Utmåling av prisavslag ved innendørs arealavvik etter avhendingsloven §§ 4-12 jf. 3-8

(1)

Utmåling av prisavslag ved innendørs arealavvik

Avhendingsloven §§ 4-12 jf. 3-8

Kandidatnummer: 757 Leveringsfrist: 25.04.15 Antall ord: 16 757

(2)

i

Innholdsfortegnelse

1 INNLEDNING ... 1

1.1 Tema og problemstilling ... 1

1.2 Avgrensninger og presiseringer ... 2

1.3 Rettskildesituasjonen ... 3

2 KORT OM INNENDØRS AREALAVVIK ... 6

3 DET RETTSLIGE GRUNNLAGET OG FORMÅLET BAK PRISAVSLAG ... 9

3.1 Formålet bak regelen om prisavslag ... 9

3.2 Prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 ... 9

3.3 Utmåling av prisavslag... 12

3.3.1 Forholdsmessig prisavslag ... 12

3.3.2 Utbedringskostnader ... 14

3.3.3 Forholdet mellom avhendingsloven § 4-12 første og annet ledd ... 15

4 UTMÅLING AV PRISAVSLAG VED AREALAVVIK ... 16

4.1 Innledning ... 16

4.2 Utbedringskostnader ved arealavvik ... 16

4.3 Forholdsmessig prisavslag ved arealavvik ... 18

4.3.1 Innledning ... 18

4.3.2 Fastsettelse av prisavslag etter konkrete bevis ... 18

4.3.3 Prosentmessig og matematisk beregningsmetode ... 19

4.3.4 Skjønnsmessig utmåling ... 21

5 GENERELLE RETNINGSLINJER FOR DEN SKJØNNSMESSIGE FASTSETTELSEN AV PRISAVSLAG VED AREALAVVIK ... 25

5.1 Innledning ... 25

5.2 Betydningen av kvadratmeterprisen for boligens markedsverdi ... 25

5.3 Fradrag for tomteareal og andre tekniske innretninger på tomten ... 27

5.3.1 Innledning ... 27

5.3.2 Eneboliger ... 28

5.3.3 Leiligheter ... 29

5.3.4 Oppsummering ... 31

5.4 ”Billigste” kvadratmeter ... 33

5.5 Betydningen av boligens størrelse ... 35

5.6 Forholdet mellom ”egentlig” og ”uegentlig” arealavvik ... 37

(3)

ii

5.7 Andre faktorer som kan spille inn ... 39 6 AVSLUTTENDE KOMMENTARER ... 41

LITTERATURLISTE ... 45

(4)

1

1 Innledning

1.1 Tema og problemstilling

Oppgavens tema er utmåling av prisavslag ved innendørs arealavvik etter avhendingsloven § 4-12, jf. § 3-8.¹

Dersom selger har gitt kjøper uriktige opplysninger om boligens areal brukes ofte betegnelsen arealavvik. Arealavvik innebærer at det foreligger et avvik mellom det opplyste og det faktiske arealet, og vil hovedsakelig dreie seg om tilfeller der boligen i realiteten er mindre enn hva som er opplyst. Den rettslige betydningen av selgers uriktige angivelse av arealet, reguleres i avhendingslovens generelle bestemmelse om selgers uriktige opplysninger i § 3-8. Dersom avviket mellom opplyst og faktisk areal medfører at det foreligger en mangel har kjøperen krav på en av mangelsbeføyelsene som fremkommer av avhendingsloven § 4-8.

Den mest praktiske mangelsbeføyelsen ved arealavvik er prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 jf. § 4-8 (b). I utgangspunktet skal prisavslag ved arealavvik fastsettes på samme måte som andre skjulte mangler etter avhendingsloven. Som vi skal se skiller arealavvik seg noe fra andre type mangler som ofte blir kompensert med prisavslag. Prisavslag blir normalt fastsatt til kostnadene ved å få mangelen rettet etter bestemmelsens annet ledd. En forutsetning for dette er at mangelen lar seg utbedre. Som jeg vil redegjøre for i oppgaven er det kun unntaksvis at det er aktuelt å utbedre et arealavvik, og prisavslaget fastsettes i all hovedsak forholdsmessig etter første ledd.

At kjøperen har krav på et forholdsmessig prisavslag innebærer at forholdet mellom den nedsatte og avtalte pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Formålet ved prisavslag er at kjøperen skal kompenseres for mangelen, slik at den forrykkede balansen mellom partene i kontraktsforholdet blir gjenopprettet.² Noe upre- sist kan man si at spørsmålet er å finne frem til eiendommens verdi med og uten mangel. Og som vi skal se blir utfordringen ofte å finne frem til eiendommens verdi med mangel, det vil si hva kjøperen ville betalt for eiendommen dersom det korrekte arealet var kjent på salgstidspunktet.³

1 Lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingsloven – avhl.)

2 Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 108

3 Benestad Anderssen (2008) s. 274

(5)

2

Spørsmålet om utmåling av prisavslag ved innendørs arealavvik har per dags dato ikke vært til behandling i Høyesterett. Av lagmannsrettsdommer på området kan man se at prisavslaget i stor grad blir fastsatt skjønnsmessig, men tidvis også mer konkret ut fra en matematisk beregning.⁴ At utmålingen hovedsakelig beror på rettsanvenderens skjønnsmessige vurdering gir etter mitt syn en noe uheldig virkning. Dette medfører at det er vanskelig for partene å kunne forutse sin rettsstilling, hvilket tilsier at tvistene i liten grad kan løses i minnelighet uten å ta saken videre til domstolene. En praksis som innebærer at prisavslaget hovedsakelig utmåles skjønnsmessig kan derfor virke prosessfremmende, noe som er lite gunstig fra et samfunns- økonomisk perspektiv. På denne bakgrunn mener jeg temaet for oppgaven reiser en interes- sant problemstilling som ikke er endelig avklart av Høyesterett.

Problemstilling for oppgaven er å redegjøre for hvordan prisavslag ved innendørs arealavvik utmåles, jf. avhendingsloven §§ 4-12 jf. 3-8. Hovedspørsmålene som reises er hvilke prinsipper som skal legges til grunn for utmålingen og om det kan utledes generelle retningslinjer for den skjønnsmessige fastsettelsen basert på en gjennomgang av rettspraksis og reelle hensyn.

1.2 Avgrensninger og presiseringer

Jeg har valgt å avgrense problemstillingen til å omhandle prisavslag ved innendørs arealavvik.

I det følgende behandles derfor ikke prisavslag ved arealavvik ved tomtens grunnareal, jf.

avhendingsloven §§ 4-12 jf. 3-3.

I forbindelse med utmåling av prisavslag ved innendørs arealavvik kan det sondres mellom privat eiendom og næringseiendom. Sett hen til at prisavslaget skal kompensere kjøperens verdimessige tap, vil ulike momenter kunne gjøre seg gjeldende i forhold til utmåling av prisavslag i de to ovennevnte tilfellene. Av hensyn til ordgrensen velger jeg å gjøre en ytterligere avgrensning mot næringseiendom. Oppgaven konsentreres derfor om utmåling av prisavslag ved kjøp av privat eiendom etter avhendingslovens regler.

I rettspraksis og juridisk teori ser man en varierende bruk av begreper knyttet til temaet, herunder arealavvik, arealsvikt og arealmangler. Det foreligger ikke noen rettslige forskjeller i begrepene, og alle er betegnelser på at det foreligger et avvik mellom opplyst og faktisk areal.

Jeg benytter hovedsakelig arealavvik ettersom jeg finner dette begrepet mest beskrivende for tilfellet.

4 Blant annet LA-2012-190569, LG-2011-48963, LG-2008-75570

(6)

3

Videre finner jeg grunn til å presisere bruken av begrepene ”egentlig” og ”uegentlig” arealavvik som blir benyttet i oppgaven. ”Uegentlig” arealavvik er en betegnelse på arealavvik der det manglende arealet eksisterer, men ikke er målbart eller godkjent i henhold til byggetek- niske krav.⁵ ”Egentlig” arealavvik brukes på den annen side som en betegnelse på tilfeller der det manglende arealet ikke eksisterer. Begrepene i seg selv har ikke noen rettslig betydning og har etter mitt kjennskap heller ikke fått betydelig feste i rettspraksis. Begrepene kan imidlertid være nyttige som hjelpebegreper ved behandling av problemstillinger hvor ulike hensyn gjør seg gjeldene i forhold til om arealet eksisterer eller ikke.

