Jordlov Jordvern Driveplikt
Seniorrådgiver Aud-Ingrid Krefting Statens landbruksforvaltning [email protected]
Jordvern – en kjapp status
• Jordvern: Beskytte arealer mot
nedbygging/omdisponering, slik at arealene
fremdeles kan benyttes til matproduksjon. Jordlov, plan- og bygningslov.
• Jordvernmålet lansert høsten 2004: Halvere antall omdisponert dyrka mark innen 2010.
• Konkret: Ned fra 11 400 daa til max 5700 daa årlig.
Hvordan gikk det med jordvernmålet for 2010?
Jordvern i tiden fremover
• Regjeringen/SLF/nasjonalt forventningsbrev til kommunal planlegging forutsetter fortsatt sterkt fokus på jordvern (både dyrka og dyrkbar jord):
• Mest omdisponeres via pbl., kommunene har ansvaret.
• Staten og fylkeskommunene har ansvar for å formidle
viktige nasjonale og regionale mål og interesser. Dette må skje tidlig i planprosessene, slik at kommunene kan ta
hensyn til signalene.
• Bruk av innsigelse til kommunale planer akseptert der nasjonale interesser står på spill (likevel slik at bare drøyt 1 % av alle kommunalt vedtatte planer havner på MDs bord).
DRIVEPLIKT
Driveplikt etter jordlova § 8
Fra 1.7.2009 er det innført generell og varig driveplikt:
• Alle eiere av jordbruksareal, uansett størrelse.
• Fulldyrka, overflatedyrka og innmarksbeite, jf. AR5.
• Varig i eiertiden.
• Ikke knyttet til vilkår om lønnsom drift.
• Rundskriv M-3/2009 er erstattet av M-3/2011.
Drivepliktens innhold
• Personlig plikt.
• Eier kan velge å oppfylle selv eller ved bortleie.
• I sameier har hver enkelt sameier driveplikt.
• Inntrer fra overtakelse.
• Innen 1 år må eier bestemme om han skal drive selv eller leie bort.
• Overgangsregel -> nåværende eiere har også driveplikt.
Krav til driften
• Ikke tilstrekkelig å holde jorda i hevd.
• Jorda må holdes i en slik kulturtilstand at arealet kan nyttes til vanlig jordbruksdrift med mulighet for normal avling vurdert i lys av produksjons-
egenskapene.
• Utgangspunkt: Høstes og kultiveres årlig.
• Skjønt ta hensyn til produksjonsform. Plukk floghavre og slå kantene!
Krav til driften, forts.
• Ikke krav om optimal drift.
• Blomster og hestehold er ok.
• Ingen plikt til å ha beitedyr.
• Må ikke leie ut til kr. 0,-.
Personlig oppfyllelse
• Personlig: Eier må stå faktisk og økonomisk ansvarlig for driften.
• Kan ikke forpakte eller leie bort.
Upersonlig oppfyllelse
• Upersonlig: Jordbruksarealet leies bort.
• Må leies ut som tilleggsjord til annen landbrukseiendom som leietaker eier/leier/skal eie og driver fra før (nytt).
• 10 års kontrakt.
• Skriftlig.
• Uoppsigelig for utleier.
• Må føre til god driftsmessig løsning.
• Må meldes til kommunen, jf. forpaktningsloven § 1 tredje ledd (areal over 5 dekar).
• Vekstskifteproblematikk – fremleie tillatt (nytt).
Fritak fra driveplikt - § 8a
• For hele eiertiden eller en bestemt periode.
• For hele eller deler av jordbruksarealet.
• Kan settes vilkår.
• Typiske situasjoner:
• Ikke lønnsom drift.
• Ikke leiemarked for tilleggsjord.
• Ikke mulig å leie bort i 10 år.
Fritaksvurderingen
• Hvor viktig er det å holde arealet i drift?
• Størrelsen på arealet.
• Avkastningsevne.
• Markedet for å leie tilleggsjord.
• Livssituasjon.
• Ønsker å starte egen drift innen x år.
• Står foran generasjonsskifte.
• Vær konkret mht. utforming av fritaksvedtaket
• Vilkår?
