.
Eiendomsgrenser i luftrommet er mer avklart, det er ikke lov til å bygge over en annen manns grunn, jf. grannelova § 11. Med en anleggseiendom er derimot dette mulig, og regler for dette tas opp senere i kapittelet. Skal det bygges bruer trengs det rettsgrunnlag. Grunneier har krav på erstatning hvis bygging fører til påregnelig tap (NOU 1988:16, s. 36).
Dagens samfunnsutvikling, med tanke på arealknapphet og nye byggemetoder og spesielt i byer, har gjort at det har vært et behov for å skape en ny type matrikkelenhet. Denne enheten er ment å dekke volumer både over og/eller under jordoverflaten, som for eksempel parkeringsanlegg, lagerhaller, biltunneler osv. Eiere av overflateeiendommer og eiere av volumeiendommer er som oftest forskjellige. Investeringene i slike prosjekter er store, og det oppstår derfor ofte et behov for pantsetting med tanke på finansiering av prosjektene.
Når det gjelder fradeling og registrering av volum i undergrunnen, var det ønskelig å se på grunneierne sin rett til eiendommen i det vertikale plan. Før matrikkelloven var dette ikke lovbestemt, og dette førte til konflikter om hvem som er grunneiere av volum over og under
21
bakkeplanet. Verken delingsloven av 1980 eller plan- og bygningsloven av 1985 hadde hjemmel for denne type enhet. Kommuner hadde derfor frem til matrikkelloven trådte i kraft utviklet sin egen praksis for registrering av volumeiendommer. For å få et ensartet system har det vært behov for å få volumeiendommer inn i den nye loven for eiendomsregistrering, ettersom det var mangel på vilkår for, merking, måling, nummerering og kartfeste for slike volumer. I den nye loven var det spesielt viktig å ta hensyn til fradeling av volumeiendommer i forhold til en eierseksjon (NOU:1999, s. 66-67).
Det var enighet om at det burde vært satt en nedre grense på eiendomsgrensen, slik at det kunne være mulig for en eventuelt utbygger å utnytte undergrunnen til andre formål. Det ville da bli lettere å etablere volumeiendommer. Det utviklet seg fri okkupasjonsrett for andre enn grunneier til undergrunnen, eksempelvis lagerhaller, tunneler og lignende. Thor Falkanger mener at grunneierens rett går så langt som han/hun ”rimeligvis kan tenkes å utnytte grunnen.” (Falkanger & Falkanger, 2012, s. 95). En rettspraksis på dette området er Rt.1959 s. 1198 (Askøy-dommen). Her hadde den tyske okkupasjonsmakten sprengt en underjordisk tunnel, hvor store deler av tunnelen lå under naboeiendommen. Avstanden fra naboeiendommen og til tunneltaket var fra 7 meter til 14 meter. Den norske stat gjorde ikke krav på tunnelen etter frigjøringen, noe som førte til en tvist mellom eier av tunnelåpningen og naboeiendommen. Høyesterett fastslo at naboeiendommen hadde eiendomsrett til den delen av tunnelen som lå under denne eiendommen.
På tross av dette, kan det offentlige som regel ta i bruk undergrunnen, hvis dette ikke kommer i konflikt med grunneierens daglige bruk og fører til verdireduksjon av deres eiendom.
Grunneieren har heller ikke krav på erstatning ved tap av volum i undergrunnen. Mener grunneieren at de kan lide tap, vil det bli foretatt en skjønnsmessig vurdering av kommunen, men hvor mange meter ned grensen går vil variere fra eiendom til eiendom.
Retten til luftrommet er klarere enn retten i undergrunnen. Grunneieren har som oftest krav på erstatning i de tilfeller der det for eksempel blir bygget kraftlinjer eller bruer (Nordtveit, 1997, s. 234).
Videre vil det bli gitt en beskrivelse på opprettelse av en volumeiendom før matrikkelloven.
Hadde det blitt opprettet et anlegg over eller under jordoverflaten gjennom avtale eller oreigningsvedtak (ekspropriasjon), fantes det tidligere ingen register over de forskjellige
22
aktørene og deres rettigheter. Ved etablering av en volumeiendom ble rettigheter og plikter registrert på overflateeiendommen. Disse rettighetene ble det samme som festerett eller en servitutt.
Før volumeiendommen kunne opprettes, måtte det innhentes tillatelse fra alle overflateeiendommene. Er eiendommer bygget med flere etasjer nedover i undergrunnen vil alle etasjene falle innunder overflateeiendommen. Skal eierretten deles mellom flere eiere måtte det foretas en seksjonering etter eierseksjonsloven. Ved eierseksjonering kan hver enkel enhet pantsettes og selges uavhengig av hverandre. Fellesareal som gang, trappeoppgang, heissjakt osv. kan registreres som et sameie. En annen mulighet var tomtefeste. Festeren får bruksrett til tomten og eiendomsrett til bygningen/anlegget. Festeretten ble registrert i det daværende eiendomsregisteret GAB, og deretter tinglyst. På denne måten var det mulig å registrere sin rett til bygningen. Det var derimot ikke mulig å registrere volumeiendommene i et ensartet register (Nordtveit, 1997, s. 234).