En forutsetning for at kjøperen skal ha krav på prisavslag er som nevnt at arealavviket utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Om arealavviket utgjør en kjøpsrettslig mangel er et spørsmål som faller utenfor oppgavens problemstilling. For å få en bedre forståelse av hvilke hensyn som gjør seg gjeldende ved utmåling av prisavslaget, finner jeg det likevel hensiktsmessig med en kort redegjørelse av mangelspørsmålet ved arealavvik etter avhendingsloven § 3-8, nedenfor i oppgavens kapittel 2.

For å kunne svare på problemstillingen anser jeg det også hensiktsmessig med en generell gjennomgang av reglene for prisavslag. I oppgavens kapittel 3 behandles derfor det rettslige utgangspunktet og formålet bak regelen om prisavslag generelt. Deretter behandles regelen om prisavslag anvendt på innendørs arealavvik, i oppgavens kapittel 4. Videre foretar jeg en nærmere gjennomgang av rettspraksis og reelle hensyn i oppgavens kapittel 5, for å undersøke om det kan utledes generelle retningslinjer for den skjønnsmessige utmålingen av prisavslaget. På bakgrunn av disse spørsmålene vil jeg i oppgavens avsluttende kapittel forsøke å opp- summere hvordan prisavslaget utmåles i praksis og vurdere hvorvidt løsningen er å anse som hensiktsmessig.

1.3 Rettskildesituasjonen

Reglene om prisavslag ved innendørs arealavvik fremkommer av lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) av 1992 nr. 3, heretter omtalt avhendingsloven.

De sentrale forarbeidene til avhendingsloven er Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) og Innst. O. nr. 71 (1991-1992). Forarbeidene bidrar til å belyse hvordan prisavslaget skal utmåles og inneholder uttalelser om forholdet mellom avhendingsloven § 4-12 første og annet ledd. Det må tas i betraktning at forarbeidene behandler prisavslag ved mangler etter avhendingsloven generelt.

5 Bestemmelser om arealmåling er gitt i forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk av 22. januar 1997 nr. 33 (byggforskriften – TEK) kap. III og IV, Norsk Standard NS3940: 2012 4.utg.

(7)

4

Alle uttalelsene er derfor ikke like relevante for prisavslag ved arealavvik, da dette er en mangel som skiller seg noe fra andre type mangler etter avhendingsloven. Det kan også be- merkes at deler av forarbeidene er sitater fra kjøpslovens forarbeider. Ved vurderingen av hvor stor vekt forarbeidene har, bør det tas i betraktning at enkelte av sitatene ikke i like stor grad gjør seg gjeldene ved avhending av fast eiendom, som ved kjøp av løsøre og andre genusvarer.⁶

Høyesterett har per dags dato ikke tatt stilling til spørsmålet om utmåling av prisavslag ved innendørs arealavvik. I Rt. 2003 s. 612 ”Arealsvikt-dommen” avklarte Høyesterett i stor grad hva som skal til for at arealavvik utgjør en kjøpsrettslig mangel etter avhendingsloven § 3-8. I denne saken var partene enige om størrelsen på prisavslaget dersom arealavviket utgjorde en mangel. Høyesterett tok derfor ikke stilling til spørsmålet om utmåling av prisavslaget. Hvilke prinsipper som skal legges til grunn ved utmåling av prisavslag ved arealavvik er derfor fore- løpig uavklart av Høyesterett. Høyesteretts prinsipielle uttalelser i ”Arealsvikt-dommen” kan likevel bidra til å belyse de hensyn som gjør seg gjeldende også ved utmålingen av prisavslaget.

Spørsmålet om utmåling av prisavslag ved arealavvik har vært til behandling i en rekke lagmannsrett- og tingrettsdommer. Det er klart at vekten av underrettspraksis er begrenset i forhold til vekten av Høyesterettsdommer. At spørsmålet ikke har vært til behandling i Høyeste- rett medfører at underrettspraksis, spesielt lagmannsrettspraksis, får større betydning for vurderingen av rettstilstanden.⁷ Lagmannsrettsdommene på område er imidlertid lite entydige og inneholder i liten grad prinsipielle uttalelser om spørsmålet. Lagmannsrettsdommene gir derfor begrenset veiledning og det kan stilles spørsmål ved hvor stor vekt dommene bør tillegges.

Av lagmannsrettsdommer på området kan man se at utmåling av prisavslag ved arealavvik i stor grad beror på rettsanvenderens skjønnsmessige vurdering.⁸ Dette bidrar til å skape uklare regler og liten grad av forutberegnelighet for partene. Høyesterett har i Rt. 2002 s. 1425

”Bukkebo-dommen” på side 1431 uttalt at ”man bør prøve å nå frem til en forståelse av av- hendingsloven som hindrer rettstvister.” Rettstekniske hensyn er noe som etter mitt syn i stør- re grad bør tilstrebes også ved utmåling av prisavslag ved arealavvik. Klare regler og ensartet praksis er avgjørende for å skape forutberegnelighet og bidrar til at tvister i større grad kan løses i minnelighet utenfor domstolsapparatet.

6 Blakstvedt (1998) s. 11

7 Eckhoff (2001) s. 160-162

8 Blant annet LA-2012-190569, LG-2011-48963, LB-2012-29304

(8)

5

Videre er hensynet til likhet og rimelighet i kontraktsforholdet tungtveiende ved utmåling av prisavslag. Dette gjenspeiles i formålet bak regelen om prisavslag, som er å opprettholde den forrykkede balansen i kontraktsforholdet.⁹ Det er derfor viktig at kjøperen får en reell kompensasjon for det manglende arealet. Reelle hensyn som spesielt gjør seg gjeldende ved utmå- ling av prisavslag ved arealavvik, er derfor hensynet til forutberegnelighet og hensynet til likhet og rimelighet for partene i kontraktsforholdet.

Det foreligger noe juridisk litteratur som behandler utmåling av prisavslag ved innendørs arealavvik. Fremstillingene gir en oversikt over rettspraksis og reelle hensyn som gjør seg gjeldende ved utmålingen. Artiklene skrevet av Aron Solheim, Per Grant Carlsen og Joar Dal- heim, redegjør for hvilke objektive prinsipper som bør legges til grunn ved utmålingen av prisavslag ved arealavvik.¹⁰ Benestad Anderssen behandler også temaet i sin kommentarutga- ve til avhendingsloven.¹¹ Det er imidlertid ingen som har behandlet temaet i nyere tid, og litteraturen er begrenset til artikler og kortere redegjørelser. Litteraturen kan dermed ikke tillegges betydelig vekt, men kan bidra til å belyse de ulike hensyn som gjør seg gjeldende ved utmålingen.

9 Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 108

10 Solheim (2006), Grant Carlsen (2005), Dalheim (2001)

11 Benestad Anderssen (2008) s. 278-280

(9)

6

2 Kort om innendørs arealavvik

Ved eiendomssalg er det vanlig at selger gir opplysninger om boligens areal til potensielle kjøpere. Opplysninger om boligarealet blir vanligvis gitt i boligannonse, salgsprospekt, verdi- og lånetakst, boligsalgsoppgave eller annen markedsføring av boligen. Selger hefter også for opplysninger som er gitt av andre på selgers vegne i forbindelse med salget, jf. avhendingsloven § 3-8 første ledd, annet punktum. I verdi- og lånetakst utarbeidet av takstmann spesifise- res som regel arealopplysningene i bruttoareal (BTA) og bruksareal (BRA). Bruksarealet blir igjen oppgitt i primærrom (p-rom) og sekundærrom (s-rom).¹²

Spørsmålet om arealavviket utgjør en kjøpsrettslig mangel reguleres i avhendingsloven § 3-8.

I henhold til avhendingsloven § 3-8 foreligger det mangel dersom ”omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen” og man kan gå ut i fra at opplys- ningene har ”verka inn på avtala”. Lovbestemmelsen er bygget opp slik at man først vurderer om det foreligger en feilaktig opplysning som selger svarer for, jf. første ledd. Deretter må det foretas en vurdering av om opplysningen har virket inn på avtalen, jf. annet ledd.¹³

Etter avhendingslovens ordlyd i § 3-8 første ledd, vil et hvert avvik mellom korrekt og opplyst boligareal kunne innebære en mangel. Høyesterett har imidlertid avgjort i Rt. 2003 s. 612

”Arealsvikt-dommen”, at arealavviket må være av en viss størrelse for at opplysningen skal anses som uriktig.¹⁴ Høyesterett støtter seg her til forarbeidene til avhendingsloven § 3-3, som omhandler arealavvik ved tomteareal.¹⁵ Ved tomteareal kreves det at det oppgitte arealet er

”vesentlig mindre” enn det som er opplyst av selgeren, for at avviket skal utgjøre en mangel.