Mislighold av driveplikt
• Kommunen fører tilsyn med brudd, jf. § 19.
• Bruddet må være vesentlig (lønnsom drift?).
• Informér om mulighet for fritakssøknad.
• Sanksjoner:
• Pålegg om å leie bort jorda, § 8 tredje ledd.
• Pålegg om tilplanting av skog eller tiltak av hensyn til kulturlandskapet, § 8 tredje ledd.
• Hvis pålegg ikke etterkommes
• Kommunen kan inngå bortleieavtale for eier, § 8, 3. ledd.
• Fylkesmannen kan pålegge tvangsgebyr ved leieforhold som fører til driftsmessig uheldig løsning, § 20.
Driveplikt - overgangsbestemmelser
• Leieavtaler inngått før 1.7.2009 løper ut avtalt tid.
• Brudd på driveplikt fra før 1.7.2009 følges opp etter
”nye” regler i jordlova.
• Innsendt søknad om fritak fra driveplikt behandles etter de ”nye” reglene.
KONSESJONSLOVEN
Konsesjonsloven
• Pris – hvilke eiendommer er underlagt kontroll?
• Hvordan utøves kontrollen?
• Boplikt (med unntak av forskrifter etter ksl. § 7).
Konsesjonsloven
• ”Ny” arealgrense – bebygd eiendom med max 25 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord eller 100 dekar totalareal.
• Søknader om konsesjon til behandling.
• Følger ”nye” regler.
• Søknader på eiendommer som ikke lenger er konsesjonspliktige faller bort.
Lovbestemt boplikt – ”nye” regler
• Reglene flyttet til konsesjonsloven § 5 og § 9.
• Boplikt på eiendom som har:
• Mer enn 25 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog, OG
• bebyggelse som er/har vært i bruk som helårsbolig,
• bebyggelse som er tillatt oppført som helårsbolig, men ikke tatt i bruk som det, eller
• bebyggelse under oppføring der tillatelse er gitt til oppføring av helårsbolig.
Lovbestemt boplikt – ”nye” regler
• Den som ikke kan/vil oppfylle boplikten må søke konsesjon (og kan få konsesjon på vilkår).
• Konsesjonsvurderingen
• Særlig vekt: hensyn til bosetting, driftsmessig god løsning, hensyn til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap
• Vekt: Eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold
• Korrigerende vekt: Tilknytning og livssituasjon
Bosettingshensynet i § 9 og § 11 - boplikt som konsesjonsvilkår-
• Gjør bosettingshensynet seg gjeldende?
• Fraflyttingsområde?
• Kommunens oppfatning legges til grunn, men må være saklig.
• Med hvilken tyngde?
• Tilstrekkelig at kommunen ønsker å opprettholde/styrke bosettingen i området.
• Er det nødvendig med personlig boplikt?
Bosettingshensynet i § 9 og § 11 - boplikt som konsesjonsvilkår -
• Kommunen har plikt til å vurdere
• om det skal stilles vilkår om boplikt.
• om vilkåret skal være personlig boplikt.
• Når kan man sette vilkår om personlig boplikt?
• Hvis det bedre sikrer stabil bosetting enn utleie.
• Hvis eiendommen blir bedre ivaretatt med personlig boplikt
• Hvis det antas å øke aktiviteten i lokalsamfunnet.
• Vilkår om upersonlig boplikt må ikke hindre at eieren selv kan oppfylle boplikten.
Fyresdalsaken – et eksempel
• 18 daa overflatedyrket, 1500 daa produktiv skog, 7432 unyttbart/uproduktivt areal. Jakt-/fiskerett.
• Bolighus fra 1917, 65 kvm i 1 ½ etasje, ”ikke egnet vannforsyning ”, ikke kloakk, dårlig el-anlegg, ”ikke egnet til boligformål”. Stall/uthus, eldhus.
• 25 km til Fyresdal sentrum.
• Kommunen: Konsesjon på vilkår om personlig bosetting og drift innen 1 år, varighet 10 år.
• Lempingssøknad boplikt – bor 30 km fra eiend, i samme kommune, i familien siden 1650.