Delingslovutvalget som ble nedsatt 15. januar 1996 kom frem til at anleggseiendom skulle bli en ny matrikkelenhet. Den skulle dekke volumeiendommer, og grunneiendom skulle være eiendommen på jordoverflaten. Vilkåret for oppretting av en anleggseiendom var at anleggseiendommen måtte tilhøre en bygning eller et annet anlegg. Matrikkellovutvalget brukte Sverige som eksempel, siden deres praksis var en modell som behandlet fradeling av volumeiendommer på en god måte, ifølge lovutvalget (NOU:1999, s. 66-67).
23 2.3.2 ”Oslo-modellen”
”Oslo-modellen” (se fig. 3) ble utviklet og brukt i Oslo, og er forløperen til matrikkelenheten anleggseiendom. Lovutvalget som senere kom med utredningen om eiendomsregistrering, tok utgangspunkt i denne modellen. Ot. prp. nr. 70 valgte en annen modell i stedet for ”Oslo- modellen”. Det vil derfor gis en forklaring på denne modellen for å se hvordan registreringen av volumeiendommer var under delingsloven. Faktagrunnlaget for fremstillingen er hentet fra seminaret om anleggseiendom som ble holdt av Kartverket. Foredrag med Tor Valstad fra Plan- og bygningsetaten Oslo kommune og NOU 1999:1 har også blitt benyttet som kilde.
I 1980-årene var det stort press i sentrumsnære områder med tanke på fortetting av byer, og en rekke parkeringsanlegg og annen infrastruktur ble bygget i undergrunnen. Dette var store prosjekter som trengte finansiering, noe som førte til et behov for å få registrert og tinglyst enheten. Etter en avtale med byskriveren i 1987, ble registrering av underjordisk volum innført. Den første eiendommen ble registrert i november 1987. Avtalen var i konflikt med delingsloven, men praksisen ble allikevel opprettholdt. 120 nye eiendommer ble etablert under denne praksisen. En egen gårdsnummerserie (300 ble lagt til på den overliggende eiendommens gårdsnummer) ble opprettet for å kunne skille ut denne type enhet.
Gårdsnummerserien har også fungert etter at matrikkelloven trådte i kraft. Vanlige målebrevskart ble opprettet for hver enkelt eiendom, med ”fotavtrykket” til volumeiendommen. Eiendommene ble ikke oppmålt, det ble bare holdt en ”kontorforretning”, noe som også er praksisen i dag. ”Kontorforretning” vil si at møte med rekvirent gjøres på kontor, istedenfor å avholde en oppmålingsforretning der enheten ligger. Utbygger var ansvarlig for å sende inn data med nøyaktige koordinater for horisontalplanet. En kombinasjon av måling og tegningsgrunnlag benyttes for stedfesting på en ”kontorforretning”.
24
Figur 3: Eksempel på "Oslo- modellen" (NOU 1999:1, s. 68).
Figur 3 viser ”Oslo-modellen” i praksis. Hele eiendom A har blitt en volumeiendom, både bygningen på grunneiendommen og parkeringskjelleren. Den delen av parkeringskjelleren som går innunder eiendom B blir fradelt til eiendom A. Eiendomsretten til eiendom B fortsetter under og over parkeringskjelleren. Denne tilnærmingen avviker fra dagens anleggseiendom.
2.4 Beskrivelse av anleggseiendom med forankring i loven
I dette kapittelet vil matrikkelloven, NOU 1999:1 og Ot. prp nr: 70 bli behandlet med tanke på anleggseiendom. Særskilt om matrikulering av anleggseiendom står i matrikkelloven § 11.
Denne beskrivelsen blir gjort for å vise lovhjemmelen til en anleggseiendom. Utdyping av denne paragrafen følger under.
Matrikkelloven § 11 første ledd setter som vilkår at det må følge med dokumentasjon på godkjenning etter plan og bygningsloven § 20-1 bokstav m. Anleggseiendommen må være klart adskilt fra den eiendommen som den skal deles fra. Matrikkelenheten må være en selvstendig og funksjonell enhet. Fradelingen kan være fra grunneiendom eller en annen anleggseiendom. Adkomst til anleggseiendommen kan komme fra tilgrensede eiendommer.
Eksempler her kan være trappeoppgang, heis, vei, innkjøringstunneler osv. Det gis også rett
25
til å bygge søyler og påler på naboeiendommen hvis eiendommen strekker seg over en annen eiendom. Byggesaken må godkjennes av kommunen, og vilkårene i matrikkelloven § 11 må være oppfylt før opprettingen av anleggseiendommen kan skje. For at selve matrikuleringen av eiendommen kan gjøres, må det også foreligge godkjenning fra plan- og bygningsloven.
Godkjenningsmyndigheten er kommunen, mens Kartverket er den sentrale veilednings- myndigheten over kommunen.