Lovens ordlyd er begrenset til ”grunnareal”, det vil si tomtens areal. Bestemmelsen får der- med ikke anvendelse ved innendørs arealavvik. Det er uttalt i lovens forarbeider at selv om bestemmelsen ikke får direkte anvendelse på innendørs arealavvik, kan det etter omstendighe- tene være grunn til å la prinsippene gjelde også her.¹⁶ Videre uttales at det likevel er slik at det skal et relativt mye mindre avvik til for at arealavvik innendørs skal anses som en mangel.

Spørsmålet er hvor stort avvik mellom det korrekte og det opplyste boligareal som må foreligge for at avviket er å anse som en uriktig opplysning i henhold til avhendingsloven § 3-8 første ledd.

12 Byggforskriften – TEK §§ 3-6, 4-4, NS3940:2012, 4. utg., kap. 5.

13 Solheim/Brøndbo (2005) s. 476

14 Rt. 2003 s. 612 (avsnitt 34)

15 Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 81

16 Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 81

(10)

7

I Høyesteretts vurdering av spørsmålet i ”Arealsvikt-dommen” legges det vekt på at måletek- nikkene er vesentlig mer nøyaktige enn tidligere og at målemetodene er definert i Norsk Stan- dard 3940.¹⁷ Denne utviklingen har medført at det er mindre grunn til å tillate særlig store avvik enn det har vært tidligere. Høyesterett påpeker videre at viktigheten av boligens areal har økt, fordi det på eiendomsmarkedet er vanlig å utarbeide statistikker og sammenligninger av boligpriser basert på kvadratmeterpriser ved salg. Selv om denne utviklingen har ført til at det er mindre grunn til å tillate særlig store avvik, opprettholdt Høyesterett at arealavviket må være av en viss størrelse for å utgjøre en mangel i henhold til avhendingsloven § 3-8.¹⁸ Saken dreide seg om en bolig som var opplyst til 112 kvadratmeter, men som i realiteten kun var 102 kvadratmeter. Det forelå dermed et avvik på 10 kvadratmeter, hvilket utgjorde 8,9 % av det opplyste arealet. Høyesterett fant at avviket både i absolutte tall og prosent ”klart” utgjorde et avvik av en størrelse som utgjorde en mangel, jf. avhendingsloven § 3-8 første ledd.

I den ovennevnte dommen ble det videre uttalt at det er vanskelig å si nøyaktig hvor den kvantitative grensen går, men at en liten leilighet vil tåle mindre avvik enn en stor leilighet, både i absolutte tall og forholdsmessig.¹⁹ På bakgrunn av Høyesteretts bruk av ordet ”klart”

er det i juridisk teori antatt at også mindre avvik enn 8,9 % vil gi grunnlag for mangel etter avhendingsloven § 3-8 dersom boligen er oppgitt til 112 kvadratmeter eller mindre. På denne bakgrunn kan det ikke utelukkes at avvik på 5 % er tilstrekkelig til å utgjøre en mangel for mindre boliger, og at avvik på 9-10 % normalt sett må antas å utgjøre en mangel uavhengig av størrelsen på boligen.²⁰

Utover hvilket kvantitativt avvik som foreligger, kan også andre momenter få betydning i vurderingen av hvor stort avvik som kan aksepteres.²¹ I LF-2007-121205 kom lagmannsretten til at et arealavvik på 5,6 % utgjorde en mangel ved en enebolig med opplyst areal på 151 kvadratmeter og faktisk areal på 142,5 kvadratmeter. Retten foretok her en helhetsvurdering, der det ble tatt hensyn til forholdene omkring avtaleinngåelsen, partenes forhold for øvrig, størrelsen på leiligheten, den absolutte og prosentvise reduksjonen av arealet samt virkningen av den for beboerne.²²

17 Rt. 2003 s. 612 (avsnitt 35)

18 Rt. 2003 s. 612 (avsnitt 36)

19 Rt. 2003 s. 612 (avsnitt 36)

20 Bergsåker (2003) s. 275, Benestad Anderssen (2008) s. 168

22 Saken gjaldt arealavvik etter reglene i Lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). Mangelsvurderingen er svært lik som etter avhendingsloven § 3-8 og lagmannsretten viste her til Rt. 2003 s. 612.

(11)

8

Dersom arealavviket anses som tilstrekkelig til å utgjøre en uriktig opplysning i henhold til avhendingsloven § 3-8 første ledd, er det neste spørsmålet i hvilken grad opplysningen har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8 annet ledd.

Høyesterett uttaler i ”Arealsvikt-dommen” at ”[d]ersom først arealavviket, slik som i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min me- ning vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris per kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt.”²³ Bakgrunnen for dette mener Høyesterett er at kvadratmeterpris er viktig for de fleste boligkjøpere, både i seg selv og for å vurdere et prospekt opp mot et annet. For boligkjøpere generelt må man objektivt sett anta at kvadratmeterpris virker kjøpsmotiverende.

Dersom arealavviket utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-8, kan kjøperen gjøre krav på retting, prisavslag, heving og/eller holde kjøpesummen tilbake, jf. avhendingsloven § 4-8.

Teoretisk sett kan kjøperen gjøre krav på alle de ovennevnte mangelsbeføyelsene i tilsvarende grad som ved andre mangler. Retting etter avhendingsloven § 4-10 vil imidlertid være lite praktisk ved arealavvik. Å utbedre et arealavvik er som regel svært kostbart eller umulig for selgeren, da det kan innebære at man må lage ett tilbygg, gripe inn i tilstøtende boenheter eller lignende.²⁴ I noen tilfeller kan det likevel være aktuelt å utbedre arealavviket. Dette redegjøres nærmere for i oppgavens kapittel 4.2.

Det kan også være aktuelt å kreve heving av kjøpet etter avhendingsloven § 4-13. Vilkåret er da at det foreligger et ”vesentlig avtalebrudd”. Vesentlighetskriteriet som oppstilles er betydelig strengere enn det kvantitative minstekravet som Høyesterett oppstiller i tilknytning til avhendingsloven § 3-8. Dette vil ikke utelukke at heving er aktuelt ved arealavvik, men medfø- rer at det sjeldent forekommer i praksis.²⁵

Ved arealavvik er derfor prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 den vanligste og mest praktiske misligholdsbeføyelsen.²⁶ Dette bringer oss inn i oppgavens kjerne og hoveddel.

23 Rt. 2003 s. 612 (avsnitt 44)

(12)

9

3 Det rettslige grunnlaget og formålet bak prisavslag

3.1 Formålet bak regelen om prisavslag

Formålet bak regelen om prisavslag etter avhendingsloven er å sikre balansen i kontraktsforholdet mellom partene.²⁷ Som utgangspunkt skal prisavslaget fastsettes forholdsmessig. Det vil si at forholdet mellom den nedsatte og avtalte pris skal svare til forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Denne beregningsmåten anses i størst mulig grad å sikre det formålet prisavslaget skal fremme.²⁸ Prisavslag er dermed en gjensidig- hetsbeføyelse som skal gjenopprette den forrykkede balansen i kontraktsforholdet mellom kjøper og selgers ytelser.²⁹ Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen har kjøper føl- gelig krav på prisavslag utmålt til differansen mellom hva kjøper faktisk betalte for eiendommen og hva eiendommen ville blitt solgt for uten mangel.³⁰

3.2 Prisavslag etter avhendingsloven § 4-12

Det rettslige grunnlaget for prisavslag ved kjøp av fast eiendom er avhendingsloven § 4-12.

Bestemmelsen lyder som følger:

” § 4-12. Prisavslag.

(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.

(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.”

Bestemmelsen regulerer kjøpers rett til prisavslag når det er konstatert at det foreligger mangel ved eiendommen. Regelen om prisavslag er preseptorisk, jf. avhendingsloven § 1-2 annet ledd. Det vil si at bestemmelsen er ufravikelig til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp. Be- stemmelsen begrenser derfor muligheten for partene til å inngå forhåndsavtale som gir selger rett til å velge heving i stedet for prisavslag.³¹ Avtaler inngått mellom kjøper og selger etter at mangelen er oppdaget, er derimot ikke begrenset av lovens ufravikelige regler.