Fyresdalsaken – forts.
• Kommunen: Endrer tilflyttingsfrist til 3 år, varighet 5 år. Vilkår: Puss opp i fritaksperioden.
• Klagebehandling: FM gir konsesjon uten vilkår om boplikt.
• LMD: Omgjør FMs avgjørelse etter fvl. § 35, 3.
ledd – 5 års boplikt, tilflytting innen 3 år, opprustning.
• LMDs avgjørelse ble ikke påklaget til Kongen i statsråd.
Lovbestemt boplikt - overgangsregler
• Søknad om fritak fra boplikt innsendt før 1.7.2009
• Gamle regler
• Melding om oppfylling ved 50%-regelen godkjent før 1.7.2009
• Gamle regler
• Midlertidig fritak innvilget før 1.7.2009
• Når fritaket løper ut, må kommunen vurdere om det var og fortsatt er boplikt på eiendommen
Mislighold av boplikt
• Man har 1 år på å tilflytte eiendommen, eller søke konsesjon.
• Kommunen må ha oversikt over de som har boplikt og følge opp med konsesjonspålegg
• Materiell som vedlegg til rundskriv M-2/2009 – sjekklister, eksempelbrev.
• Brudd på boplikt fra før 1.7.2009 følges opp etter
”nye” regler.
Aktuelle situasjoner
1. NN har fått konsesjon for erverv på vilkår av bosetting innen gitt tid, men ikke sørget for bosetting, eller
2. ervervet konsesjonsfritt ved egenerklæring, men ikke sørget for bosetting på eiendommen, eller
3. har ikke søkt konsesjon innen fireukersfristen etter
§ 13 første ledd.
Når NN ikke har søkt konsesjon innen 4 uker
• § 13 annet ledd: Kommunen skal sette frist for å søke konsesjon.
• Vedtaket kan påklages til FM.
• Dersom konsesjonssøknad ikke kommer
inn/søknad blir avslått: Kommunen setter frist for omgjøring/overføring,§ 18.
• Vedtaket kan påklages til FM.
Når NN ikke har søkt
konsesjon/konsesjon er avslått forts.
• Dersom NN ikke følger opp vedtaket etter § 18:
Kommunen varsler FM, som kan igangsette tvangssalg jf. § 19.
Når boplikten ikke er oppfylt ihht.
egenerklært erverv
• § 17 første ledd: Kommunen fører kontroll med at vilkår ihht. konsesjon oppfylles.
• §13 tredje ledd nr 4: Det kan settes frist for å søke konsesjon dersom bosetting ikke er ordnet ihht.
egenerklært erverv – konsesjonspålegg.
• vesentlig brudd?
• forhåndsvarsel/erververs merknader må innhentes før frist settes
• avstå fra konsesjonspålegg der det er opplagt at konsesjon uten vilkår vil bli innvilget
• Vedtaket kan påklages til FM.
Når boplikten ikke er oppfylt ihht.
egenerklært erverv forts.
• Dersom konsesjonssøknad ikke kommer
inn/søknad blir avslått: Kommunen setter frist for omgjøring/overføring/egen tilflytting,§18.
• Vedtaket kan påklages til FM.
• Dersom NN ikke følger opp vedtaket etter §18:
Kommunen varsler FM, som kan igangsette tvangssalg jf. §19.
Brudd på vilkår om boplikt i konsesjonssak
• §17 – kommunen/FM fører kontroll med at vilkår for konsesjon overholdes.
• Forhåndsvarsel om sanksjoner er smart.
• Vesentlig mislighold av tilflyttingsfrist,§16 annet og tredje ledd: Kommunen fatter vedtak om
tilbaketrekking av konsesjon + setter frist for overdragelse.
Brudd på vilkår om boplikt i konsesjonssak forts.
• Vedtaket kan påklages til FM.
• Frist oversittet: Kommunen melder fra til FM, som kan igangsette tvangssalg eiendommen jf.§19.
PRISER PÅ LANDBRUKSEIENDOM
VED KONSESJON
Priskontroll – konsesjonsloven § 9
…”en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling”…
• Sikre rekruttering til næringen.