I § 11 andre ledd står det at anleggseiendommen bare kan opprettes hvis den strekker seg over eller under en annen eiendom. Den eiendommen som har anleggseiendommen over eller under seg, må være en selvstendig enhet. Anleggseiendommen kan ikke skilles ut, hvis den legger beslag på selve grunnen til grunneiendommen. Konstruksjonen/bygningen må enten bygges på søyler, påler, eller bygges oppå en annen eiendom. Når dette gjøres kan grunneiendommen under brukes som en selvstendig enhet. Hvis ikke dette lar seg gjøre, vil man ikke kunne registrere enheten som anleggseiendom. Den vil da bli opprettet som en bygning på en vanlig grunneiendom, jf. matrikkelloven § § 15 og 16. Når anleggs- eiendommen bryter jordoverflaten, og grunneiedommen blir avskåret for bruk av undergrunnen under anleggseiendommen, skal anleggseiendommen ha eiendomsrett videre nedover i undergrunnen.
Når anleggseiendommen legger beslag på undergrunnen, slik at eiendommen over ikke kan utnytte undergrunnen, gjelder den private eiendomsretten. Grensene strekker seg så langt ned som den alminnelige eiendomsretten sier, og det er ikke fastsatt noen nedre grense i loven.
Det samme gjelder for eiendomsgrenser i luftrommet over en grunneiendom. Det legges til grunn at det ikke er noe faste rammer på hvor langt denne retten strekker seg. Gjennom oppmålingsforretningen må de ytre grensepunktene være målt inn på kart, slik at det kan registreres i matrikkelen.
En anleggseiendom kan ikke opprettes hvis den båndlegger en hel grunneiendom.
Departementet legger ingen begrensing på antall anleggseiendommer over eller under hverandre. Anleggseiendom kan også opprettes i ”eierløs” undergrunn, dette vil være utenfor grensen til den private eiendomsretten. Regler for umatrikulert grunn finnes i matrikkelloven
§ 13.
§ 11 tredje ledd uttrykker at anleggseiendommen ikke skal være større enn at prosjektet kan realiseres og selve anlegget være sikret. Formålet med dette er at utbygger ikke skal ta med
26
unødvendig mye tilleggsareal rundt anleggseiendommen. I undergrunnen må det tillegges tilstrekkelig med trygghetssone.
§ 11 fjerde ledd står det at anleggseiendom ikke skal opprettes dersom det er mer tjenlig å opprette en eierseksjon. Det er kommunen som avgjør hva som er mest formålstjenlig.
Departementet legger også vekt på at kommunen skal avgjøre ved skjønn om anlegget skal opprettes som en del av en bygning eller en selvstendig enhet. Blir anlegget en del av en bygning kan det ikke opprettes som en anleggseiendom. Kommunen har mulighet til å få veiledning av Kartverket i krevende saker som dette.
§ 11 femte ledd setter som krav at det må være en privatrettslig avtale mellom grunneiendom og anleggseiendom hvis enhetene skal utnyttes sammen. Et eksempel vil her være ankomstrett over grunneiendommen og ned i anleggseiendommen. Avtalen må i de fleste tilfeller være inngått før kommunen godkjenner søknaden. Er ikke en slik avtale inngått på søknadstidspunktet, er siste frist for en slik avtale før eiendommen skal matrikuleres. Ved slike ordninger kan grunneiendommen og anleggseiendommen pantsettes hver for seg. Blir eiendommene utnyttet sammen, må en slik kontrakt tinglyses på begge matrikkelenhetene.
Anleggseiendom i sjø kan opprettes når eiendommen ligger innenfor den alminnelige eiendomsretten til grunneiendommen. Da gjelder samme kriterier som oppretting av anleggseiendom på land. Det kan også opprettes anleggseiendom på eierløs sjøgrunn, slik som det kan gjøres i undergrunnen. Dette må være en konstruksjon som ligger fast montert, og konstruksjoner som kan flyttes på vil falle utenfor. Kaier, kaianlegg og brygger er eksempler på bygningskonstruksjoner som kan registreres som anleggseiendom.
Oljeplattformer er konstruksjoner som står fast i havbunnen, noe som gjør at de oppfyller kravene til anleggseiendom. Selv om dette er tilfelle, så blir slike innretninger registrert i Petroleumsregisteret, jf. petroleumslova kapittel 6.
27 2.4.1 Eksempler på anleggseiendom
I dette kapittelet vil det bli presentert fire eksempler på anleggseiendom som kan brukes til å organisere parkeringsanlegg. Det kommer også et eksempel på anleggseiendom i sjø.
Figur 4: Oppretting av anleggseiendom som overbygg over tilgrensende grunneiendom (Ot. prp. 70 s. 108).
På figuren ser vi at anleggseiendommen strekker seg over to grunneiendommer. Disse grunneiendommene er selvstendige enheter, som er uavhengige av anleggseiendommen.
Bruksretten til søylene på grunneiendommen må være tinglyst. Eierforholdet i luftrommet er delt mellom anleggseiendommen og grunneiendommen. Dette skille må avklares.
Konserthuset i Oslo er et eksempel på denne type anleggseiendom (Ot.prp. nr. 70, s. 108).
28
Figur 5: Oppretting av flere nye anleggseiendommer i undergrunnen under tilgrensende grunneiendommer (Ot. prp.
nr. 70, s.107).