27 Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 108

28 Rt. 2000 s. 199 (s. 204)

30 Solheim (2006) s. 109

31 Bergsåker (2003) s. 72-73.

(13)

10

Hovedvilkåret for at kjøper skal ha krav på prisavslag er at det foreligger en mangel ved eiendommen, hvilket fremgår av ordlyden i avhendingsloven § 4-12 første ledd. Det er avtalen mellom partene som i utgangspunktet avgjør om det foreligger mangel, jf. avhendingsloven § 3-1. Dersom det ikke foreligger gyldig avtaleregulering er det de påfølgende bestemmelsene i avhendingsloven kapitel 3 som definerer hvilke forhold som kan medføre mangelansvar.³² Hvilket mangelsgrunnlag som foreligger i det konkrete tilfellet er uten betydning for om kjø- peren har krav på prisavslag.³³

Regelen om prisavslag er objektiv. Det vil si at mangelen ikke behøver å skyldes noen form for uaktsomhet eller annet klanderverdig forhold hos selger.³⁴ Hvorvidt selger er å bebreide vil ikke ha betydning for prisavslagets størrelse. Videre er det ikke et vilkår at mangelen er vesentlig.³⁵ Selger blir holdt ansvarlig for det omfanget mangelen hadde ved bruksovertakelsen, eventuelt på det tidspunktet mangelen viste seg dersom det er en skjult mangel.³⁶ Dette fremkommer av avhendingsloven § 3-1 annet ledd, som oppstiller regler for hvilket tidspunkt mangelvurderingen knyttes til.

Et øvrig vilkår for at kjøper skal kunne kreve prisavslag, er at mangelen utgjør et verdiminus ved eiendommen.³⁷ Mangelen må ha en negativ økonomisk virkning som kan kompenseres med prisavslag. Dette reflekteres i formålet bak regelen, som er å gjenopprette den forrykkede balansen mellom partene i kontraktsforholdet. Dersom mangelen ikke har en negativ økono- misk konsekvens, vil ikke mangelen kunne kompenseres med prisavslag.³⁸ Vurderingen av om mangelen representerer et verdiminus skal ikke knyttes til betydningen for den enkelte kjøper, men gjøres på bakgrunn av en objektiv vurdering.³⁹ For eksempel kan rene estetiske mangler som ikke er av generell økonomisk betydning, representere en mangel i henhold til det avtalte uten at det nødvendigvis foreligger grunnlag for prisavslag. I motsatt fall er ikke retten til å kreve prisavslag tapt selv om mangelen ikke representerer et verdiminus for den enkelte kjøper, dersom mangelen representerer et verdiminus etter en objektiv vurdering.⁴⁰ For at kjøper skal ha krav på prisavslag er det også et vilkår at mangelen ikke er rettet av selger, jf. avhendingsloven § 4-10. Selger kan rettmessig kreve å rette mangelen. Skal kjøper ha

32 Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 77

33 Rt. 2000 s. 199 (s. 205)

34 Rt. 2000 s. 199 (s. 205)

35 Ot. prp. nr. 66 (1990-1991) s. 107

37 Ot. prp. nr. 66 (1990-1991) s. 107, Innst. O. nr. 71 (1991-92) s. 9

39 Simonsen (2007) s. 15

40 Rt. 2006 s. 999 (avsnitt 49)

(14)

11

krav på prisavslag, kan ikke kjøper ha avvist seglers rettmessig fremsatte tilbud om retting, jf.

avhendingsloven § 4-10 fjerde ledd, jf. første ledd. Dersom selger har misligholdt sin utbed- ringsplikt, har kjøper grunn til å avvise rettetilbudet fra selger og kreve prisavslag.⁴¹

Prisavslag er videre regnet som en subsidiær mangelsbeføyelse.⁴² Det vil si at prisavslag ikke kan kreves dersom avtalen allerede er lovlig hevet av enten kjøper eller selger i henhold til avhendingslovens bestemmelser om heving.⁴³ Dersom avtalen på forhånd ikke er lovlig hevet, er kjøpers hevingsrett imidlertid en alternativ sanksjon til prisavslag.⁴⁴ Det innebærer at dersom kjøper fremsetter krav om heving og vilkårene for heving er oppfylt i henhold til avhendingsloven § 4-13, kan selger velge å fastholde avtalen og kompensere mangelen med prisavslag i stedet.

Videre er det uten betydning for adgangen til å kreve prisavslag om kjøpesummen er betalt eller ikke.⁴⁵ Dersom kjøpesummen er overført til selger, vil prisavslaget være et krav om hel eller delvis betaling av kjøpesummen. Teoretisk sett er det ingen begrensninger i forhold til prisavslagets størrelse, hvilket vil si at det i prinsippet er mulig at prisavslaget utgjør hele kjø- pesummen. Dette forekommer imidlertid svært sjeldent. Bergsåker påpeker at prisavslaget i praksis sjeldent overstiger noen få titals prosent av kjøpesummen.⁴⁶ Kjøper kan imidlertid ikke tilkjennes et prisavslag som overstiger kjøpesummen. Dette følger av hvordan prisavslaget beregnes, som er videre omtalt nedenfor. Et prisavslag skal bare kompensere selve mangelen. Dersom kjøper skal ha krav på kompensasjon for tap utover dette, må vilkårene for erstatning i avhendingsloven § 4-14 være oppfylt.

Dersom de ovennevnte vilkår er oppfylt har kjøper følgelig krav på prisavslag. Det er kjøper som har bevisbyrden for at vilkårene for prisavslag er oppfylt og for prisavslagets størrelse.⁴⁷ Spørsmålet i det følgende er hvordan prisavslaget utmåles.

41 Ot. prp. nr. 66 (1990-1991) s. 107

42 Holdø (2004) s. 37

43 Ot. prp. nr. 66 (1990-1991) s. 107

44 Benestad Andersen (2008) s. 275, Holdø (2004) s. 39

46 Bergsåker (2003) s. 325

(15)

12 3.3 Utmåling av prisavslag

3.3.1 Forholdsmessig prisavslag

Størrelsen på prisavslaget skal som hovedregel fastsettes som et forholdsmessig avslag i kjø- pesummen, jf. § 4-12 første ledd.⁴⁸

Det fremgår av lovens forarbeider at det i tiden før avhendingsloven ikke var fastsatt et konkret prinsipp for utmåling av prisavslag ved kjøp av fast eiendom. Prisavslaget ble enten fastsatt til utbedringskostnadene, til den konkrete verdireduksjonen eller det ble lagt til grunn en skjønnsmessig vurdering av hva kjøperen ville betalt for eiendommen dersom mangelen var kjent på avtaletidspunktet.⁴⁹

Ved vedtakelsen av avhendingsloven valgte lovgiver å ta utgangspunkt i regelen om forholdsmessig prisavslag etter kjøpsloven § 38.⁵⁰ Prinsippet bak forholdsmessig prisavslag ved løsøre, er at den nedsatte og avtalte prisen skal svare til forholdet mellom tingens verdi i mangelfull og kontraktmessig stand.⁵¹ Lovgiver fant at prinsippet i størst mulig grad sikret å gjenopprette balansen mellom partene i kontraktsforholdet, også ved kjøp av fast eiendom.⁵² At prisavslag for fast eiendom skal beregnes forholdsmessig, innebærer at forholdet mellom den nedsatte og avtalte prisen skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.⁵³ Det vil si at kjøper ikke har krav på et prisavslag lik verdireduksjonen i absolutte tall, men at prisavslaget beregnes slik at kjøpesummen reduseres prosentvis så mye som mangelen utgjør i verdiminus.⁵⁴ Det er kun i de tilfeller at eiendommen er kjøpt til markedspris at prisavslaget vil tilsvare verdireduksjonen. En verdireduksjon i absolutte tall kan derfor slå feil ut dersom eiendommen er kjøpt til under- eller overpris.

For å finne frem til eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand, er det eiendommens markedsverdi som skal legges til grunn.⁵⁵ Dersom eiendommen er kjøpt på det åpne markedet, vil det beløpet kjøper er villig til å betale for eiendommen normalt sett gjenspeile

48 Rt. 2010 s.1395 (avsnitt 37)

49 Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 107

50 Lov 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp (kjøpsloven)

51 Ot.prp. nr. 80 (1986-87) s. 90

52 Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 108

53 Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 107

54 Hagstrøm (2011) s. 417

55 Rt. 1998 s.1510 (s. 1519), Rt. 2000 s. 199 (s. 206)

(16)

13

eiendommens markedsverdi i kontraktsmessig stand. Den faktiske kjøpesummen er derfor det klare utgangspunkt ved fastsettelsen av eiendommens verdi uten mangel, dersom det ikke foreligger særlige forhold som tilsier noe annet.⁵⁶

Det følger av ordlyden i kjøpsloven § 38, at tidspunktet for utregningen av verdiminuset er leveringstiden. Det betyr at det er gjenstandens verdi med og uten mangel på leveringstids- punktet som er bakgrunnen for utregningen. En tilsvarende ordlyd er ikke inntatt i avhendingsloven § 4-12 første ledd, men det følger av avhendingslovens forarbeider at prinsippet også skal anvendes her.⁵⁷ Dermed er det bruksovertakelsen som er det avgjørende tidspunktet for beregningen av prisavslag ved salg av fast eiendom.⁵⁸

For å illustrere hvordan utmålingen av det forholdsmessige prisavslag gjøres i praksis, kan man tenke seg en eiendom som i mangelfri stand er verdt kr 4 000 000. Dersom det viser seg at mangelen reduserer eiendommens verdi til kr 3 600 000, innebærer mangelen en verdireduksjon på 10 prosent. Dersom kjøperen ikke har betalt markedsverdi for eiendommen, men kjøpt den til underpris av kr 3 500 000, vil prisavslaget utgjøre 10 prosent av dette beløpet, det vil si kr 350 000. Har kjøperen imidlertid betalt overpris av kr 4 500 000 for eiendommen, utgjør prisavslaget 10 prosent av dette, altså kr 450 000.