• Eierskap som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning.
• Legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og
deltidsarbeidsplasser i landbruket.
• Den som overtar landbrukseiendom skal betale en pris som gir muligheter for en brukbar økonomi ved drift av eiendommen.
Rettskildebildet
• Konsesjonsloven § 9.
• Rundskriv M-3/2002 – prisrundskrivet.
• Rundskriv M-7/2002 – kapitaliseringsrentefot på skog + tilleggsverdi ved kjøp av skog.
• Rundskriv M-4/2004 – kapitaliseringsrentefot på
jord (7-4) + nedre beløpsgrense 750’, bolig brukbar standard.
• Rundskriv M-1/2010 – bebygde eiendommer må oppfylle lovens arealkrav for å omfattes av
kontrollen, ubebygde må bestå av prod. arealer.
Rettskildebildet fortsetter…
• M-1/2010 forts.: Boverdi oppjustert 500’-1,5 mill.
Oppjustering av nedre beløpsgrense til 1,5 mill.
• Brev 23.11.2010: Presisering av hvordan ”bebygd eiendom”/nedre beløpsgrense i M-4/2004 og M- 1/2010 er å forstå.
• Brev 18.01.2011 fra LMD til SLF.
• SLF har fått i oppdrag å jobbe med prisrundskrivene.
Når skal det foretas priskontroll?
…”erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål…”
• Ikke der nær slekt/odelsberettiget søker konsesjon pga at boplikten ikke skal oppfylles (jf. § 9, 4. ledd, 1. pkt).
• Ikke der det er søkt om, og kommunen finner grunnlag for å gi, konsesjon til annet formål.
Priskontroll for ubebygd eiendom
• Når eiendommen består av produktive jordbruks- eller skogbruksarealer, jf. § 9 og M-1/2010.
• Ingen arealgrense for priskontrollen når eiendommen er ubebygd.
Priskontroll for bebygd eiendom
• Priskontroll når eiendommen har mer enn 25 dekar dyrka mark og/eller 500 dekar produktiv skog OG
• salgssum overstiger 1,5 mill, jf. M-1/2010.
• krav om bolighus i brukbar stand, jf, LMDs brev 23.11.2010.
• Hvis boligen ikke har brukbar standard, eller det ikke er bolighus her, er det priskontroll på nevnte eiendom selv om prisen ikke overstiger 1,5 mill.
• Priskontroll på nevnte eiendom hvis pris overstiger 1,5 mill.
Opplagte eksempler på unntak fra priskontroll
• Bebygd eiendom (ikke krav om bolighus), areal under 25/500.
• Bebygd eiendom (med brukbart bolighus), arealer over 25/500, pris under 1,5 mill.
• Ikke priskontroll der eiendommen erverves til annet formål enn landbruk, og kommunen aksepterer
konsesjon til slikt formål.
• Hva med eiendommer med f.eks. vernet skog?
Boverdi og kapitaliseringsrentefot
• Boverditillegg – økt til 1,5 mill, jf. M-1/2010.
• skjønnsmessig vurdering hva tillegget settes til, men max er 1,5 mill. Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet…
• Kapitaliseringsrentefoten på jord/skog fortsatt 4%.
Prisvurderingen skal være med
• Forskrift 8. desember 2003 nr 1480.
• Kommunen plikter å vise, i vedtaket, hvordan prisvurderingen er foretatt.
• Der en på skjønnsmessig grunnlag har kommet til en annen pris enn det verdsettelsen tilsier, skal hovedhensynene for dette oppgis (§1, 2. ledd).
• Manglende vurdering kan medføre ugyldighet.
Ellers…
• Nytt/sammenfattende prisrundskriv skal utarbeides av SLF jf. Tildelingsbrev 2011 fra LMD.
• Ny gebyrforskrift (konsesjons- og delingssaker) skal utarbeides av SLF, høringsfrist utgått.
• Mye informasjonsarbeid rundt NMLs betydning for landbrukssiden (jord/konsesjon/skog/tilskudd).
• LMDs landbruksmelding – november 2011.