Figur fem gir eksempel på hvordan anleggseiendom kan gå under flere grunneiendommer, og hvor bygningen legger beslag på en del av jordoverflaten. Hele eiendommen blir registrert som anleggseiendom. Figuren viser også flere lag med anleggseiendom ned i undergrunnen som kan oppstå, hvor den nederste anleggseiendommen er en vei tunnel. Dette er vanlig i byer der plass er begrenset. Eierne av de to anleggseiendommene er som oftest forskjellig (Ot.prp.
nr. 70, s. 107)
Figur 6: Oppretting av en ny anleggseiendom i undergrunnen under flere grunneiendommer (Ot. prp. nr. 70, s. 106).
29
På figur seks er det tegnet inn et parkeringshus som er registrert som anleggseiendom. Over anleggseiendommen er det flere grunneiendommer. Selve anleggseiendommen blir fradelt fra grunneiendom 1/1, 1/2 og 1/3, og deretter blir det opprettet som et volum.
Grunneiendommene eksisterer fortsatt, men grensen i undergrunnen blir redusert (Ot.prp. nr.
70, s. 106).
Figur 7: Oppretting av anleggseiendom på lokk over grunneiendom (Ot. prp. nr. 70, s.109).
På figuren er anleggseiendommen registrert som et lokk over grunneiendommen. Alt areal fra lokket og oppover i luftrommet er anleggseiendom, mens under lokket og ned i undergrunnen, er grunneiendom. Grunneiendommen og anleggseiendommen må være to selvstendige enheter. Dette eksemplet kan også snus, ved at anleggseiendommen kan være under lokket og grunneiendommen kan være på toppen (Ot.prp. nr. 70, s. 109).
30
Figur 8: Anleggseiendom på sjøgrunn (Ot. prp. nr. 70, s. 110).
Figur 8 gir en beskrivelse av anleggseiendom i sjø. Bokstav A og B viser to typer anleggseiendom som kan opprettes. A er en selvstendig flytende enhet som er forankret til en grunneiendom. B er en fast innretning på eierløs sjøgrunn. Fordi grunnen ikke kan utnyttes til selvstendige formål og den ligger innenfor den private eiendomsgrensen, kan ikke C opprettes som en anleggseiendom (Ot. prp. nr. 70, s.110).
2.5 Saksbehandling av anleggseiendom
Harald Jacobsen, sjefsingeniør i Drammen kommune har beskrevet saksbehandlings- prosessen som Drammen kommune bruker ved saksbehandlingen for en anleggseiendom.
Nedenfor følger en kort gjennomgang av prosessen med lovhjemler for oppretting av anleggseiendom.
1. De enkelte sakene journalføres fortløpende ved mottakelse, for så å sendes videre til saksbehandling.
2. Det foretas en kontroll og rekvisisjon av den innkomne søknaden. Kommunen må påse at all nødvendig dokumentasjon ligger ved søknaden. Dokumentene i denne sammenheng kan eksempelvis være matrikkelbrev, skylddelingsforretninger, avtaler, erklæringer, evt. nødvendige rettigheter, grunnboksutskrift over involverte matrikkelenheter, nabooppgaver og lignende. Underskrift må også kontrolleres.
Delesøknadsprosessen gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven. Tidsfristen
31
er lovbestemt, og satt til maks 12 uker. Tiden regnes fra fullstendig søknad er mottatt hos kommunen. De aktuelle lover og paragrafer må være oppfylt.
3. Saken oversendes deretter til de som har ansvaret for byggesak, og saksbehandling blir foretatt. Tidsfristen er satt til maks 16 uker, jf. matrikkelloven. Når saken er godkjent, sendes matrikkelbrev til rekvirent og alle aktuelle parter. Hele saksmappen med matrikkelbrevet blir arkivert hos kommunen.
Videre følger en beskrivelse over hvilke paragrafer matrikkelloven (ML) og matrikkel- forskriften (MF) skal ivareta ved etablering av anleggseiendom.
Matrikkelloven § 5 bokstav a til e gir en beskrivelse på hvilke objekter som kan opprettes som egen matrikkelenhet, og bokstav b omhandler anleggseiendom. Det blir her gitt en beskrivelse av anleggseiendom.
Videre beskrives vilkårene for oppretting av anleggseiendom, jf. matrikkelloven § 11. Denne paragrafen har blitt gjennomgått tidligere, vil derfor ikke bli videre utdypet i denne oppgaven.
I matrikkelforskriften § 7 tar for seg matrikkelnummer. Matrikkelnummeret skal bestå av et gårdsnummer og et bruksnummer. Det skal ikke være egen nummerserie på en anleggseiendom. Bruksnummeret skal tildeles neste ledige nummer innenfor gårdsnummeret, og gårdsnummeret skal være det samme som grunneiendommen. Andre nummer kan tildeles, med godkjenning fra Kartverket.