Regelen krever dermed at man må finne frem til eiendommens verdi med mangel. Dette er i mange tilfeller vanskelig og fremheves som en svakhet ved regelen.⁵⁹ Verdien av en eiendom vil i motsetning til verdien av genusvarer være avhengig av svært mange forhold, og regelen kan derfor synes best tilpasset kjøp av genusvarer.⁶⁰Det følger imidlertid av lovens forarbeider at det kan anvendes skjønn ved fastsettelsen av eiendommens markedsverdi med og uten mangel.⁶¹ I praksis vil domstolene ofte følge anvisningen i forarbeidene og foreta en skjønnsmessig helhetsvurdering, særlig ved vurderingen av eiendommens verdi med mangel.

Dette ble blant annet gjort i Rt. 2000 s. 199 ”Pelsdyrhall-dommen”. Førstvoterende uttaler at man ved at ved vurderingen av markedsverdien med mangel ofte må basere seg på uttalelser fra aktører på takst- og eiendomsmarkedet, men at disse vurderingene ofte er sprikende. Der- for må retten normalt anvende skjønn ved fastsettelsen av prisavslaget.⁶²

56 Hagstrøm (2011) s. 417 og 419, Rt. 2000 s. 199 (s. 206), LB-2004-026373

57 Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 108

60 Rt. 2000 s. 199 (s. 206), Hagstrøm (2011) s. 418

61 Ot. prp. nr. 66 (1990-911) s. 108

62 Rt. 2000 s. 199 (s. 206)

(17)

14

Som følge av dette kan det konkluderes med at fastsettelsen av prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 første ledd i praksis er forholdsvis skjønnsmessig.⁶³

3.3.2 Utbedringskostnader

Etter avhendingsloven § 4-12 annet ledd skal prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, dersom annet ikke er godtgjort. Annet ledd oppstiller en presumsjonsregel og er av mange omtalt som den praktiske hovedregelen.⁶⁴

Som påpekt ovenfor har regelen om fastsettelse av forholdsmessig prisavslag en rekke svak- heter, blant annet vanskelighetene med å finne eiendommens markedsverdi med og uten mangel. På grunn av svakhetene ved regelen, ble presumpsjonsregelen i annet ledd tilføyd under stortingsbehandlingen. Det påpekes av justiskomiteen i Innst. O. nr. 71 (1991-92) s. 9- 10, at utmålingen av et forholdsmessig prisavslag er vanskelig i de mange tilfeller hvor eiendommens markedsverdi ikke kan fastslås med sikkerhet. Det uttales at domstolene i stor grad har fastsatt prisavslaget svært skjønnsmessig, på bakgrunn av varierende kriterier og til dels ut fra hva det vil koste å reparere mangelen. Etter komiteens mening vil denne usikkerheten svekke prisavslagets verdi i forhandlingssituasjoner mellom kjøper og selger, og vil særlig virke til forbrukerkjøperens ulempe. På bakgrunn av dette ble annet ledd tilføyd.

Prinsippet bak regelen bygger på den presumpsjonen om at kostnadene ved å utbedre mangelen, gjenspeiler den verdireduksjonen mangelen medfører.⁶⁵ En forutsetning for dette er imidlertid at mangelen lar seg utbedre.⁶⁶ Prisavslag fastsatt til utbedringskostnadene skal tilsvare hva det faktisk vil koste å utbedre mangelen og skal ikke begrenses til beløpet som overstiger det som ikke utgjør en mangel.⁶⁷ Det kan imidlertid forekomme at kostnadene ved å utbedre mangelen overstiger den totale kjøpesummen. Tilsvarende som for prisavslag etter første ledd, følger det av lovens system at kjøperen ikke har krav prisavslag utover den totale kjøpesum- men.⁶⁸ Kjøperen kan heller ikke i dette tilfellet kreve erstatning etter avhendingsloven § 4-14 for de resterende utbedringskostnader som oversiger kjøpesummen.

Er vilkårene for prisavslag oppfylt har kjøperen følgelig krav på prisavslag fastsatt til utbedringskostnadene, dersom annet ikke er godtgjort, jf. avhendingsloven § 4-12 annet ledd.

65 Simonsen (1999) s. 366, Holdø (2004) s. 41

68 Holdø (2004) s. 48-49

(18)

15

Spørsmålet som reiser seg er hva som skal til for at prisavslaget fastsettes forholdsmessig etter første ledd.

3.3.3 Forholdet mellom avhendingsloven § 4-12 første og annet ledd

I henhold til bestemmelsens ordlyd skal prisavslaget fastsettes til utbedringskostnadene, med mindre ”noko anna vert godtgjort”, jf. avhendingsloven § 4-12 annet ledd.

På bakgrunn av Høyesteretts tolkning av bestemmelsen, er det ikke tvilsomt at begrepet

”godtgjort” medfører noe mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt.⁶⁹ For at prisavslaget skal fastsettes til utbedringskostnadene må det derfor foreligge kvalifisert sannsynlighetsovervekt for ”noko anna”. Høyesterett har fastsatt at det som skal godtgjøres, er at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som ”klart” skiller seg fra utbedringskostnadene.⁷⁰ Be- stemmelsen må altså forstås slik at dersom det foreligger kvalifisert sannsynlighetsovervekt for et klart beløpsmessig avvik mellom verdireduksjonen og utbedringskostnadene, skal prisavslaget beregnes forholdsmessig etter første ledd.

I ”Pelsdyrhall-dommen” var tilfellet at den verdimessige reduksjonen var lavere enn utbedringskostnadene.⁷¹ Høyesterett fant at det forelå sannsynlighetsovervekt for at et forholdsmessig prisavslag ville utgjøre et klart lavere beløp enn utbedringskostnadene, og prisavslaget ble fastsatt til verdireduksjonen. På bakgrunn av denne dommen ble det lenge antatt i juridisk teori at bestemmelsens første ledd ikke kom til anvendelse i motsatt tilfelle, dersom den verdimessige reduksjonen klart oversteg utbedringskostnadene.⁷² Det ble da antatt at utbedringskostnadene uansett skulle legges til grunn dersom disse utgjorde det laveste beløpet.

Det er imidlertid fastslått i Rt. 2010 s.1395 at prisavslaget ikke skal begrenses til utbedringskostnadene, dersom verdireduksjonen er klart høyere.⁷³ Kjøper har dermed krav på et forholdsmessig prisavslag etter første ledd dersom det foreligger kvalifisert sannsynlighetsovervekt for et klart beløpsmessig avvik, uavhengig av om verdireduksjonen er lavere eller høyere enn utbedringskostnadene.

69 Rt. 2000 s. 199 (s. 206) og Rt. 2010 s. 1395 (avsnitt 47)

70 Rt. 2000 s. 199 (s. 206 flg.)

71 Rt. 2000 s. 199

72 Bergsåker (2003) s. 328, Benestad Anderssen (2008) s. 283

73 Rt. 2010 s. 1395 (avsnitt 50)

(19)

16

4 Utmåling av prisavslag ved arealavvik

4.1 Innledning

I utgangspunktet skal prisavslag ved arealavvik fastsettes tilsvarende som for andre mangler.⁷⁴ Dette fremkommer av lovens system, da sanksjonsbestemmelsene i avhendingsloven § 4-8 flg., ikke åpner for differensiering ut fra hvilket mangelsgrunnlag som foreligger. Dersom annet ikke er godtgjort, skal prisavslaget fastsettes til utbedringskostnadene etter avhendingsloven § 4-12 annet ledd. Foreligger det kvalifisert sannsynlighetsovervekt for et klart beløps- messig avvik mellom verdireduksjonen av eiendommen og utbedringskostnadene, skal prisavslaget utmåles forholdsmessig i henhold til avhendingsloven § 4-12 første ledd.⁷⁵

Ved arealavvik blir utgangspunktet for utmålingen av prisavslag et noe annet enn for andre type mangler som kompenseres med prisavslag. Som jeg vil redegjøre for i det følgende er det kun unntaksvis at det aktuelt å utbedre et arealavvik, hvilket medfører at regelen om prisavslag fastsatt til utbedringskostnadene sjelden lar seg anvende i disse tilfellene. Som hovedregel blir derfor prisavslag ved arealavvik fastsatt forholdsmessig etter avhendingsloven § 4-12 første ledd.⁷⁶

4.2 Utbedringskostnader ved arealavvik

En forutsetning for at prisavslaget kan fastsettes til utbedringskostnadene er at mangelen faktisk lar seg utbedre.⁷⁷ Ved arealavvik vil det i mange tilfeller være praktisk umulig eller svært kostbart å korrigere avviket.⁷⁸ Dersom det foreligger ”egentlig” arealavvik, kan en korreksjon av avviket innebære at det må lages et tilbygg eller at man må gripe inn i tilstøtende boenheter. Som følge av at utbedringskostnadene kan bli svært høye, vil det i de fleste tilfeller foreligge kvalifisert sannsynlighetsovervekt for et klart avvik mellom verdireduksjonen og utbedringskostnadene. Prisavslaget skal da fastsettes forholdsmessig i henhold til avhendingsloven

§ 4-12 første ledd.