Under vil det følge en gjennomgang av matrikkelforskriften § 29. Ved opprettelse av en anleggseiendom skal søknaden inneholde dokumentasjon på skriftlig avtale eller annet nødvendig rettsgrunnlag som gir rett til å oppføre bygning eller konstruksjon. Bygningen som har blitt godkjent skal være separat og avskilt fra andre deler av bygningen, slik at det ikke er mer formålstjenlig å inngå i et sameie med andre deler av bygningen. Har en bygning, konstruksjon, eller et avgrenset fysisk volum fått tillatelse til å skilles ut som egen eiendom og fast anlegg på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn, kan det også opprettes som anleggseiendom. Ved opprettelse i undergrunnen skal det beskrives som et lukket volum. Det skal også opprettes en nødvendig trygghetssone. Dette gjøres for å hindre at ulykker kan
32
inntreffe, og hvis en ulykke allikevel skjer i undergrunnen skal ingen andre naboer bli berørt av dette. Det kan ikke fradeles festegrunn og festegrunn kan heller ikke inngå i en anleggseiendom. En anleggseiendom kan derimot gå over eller under en festegrunn. Det må da foreligge en avtale om rettigheter og festeforhold når anleggseiendommen er anlagt. I følge matrikkelloven § 12 kan ikke en anleggseiendom festes bort for mer en 10 år av gangen. Etter fradelingen av en anleggseiendom må grunneiendommen kunne brukes på en formålstjenelig måte. Dersom dette ikke er mulig, kan ikke anleggseiendommen opprettes. Bygninger eller konstruksjoner som kan registreres i akvakulturregisteret eller petroleumsregistrert, skal ikke registreres som anleggseiendom.
Det følger også noen merknader til forskriften. Ved oppretting av anleggseiendom krever plan- og bygningsloven to søknader. Den første søknaden er om delingstillatelse, mens den andre er tillatelse for selve bygget (anleggseiendommen). Søknadene bør som hovedregel behandles samtidig. Materielle vilkår for delingstillatelse fremgår av plan- og bygningsloven kapittel 20 og §§ 8, 10, 11, 34 i matrikkelloven, og gjelder vilkår for oppretting av anleggseiendom. Når søknaden om delingstillatelsen kommer inn til kommunen, må de ta stilling til om enheten skal opprettes som eierseksjon eller som anleggseiendom. De fysiske grensene skal være fastsatt eller målt på grunnlag av dokumenter som kommunen har fått tilsendt fra rekvirenten. Sikkerhetssoner skal være godt beskrevet. Eiendomsretten under anleggs-eiendommen (undergrunnen) skal også være fastlagt. Får ikke grunneiendommen utnyttet undergrunnen under anleggseiendommen, skal anleggseiendommen stå som eier av undergrunnen. Dette gjelder så langt eiendomsretten går.
2.6 Anleggseiendom i matrikkelen
I Norge har vi et eiendomsregister. Dette registeret inneholder blant annet matrikkelenhet, bygning, bruksenhet og adresse. Matrikkelen, enhetsregisteret og folkeregisteret er de tre grunnlagsregistrene som finnes i Norge. Under vil det komme en beskrivelse av hvordan en anleggseiendom blir fremstilt i matrikkelen.
Anleggseiendommen blir vist frem som en helt vanlig grunneiendom i matrikkelen. Det er kun ”fotavtrykket” til anleggseiendommen som synes. Matrikkelenhetene kan leses elektronisk og anleggseiendommen blir presentert ved at man må det trykkes på den utvalgte
33
eiendommen, slik at det kommer opp et vindu i kartet. Dette vinduet inneholder forskjellige opplysninger som matrikkelenhet, adresse, eierforhold osv. Det vil komme frem om en eiendom er en grunneiendom, eierseksjon, festegrunn, jordsameie eller anleggseiendom. Dette er vist ved figur 9. Det er ingen andre indikasjoner på hvordan en enhet er utformet. Den tredimensjonale utformingen vil ikke fremkomme her. De som har grunnbokshjemmel og lignende til eiendommen, har krav på innsyn som rettes til den aktuelle kommunen, jf.
matrikkelloven § 9. ”Se eiendom” (www.seeiendom.no) er Kartverkets internettjeneste som henter informasjonen fra matrikkelen, og eiendomsenhetstype vil også komme opp på samme måte her. Dette er allmenn tilgjengelig informasjon. Skal det innhentes opplysninger om utformingen av anleggseiendommen, må dette hentes fra den aktuelle kommunes arkiv (UMB, 2013).
Figur 9: Anleggseiendom vist i matrikkelen (Enger, 2013).
34
2.7 Organisering av parkeringsplasser ved eierseksjonssameie
2.7.1 Innledning
Utbygger må avgjøre hvordan organiseringen av parkeringsplasser ved store utbyggingsprosjekter skal gjennomføres. De må ta hensyn til offentligrettslige krav til parkeringsplasser for prosjektet og samtidig ta hensyn til hva som er mest formålstjenlig for deres del.
Innenfor eierseksjonssameier er det følgende alternativer for organisering av parkeringsplasser:
1. Parkeringsplassene inngår som del av fellesareal
2. Vedtektsfestet bruksrett av parkeringsplassen på et fellesareal 3. Parkeringsplassen er tilleggsdel til seksjonen
4. Parkeringsplassen utgjør en egen næringsseksjon (Bjaaland & Nielsen, 2009, s.172)
Utbygger kan sikre parkeringsplasser til sameiebeboerne på en naboeiendom. Da må det tinglyses erklæring på naboeiendommen. Denne rettigheten vil være en servitutt.
2.7.2 Fellesareal
Fellesareal er det arealet som ikke tilhører en bestemt bruksenhet. Eksempler vil være tomteareal med parkering, lekeplasser, fasade, tak, heiser, søppelrom osv. Er ikke annet bestemt i seksjonsbegjæringen vil parkeringsarealet inngå som fellesareal. Utbygger har full rett til å velge en av de tre andre formene som er nevnt over, men da må dette være beskrevet ovenfor beboerne i sameiet.
Generelt sett har alle sameierne uavhengig av størrelsen på sameiebrøken, lik rett til å bruke parkeringsarealet. I ordensreglene ligger det bestemmelser rundt bruken av parkeringsplassene. Slike regler blir fastsatt i et sameiermøte.
Fordeler ved denne type organisering er at plassene blir disponert i fellesskap, og ingen har eksklusiv bruksrett til parkeringen. For utbyggers del har de ikke mulighet til å selge
35
parkeringsplasser ved denne type organisering. Denne type organisering passer best der alle sameierne ønsker parkering, og alle får et likt antall parkeringsplasser (Bjaaland & Nielsen, 2009, s. 179-181).
2.7.3 Vedtektsfestet bruksrett
Vedtektsfestet bruksrett betyr at en eller flere sameiere har en enerett til å disponere en del av fellesarealet. Det kan gis en rett til en sameier til å bruke en gitt parkeringsplass på fellesarealet. Til gjengjeld må det f.eks. betales en leieavgift på retten, eller at sameieren må dekke vedlikeholds- og driftskostnadene som er knyttet til parkeringsplassen.
Etter eierseksjonsloven er det sameieren som kan sikre seg denne bruksretten. Hvis det skal gjøres forandringer, krever det 2/3 flertall i et sameiermøte. Det kan bare gis en midlertidig eksklusiv bruksrett. Tidsperioden for en slik bruksrett kan variere med mange år. Er det ikke nok parkeringsplasser for alle sameiere, vil det for eksempel være en køordning slik at andre kan disponere plassen etter at den tidligere eieren selger sin bolig i sameiet eller ikke har bruk for plassen lenger.
Ved bruk av vedtektsfestet bruksrett har sameieren rett til å bruke en gitt parkeringsplass, men er det for få parkeringsplasser i et sameie vil dette føre til at ikke alle kan få en slik bruksrett.
Det er anledning til å forandre vedtektene slik det blir en omrokering på parkeringsplassene i sameiet, så fremt dette ikke strider mot innholdet i den midlertidige bruksretten. Utbygger har også mulighet til å gjøre endringer under salget av nye prosjekter, hvis dette ikke strider mot salgsdokumentasjonen. En ulempe ved denne typen organisering vil kunne være at utbygger ikke får videresolgt den midlertidige bruksretten hvis det ikke er nok plasser i sameiet.
Utbygger kan sikre seg en servitutt til de usolgte parkeringsplassene i sameiet. Det vil da bli tinglyst en heftelse på sameieeiendommen. Utbygger har da anledning til å leie ut plasser, men kan ikke videreselge disse (Bjaaland & Nielsen, 2009, s. 181-184).
2.7.4 Tilleggsdel
En sameier har ved tilleggsdel en enerett til bruk av en tilleggsdel på eiendommen. Sameierne har også enerett på bruken av enhetens hoveddel. En hoveddel er den enheten sameieren bor i, men det kan også være boder og garasjeplasser. Skal en sameier ha en tilleggsdel, må de være eier av en hoveddel i sameiet. Er ikke tilleggsdelen en del av fellesarealet kan det bli
36
omregulert til parkeringsareal, jf. eierseksjonsloven. Når denne typen eiendom skal registreres, må tilleggsdelen skrives inn på seksjonsbegjæringen og avmerkes på vedlagt plantegning. Utfyllingen av begjæringen er svært viktig slik at det ikke oppstår vansker i ettertid. Etter matrikkelloven er det krav om oppmålingsforretning. Kontorforretning er tilstrekkelig hvis grensene har lik nøyaktighet som resten av grensene på eiendommen. Etter dette blir grensen registrert i matrikkelkartet.
Sameierne har samme rettigheter for tilleggsdelen som for hoveddelen. De kan leie ut plassen hvis det er ønskelig, og ved et eventuelt salg av hoveddelen vil de kunne selge tilleggsdelen sammen med hoveddelen. Sameieren vil også ha ansvaret for vedlikehold av sin del. Fordelen vil være at sameieren har full disposisjonsrett over eiendommen og at utbygger vil få en høyere markedspris ved et eventuelt salg. Ulempen med en slik organisering er at det ikke er andre enn sameierne som kan få en tilleggsdel. Skal sameierne bytte parkeringsplass på tilleggsdelen, må det foretas en reseksjonering. Tilleggsdel gir en varig rett til parkering (Bjaaland & Nielsen, 2009, s. 184-188).