I tilfelle av ”uegentlig” arealavvik kan det være mer aktuelt å utbedre avviket. Er det for eksempel mulig å foreta enkle endringer for å få et rom godkjent til bruksareal slik at rommet samsvarer med de opplysninger som er gitt av selger, kan det tenkes at kostnadene ikke blir så

75 Rt. 2000 s. 199 (s. 206) og Rt. 2010 s. 1395 (avsnitt 50)

(20)

17

høye. Dersom man kan fastslå en sum for utbedringsarbeidet, og denne summen ikke klart avviker fra verdireduksjonen, skal prisavslaget fastsettes til utbedringskostnadene. Et eksempel på et slik tilfelles finnes i dom fra Tønsberg tingrett av 18. august 2004, hvor retten påpek- te at bruksarealet med enkle midler var blitt gjort om til boareal.⁷⁹

LG-2011-48963 er et eksempel fra Gulating lagmannsrett hvor prisavslag fastsatt til utbedringskostnadene ble vurdert. Saken gjaldt krav om prisavslag i forbindelse med arealavvik ved kjøp av leilighet, hvor soverommet i underetasjen ikke oppfylte offentligrettslige krav. Lag- mannsretten kom til at det forelå en mangel i henhold til avhendingsloven § 3-8, da selger hadde gitt kjøper opplysninger om at leiligheten hadde et regulært soverom i underetasjen.

Som følge av dette hadde kjøper krav på prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12. Ved utmå- lingen av prisavslaget tok lagmannsretten utgangspunkt i utbedringskostnadene. I dette tilfellet var det tale om kostnadene til å sette rommet i stand, slik at det med sannsynlighet ville bli godkjent av kommunen til bruk som soverom. Det forelå to utbedringsalternativer, hvor de nødvendige utbedringskostnadene henholdsvis utgjorde kr 100 000 og kr 441 000. Lagmanns- retten kom til at rommet med sannsynelighet kunne godkjennes ved utbedring etter det andre alternativet. Som følge av at retten la utbedringskostnadene anslått til kr 441 000 til grunn for sin vurdering, var det likevel ikke aktuelt å utmåle prisavslaget fastsatt til utbedringskostnadene. Retten fant at det forelå kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at utbedringskostnadene av denne størrelsesorden, i betydelig grad ville oversige den reelle verdireduksjonen. Retten utmålte derfor prisavslaget basert på skjønn etter den reelle verdireduksjonen mangelen med sannsynlighet hadde medført, anslått til kr. 200 000, jf. avhendingsloven § 4-12 første ledd.

Fra dommen kan man trekke de slutninger at prisavslaget kunne vært fastsatt i til utbedringskostnadene, dersom det første utbedringsalternativet ville vært tilstrekkelig til å få det aktuelle rommet godkjent som soverom. Dommen er derfor et eksempel på hvilke tilfeller det kan være aktuelt å fastsette prisavslaget i samsvar med utbedringskostnadene i henhold til avhendingsloven § 4-12 annet ledd.

Som tidligere nevnt vil det imidlertid tilhøre sjeldenhetene at arealavvik lar seg korrigere med enkle midler og til en forholdsvis lav kostnad. Følgelig utmåles prisavslaget ved arealavvik som hovedregel forholdsmessig etter avhendingsloven § 4-12 første ledd, som det vil fokuse- res på i det følgende.

(21)

18

4.3 Forholdsmessig prisavslag ved arealavvik 4.3.1 Innledning

Det sentrale spørsmålet ved forholdsmessig prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 første ledd, er å finne frem til forholdet mellom eiendommens markedsverdi i kontraktmessig og mangelfull stand. Prisavslaget skal beregnes slik at kjøpesummen reduseres prosentvis så mye som mangelen utgjør i verdiminus.⁸⁰

Som tidligere redegjort for er det den faktiske kjøpesummen som er det klare utgangspunktet for fastsettelsen av eiendommens verdi i kontraktsmessig stand, dersom det ikke foreligger særlige forhold som tilsier noe annet.⁸¹ Som følge av dette blir problemstillingen i de fleste tilfeller å finne frem til det objektive verditapet som følge av at det reelle arealet er mindre enn hva som ble opplyst av selger på salgstidspunktet.⁸² Spørsmålet er derfor å finne frem til differansen mellom hva kjøper faktisk ga for eiendommen og hva den ville blitt solgt for dersom boligarealet hadde vært korrekt opplyst.⁸³

I det følgende skal jeg redegjøre for ulike metoder for å finne frem til hvilket objektivt verdi- tap boligen lider som følge av innendørs arealavvik. Først ser jeg nærmere på bruken av konkrete bevis for å finne frem til eiendommens markedsmessige verdi i kontraktsmessig og mangelfull stand, herunder verdivurderinger foretatt av aktører i takst- og eiendomsmarkedet.

Deretter går jeg nærere inn på utmåling av prisavslag basert på en prosentmessig og matematisk utmålingsmetode. Og til slutt redegjør jeg for fastsettelse av prisavslag basert på en skjønnsmessig vurdering.

4.3.2 Fastsettelse av prisavslag etter konkrete bevis

Som redegjort for ovenfor er det boligens markedsverdi på overtakelsestidspunktet som skal legges til grunn for fastsettelsen av prisavslaget. Dersom det er mulig å føre bevis for boligens verdi med og uten mangel, er det disse verdiene som er korrekt å legge til grunn for vurdering.⁸⁴ For fastsettelsen av eiendommens verdi i kontraktsmessig stand, legger retten normalt sett kjøpesummen til grunn, slik at det motsatte krever bevis.⁸⁵

80 Hagstrøm (2011) s. 417

81 Hagstrøm (2011) s. 417 og 419, Rt. 2000 s. 199 (s. 206), LB-2004-026373

82 Grant Carlsen (2005) s. 181

83 Solheim (2006) s. 109

84 Solheim (2006) s. 109-110

85 Hagstrøm (2011) s. 419

(22)

19

Ved vurderingen av boligens markedsverdi i mangelfull stand, må retten imidlertid basere seg på fremlagte vurderinger fra aktørene i takst- og eiendomsmarkedet. Vurderingene foretas av takstmenn, eiendomsmeglere eller andre fagkyndige. Her vil det som ved annen bevisførsel kunne foreligge betydelig usikkerhet knyttet til tvilsrisiko og troverdighet.⁸⁶

Som Høyesterett påpeker i ”Pelsdyrhall-dommen”, er slike vurderinger ofte sprikende.⁸⁷ I praksis kan man se en tendens til at verdivurderinger innhentet på selgersiden viser en betydelig lavere verdireduksjon, enn verdivurderingene innhentet på kjøpersiden. En begrunnelse for dette kan være at aktørene på selgersiden ofte er store eierskifteforsikringsselskaper, som til- deler takstmenn et ikke ubetydelig antall oppdrag i året. Dersom takstmennene som anvendes ikke er sertifiserte medlemmer av NITO⁸⁸ eller NTF⁸⁹, er de heller ikke bundet av takstorgani- sasjonenes etiske regelverk. Ved anvendelse av takstmenn som ikke er sertifiserte kan det derfor stilles spørsmål ved deres uavhengighet til eierskifteselskapene og hvor pålitelige verdivurderinger er. Tilsvarende ser man en forbindelse mellom eiendomsmeglerforetak og eier- skifteforsikringsselskap, da eierskifteforsikringene selges av eiendomsmeglerforetakene.