2.7.5 Næringsseksjon/garasjeseksjon
Eierseksjonsloven åpner for å opprette to typer seksjoner; bolig og næring. Næringsseksjon består av alt annet enn bolig. Det er da mulig å registrere garasjeanlegg som en næringsseksjon. De eneste kravene eierseksjonsloven stiller, er at seksjonen må være klart avgrenset og en sammenhengende del av en bygning. Det må også være en egen inngang for hoveddelen. Avgrensningen må være så klar at det ikke oppstår tvil om hvor grensene går. En vegg mellom seksjonene vil være tilstrekkelig. Blir det ikke bygget flere parkeringsplasser enn hva sameiet trenger, vil det ikke være anledning til å opprette næringsseksjon.
En næringsseksjon har som oftest mange eiere. Det vil da bli opprettet et tingsrettslig sameie for eierne av seksjonen. En sameieavtale blir inngått i etterkant. Den skal inneholde retningslinjer for hvilke parkeringsplasser hver av eierne skal ha, anledning for bytte av parkering, vedlikehold, retningslinjer for utleie av parkering og mulighet for gjøre endring av retningslinjene for utleie.
37
Fordelen med en slik organisering vil blant annet være at andre enn sameierne i eierseksjonen har mulighet til å kjøpe en andel i næringsseksjonen. Dette vil igjen medføre at sameierne må forholde seg til andre parter, noe som vil kunne by på problemer. Blir ikke alle parkeringsplassene solgt har utbygger mulighet til å eie disse etter at næringsseksjonen er overdratt til sameiet. Skal de sitte med retten i over ti år, må denne retten tinglyses jf.
matrikkelloven § 10. Utbygger har også anledning til å leie ut parkeringsplasser som ikke har blitt solgt, hvis selskapet er registrert for en slik virksomhet. Dette fører til at selskapet vil få momsfradrag på byggekostnadene for næringsseksjonen (Bjaaland & Nielsen, 2009, s. 188- 190).
Organisering parkeringsplasser av
Anleggseiendom Eierseksjon
Fellesareal Vedtektsfestet
bruksrett Tilleggsdel Næringsseksjon
(Garasjeseksjon)
Figur 10: Organisering av parkeringsplasser (Enger, 2013)
38
3.0 Empiri
3.1 Innledning
Jeg har valgt ut fire anleggseiendomssaker fra ulike kommuner. Hver enkel sak vil først bli presentert. Deretter vil jeg gjengi svarene jeg har fått gjennom intervjuene, for så å avslutte i kapittel fire med en felles drøftelse av problemstillingen. Helt til sist vil jeg i kapittel
reflektere rundt dette med anleggseiendom som ny matrikkelenhet.
Jeg har intervjuet to informanter fra hver sak. Intervjuet har blitt utført med èn informant om gangen, med unntak av saken fra Drammen. Der fant vi det mest hensiktmessig at begge informantene stilte sammen til intervju, siden de hadde jobbet mye med anleggseiendommen sammen. Dette ga de mulighet til å supplere hverandre på de spørsmålene som ble stilt, samtidig som det var tidsbesparende for alle parter.
Intervjuobjektenes navn blir ikke gjengitt i oppgaven, i stedet har jeg valgt å bruke kommunenavn og firmanavn. Jeg har også brukt benevnelsen informant for å referere til intervjuobjektene.
Gjennom presentasjonen av saken og intervjuene vil jeg svare på underproblemstillingen
”hvordan gjøres dette i praksis”. Det blir ikke foretatt noen videre beskrivelse av dette senere i oppgaven.
3.2 Nils Collet Vogts vei 14
Nils Collett Vogts vei 14 grenser til Nordmarka ved Bogstadvannet i Oslo kommune.
Området er bedre kjent som Holmenkollåsen. Opprinnelig var dette en tomt med enebolig og gnr. 27, bnr. 1393. Nettoarealet for tomten var på 1789,9 kvm og arealet på anleggseiendommen var 201,77 kvm. Med bakgrunn i tomtens størrelse, ønsket hjemmelshaver å øke tomtens utnyttelsesgrad. Forøvrig kan det opplyses om at boligområdet var regulert til boligformål i småhusplanet. Prosjektansvaret ble tildelt K12 Arkitekter AS. De fikk fullmakt fra hjemmelshaver til å søke om byggetillatelse for oppføring av to eneboliger med felles garasjekjeller, og deretter for deletillatelse for to grunneiendommer og en anleggseiendom. Søknadene ble godkjent, og det ble altså innvilget rammetillatelse for
39
fraskilling av to tomter med gnr. 27, bnr. 2771 og gnr. 27, bnr. 2772. I tillegg ble det gitt tillatelse til oppføring av en anleggseiendom med gnr. 327, bnr. 1. Det ble videre fastslått at alle de tre eiendommene skulle ha bruksrett til parkering på anleggseiendommen.
Grensen mellom grunneiendommene og anleggseiendommen går midt i dekket mellom disse eiendommene. Heissjakt og trappeoppgang tilhører grunneiendommen, slik at disse går utenfor anleggseiendommen selv, om heisen går ned under grunneiendommen.
Figur 11: "Fotavtrykk" av anleggseiendommen (Erklæringskart, sak: 201203832).