Det økende samarbeidet mellom de ulike aktørene i eiendomsmarkedet kan skape usikkerhet for påliteligheten av verdivurderingene som anvendes for å fastsette verdireduksjonen. En løsning på dette kan tenkes å være at man i større grad benytter rettsoppnevnte sakkyndige, som har faglig kompetanse og er partsuavhengige. På tross av usikkerheten rundt verdivurderingene foretatt av aktørene i takst- og eiendomsmarkedet, ser man ofte at retten anvender verdivurderingene som et moment i den skjønnsmessige helhetsvurderingen.⁹⁰

4.3.3 Prosentmessig og matematisk beregningsmetode

Ved arealavvik fremmer kjøperen ofte krav om prisavslag som tilsvarer den prosentmessige reduksjonen arealavviket utgjør i kvadratmeter.⁹¹ Til støtte for dette anføres det at avviket i prosent tilsvarer differansen mellom eiendommens verdi med opplyst areal og korrekt areal.

En tilsvarende måte å beregne prisavslaget er en matematisk utregning av prisen per kvadratmeter. Prisavslaget blir da beregnet ved å dividere kjøpesummen på antall oppgitte kvadratmeter, for å finne boligens kvadratmeterpris i kontraktsmessig stand. Deretter multipliseres

86 Grant Carlsen (2005) s. 182

87 Rt. 2000 s. 199 (s. 206)

88 Norges Ingeniør og Teknologorganisasjon

89 Norges Takseringsforbund

90 Solheim (2006) s. 110

91 Solheim (2006) s. 110-111

(23)

20

dette beløpet med det antall kvadratmeter som mangler. En slik utregningsmetode kan illustre- res med følgende tenkte eksempel. En leilighet som er opplyst å ha et bruksareal på 55 kvadratmeter, er på bakgrunn av denne opplysningen solgt for kr 2 500 000. Prisen per kvadratmeter utgjør da kr 45 454. Dersom det viser seg at leilighetens boligareal kun er 50 kvadratmeter, foreligger det et avvik på 5 kvadratmeter. En matematisk beregning av prisavslaget vil da fastsettes til kr 227 270 (kr 45 454 * 5 kvadratmeter).

Et eksempel på en prosentmessig utregning av prisavslag ved arealavvik finner man i LG- 2008-75570. Selger hadde oppgitt at leilighetens boligareal var 49 kvadratmeter, når det i realiteten kun var 41 kvadratmeter. Det forelå et avvik mellom opplyst og korrekt boligareal på 8 kvadratmeter, som utgjorde 16,3 % av det opplyste arealet. Lagmannsretten la til grunn at kjøpesummen på kr 1 690 000 gjenspeilet verdien av boligen uten avvik og kjøpesummen dannet grunnlaget for eiendommens verdi uten mangel. Lagmannsretten fant det vanskeligere å vurdere hva leiligheten ville vært omsatt for dersom kjøperen hadde fått korrekte arealopp- lysninger. Retten påpekte at størrelsen på boligarealet vil ha betydning for verdien av en hver leilighet og at dette særlig gjelder for små leiligheter, der hver kvadratmeter teller. På dette grunnlaget kom lagmannsretten til at det ikke var tvilsomt at verdien av leiligheten ville ligget langt lavere enn kjøpesummen, dersom det reelle boligarealet hadde vært kjent. I mangel av andre holdepunkter la lagmannsretten til grunn at den prosentvise reduksjonen i boligarealet på 16,3 % også dannet grunnlag for verdireduksjonen.

En slik matematisk eller prosentmessig utmåling av prisavslaget tilhører imidlertid sjeldenhetene og resultatet i LG-2008-75570 kan se ut som det eneste av sitt slag hva gjelder lagmannsrettspraksis. Derimot er det i flere lagmannsrettsdommer uttalt at det ikke kan være riktig å utmåle prisavslaget med samme prosentvise reduksjon som arealavviket eller foreta en ren kvadratmeterberegning.⁹² Tilsvarende er det i juridisk teori bred støtte for at prisavslaget ikke kan beregnes matematisk eller prosentvis.⁹³ Begrunnelsen for dette synspunktet er at forholds- tallet mellom eiendommens verdi med og uten mangel, ikke alltid samsvarer med arealavvi- kets størrelse.⁹⁴ Også andre aspekter enn boligens areal vil påvirke hva en kjøper er villig til å betale for eiendommen, herunder blant annet eiendommens beliggenhet, standard, utnyttelse, planløsning, trivselsinntrykk og uteareal.⁹⁵

92 LB-2010-29304, LG-2005-67090, LB-2001-695

93 Bergsåker (2003) s. 276, Grant Carlsen (2005) s. 186, Solheim (2006) s. 111 og Benestad Anderssen (2008) s. 278

94 Solheim/Brøndbo (2005) s. 488-499

(24)

21

I mange tilfeller tar domstolene utgangspunkt i en matematisk eller prosentvis utregning av prisavslaget, for så å justere prisavslaget skjønnsmessig.⁹⁶ Etter mitt syn er dette en hensiktsmessig fremgangsmåte for å fastsette boligens verdimessige reduksjon som følge av arealavviket. Sett hen til at kvadratmeterpris er et viktig element i markedets verdivurdering av boliger, kan en matematisk eller prosentmessig utregning ofte synes å danne et fornuftig grunnlag for prisavslagets størrelse. Det kan blant annet vises til Høyesteretts uttalelser i ”Arealsvikt- dommen”, hvor det legges stor vekt på betydningen kvadratmeterprisen har for boligkjøpere generelt.⁹⁷

Viktigheten av boligens kvadratmeterpris gjør seg særlig gjeldende i sentrale bystrøk, hvor kvadratmeterpris i stor grad brukes som sammenligningsgrunnlag for leiligheter i ulike byde- ler. Kvadratmeterprisen for en leilighet på vestkanten i Oslo, er for eksempel betydelig høyere enn kvadratmeterprisen for en leilighet i et mindre populært strøk på utsiden av bykjernen.

Dersom en matematisk eller prosentmessig utregning legges til grunn ved utmålingen vil betydningen av kvadratmeterprisen fanges opp i prisavslaget. Etter mitt syn fremmer denne ut- regningsmetoden formålet bak reglen om prisavslag, som er å kompensere for boligens verdimessige reduksjon. På en annen side vil også andre elementer ved en bolig være av avgjø- rende betydning for boligens verdi. I disse tilfellene kan det synes fornuftig at retten foretar en skjønnsmessig justering av prisavslaget beregnet ut fra kvadratmeterpris. Den skjønnsmessige justeringen vil da fungere som en sikkerhetsventil, som bidrar til å sikre formålet.

Et ytterligere argument for å ta utgangspunkt i en matematisk eller prosentmessig utmåling, er at en slik utregning gir en enkel målbar størrelse.⁹⁸ I motsetning til en mer skjønnsmessig fastsettelse av prisavslaget bidrar en prosentmessig eller matematisk beregning til mer forutsigbarhet for partene. At partene har en konkret målbar størrelse å forholde seg til kan bidra til at tvister i forbindelse med arealavvik lettere kan løses i minnelighet utenfor domstolsapparatet.

Etter mitt syn vil derfor en matematisk utmåling av prisavslaget være hensiktsmessig dersom det ikke foreligger konkrete holdepunkter for å justere prisavslaget skjønnsmessig.

4.3.4 Skjønnsmessig utmåling

Da det i mange tilfeller er vanskelig å finne frem til den korrekte verdien av hva kjøper hadde vært villig til å betale for eiendommen med korrekt opplyst areal på kjøpetidspunktet, faller retten ofte tilbake på en skjønnsmessig fastsettelse av prisavslaget.⁹⁹

96 For eks. LG-2005-67090, LB-2010-29304, LA-2012-190569

97 Rt. 2003 s. 612 (avsnitt 44)

98 Solheim (2006) s. 111

99 Eksempler dommer med skjønnsmessig fastsettelse.

(25)

22

I juridisk teori argumenteres det for at prisavslaget i alle tilfeller må fastsettes skjønnsmes- sig.¹⁰⁰ Særlig Bergsåker argumenterer sterkt for at det normalt sett ikke er noen annen måte å fastsette prisavslaget på enn å gjøre det skjønnsmessig.¹⁰¹ Til inntekt for dette synspunktet fremhever han argumenter som at kvadratmeterprisen vil variere sterkt i forhold til de for- skjellige rommene og ulike deler av bygningen. Videre nevner han at kjøpesummen inklude- rer verdien av tomten og andre tilleggsbygninger som garasje, anneks og lignende. Han mener derfor det er umulig å finne frem til hvilken verdi av kjøpesummen som kun knytter seg til boligen. Selv ved arealavvik i leiligheter uten egen tomt, mener han det ikke er mulig å identi- fisere prisen for de manglende kvadratmeterne. I henhold til Bergsåkers synspunkt vil det ikke i noen tilfeller være mulig å foreta en matematisk beregning, hvilket taler for at retten i et hvert tilfelle må fastsette prisavslaget skjønnsmessig.