Det feltet som er skravert med grønt på figuren over beskriver bruksrett for gnr. 27 bnr. 1393 og gnr. 27 bnr. 2772, som skal være en adkomstvei. Feltet som har oransje skravur er gangadkomst for de samme eiendommene. Hver eiendom har bruksrett til 2 parkeringsplasser.
parkeringsanlegget skal bestå av 6 biloppstillingsplasser og i tillegg inneholde to boder som ikke er vist på kartet. I erklæringen fra Oslo kommune har de satt dette som vilkår for fradelingen. Denne retten har også blitt tinglyst. Ved et eventuelt salg av eiendommen følger bruksretten til parkeringsplassene eiendommen, ikke personen. Hele anleggseiendommen er til felles bruk.
Pr. dags dato er utbygging på tomten ikke igangsatt. Utbygger må igangsette byggingen innen 3 år for at byggetillatelsen ikke skal falle bort. Eierforholdet vil bli overskjøtt når de to eiendommene er ferdigstilt.
40 3.2.1 Intervju med Oslo kommune
Hvorfor valgte rekvirenten anleggseiendom?
Kommunen opplyser om at plantegningene fra K12 Arkitekter viser en rett grense gjennom parkeringskjelleren, hvilket ikke oppfyller Oslo kommunes vilkår for fastsetting av eiendomsgrenser. De opplyser om at de setter som vilkår at en grense i en bygning må følge en fast vegg. Det ble ikke gjort i dette tilfellet. Kommunens forslag var derfor å skille ut parkeringsarealet som en anleggseiendom. Tidspunktet for søknaden var rett i etterkant av at matrikkelloven trådte i kraft, og søker hadde derfor liten eller ingen kunnskap om den nye matrikkelenheten anleggseiendom.
Hvilke muligheter oppstår ved bruk av anleggseiendom?
Ved opprettelse av en anleggseiendom vil overliggende eiendommer også kunne benytte arealet i undergrunnen. Eiendommer som ligger i nærheten av eiendommen kan i tillegg ha bruksrett til parkeringskjeller. Kommunen mener også at opprettelsen av anleggseiendom er en stor fordel i forbindelse med store byggeprosjekter, da flere grunneiendommer rundt anleggseiendommen kan få tinglyst rettigheter til parkering, boder eller eksempelvis sykkelparkering. Det gir også mulighet for at det kan være forskjellige eiere på anleggseiendommen og grunneiendommen. Organiseringen blir med denne løsningen også mer ryddig. I tillegg er kommunen av den oppfatning at utbygger vil ha en større fordel av å kunne pantsette to eiendommer uavhengig av hverandre når de har mulighet til å fradele en anleggseiendom.
Hvordan ville løsningen blitt i dette tilfellet om man ikke hadde anleggseiendom som mulighet?
Kommunen trodde ikke de kunne akseptert en annen løsning, med bakgrunn i eiendomsgrensen som ble nevnt ovenfor. Det kunne eventuelt ha blitt søkt om en dispensasjon fra denne regelen. Skulle det vært valgt en annen løsning så måtte 27/2771 og 27/2772 ha blitt én eiendom, og deretter seksjonert. 27/1393 ville da ha fått tinglyst rett til anleggseiendommen. Et annet alternativ kunne vært at eiendommen ikke ble fradelt tomter, men at det i stedet ble foretatt en seksjonering av de tre enhetene på eiendommen. Bnr 2771, 2772 og 1393 ville da ha blitt tre forskjellige boligseksjoner, og anleggseiendommen ville bli lagt som en tilleggsdel: næringseiendom.
41
Hvilke utfordringer kan man møte på med anleggseiendom?
Kommunen nevner grensen nok en gang, men med bakgrunn i ny matrikkelenhet ble dette løst ved å skille ut eiendommen som en anleggseiendom. De mener at forholdet og dialogen mellom kommunen og søker har vært god gjennom hele søknadsprosessen.
En annen utfordring utbygger møtte på, var krav om igangsettelsesvedtak for anleggseiendommen. Dette førte til en lengre behandlingstid for opprettelse av de ulike panteenhetene enn først antatt. Kommunen mener dette kan gjøre at utbygger kanskje da velger bort anleggseiendom som et alternativ. Likevel trekker de frem at det ved fradeling av en større anleggseiendom blir mer og mer vanlig å arrangere en forhåndskonferanse for å se på muligheten til fradeling i hvert enkelt tilfelle. Dette forenkler søknadsprosessen for både kommunen og søker. Utfordringer innenfor vedlikehold av anleggseiendommen har ikke kommunen noen formening om, da dette er eierens ansvar.
Var det noen problemer med å få godkjent og registrert anleggseiendommen?
Registrering av anleggseiendommen i matrikkelen var et problem som kommunen fremhevet.
Matrikkelen viser ikke den tredimensjonale eiendommen, kun ”fotavtrykket” på eiendommen.
Eiendommens form i undergrunnen vil da ikke vises, og det er kun de absolutte ytterpunktene som fremkommer. Oppmålingsprotokollen er den eneste muligheten for å se hvordan eiendommen ser ut, og dette er i følge kommunen en stor utfordring. Det tillegges at dette problemet gjelder registrering av alle typer anleggseiendom, og ikke bare for denne saken.
Kan du si noe om erfaringer dere har om anleggseiendom som egen enhet, og om det er andre erfaringer/eksempler dere ønsker å belyse?
Kommunen hadde ingen andre erfaringer å komme med.