Domstolene har i flere tilfeller sluttet seg til dette synspunktet og fastsatt prisavslaget skjønnsmessig, uten å gå nærmere inn på hvilke momenter som legges til grunn for utmåling- en. Eksempler på dette finner man i LG-2011-48963, LB-2001-695 og LE-2000-958. Disse dommene dreier seg om ”uegentlig” arealavvik, hvor det manglende arealet eksisterer, men ikke er målbart eller ikke er godkjent som opplyst av selger. I disse tilfellene vil arealet fort- satt kunne være anvendbart og ha en verdi for kjøperen. Det er derfor andre hensyn som gjør seg gjeldene ved fastsettelsen av boligens verdi ved ”uegentlig” arealavvik, enn i tilfeller av

”egentlig” arealavvik. Det er vanskeligere å fastsette eiendommens verdi med mangel i de tilfellene arealet eksisterer og har en verdi for kjøper, enn i de tilfeller der arealet ikke eksisterer. Etter mitt syn er det derfor større grunn til å foreta en skjønnsmessig utmåling ved

”uegentlig” arealavvik, enn ved ”egentlig” arealavvik.

I de mer klassiske arealsvikttilfellene, hvor avviket mellom opplyst og korrekt areal ikke eksisterer, ser man en tendens til at domstolene foretar en utmåling som bærer større preg av en matematisk utregning. Eksempler på dette finner man i blant annet LA-2012-190596, LB- 2010-29304 og LG-2005-67090. Her har lagmannsretten gjort ulike fradrag for å finne frem til boligens tekniske verdi, deretter har de foretatt en matematisk utregning for å finne prisen per kvadratmeter, som videre justeres skjønnsmessig for å fastsette det endelige prisavslaget.

Som nevnt ovenfor vil en slik utmåling i større grad skape en praksis som gjør fastsettelsen av prisavslaget mer forutberegnelig for partene. I motsatt retning vil en ren skjønnsmessig fastsettelse, hvor domstolene ikke går nærmere inn på hvilke momenter som legges til grunn for utmålingen, føre til lite forutberegnelighet for partene. Dette vil igjen medføre at partene i en

100 Benestad Anderssen (2008) s. 280, Bergsåker (2003) s. 276

101 Bergsåker (2003) s. 276

(26)

23

tvist ikke har konkrete holdepunkter å forholde seg til, hvilket vil skape større uenighet og gjøre det mindre sannsynlig at partene kan komme frem til en minnelig løsning. En praksis som innebærer en svært skjønnsmessig fastsettelse vil virke prosessfremmende da domstolene i et hvert tilfelle må fastsette prisavslaget skjønnsmessig.

På bakgrunn av dette har flere teoretikere analysert den foreliggende rettspraksis på området og forsøkt å komme frem til mer konkrete beregningsmetoder.¹⁰² Formålet bak beregningsmetodene er å etablere en mer forutsigbar metode for utmålingen basert på objektive kriterier, hvilket tilsier at tvistene i større grad kan løses i minnelighet utenfor domstolsapparatet.¹⁰³ Det ser imidlertid ikke ut til at noen av de lanserte beregningsmetodene har fått særlig tilslut- ning av domstolene. For å belyse de ulike synspunkter på området, skal tre av metodene omta- les kortfattet.

En første teori som kan nevnes er Dalheims ”trendverdianalyse”.¹⁰⁴ Kort fortalt går analysen ut på å fremskaffe objektive trendverdier som gir informasjon om hva areal i gjennomsnitt har betydd for prisen på boliger. Trendverdiene framskaffes ved å analysere kvadratmeterprisen på et stort antall boliger, med en jevn fordeling av relevante faktorer som spiller inn på prisen.

Målet med en slik analyse er å kunne fastslå hvor mye kvadratmeterprisen faktisk har endret seg med arealet i det aktuelle markedet. Trendverdiene utgjør faktiske verdier som representerer et spesifikt marked, og vil i liten grad være påvirket av individuelt skjønn. Ved dette har Dalheim forsøkt å etablere en forutsigbar beregningsmetode som baserer seg på objektive kriterier.

Tilsvarende har Hagstrøm også uttrykt skepsis for en ren skjønnsmessig fastsettelse av prisavslaget.¹⁰⁵ At prisavslaget skal fastsettes til forskjellen mellom kontraktens kjøpesum og hva kjøpesummen antakelig ville vært dersom kjøperen hadde kjent til det virkelige forhold, vil i henhold til Hagstrøms synspunkt innebære en utmåling som i stor grad bærer preg av en

”gjetteordning”. Etter hans mening er en slik utmåling ikke å anbefale, hverken praktisk eller prinsipielt. Han mener også at en skjønnsmessig utmåling ikke samsvarer med avhendingsloven § 4-12. På denne bakgrunn lanserer han sin teori om rentabilitetsberegninger, som inne- bærer en verditaksering basert på avkastning. Målet ved teorien er å komme frem til eiendommens verdi på takseringstidspunktet.

103 Grant Carlsen (2005) s. 185, Dalheim (2001) s. 14

104 Dalheim (2001) s. 14

105 Hagstrøm (2011) s. 421

(27)

24

En tredje teori for beregning av prisavslaget er Grant Carlsens matematiske modell.¹⁰⁶ Etter hans oppfatning kan det ut fra en analyse av rettspraksis utledes en matematisk modell som gjenspeiler hvordan den skjønnsmessige utmålingen fastsettes. Modellen går i korte trekk ut på at man først beregner verdien av alle tekniske installasjoner som ikke påvirker boligens størrelse, herunder bad, kjøkken, elektriske anlegg, etc. Disse verdiene trekkes fra kjøpesum- men. Deretter gjør man ytterligere fradrag for verdien av tomten, eventuelle andre bygg som garasje, anneks, tilbygg, etc. Restverdien man da sitter igjen med representerer boligens tekniske verdi, som er gjenstand for justering etter arealavviket. Grant Carlsen mener videre at det må gjøres et ytterligere fradrag fordi arealavviket rammer områder utenfor boligens kjer- neareal. Man må da legge den ”billigste” kvadratmeteren til grunn for beregningen. Basert på hans analyse av praksis verdsetter han avviket til 50 prosent av det arealet som faktisk eksisterer. På denne bakgrunn oppstiller han en matematisk formel som er ment å tjene som veiledning ved den skjønnsmessige fastsettelsen av prisavslaget.

Beregningsmetodene er ikke tillagt nevneverdig vekt i rettspraksis. Beregningsmetodene har også blitt kritisert i øvrig juridisk teori, hvor det fremheves at metodene ikke gir et fullgodt resultat for utmåling av prisavslag ved arealavvik.¹⁰⁷ Solheim mener at Grant Carlsens matematiske modell ikke gir et korrekt bilde på hvordan utmålingen foretas i praksis.¹⁰⁸ Han er også av den oppfatning at modellen ikke reflekterer de ulike hensyn som gjør seg gjeldende i forhold til arealavvik ved ulike type boliger. Solheim mener imidlertid at man ut fra en analyse av foreliggende rettspraksis og de aktuelle reelle hensyn kan utlede enkelte generelle retningslinjer for skjønnsutøvelsen.¹⁰⁹

Etter mitt syn kan Solheims argumenter om at modellene ikke i tilstrekkelig grad fanger opp de ulike hensyn som gjør seg gjeldene, synes fornuftig. Kvadratmeterprisen vil blant annet ha større betydning ved kjøp av leiligheter i sentrale bystrøk, enn for eksempel ved kjøp av eneboliger hvor elementer som tomt, beliggenhet, utsikt osv. kan påvirke markedsprisen. At modellene heller ikke skiller mellom tilfeller av ”egentlig” og ”uegentlig” arealavvik, er etter mitt syn også en svakhet. Formålet bak modellene mener jeg imidlertid er fornuftig, da en svært skjønnsmessig fastsettelse av prisavslaget virker prosessfremmende og skaper lite forutsigbarhet for partene. Solheims forsøk på å utlede ulike generelle retningslinjer for skjønnsut- øvelsen, kan derimot bidra til å skape mer forutsigbarhet samtidig som de ulike hensyn i stør- re grad blir ivaretatt.¹¹⁰

106 Grant Carlsen (2005) s. 180 flg.

107 Benestad Anderssen (2008) s. 279, Solheim (2006) s. 108 flg.

108 Solheim (2006) s. 108 flg.

109 Solheim (2006) s. 110-111

110 Solheim (2006) s. 111 flg.